商業(yè)物業(yè)成功營(yíng)銷(xiāo)架構(gòu)[001](編輯修改稿)
2025-05-06 11:33 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 多 b． 走累了有地方休息 c． 小孩子有地方玩 d． 餓了有地方吃 e．有地方娛樂(lè) C． 提高顧客消費(fèi)率目標(biāo) a． 該買(mǎi)的能買(mǎi)到 b． 該玩的能玩到 c． 想吃的能吃到并且干凈、價(jià)格可接受 d． 想看的能看到 3．提高日均銷(xiāo)售額及利潤(rùn)目標(biāo)多元化的價(jià)格策略 A：堅(jiān)持薄利多銷(xiāo)中檔價(jià) B：想買(mǎi)的、能買(mǎi)到、價(jià)不貴 C：品牌、精品、貨真價(jià)實(shí) 建筑的風(fēng)格定位 建筑的整體風(fēng)格為歐陸風(fēng)格。 使中旅商業(yè)城在廣州商圈現(xiàn)代建筑群中獨(dú)具一格，體現(xiàn)出與眾不同的王者風(fēng)范。用獨(dú)特風(fēng)格來(lái)對(duì)應(yīng)中旅商業(yè)城代表的新的商業(yè)業(yè)態(tài)。 用城堡式的復(fù)合建筑。 使商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、空中花園式豪宅形成一個(gè)既相應(yīng)又有機(jī)結(jié)合的整體。外型上可使有足夠的歐陸建筑元素使建筑物具有充足的商業(yè)符合?？蛇x用塔樓拔高建筑，使得從解放路高架橋等多個(gè)不同的視角度看到的建筑更加挺拔，使建筑的“標(biāo)識(shí)”性更加強(qiáng)烈，并使建筑集“逛、購(gòu)、食、玩”的功能于一體得以更好地體現(xiàn)。 采取三段式的結(jié)合。 整體的三段式與空中花園豪宅的局部三段式組合，有助于增加建筑的韻味。不同的燈光組合方案可能使建筑物顯現(xiàn)出“富麗堂皇”、“海市蜃樓”等不同的效果，以突出中旅商業(yè)城的富貴和上部豪宅的典雅風(fēng)范。 功能部分 關(guān)于人流 北京、上海大型百貨商場(chǎng)的人流 1．常規(guī)人流密度 2．根據(jù)中旅商業(yè)城廣場(chǎng)的商業(yè)區(qū)位，并考慮到今后的發(fā)展，其常規(guī)的人流爭(zhēng)取達(dá)到北京百貨大樓、西單商場(chǎng)10萬(wàn)人/日的水平，如能達(dá)到上海巴黎春天15萬(wàn)人/日的水平則更理想。對(duì)永久性的設(shè)施應(yīng)留有適當(dāng)?shù)娜肆髟鲩L(zhǎng)空間，以便于隨著人流的增加，作適當(dāng)調(diào)整后即可滿足。 工農(nóng)業(yè)面積 （平方米） 客流量 平均日（萬(wàn)人）節(jié)假日 北京百貨大樓 18000 10 20 北京西單商場(chǎng) 20000 10 20 上海一百 17000 20 30 上海巴黎春天 46500 15 25 從上表可以推算出：大型百貨商場(chǎng)人流密度 商場(chǎng)名稱(chēng) 平日 節(jié)假日 北京百貨大樓 北京西單商場(chǎng) 5人/ m2日 10人/ m2日 上海一百 上海巴黎 關(guān)于物流 購(gòu)物中心是消費(fèi)雙方進(jìn)行商品交易活動(dòng)的空間，每日巨大的人流帶來(lái)了大量的購(gòu)買(mǎi)；大量的購(gòu)買(mǎi)帶來(lái)了大量的物品的流動(dòng)。 1．庫(kù)房購(gòu)物中心需要一定的庫(kù)房，庫(kù)房作為貯存商品的場(chǎng)所。庫(kù)房一般可分為城市儲(chǔ)運(yùn)公司和商場(chǎng)專(zhuān)有倉(cāng)庫(kù)，而商場(chǎng)專(zhuān)有倉(cāng)庫(kù)和店外倉(cāng)庫(kù)。城市儲(chǔ)運(yùn)部門(mén)的倉(cāng)庫(kù)面積一般為：平均每平萬(wàn)元庫(kù)存商品需12m2。而對(duì)于商店庫(kù)房面積的大小，除與進(jìn)貨方式、管理制度相關(guān)外，與庫(kù)存周轉(zhuǎn)天數(shù)有關(guān)，國(guó)內(nèi)一般為40天。國(guó)內(nèi)一些大商店的營(yíng)業(yè)面積和庫(kù)房面積如表所示。 國(guó)內(nèi)大型百貨商店?duì)I業(yè)、庫(kù)房面積分配表（單位：m2）商場(chǎng)名稱(chēng) 營(yíng)業(yè)面積 庫(kù)房面積 庫(kù)營(yíng)比 備注 上海一百 17800 8500 ：1 北京王府井 14390 9562 ：1 北京西單 10407 9673 ：1 店外700（倉(cāng)庫(kù)） 深圳萬(wàn)能 免費(fèi)的商務(wù)管理資料平臺(tái)17300 7500 ：1 店內(nèi)600（倉(cāng)庫(kù)） 深圳萬(wàn)佳百貨的店外倉(cāng)庫(kù)為7500m2，：1，萬(wàn)佳的店內(nèi)倉(cāng) 為600m2。為了保證中旅商業(yè)城廣場(chǎng)能維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)安排出足夠的店內(nèi)倉(cāng)庫(kù)面積尢其是對(duì) 第一主力店部分，應(yīng)考慮足夠的內(nèi)倉(cāng)庫(kù)，以免因考慮不同影響今后的招商。 國(guó)內(nèi)大型的百貨商店中，貨運(yùn)車(chē)輛一般為十輛左右，特大型商店接近20輛。例如上海第一百貨商店有貨運(yùn)卡車(chē)11部、貨運(yùn)三輪5部。 據(jù)商業(yè)部門(mén)過(guò)去的統(tǒng)計(jì)，百貨商店每一萬(wàn)元商品裝載一卡車(chē)。隨著人們生活水平的提高和物價(jià)指數(shù)的提高，對(duì)中旅商業(yè)城這類(lèi)大型高檔商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，過(guò)去的統(tǒng)計(jì)已經(jīng)不適用。根據(jù)我們對(duì)幾類(lèi)商品的測(cè)算，平均約為人民幣10萬(wàn)元商品裝載一卡車(chē)。 由于中旅商業(yè)城廣場(chǎng)地面停車(chē)面積有限，而且機(jī)動(dòng)車(chē)通道寬度有限，應(yīng)盡量考慮貨車(chē)裝車(chē)、卸車(chē)空間，以免占用道路、造成阻塞。 中旅商業(yè)城空間結(jié)構(gòu)與布局 分層功能定位 空間原則 裝飾風(fēng)格定位 正九層 美食文化博物館 以文化裝飾和數(shù)量集中為特色 中西結(jié)合之樓層 正八層 正七層 正六層 精品店 大回環(huán) 小回環(huán) 純古典維多利亞精品商場(chǎng) 正五層 正四層 正三層 百貨公司 流線、清晰 現(xiàn)代古典 適當(dāng)古典符號(hào)表現(xiàn) 正二層 正一層 負(fù)一層 平價(jià)商場(chǎng) 大通透 后現(xiàn)代：簡(jiǎn)潔、平價(jià)概念物化表現(xiàn) 負(fù)二層 160
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