【文章內(nèi)容簡介】 件進行盤點，做好月盤點記錄。 工 作 文 件 文件編號 標 題 設(shè)備、儀器工具管理制度 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 設(shè)備、儀器工具管理制度 1 工程人員使用的工具、設(shè)備、儀器由工程部建立臺賬，送財物部及公司備案。 2 檢修使用的設(shè)備、儀器、工具分部門、班組和個人使用三部分管理，部門管理的工具由倉管員負責保管，登記建卡；班組管理的由班組領(lǐng)班負責保管 ；個人工具建立個人工具登記卡，由使用人負責保管。如因責任原因丟失或損壞，應(yīng)視情節(jié)給予賠償。 3 設(shè)備、儀器、工具要定期清潔、保養(yǎng)，使其保持完好和合乎技術(shù)要求的狀態(tài)，以利工作。 4 設(shè)備、儀器、工具的折舊期限由工程部經(jīng)理與財務(wù)部和公司商定后執(zhí)行。 5 設(shè)備、儀器、工具由于磨損、老化、超標和報廢時，要由各班組領(lǐng)班集中上報工程主管審查，經(jīng)鑒定屬實，可以報財務(wù)部，待審批后補庫；重要設(shè)備、儀器、工具要報公司批準后才能報廢。 6 設(shè)備、儀器、工具如需要借用，要辦理借用手續(xù)，限期歸還，如有遺失，由遺失者賠償。 工 作 文 件 文件編號 標 題 檢（維）修管理制度 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 檢（維）修管理制度 1 年度檢修計劃的編制 根據(jù)所轄范圍的設(shè)備運行狀況或改進需要，由工程部主任負責編制年度檢修計劃（含設(shè)備、材料計劃、費用計劃），每年 12 月 25 日前報工程部經(jīng)理審核后，報公司審批執(zhí)行。 2 月度檢修計劃的編制 工程部維修領(lǐng)班根據(jù)所轄范圍的設(shè)備狀況，于每月 25 日編制下月度檢修計劃，經(jīng)工程部主管審核后，報工程部經(jīng)理批準、執(zhí)行。 3 臨時檢修工 作管理 臨時檢修分為緊急檢修、臨時出現(xiàn)的缺陷和用戶投訴三種情況。 如屬非常緊急檢修項目，按先組織搶修，修后補報項目的原則處理。 如屬一般臨時缺陷，由各班組負責處理。 如屬用戶投訴項目，根據(jù)物業(yè)部通知，工程部立即通知有關(guān)班組人員組織處理，并及時將處理結(jié)果反饋物業(yè)部，并存檔備案。 4 各班組領(lǐng)班每月應(yīng)將上月檢修情況寫出總結(jié)，上報工程部主任審查。 5 班組安排檢修工作要填寫檢修工作票；經(jīng)工程部主任批準后實施。 6 檢修質(zhì)量管理 工程檢修質(zhì)量管理實行三級負責制，既自檢、領(lǐng)班、初步驗收、工程部主任驗收；如屬重要檢修工程，除履行上 述程序外，尚需報工程部經(jīng)理組織驗收。全體工作人員要認真樹立“安全第一，質(zhì)量第一”的思想，精心檢修，保證質(zhì)量，一次驗收合格。 自檢 參加檢修的人員，應(yīng)根據(jù)有關(guān)檢修質(zhì)量標準執(zhí)行。如果沒有國家統(tǒng)一標準，由工程部擬訂質(zhì)量標準，如屬一般缺陷處理，檢修工作完畢，檢修人員應(yīng)認真進行自檢，并簽字確認。 初步驗收 對于重要缺陷的檢修，檢修工自檢完畢后，領(lǐng)班或主管應(yīng)進行檢查，驗收，并簽字確認。 屬于重大缺陷或單項工程施工完畢，在自檢、初步驗收完畢后，由工程部經(jīng)理作最后驗收，特大項目需報物業(yè)總經(jīng)理會同驗收。 工 作 文 件 文件編號 標 題 安全管理制度 頁 碼 第 1 頁 共 3 頁 安全管理制度 1 電工 電工工作前，應(yīng)穿戴絕緣防護用品，仔細檢查各種工具，保證使用的工具絕緣性良好； 絕緣手手套使用前，必須進行仔細檢查和空氣試驗，如發(fā)現(xiàn)有裂紋或漏氣，不得使用； 絕緣鞋不準裸足穿用； 在作業(yè)場所檢修低壓線路和設(shè)備時必須停電進行，總閘必須掛有“有人工作，禁止合閘”的標志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘； 各供電回路的操作開關(guān)，要有清楚 明顯的標志牌，停電時，先停負荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)（即先用電點后供電點），送電時，先送隔離開關(guān)，后送負荷開關(guān)（即先供電點后用電點）； 盡可能不要帶電作業(yè)，如必須帶電工作時，應(yīng)遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，采取可靠的安全措施（如要有專人監(jiān)護等）； 在帶電檢修或操作電氣設(shè)備時，不準用濕手或帶油、濕手套觸摸電氣設(shè)備； 在危險的場所或者危險的情況下，嚴禁帶電作業(yè)； 嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班，若交接班過程中有事故發(fā)生，應(yīng)停止交接，由交班人員負責處理事故，接班人員協(xié)助； 電工必須熟練掌握觸電急救和人工呼吸的方法，以 備急用； 如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應(yīng)立即切斷電源，如來不及切斷電源且為低壓時應(yīng)用干燥的不導(dǎo)電物體，將觸電者脫離電源，如為高壓，則必須想盡一切辦法切斷電源，然后對觸電者及時采用人工呼吸法進行急救，同時盡快和醫(yī)院聯(lián)系。 2 電梯工 機房設(shè)備的維修保養(yǎng)，必須特別注意安全，維修保養(yǎng)時一般必須切斷電源，特殊情況下不能拉開電源時，應(yīng)有足夠的安全措施并小心謹慎地工作，以免觸電或卷入引繩等造成人身傷亡和設(shè)備事故； 機房內(nèi)禁止帶入火種，嚴禁在機房或電梯轎箱內(nèi)吸煙，機房內(nèi)消防器材應(yīng)齊備良好； 因檢修或保養(yǎng)需停機時，必須確認轎箱內(nèi)無乘客后， 方可停機； 工 作 文 件 文件編號 標 題 安全管理制度 頁 碼 第 2 頁 共 3 頁 在保養(yǎng)、維修中必須注意工作的協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時，行機停機都必須揚聲，到對方的答應(yīng)后方可操作； 在轎箱做檢修、保養(yǎng)工作時，除了判別故障和調(diào)試需要外，禁止快車； 下井底作業(yè)時，首先開亮井底燈，按下井底安全掣，若上方有人時必須佩戴安全帽； 進入井道，井底作業(yè)時間，估計超過一小時者，必須嚴格執(zhí)行井道、井底作業(yè)指令規(guī)定； 進出廳門或維修保養(yǎng)廳門時，只許用工具墊門腳，嚴禁掛門纜仔，防止門纜仔放不正造成事故； 維修、保養(yǎng)工作完工時，必須認真清理現(xiàn)場，清點工具和物品，切忌遺留； 機房、井道因工作需要進行動火外業(yè)時，必須遵守小區(qū)動火作業(yè)規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種，嚴防火災(zāi)事故發(fā)生； 嚴防水滲入機房或電梯，如電梯有水滲入應(yīng)立即停止使用，以免發(fā)生觸電事故，并立即采取相應(yīng)措施； 維修、保養(yǎng)、正常停用等任何停梯應(yīng)在一樓掛歷告示牌； 3 焊工 焊工（含電焊、氣焊、）工作前，必須穿戴好工作服和防護用品，不準裸露身體，以防止燙傷和觸 電； 焊工進行焊接作業(yè)前，應(yīng)仔細檢查各種工具，如電焊鉗握把與電纜的聯(lián)接是否牢固、可靠，焊把線皮是否有破損，確認一切正常后才能施焊； 焊接前，還應(yīng)檢查工作場地周圍有無易燃、易爆物，應(yīng)清除或隔離后才能進行焊接，必要時還應(yīng)配備滅火器等相應(yīng)的消防器具及有專人監(jiān)護； 地線連接必須符合安全技術(shù)要求，不得將地線隨便捆綁或纏繞在被焊工件上； 開啟電焊機前，應(yīng)檢查電焊地線是否與工件或其他導(dǎo)體連接，以防短路或觸電； 電焊機需改變觸點導(dǎo)板，二次線或?qū)﹄姾笝C進行檢查時，都必須切斷電源后再進行； 焊接時，應(yīng)戴好防護面罩，不得用手或其 他物件遮眼，以防弧光傷眼； 在通風不良的條件下進行焊接時，除采取措施防止觸電外，還應(yīng)采取用排風扇排風 工 作 文 件 文件編號 標 題 安全管理制度 頁 碼 第 3 頁 共 3 頁 等措施，保證通風良好，并有專人在外監(jiān)護； 焊接時如采用行燈照明，一般情況下，應(yīng)采用 24 伏的行燈； 凡有壓力或裝有易燃、易爆、有毒物質(zhì)的管道、容器，嚴禁焊接作業(yè)，如果必須施焊，應(yīng)先排空管道、容器內(nèi)的壓力，徹底清洗凈易燃、易爆、有 毒物質(zhì)，經(jīng)有關(guān)部門檢查測試，確認達到安全要求后，再將所有孔、蓋敞開，方可施焊； 焊接用電纜線接頭處必須接觸良好，綁扎牢固，做到焊接時接頭處“不冒煙”； 焊接電纜的截面積應(yīng)根據(jù)焊接電流和所露電纜長度先用，防止電纜超載過熱而引起膠皮損壞，燃燒，造成事故； 焊工敲焊縫藥皮時，必須戴好防護眼鏡，防止焊渣濺傷眼； 停放在露天的電焊設(shè)備，必須有防雨措施，下雨天禁止進行焊接作業(yè)； 生產(chǎn)現(xiàn)場的焊接地點與氧氣、液化氣瓶存放點的距離應(yīng)不小于 10 米； 暫停焊接工作或下班時，應(yīng)檢查工作場所所有無火源隱患，并關(guān)閉電焊機。 工 作 文 件 文件編號 標 題 承包商監(jiān)督規(guī)定 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 設(shè)施設(shè)備管理篇 總則 承包商監(jiān)督規(guī)定 1 監(jiān)督規(guī)定 必須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書，方可從事管理公司項目外判的作業(yè)。如消防自動報警系統(tǒng)的安裝、保養(yǎng)和試驗，及某些專業(yè)性較強的項目，如裝飾、化糞池清洗等 。 嚴格審查承包商的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照等，凡不具備相應(yīng)資質(zhì)等級證書和合格營照的保養(yǎng)維修商或承造商，均不與 之進行業(yè)務(wù)洽談。 在選定承包商的過程中，工程主管編寫工程報價分析表，經(jīng)過工程部經(jīng)理、物業(yè)總經(jīng)理審批，以建議最佳承包商人選。 承包商進場前，必須提供工程藍圖、施工方案、工期計劃各三套，經(jīng)審查批準后允許入場。 工程主管應(yīng)指定專人協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作，做好承包商到場作業(yè)記錄。 承包商進場作業(yè)期間，必須遵守物業(yè)公司的各項管理規(guī)定。 督促承包商嚴格按國家規(guī)范 (如環(huán)保、勞保條例等 )及合同要求施工。 承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管、工程師簽認，否則作違反合同處理。 承包 商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經(jīng)該工程主管簽認報工程部經(jīng)理、物業(yè)總經(jīng)理核準后，方允許實施。 承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管檢查核對，雙方填寫工程驗收報告書，經(jīng)工程部經(jīng)理、物業(yè)總經(jīng)理審查批準后，方可通知財務(wù)結(jié)算。 2 操作 流程圖 設(shè)備保養(yǎng)商工作監(jiān)督流程圖 (圖 4— 1) 外判設(shè)備維保監(jiān)督檢查流程 3 相關(guān)記錄 設(shè)備保養(yǎng)商工作評估表 工 作 文 件 文件編號 標 題 設(shè)備保養(yǎng)商工作監(jiān)督流程 圖 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 是 是 否 是 否 是 (圖 4— 1) 設(shè)備保養(yǎng)商工作監(jiān)督流程圖 是否按合同條款及規(guī)范標準進行 保養(yǎng)工作是否細致、故障處理效果 及效率是否達標 跟進人將保養(yǎng)情況報告工程主 管，作為付款和續(xù)約依據(jù) 保養(yǎng)記錄是否齊全清晰 退回保養(yǎng)商重做 退回保養(yǎng)商重做 工 作 文 件 文件編號 標 題 外判設(shè)備維保監(jiān)督檢查流程 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 流程 要求 跟進部門 設(shè)備維保前工作安排 保養(yǎng)商 物 業(yè)部 出通告知會業(yè)戶。 保養(yǎng)商 工程部 4. 根據(jù)保養(yǎng)計劃對設(shè)備進行運行調(diào)整安排 設(shè)備維保工作進行 保養(yǎng)商 工程部 督。 工程部 保養(yǎng)商 工程部 饋信息作是否返工安排 保養(yǎng)商 設(shè)備維保工作完成 。 保養(yǎng)商 。 保養(yǎng)商 、簽字 工程部 維保工作檢查 工程部 保養(yǎng)商 （ GC/BG001） 工程部 檢查 工程部 工程部 評估存檔 1. 申請支付維保費用時附評估表 工程部 2. 設(shè)專用檔案存放每次評估結(jié)果 工程部 工 作 文 件 文件編號 標 題 工程部巡檢規(guī)定 頁 碼 第 1 頁 共 1 頁 工程部巡檢規(guī)定 1 巡檢規(guī)定 為保證設(shè)備正常運行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，工程部各系統(tǒng)必須對 所轄設(shè)備進行日常巡檢。 運行值班人員必須按本系 統(tǒng)規(guī)定的時間、路線和項目巡視檢查所轄的設(shè)備。 運行值班人員外出巡檢，必須隨身攜帶對講機，隨時與當值主管保持聯(lián)系。 運行值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的運行日志上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。 運行值班人員必須執(zhí)行巡檢簽到規(guī)定，在設(shè)備現(xiàn)場設(shè)置的簽到表上依時簽到。 運行值班人員應(yīng)根據(jù)當班設(shè)備的具體運行情況，對“手動”檔運行的設(shè)備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、濕度表等有缺陷、設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞、安全保護元件有變 化，均應(yīng)即時調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、濕度、振動、泄漏等又不能迅速排除的，必須立即報告當值主管，并采取措施，防止事故的發(fā)生或擴大。 工程主管每周一次對巡查情況和結(jié)果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當事人的責任。 2 操作流程圖 設(shè)備責任人巡查流程圖（圖 4— 2） 工 作 文 件 文件編號 標 題 設(shè)備