【文章內(nèi)容簡介】 　9代建市政綠化工程費 　10代建市政河道駁岸工程費 　　小計 　　以上合計 　六管理費用 　七銷售費用 廣告費、宣傳費、銷售傭金八財務(wù)費用 前5項之和﹡30%﹡%﹡3年九稅金 %(%+%)　合計　，符合無錫市城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。，市場操作可行性非常高。：交通體系：臨近高速公路等快速干道、公交線路等；基礎(chǔ)配套：有大量生活消費需求群體、商務(wù)消費群體；消費配套：有大量住宅區(qū)域、政府機關(guān)、商戶等；消費氛圍：有其他商業(yè)項目，共同形成良好的積聚效應(yīng)；人力資源：有充沛且相對成本較低的各類高中低人力資源。 本項目嚴(yán)格按照國家建設(shè)部《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行，符合國家對資源節(jié)約和有效利用的相關(guān)規(guī)定和要求。第2章 項目背景和發(fā)展概況隨著“十一五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)意見的提出，城市規(guī)劃理念的不斷更新，政府打造城市商業(yè)力度的加大，城市居民人均可支配收入不斷提高，為零售市場提供了充足的購買力，帶動了居民消費上行發(fā)展，使居民消費結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，居民消費品購買力在逐年大幅提高，傳統(tǒng)商業(yè)已無法承載迅速膨脹的消費購買力，消化這些消費力將依靠復(fù)合性綜合體商圈的迅速成熟。無錫近年來飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)潛力與消費能力，通過20032007年上半年這四年半的時間，無錫的零售類消費發(fā)生了翻天覆地的變化。從傳統(tǒng)、雜亂、毫無現(xiàn)代科學(xué)管理的小店面到百貨大樓，逐步發(fā)展成迎合市場需要的規(guī)范化商業(yè)。根據(jù)有效數(shù)據(jù)顯示，二三線城市因大公司涉足而大項目不斷，寶龍、明發(fā)等福建系地產(chǎn)商在無錫、揚州、青島等地開發(fā)四、五十萬平方米之巨的商業(yè)項目，恒隆、華潤、裕景、萬達(dá)、沿海等公司在沈陽、大連、杭州、無錫的項目規(guī)模都在十萬平方米以上。尤其是集寫字樓、賓館、商業(yè)于一體的綜合體更是成為開發(fā)新熱點。根據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟對開發(fā)商已開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)類型的調(diào)查，開發(fā)商業(yè)綜合體占據(jù)的比例最高，達(dá)到29%。一站式服務(wù)、體驗式消費等全新理念在慢慢融入我們的生活。項目發(fā)起緣由：根據(jù)崇安新城產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，為加快新城建設(shè)，著力打造城東新型居住區(qū)、現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)，目前，“無錫市崇安新城龍安置業(yè)有限公司”充分整合新城廣益片區(qū)的資源，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)、用地、功能、交通、公共設(shè)施等布局，擬在該區(qū)域投資興建一座服務(wù)于區(qū)域周邊商務(wù)商貿(mào)區(qū)和新型住宅群的“無錫哥倫布廣場”。通過該項目充分發(fā)揮區(qū)域多功能的綜合性商業(yè)、服務(wù)、娛樂和社區(qū)中心作用。本項目正由此發(fā)起。、編制過程本項目報告2007年8月8日開始編制；2007年10月8日經(jīng)投資商評審討論通過?！秳?chuàng)建生態(tài)城市、營造和諧家園——2008年2010年無錫城市建設(shè)行動綱要》；《無錫市崇安區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃綱要》。第3章 市場分析及建設(shè)規(guī)模本項目定位為無錫第二核心商圈城市綜合體，目的是為無錫市崇安國際區(qū)提供社區(qū)性配套服務(wù)和商務(wù)餐飲、娛樂消費服務(wù)的平臺。因此此次市場調(diào)研一方面進(jìn)行市場需求研究，另一方面進(jìn)行消費習(xí)慣與特殊性研究，由此為本項目的可行性和建設(shè)規(guī)模的可行性提供充分的依據(jù)。中國大陸最佳商業(yè)城市l(wèi) 《福布斯》“中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜”，無錫連續(xù)兩年奪全國最佳商業(yè)城市殊榮l 72家世界500強企業(yè)落戶無錫。——《財富》雜志l 聯(lián)合國發(fā)布的中國15個經(jīng)濟(jì)中心城市之一。l 中國最具發(fā)展競爭力城市排名第6位。中國最強消費力城市l(wèi) 總?cè)丝?80萬人（戶籍人口460萬人）；l GDP總額3300億元；l 人均GDP 57709元；l 人均消費總額19275元/年；l 零售消費品總額1118億元；無錫商業(yè)繁榮，日本八佰伴、香港恒隆廣場、香港九龍倉、凱燕環(huán)球購物中心、深圳茂業(yè)城、香港新世界百貨、無錫商業(yè)大廈、三陽百盛、大洋百貨、第一百貨等大型購物中心雄踞錫城。無錫消費力強勁，家樂福（Carrefour）、沃爾瑪（WalMart）、麥德龍（METRO）、歐尚（Auchen）、大潤發(fā)（RTMART）、Tesco樂購、易初蓮花（Lotus）、好又多（TrustMart）、百安居（Bamp。Q）、歐倍德（OBI）等大型外資購物中心，相繼落戶無錫。l 大商貿(mào)中心：3km半徑，3萬個千萬富翁，20億大消費。l 大居住社區(qū)：30萬高收入人群，200萬㎡高檔住宅群。l 大主題市場：15000家私營企業(yè)，200萬㎡專業(yè)市場集群。l 大政治背景：2km半徑，崇安區(qū)、錫山區(qū)兩大區(qū)政府所在地，300家政府事業(yè)單位辦公點。大賣場/大百貨易初愛蓮購物超市：該超市占據(jù)錫滬路商圈、廣益商圈主要位置，并且是該區(qū)域唯一一家品牌大超市，經(jīng)營業(yè)種豐富，對于滿足周邊市民的生活購物起到非常重要的作用。但：該超市經(jīng)營模式，產(chǎn)品質(zhì)量常被市民投訴，說明市民對該超市的品牌忠誠度正在逐步下降，造成消費人群分流。這是我方項目成熟起來，贏得市民美譽的一個契機。沿街零售商業(yè)及社區(qū)零售商業(yè)睦鄰中心：該社區(qū)購物中心，規(guī)劃構(gòu)思良好。周邊住宅小區(qū)聚集龐大人流。但沒有引進(jìn)具有市場號召力的商家，商家素質(zhì)沒有表現(xiàn)出對周邊小區(qū)沿街商業(yè)的升級換代。因此，商業(yè)氛圍冷淡。本項目位置與該中心相望，在今后的日子將會分享人氣、車流，達(dá)到相輔相成。東亭老街：原為錫山市東亭鎮(zhèn)居民消費集中地。完全占據(jù)當(dāng)?shù)鼐用裣M方向主導(dǎo)地位，并且消費環(huán)境也在逐年改善，由此可見周圍居民的日常生活消費基本定格在該范圍之內(nèi)，不易動搖。目前，在項目3公里輻射范圍內(nèi)有崇安區(qū)上馬墩、江海、廣瑞區(qū)域和錫山區(qū)東亭柏莊、桑達(dá)園、塞維拉、蔚藍(lán)都市等百多個住宅小區(qū)，人口達(dá)到了30萬以上。通過政府規(guī)劃改造，在未來3年還將有一部分其他區(qū)域的居民在這里安置。整個崇安新城，將會成為新的居住人口密集地。周邊區(qū)域居民的家庭收入已經(jīng)達(dá)到了30005000元/月，隨著社會的發(fā)展，這個數(shù)字正在繼續(xù)增長。收入的增加，加強了對生活品質(zhì)的追求，刺激了對消費品的需求。地塊南面錫滬路上目前擁有130萬平方米的建材裝飾材料市場，并規(guī)劃到2010年達(dá)到200萬平方米，這樣龐大的專業(yè)市場集群所聚集的流動人口數(shù)量相當(dāng)可觀，將為本項目的流動消費提供充足的保證。目前，在項目3公里輻射范圍內(nèi)有東亭柏莊、桑達(dá)園、塞維拉、蔚藍(lán)都市等百多個住宅小區(qū)，人口達(dá)到了30萬以上。通過政府規(guī)劃改造，在未來3年還將有一部分其他區(qū)域的居民在這里安置。整個崇安新城，將會成為新的居住人口密集地。周邊區(qū)域居民的家庭收入已經(jīng)達(dá)到了30005000元/月，隨著社會的發(fā)展，這個