法律法規(guī)在物業(yè)管理中的應(yīng)用(編輯修改稿)
2025-05-04 21:45 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 主是否應(yīng)繳納電梯費，實質(zhì)問題是小區(qū)公用設(shè)施的分?jǐn)倖栴}。首先，電梯從用途上看屬于小區(qū)的共用設(shè)施，是小區(qū)業(yè)主共同財產(chǎn)，其維護應(yīng)由全體小區(qū)業(yè)主來分?jǐn)傎M用。無論使用與否，業(yè)主都應(yīng)繳納電梯費。其次，物業(yè)公司提供的電梯運行服務(wù)屬于公共性服務(wù)。按我國現(xiàn)行物業(yè)管理有關(guān)政策規(guī)定，公共服務(wù)的費用由全體業(yè)主分?jǐn)?。五、基于建筑物區(qū)分所有權(quán)的物業(yè)分析（一）專有物業(yè)和共有物業(yè)概念： 專有物業(yè)（專有部分）：業(yè)主專有使用的物業(yè)。是指在建筑物中依法取得獨立使用并具有排他性的獨立空間或區(qū)域。包括為上述部分專用的計量設(shè)施和管銜接駁端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施。 共有物業(yè)（共有部分）：指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)，專有物業(yè)以外的，屬于兩個以上或全體業(yè)主共同所有的場所、空間、設(shè)備、設(shè)施。如電梯、綠化帶、過道、設(shè)備設(shè)施、屋頂、外墻、設(shè)備管理房等。（二）物業(yè)共有部分的特點 對專有部分具有從屬性。買了專有部分，自然就有共用部分。 共有部分本身不可分割，不能單獨處置。 使用特點：不安份額使用?？上群笫褂茫餐褂谩? 按份額承擔(dān)義務(wù)：費用分擔(dān)，收益分配等。（三）相關(guān)分析與應(yīng)用：物業(yè)管理的對象——共有物業(yè)和居住者的行為。制定管理規(guī)約的必要性及管理規(guī)約的作用。物業(yè)企業(yè)的管理行為屬性——授權(quán)管理。物業(yè)區(qū)也公共事務(wù)的決策規(guī)則——法定比例業(yè)主及權(quán)屬面積通過。為什么要收物業(yè)服務(wù)費？解決共有物業(yè)的管理問題，保證其正常使用功能和使用環(huán)境。專項維修資金的必要性和繳交義務(wù)。業(yè)主對共有物業(yè)的權(quán)利義務(wù)。案例：李剛家住某小區(qū)一樓，一天他發(fā)現(xiàn)自己和妻子在臥室里的生活場景被人偷拍發(fā)到了小區(qū)論壇上。經(jīng)過了解，原因在于社區(qū)居委會和物業(yè)公司在他臥室外面的綠地上建了一座小花園，增加了花池、座椅和健身器材。正是站在花池、座椅和健身器材上，原本私密性尚可的自家臥室才能被清楚地看到。于是李剛要求物業(yè)公司拆除花池和健身器材等，并承擔(dān)違約責(zé)任。物業(yè)公司認(rèn)為自己建花園是為了豐富小區(qū)居民生活，況且也征求了其他一樓業(yè)主意見且都簽字同意（當(dāng)時李剛不在家，未向他征求意見）。因此，物業(yè)公司覺得李剛是因為自己不小心才出了問題。雙方爭執(zhí)不下，李剛將物業(yè)公司訴至法院。法院判決：物業(yè)公司拆除花池和相關(guān)健身設(shè)施。案例分析：《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定了由業(yè)主共同決定的七大事項。本案中變更公共綠地區(qū)域使用用途應(yīng)屬第（七）項“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”。根據(jù)法律規(guī)定，應(yīng)符合“雙過半”條件。顯然，本案中物業(yè)公司只征求了一樓業(yè)主意見是遠遠不夠法定數(shù)量。無論物管公司處于何種目的，卻是不能擅自改變小區(qū)原有規(guī)劃。小區(qū)公共利益與業(yè)主個人利益需要得到平衡。本案中且不說物業(yè)公司違反了法律相關(guān)規(guī)定，事實上確實為李剛造成了嚴(yán)重的生活影響。公共利益以大多數(shù)人的利益為目的，是法治社會化的必然要求。但是以犧牲個人的權(quán)益來滿足公共利益需要，顯然不是現(xiàn)代法治社會所最求的目標(biāo)。也就是說，公共利益的實現(xiàn)并不能以損害個人合法利益為前提。李剛作為小區(qū)合法業(yè)主，其居住權(quán)益理應(yīng)受到尊重和保護。修建小花園的事項既未事先征求李剛本人同意，也不是由符合法定人數(shù)的業(yè)主共同決定，因此應(yīng)予撤銷。六、關(guān)于物業(yè)管理（一）概念： 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。相關(guān)分析與應(yīng)用：物業(yè)管理的本質(zhì)——通過物業(yè)
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