【文章內容簡介】 件進行盤點，做好月盤點記錄。 工 作 文 件 文件編號 標 題 設備、儀器工具管理制度 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 設備、儀器工具管理制度 1 工程人員使用的工具、設備、儀器由工程部建立臺賬，送財物部及公司備案。 2 檢修使用的設備、儀器、工具分部門、班組和個人使用三部分管理，部門管理的工具由倉管員負責保管，登記建卡；班組管理的由班組領班負責保管 ；個人工具建立個人工具登記卡，由使用人負責保管。如因責任原因丟失或損壞，應視情節(jié)給予賠償。 3 設備、儀器、工具要定期清潔、保養(yǎng)，使其保持完好和合乎技術要求的狀態(tài)，以利工作。 4 設備、儀器、工具的折舊期限由工程部經理與財務部和公司商定后執(zhí)行。 5 設備、儀器、工具由于磨損、老化、超標和報廢時，要由各班組領班集中上報工程主管審查，經鑒定屬實，可以報財務部，待審批后補庫；重要設備、儀器、工具要報公司批準后才能報廢。 6 設備、儀器、工具如需要借用，要辦理借用手續(xù)，限期歸還，如有遺失，由遺失者賠償。 工 作 文 件 文件編號 標 題 檢（維）修管理制度 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 檢（維）修管理制度 1 年度檢修計劃的編制 根據所轄范圍的設備運行狀況或改進需要，由工程部主任負責編制年度檢修計劃（含設備、材料計劃、費用計劃），每年 12 月 25 日前報工程部經理審核后，報公司審批執(zhí)行。 2 月度檢修計劃的編制 工程部維修領班根據所轄范圍的設備狀況，于每月 25 日編制下月度檢修計劃，經工程部主管審核后，報工程部經理批準、執(zhí)行。 3 臨時檢修工 作管理 臨時檢修分為緊急檢修、臨時出現(xiàn)的缺陷和用戶投訴三種情況。 如屬非常緊急檢修項目，按先組織搶修，修后補報項目的原則處理。 如屬一般臨時缺陷，由各班組負責處理。 如屬用戶投訴項目，根據物業(yè)部通知，工程部立即通知有關班組人員組織處理，并及時將處理結果反饋物業(yè)部，并存檔備案。 4 各班組領班每月應將上月檢修情況寫出總結，上報工程部主任審查。 5 班組安排檢修工作要填寫檢修工作票；經工程部主任批準后實施。 6 檢修質量管理 工程檢修質量管理實行三級負責制，既自檢、領班、初步驗收、工程部主任驗收；如屬重要檢修工程，除履行上 述程序外，尚需報工程部經理組織驗收。全體工作人員要認真樹立“安全第一，質量第一”的思想，精心檢修，保證質量，一次驗收合格。 自檢 參加檢修的人員，應根據有關檢修質量標準執(zhí)行。如果沒有國家統(tǒng)一標準，由工程部擬訂質量標準，如屬一般缺陷處理，檢修工作完畢，檢修人員應認真進行自檢，并簽字確認。 初步驗收 對于重要缺陷的檢修，檢修工自檢完畢后，領班或主管應進行檢查，驗收，并簽字確認。 屬于重大缺陷或單項工程施工完畢，在自檢、初步驗收完畢后，由工程部經理作最后驗收，特大項目需報物業(yè)總經理會同驗收。 工 作 文 件 文件編號 標 題 安全管理制度 頁 碼 第 1 頁 共 3 頁 安全管理制度 1 電工 電工工作前，應穿戴絕緣防護用品，仔細檢查各種工具，保證使用的工具絕緣性良好； 絕緣手手套使用前，必須進行仔細檢查和空氣試驗，如發(fā)現(xiàn)有裂紋或漏氣，不得使用； 絕緣鞋不準裸足穿用； 在作業(yè)場所檢修低壓線路和設備時必須停電進行，總閘必須掛有“有人工作，禁止合閘”的標志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘； 各供電回路的操作開關，要有清楚 明顯的標志牌，停電時，先停負荷開關，后停隔離開關（即先用電點后供電點），送電時，先送隔離開關，后送負荷開關（即先供電點后用電點）； 盡可能不要帶電作業(yè)，如必須帶電工作時，應遵守帶電作業(yè)的有關規(guī)定，采取可靠的安全措施（如要有專人監(jiān)護等）； 在帶電檢修或操作電氣設備時，不準用濕手或帶油、濕手套觸摸電氣設備； 在危險的場所或者危險的情況下，嚴禁帶電作業(yè)； 嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班，若交接班過程中有事故發(fā)生，應停止交接，由交班人員負責處理事故，接班人員協(xié)助； 電工必須熟練掌握觸電急救和人工呼吸的方法，以 備急用； 如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應立即切斷電源，如來不及切斷電源且為低壓時應用干燥的不導電物體，將觸電者脫離電源，如為高壓，則必須想盡一切辦法切斷電源，然后對觸電者及時采用人工呼吸法進行急救，同時盡快和醫(yī)院聯(lián)系。 2 電梯工 機房設備的維修保養(yǎng)，必須特別注意安全，維修保養(yǎng)時一般必須切斷電源，特殊情況下不能拉開電源時，應有足夠的安全措施并小心謹慎地工作，以免觸電或卷入引繩等造成人身傷亡和設備事故； 機房內禁止帶入火種，嚴禁在機房或電梯轎箱內吸煙，機房內消防器材應齊備良好； 因檢修或保養(yǎng)需停機時，必須確認轎箱內無乘客后， 方可停機； 工 作 文 件 文件編號 標 題 安全管理制度 頁 碼 第 2 頁 共 3 頁 在保養(yǎng)、維修中必須注意工作的協(xié)調和配合，有人協(xié)同工作時，行機停機都必須揚聲，到對方的答應后方可操作； 在轎箱做檢修、保養(yǎng)工作時，除了判別故障和調試需要外，禁止快車； 下井底作業(yè)時，首先開亮井底燈，按下井底安全掣，若上方有人時必須佩戴安全帽； 進入井道，井底作業(yè)時間，估計超過一小時者，必須嚴格執(zhí)行井道、井底作業(yè)指令規(guī)定； 進出廳門或維修保養(yǎng)廳門時，只許用工具墊門腳，嚴禁掛門纜仔，防止門纜仔放不正造成事故； 維修、保養(yǎng)工作完工時，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品，切忌遺留； 機房、井道因工作需要進行動火外業(yè)時，必須遵守小區(qū)動火作業(yè)規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種，嚴防火災事故發(fā)生； 嚴防水滲入機房或電梯，如電梯有水滲入應立即停止使用，以免發(fā)生觸電事故，并立即采取相應措施； 維修、保養(yǎng)、正常停用等任何停梯應在一樓掛歷告示牌； 3 焊工 焊工（含電焊、氣焊、）工作前，必須穿戴好工作服和防護用品，不準裸露身體，以防止燙傷和觸 電； 焊工進行焊接作業(yè)前，應仔細檢查各種工具，如電焊鉗握把與電纜的聯(lián)接是否牢固、可靠，焊把線皮是否有破損，確認一切正常后才能施焊； 焊接前，還應檢查工作場地周圍有無易燃、易爆物，應清除或隔離后才能進行焊接，必要時還應配備滅火器等相應的消防器具及有專人監(jiān)護； 地線連接必須符合安全技術要求，不得將地線隨便捆綁或纏繞在被焊工件上； 開啟電焊機前，應檢查電焊地線是否與工件或其他導體連接，以防短路或觸電； 電焊機需改變觸點導板，二次線或對電焊機進行檢查時，都必須切斷電源后再進行； 焊接時，應戴好防護面罩，不得用手或其 他物件遮眼，以防弧光傷眼； 在通風不良的條件下進行焊接時，除采取措施防止觸電外，還應采取用排風扇排風 工 作 文 件 文件編號 標 題 安全管理制度 頁 碼 第 3 頁 共 3 頁 等措施，保證通風良好，并有專人在外監(jiān)護； 焊接時如采用行燈照明，一般情況下，應采用 24 伏的行燈； 凡有壓力或裝有易燃、易爆、有毒物質的管道、容器，嚴禁焊接作業(yè)，如果必須施焊，應先排空管道、容器內的壓力，徹底清洗凈易燃、易爆、有 毒物質，經有關部門檢查測試，確認達到安全要求后，再將所有孔、蓋敞開，方可施焊； 焊接用電纜線接頭處必須接觸良好，綁扎牢固，做到焊接時接頭處“不冒煙”； 焊接電纜的截面積應根據焊接電流和所露電纜長度先用，防止電纜超載過熱而引起膠皮損壞，燃燒，造成事故； 焊工敲焊縫藥皮時，必須戴好防護眼鏡，防止焊渣濺傷眼； 停放在露天的電焊設備，必須有防雨措施，下雨天禁止進行焊接作業(yè)； 生產現(xiàn)場的焊接地點與氧氣、液化氣瓶存放點的距離應不小于 10 米； 暫停焊接工作或下班時，應檢查工作場所所有無火源隱患，并關閉電焊機。 工 作 文 件 文件編號 標 題 承包商監(jiān)督規(guī)定 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 設施設備管理篇 總則 承包商監(jiān)督規(guī)定 1 監(jiān)督規(guī)定 必須持有政府部門頒發(fā)的資質證書，方可從事管理公司項目外判的作業(yè)。如消防自動報警系統(tǒng)的安裝、保養(yǎng)和試驗，及某些專業(yè)性較強的項目，如裝飾、化糞池清洗等 。 嚴格審查承包商的資質證書和營業(yè)執(zhí)照等，凡不具備相應資質等級證書和合格營照的保養(yǎng)維修商或承造商，均不與 之進行業(yè)務洽談。 在選定承包商的過程中，工程主管編寫工程報價分析表，經過工程部經理、物業(yè)總經理審批，以建議最佳承包商人選。 承包商進場前，必須提供工程藍圖、施工方案、工期計劃各三套，經審查批準后允許入場。 工程主管應指定專人協(xié)調、監(jiān)督承包商的工作，做好承包商到場作業(yè)記錄。 承包商進場作業(yè)期間，必須遵守物業(yè)公司的各項管理規(guī)定。 督促承包商嚴格按國家規(guī)范 (如環(huán)保、勞保條例等 )及合同要求施工。 承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。承包商用料的任何變更須事先經該工程主管、工程師簽認，否則作違反合同處理。 承包 商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經該工程主管簽認報工程部經理、物業(yè)總經理核準后，方允許實施。 承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管檢查核對，雙方填寫工程驗收報告書，經工程部經理、物業(yè)總經理審查批準后，方可通知財務結算。 2 操作 流程圖 設備保養(yǎng)商工作監(jiān)督流程圖 (圖 4— 1) 外判設備維保監(jiān)督檢查流程 3 相關記錄 設備保養(yǎng)商工作評估表 工 作 文 件 文件編號 標 題 設備保養(yǎng)商工作監(jiān)督流程 圖 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 是 是 否 是 否 是 (圖 4— 1) 設備保養(yǎng)商工作監(jiān)督流程圖 是否按合同條款及規(guī)范標準進行 保養(yǎng)工作是否細致、故障處理效果 及效率是否達標 跟進人將保養(yǎng)情況報告工程主 管，作為付款和續(xù)約依據 保養(yǎng)記錄是否齊全清晰 退回保養(yǎng)商重做 退回保養(yǎng)商重做 工 作 文 件 文件編號 標 題 外判設備維保監(jiān)督檢查流程 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 流程 要求 跟進部門 設備維保前工作安排 保養(yǎng)商 物 業(yè)部 出通告知會業(yè)戶。 保養(yǎng)商 工程部 4. 根據保養(yǎng)計劃對設備進行運行調整安排 設備維保工作進行 保養(yǎng)商 工程部 督。 工程部 保養(yǎng)商 工程部 饋信息作是否返工安排 保養(yǎng)商 設備維保工作完成 。 保養(yǎng)商 。 保養(yǎng)商 、簽字 工程部 維保工作檢查 工程部 保養(yǎng)商 （ GC/BG001） 工程部 檢查 工程部 工程部 評估存檔 1. 申請支付維保費用時附評估表 工程部 2. 設專用檔案存放每次評估結果 工程部 工 作 文 件 文件編號 標 題 工程部巡檢規(guī)定 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 工程部巡檢規(guī)定 1 巡檢規(guī)定 為保證設備正常運行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，工程部各系統(tǒng)必須對 所轄設備進行日常巡檢。 運行值班人員必須按本系 統(tǒng)規(guī)定的時間、路線和項目巡視檢查所轄的設備。 運行值班人員外出巡檢，必須隨身攜帶對講機，隨時與當值主管保持聯(lián)系。 運行值班人員每次巡檢均須在相應的運行日志上依順序做好巡查情況和結果記錄。 運行值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定，在設備現(xiàn)場設置的簽到表上依時簽到。 運行值班人員應根據當班設備的具體運行情況，對“手動”檔運行的設備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設備加強巡檢和監(jiān)控。 發(fā)現(xiàn)設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、濕度表等有缺陷、設備運行狀態(tài)指示燈有損壞、安全保護元件有變 化，均應即時調整或更換，保證設備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄漏等又不能迅速排除的，必須立即報告當值主管，并采取措施，防止事故的發(fā)生或擴大。 工程主管每周一次對巡查情況和結果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應追究當事人的責任。 2 操作流程圖 設備責任人巡查流程圖（圖 4— 2） 工 作 文 件 文件編號 標 題 設備