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房地產營銷策劃工作流程(編輯修改稿)

2025-05-04 21:37 本頁面
 

【文章內容簡介】 后利潤/萬元0說明:以單價浮動率為衡量,住宅、商鋪隨著單價浮動率等比例同時浮動。銷售率設定為100%,銷售風險統(tǒng)一通過單價杠桿來調節(jié)(即單價過高影響銷售率,則降低單價來達到100%銷售率) 項目的盈虧平衡點單價浮動為89%,即住宅單價為3310元/m2,商鋪單價為3560元/m2。 項目具有一定的抗風險能力,當市場行情不好的時候,項目依然有盈利能力。 (附表)項目方案稅前利潤/萬元稅前成本利潤率項目稅前利潤增減幅度稅后利潤/萬元基本方案%銷售單價-11%00-100%0-5%%-%+5%%+%+10%%+%投資成本-10%%+%-5%%+%+5%%-%+10%%-%說明: 單價、成本以5%、10%兩檔上下浮動來衡量。 項目對于價格和投資成本浮動的敏感性均較弱,在單價下調不大于10%或成本上升不超過10%時,項目仍具有一定的盈利。 單價、成本對項目利潤的作用權重基本是等比例,這也要求在開發(fā)過程中這二個環(huán)節(jié)都必須控制好。 第十一部分:結論經過市場調查、分析和測算,對項目的可行性得出以下結論: 目前政策導向以及房地產市場走勢對于本項目的開發(fā)都提供了強有力的支撐。 目前該區(qū)域住宅項目(商業(yè))市場接受程度???,周邊交通、生活機能、商業(yè)服務、配套設施如何??對本項目的開發(fā)有哪些優(yōu)勢。 本項目的開發(fā)周期如何?不利影響如何規(guī)避,有利因素如何最大限度提升。綜合分析,本項目以***萬元的投標價參與競標是可行的。 項目定位:《項目定位報告》 第一部分:項目概況 (項目的地理位置、地質概況、土地面積及四至范圍、地塊形狀等) (環(huán)境污染狀況、自然綠化及人文歷史景觀等) 第二部分:項目土地SWOT分析 通過SWOT分析,提出相應的針對性營銷策略。 針對“S(優(yōu)勢)+W(劣勢)組合”對策 在項目包裝、宣傳、推售時要靈活運用整合營銷傳播手段和營銷組合工具彰顯項目優(yōu)勢,消除或轉化劣勢,力爭達到揚長避短,優(yōu)化項目整體素質,切準市場機會點,實現(xiàn)銷售目標。 例如:針對項目位置偏僻,可進行宣傳和引導,從環(huán)境、城市發(fā)展、無噪音或生活方式等方面進行宣傳引導客戶消費意向,化劣勢為優(yōu)勢。 針對周邊配套不成熟、交通不方便、人氣未旺,可以增設有針對性的住戶服務項目,如會所,文體娛樂設施,夠到專車,家居服務等彌補不足,另一方面在宣傳和推售時,對區(qū)域發(fā)展藍圖進行前瞻性描繪和推介等等來解除目前配套不完善的不足等。 針對“S(優(yōu)勢)+O(機會)組合”的對策將本項目的優(yōu)勢和機會點進行有機的結合,借機會點彰顯項目的優(yōu)勢??梢越柚暧^經濟、當?shù)爻鞘谢l(fā)展及規(guī)劃宣傳發(fā)展前景、借助項目的定價及優(yōu)惠政策減輕資金壓力促成銷售、項目挖掘自有資源等優(yōu)勢來擴大項目優(yōu)勢并進行宣傳組合集中訴求力量,刺激購買欲望。 針對“S(優(yōu)勢)+T(威脅)組合”的對策整合本項目優(yōu)勢,分析市場有效需求特征和本項目的客觀威脅來源,切準市場機會點,規(guī)避客觀威脅,揚長避短,化不利為有利。A需求獨特優(yōu)勢和風格,避免項目淹沒在茫茫樓盤海洋之中。在物業(yè)包裝、市場定位、銷售推廣過程中緊緊圍繞項目獨特優(yōu)勢和賣點進行整合營銷傳播,將本項目明顯的優(yōu)勢和其他項目區(qū)別開來,吸引客戶。B整合項目優(yōu)勢同時一方面加強和優(yōu)化工程管理,控制成本,努力挖掘和提高資金使用效率,爭取價格回旋空間,為靈活實施定價策略奠定基礎。第三部分:項目市場定位分析1.快速銷售原則,合理回避低檔價格密集競爭區(qū);2. 品牌優(yōu)先原則。項目應從建設項目品牌來贏得項目的成功;3. 性價比合宜原則,但不過低犧牲項目的利潤 4. 充分考慮市場風險和市場潛力; 市場研究分析(通過對當?shù)貐^(qū)域房地產市場進行研究分析(),結合本項目特點找準市場切入點便于進行項目市場的準確定位) 區(qū)域市場定位(根據地方房地產市場特點認為本項目區(qū)域定位為以****區(qū)域為主****為輔) 形象定位的思路 最大化的提示項目的特征,說明項目的核心賣點 符合項目傳播的有效性,使消費者在第一次接觸該項目時了解項目。消費者的心里占位項目構筑高品質超值住宅定位支撐(主要通過硬件支撐和軟件支撐兩方面)軟件支撐硬件支撐服務、管理、社區(qū)文化、VI體系建筑、環(huán)境、配套、產品戶型完善服務體系高品質住宅優(yōu)越的價格性能比西南片區(qū)高品質社區(qū) 優(yōu)越的性價比(香樟百年定位中摘抄)項目形象定位及描述(香樟百年定位中摘抄)百年香樟西南片區(qū)純正高品質住宅定位為西南片區(qū)真正高品質住宅(非高檔次),改變宿州市民對真正高品質住房的向往和提煉,改變目前項目簡單規(guī)劃布局的認識,扭轉郊區(qū)住宅區(qū)臟、亂、差的局面(宿蒙路周邊住宅),營造一個干凈衛(wèi)生、景觀優(yōu)美的具有園林色彩的住區(qū)。宿州市門戶—高品質住宅支撐要素:具有高品質的立面效果展示具有提高整個項目品味的別墅組團項目具有特色的環(huán)境規(guī)劃以香樟為主樹木的園林式小區(qū)展示差異化的戶型設計具有競爭優(yōu)勢的智能化設計(家居安防、門禁一卡通)全方位的物業(yè)管理服務 消費者經濟特征分析 本項目目標客戶層定位 項目客戶層定位分類描述周邊項目價格對比及項目價格定位價格定位解析第四部分:項目定位細分(整體概況項目定位為一個什么樣品質和檔次的社區(qū))針對項目特點充分挖掘地塊自身優(yōu)勢,將具有特色的自然環(huán)境做到實處,配以豐富的文化健康設施,把項目建成以**為主,兼具**功能的配套完善、規(guī)劃超前,擁有**8區(qū)域的**社區(qū)。(建筑形態(tài):多層還是高層,客戶接受程度分析,建筑類型所占的比例如何?)(現(xiàn)代風格還是歐式風格還是其他風情的風格?里面顏色的搭配。必須建立在對周邊樓盤建筑風格調研的基礎之上,結合項目特色,彰顯項目特色)(根據地方的居住習慣和地塊的地形地貌,合理利用建筑樓宇之間的距離和高差,充分考慮景觀的均好性,進行布局樓房單體)(突出小區(qū)的文化及生活品味、服務品味及社區(qū)品味,利用配套設施的增設滿足小區(qū)的各種功能,提升項目的附加值:商品供應系統(tǒng)、餐飲服務系統(tǒng)、醫(yī)療服務系統(tǒng)、郵政金融系
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