【文章內(nèi)容簡介】 連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪、集購物、休閑、娛樂、飲食為一體的商業(yè)中心，并實(shí)行統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一管理；第二、 早期的銷售定位有失誤，本項(xiàng)目面積較大，而全部商鋪是卻面向個(gè)體銷售，零散的個(gè)體商鋪產(chǎn)權(quán)分散，很難形成統(tǒng)一的形象，因而造成商場缺乏整體包裝、統(tǒng)一管理；第三、 D區(qū)首層農(nóng)貿(mào)市場的敞開式經(jīng)營，造成周邊環(huán)境臟亂差。建議整治農(nóng)貿(mào)市場，只留主要出入口，形成圍閉經(jīng)營，增加室內(nèi)通風(fēng)設(shè)施，提高農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營檔次，嚴(yán)管亂擺亂賣現(xiàn)象，各農(nóng)產(chǎn)品分類分區(qū)經(jīng)營，注意清潔衛(wèi)生；第四、 室內(nèi)、外裝修、空調(diào)、電梯等設(shè)施、設(shè)備，由于空置時(shí)間太長，需要花費(fèi)巨資重新修葺；第五、 本項(xiàng)目的外墻以灰白色為主，缺乏商業(yè)色彩，因此建議外墻改為鮮艷奪目的色彩，如橙色、淺青、淺黃等。第六、 室內(nèi)布局欠佳，交通面積較多，實(shí)用率較低，在A、B、C、D四個(gè)區(qū)中，以B區(qū)和C區(qū)比較嚴(yán)重，場內(nèi)缺乏人流導(dǎo)向；第七、 這樣大型的商業(yè)大廈，卻沒有設(shè)置停車場，使本項(xiàng)目缺乏現(xiàn)代商廈所必備的設(shè)施；以上七點(diǎn)缺陷中，除前五點(diǎn)可以通過重新包裝定位，可以解決之外，第六、第七點(diǎn)屬于原結(jié)構(gòu)上缺陷，是很難通過包裝策劃來解決得了的，這兩點(diǎn)缺陷是導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目以前推動(dòng)不了的根本原因，投資者要對(duì)此引起足夠的重視。三、市場定位 項(xiàng)目定位由項(xiàng)目分析所述，三水廣場在給本項(xiàng)目帶來機(jī)遇的同時(shí)，也可能給本項(xiàng)目帶來了沖擊。因此本項(xiàng)目的市場定位必須與三水廣場有所差別，不能經(jīng)營與三水廣場相沖突的項(xiàng)目。由三水區(qū)最新的城區(qū)規(guī)劃可知，文化設(shè)施是三水城建的重點(diǎn)，今后三水將陸續(xù)建成圖書館、展覽館、隨著三水的經(jīng)濟(jì)加強(qiáng)，文化事業(yè)的需求將加大，目前三水文化娛樂設(shè)施還是比較貧乏，僅有一些小規(guī)模的書店，還沒有大型的購書中心，作為經(jīng)濟(jì)彭勃發(fā)展的地區(qū)，巨大的知識(shí)需求被壓制了。由此本項(xiàng)目可定位為三水大型文化廣場。 項(xiàng)目各區(qū)規(guī)劃A區(qū)： 首層為各式手機(jī)、數(shù)碼攝影器材專賣店； 二至四層為家電專賣超市。B區(qū)：B區(qū)兩邊臨街首層商鋪分別開設(shè)中、西式快餐店（例如麥當(dāng)勞、真功夫等），以此吸引人流，其余首層至三層其余商鋪為大型購書中心。C區(qū)：首至三層為購書中心和文化用品中心；四至六層酒店客房，并重新裝修，在C區(qū)首層臨街設(shè)酒店獨(dú)立的出入口。D區(qū)： 整治原有的D區(qū)首層農(nóng)貿(mào)市場，改為封閉式無污染蔬果超市； 項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議建筑風(fēng)格偏向動(dòng)感的現(xiàn)代風(fēng)格，特別是通過亮麗的色彩來表現(xiàn)。項(xiàng)目本身的體態(tài)不錯(cuò)，外立面的整改主要是在色調(diào)方面要徹底脫離原有項(xiàng)目形象，建議用清新大膽的現(xiàn)代亮麗色彩，如橙色、淺青、淺黃等，并以簡潔明快的建筑構(gòu)件搭配。室內(nèi)環(huán)境建議多用淺色的暖色調(diào)組合搭配， 以亮麗的現(xiàn)代風(fēng)格色調(diào)脫離原有的黑和暗的環(huán)境印象，形成動(dòng)感、活躍、潮流的商業(yè)環(huán)境氛圍。 配套設(shè)施建議停車場——除了將項(xiàng)目門前的空地保留作為停車場外，還需增加部分車位，建議在項(xiàng)目附近100米范圍內(nèi)尋找其他地方作為停車場。電梯——本項(xiàng)目的電梯嚴(yán)重不足，建議在B區(qū)各層增設(shè)扶手電梯，并在C區(qū)增加垂直客梯和貨梯各一臺(tái)。硬件配套——中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、倉庫等 租金定位整個(gè)商場的平均租金：100元/平方米四、項(xiàng)目經(jīng)營理念 商場經(jīng)營理念(1) 導(dǎo)入“商業(yè)經(jīng)營主導(dǎo)型”的商業(yè)理念我國加入世界貿(mào)易組織（WTO）以后，生產(chǎn)性行業(yè)所受到?jīng)_擊在所難免，但是商業(yè)行業(yè)由于國外的商品要進(jìn)入中國，商業(yè)領(lǐng)域反而迎來巨大的機(jī)會(huì)。國外的大型商業(yè)經(jīng)營企業(yè)、各種著名的商品品牌不斷涌入，在經(jīng)營模式、服務(wù)水平、價(jià)格等方面對(duì)中國市場都將形成很大的沖擊。國外一些運(yùn)作較為成功的商業(yè)機(jī)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)入三水，過往占主流的出租個(gè)體攤位模式的商業(yè)市場面臨挑戰(zhàn)。目前，出租個(gè)體攤位模式的商業(yè)市場，存在很多的不足，物業(yè)的業(yè)主不負(fù)責(zé)經(jīng)營，而經(jīng)營者只能被動(dòng)接受物業(yè)現(xiàn)狀，物業(yè)的功能設(shè)計(jì)與商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)的銜接是脫節(jié)的，更談不上量身定造，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后市場對(duì)商業(yè)形態(tài)的要求。我們對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)營定位，全部商鋪只租不賣，并力求將物業(yè)銷售與可持續(xù)經(jīng)營結(jié)合起來，追求的不僅僅是租售物業(yè)的利潤，而是開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者的“多贏”結(jié)構(gòu)。(2) 選擇文化產(chǎn)業(yè)為主題，聚集商氣，引進(jìn)主力店和品牌店提升物業(yè)形象相關(guān)產(chǎn)品高度集中形成一個(gè)突出的主題，不僅能夠建立項(xiàng)目的個(gè)性與特色，而且能夠使整個(gè)項(xiàng)目的靈魂得以顯現(xiàn)，可以在較大范圍內(nèi)主導(dǎo)行業(yè)市場，占據(jù)市場優(yōu)勢，形成規(guī)模效應(yīng)。只有主題明晰，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實(shí)處，整體效應(yīng)才有更好的發(fā)揮。成行成市的主題專業(yè)市場隨著市場的發(fā)展越來越成熟，許多商鋪年年都能升值，投資回報(bào)相當(dāng)可觀，對(duì)于投資者和經(jīng)營者來講，有良好的市場前景。目前國內(nèi)的商業(yè)物業(yè)普遍存在一種現(xiàn)象：一樓生意火爆，二樓生意一般，三樓有些顧客，四樓沒人光顧。而比較成功的大型購物廣場的經(jīng)營情況來看，這些商場基本上不設(shè)臨街鋪位，幾層商場經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理分割功能分區(qū)，有意識(shí)地引導(dǎo)消費(fèi)者由“低”往“高”走，由“外”往“里”走。從局部上看，一樓的營業(yè)額明顯高于其它樓層，但正是由于經(jīng)營商的精心設(shè)計(jì)，帶動(dòng)了“高層”商場的銷售額，在保證一樓生意火爆的同時(shí)，兼顧到經(jīng)營死角和高樓層的商品銷售。要使樓上的物業(yè)價(jià)值最大化，必須對(duì)整個(gè)商場進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，引進(jìn)主力店（企業(yè)）和主力品牌商品，從經(jīng)營的角度規(guī)劃設(shè)計(jì)符合市場需求的商業(yè)形態(tài)，從而帶動(dòng)項(xiàng)目的整體銷售與經(jīng)營，而只有主題明確，才能對(duì)品牌店的入駐產(chǎn)生足夠的吸引力。同時(shí)，通過品牌店和主力店的加入，容易在市場上形成口碑，有利于商業(yè)物業(yè)的銷售和后續(xù)經(jīng)營。以文化產(chǎn)業(yè)為主題，力爭引進(jìn)廣州購書中心、國美（蘇寧）、麥當(dāng)勞（肯德基）、真功夫等名店為本項(xiàng)目主力店。（3）招商項(xiàng)目的組合招商項(xiàng)目既要考慮到人氣聚集，從而雅俗共賞，而不至于造成曲高和寡，也要避免檔次太低、旺丁不旺財(cái)?shù)膶擂尉置?。本?xiàng)目帶動(dòng)人流的項(xiàng)目是購書中心、麥當(dāng)勞、真功夫、手機(jī)專賣店，而電器超市因?yàn)槭墙?jīng)營高檔耐用商品，平常會(huì)很少人流，只有到了節(jié)假日會(huì)有較大的人流，引入電器超市的主要原因一方面是為了對(duì)購書中心作補(bǔ)充，另一方面是為了提高商場的檔次。招商項(xiàng)目應(yīng)遵循動(dòng)靜結(jié)合，優(yōu)勢互補(bǔ)的原則。 經(jīng)營策略(1) 贏利模式全部商鋪只租不賣，掌握整個(gè)商場的經(jīng)營主導(dǎo)權(quán)，按照文化廣場為主題進(jìn)行招商經(jīng)營，對(duì)各經(jīng)營區(qū)域進(jìn)行合理劃分，盡量滿足經(jīng)營者的功能需求，以求能實(shí)現(xiàn)利潤的最大化；將全部商鋪向銀行抵押貸款，分擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，并回籠部分資金。(2) 市場前期的經(jīng)營管理：為了保證銷售與招商的順利進(jìn)行，應(yīng)該注意：l 按照經(jīng)營主題，統(tǒng)一招商，并作好相應(yīng)的功能分區(qū)安排；l 把握商品的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商家經(jīng)營；l 統(tǒng)一形象（商場內(nèi)、外），統(tǒng)一信息發(fā)布；l 多功能公共區(qū)域的設(shè)計(jì)與活動(dòng)組織：比如展示中心、活動(dòng)廣場等。(3) 市場后續(xù)的經(jīng)營管理：目