【文章內(nèi)容簡介】 產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)勢(shì) ； 瑞安國民經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)和商業(yè)等近年穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)和商業(yè)市場(chǎng)繁榮，民間資本雄厚 ； 瑞安是浙江著名僑鄉(xiāng)， 并 有 20 多萬瑞安人在全國各地經(jīng)商辦廠， 華僑及經(jīng)商人士極大的推動(dòng)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)和商業(yè)的發(fā)展； 瑞安 定位層次被大大提高，對(duì) 瑞安 的發(fā)展將產(chǎn)生極大的推動(dòng) 作為 現(xiàn)代化大 城市 之一 ，在 溫州 市 “ 一主二輔五組團(tuán) ” 的空間 結(jié)構(gòu) 戰(zhàn)略格局中，更高層面提升了 瑞安 發(fā)展地位 ； 隨著瑞安及瑞祥新區(qū)的城市規(guī)劃的實(shí)施，本項(xiàng)目將作為規(guī)劃的直接受益者 ； 宏觀環(huán)境總結(jié)： 隨著 溫州及瑞安 經(jīng)濟(jì)的較快發(fā)展及 瑞安 定位層次的提升， 瑞安 整體經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁 及 工業(yè)發(fā)展后勁強(qiáng)大，但同時(shí)面臨著全球金融危機(jī)及區(qū)域 的激烈 競(jìng)爭，這些都對(duì) 瑞安 房地產(chǎn)業(yè) 、 商業(yè)及我項(xiàng)目作為地標(biāo)性商業(yè)的發(fā)展帶 了更有力的發(fā)展 與 挑戰(zhàn) 。 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 23 三、 溫州及瑞安 房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析 （一） 2020 年 溫州 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 ：房地產(chǎn)市場(chǎng)繁華 據(jù)溫州政府部門統(tǒng)計(jì)公布：今年上半年，溫州土地市場(chǎng)與去年同期相比，成交宗數(shù)增 加 %；溫州市區(qū)一手房銷售面積環(huán)比增加 %，供應(yīng)面積環(huán)比增加 %；溫州主城區(qū) (鹿城區(qū) )二手房交易量環(huán)比增加 %，同比增加 %，主要體現(xiàn)為以下特點(diǎn)： 量價(jià)齊升 2020 年上半年溫州市區(qū)一手房銷售面積同比增加 %，供應(yīng)面積同比增加 %；溫州市區(qū)新建商品住宅的平均價(jià)格為 /平方米，較去年同期平均價(jià)格每平方米上漲 /平方米，增幅為 %，環(huán)比上漲 /平方米，增幅為 %。 地王不斷涌現(xiàn) 4 月份 ，原溫州長運(yùn)集團(tuán)地塊以高出起始價(jià)格 %的價(jià)格出讓，樓面價(jià)格達(dá)到 ，刷新了溫州市土地出讓價(jià)格新的記錄， 5 月份出讓的龍方村三產(chǎn)安置地塊，以 15205 元 /平方米的樓面價(jià)格刷新了該區(qū)域去年所創(chuàng)下的地王價(jià)格，另外還有位于城市中心區(qū)府東路東側(cè) F3112地塊最終以 /平方米的樓盤價(jià)格成功出讓。 商品房銷售市場(chǎng)火爆 根據(jù)對(duì) 匯金錦園、萬川錦苑、香緹半島 、 涵景苑、中環(huán)廣場(chǎng)、外灘國際公館等樓盤 的現(xiàn)場(chǎng)踩盤，在傳統(tǒng)的淡季，房價(jià)堅(jiān)挺，銷售火爆， 6月二手房交易量不降反升，成交 1600件，環(huán)比 上升 %。 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 24 中高端物業(yè) 集中 綠城 溫州鹿城廣場(chǎng)、外灘國際公館、中瑞 曼哈頓都定位在高端。 戶型面積集中 120平方米 /套以上，說明目前市場(chǎng)改善型 和投資型 客戶占主導(dǎo)，中高端物業(yè)發(fā)力。 （二） 瑞安 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 分析 上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的量價(jià)齊升，部分住房需求的釋放，使市場(chǎng)已經(jīng)邁出 “ 冷市 ” ，走向 “ 熱市 ” 。土地資源緊張，民間資本雄厚，城市規(guī)模擴(kuò)大，是支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的三大支柱。改善居住條件、結(jié)婚住房需求、農(nóng)民進(jìn)城購房是房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的三大主流。但我們也應(yīng)該清楚看到，市場(chǎng)要想保持在一定水平，后市 支撐點(diǎn)還較為缺乏。 土地供應(yīng)市場(chǎng) ： 土地市場(chǎng)一掃去年低迷態(tài)勢(shì) ， 今年上半年商品房建設(shè)用地平均樓面地價(jià)與去年基本持平 據(jù)瑞安市公共資源交易中心公開的信息數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：上半年出讓商品房建設(shè)用地項(xiàng)目 8 宗，出讓土地總面積 14 萬平方米（ 210 畝），建筑規(guī)模約 萬平方米，其中商品住宅約 萬平方米，成交總金額 億元，平均出讓土地樓面地價(jià) 4832元 /平方米。 商品房市場(chǎng) ： 商品房供應(yīng)面積、銷售面積、合同均價(jià)都有了大幅度的提升 據(jù)商品房預(yù)售項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：上半年辦理商品房買賣合同備案 776 套，同比下降 %；備案總面積 萬平方米，同比上升 %；合同總金額 億元，同比上升 164%。商品房買賣合同均價(jià)為 16407 元 /平方米，同比上升 124%；其中住宅均價(jià) 16126元 /平方米，同比上升 153%。 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 25 二手房市場(chǎng) ： 二手房市場(chǎng)異常活躍，二手房市場(chǎng)已經(jīng)暖意融融 上半年二手房交易 3187 套，同比上升 %；成交面積 萬平方米，同比上升 %；成交總金額 億元，同比上升 %。二手房成交均價(jià) 6000 元 /平方米，同比上升 %；其中二手房住宅成交均價(jià) 6474元 /平方米 ，同比上升 %。 房價(jià)上漲原因分析 （ 1）房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求矛盾的影響 ： 受 宏觀調(diào)控政策的影響和土地資源不足 等情況影響； （ 2）市民購買力非常強(qiáng)大 ： 如：國際公館 、 天瑞尚品 開盤均價(jià)超過 2 萬元 ， 較之前兩年的樓盤開盤均價(jià)高出一倍以上 ， 但大部分的樓盤銷售效果都較好，華僑、企業(yè)主和經(jīng)商戶是本輪購房的主要消費(fèi)對(duì)象 ； （ 3）信貸政策寬松，投資性購房重回樓市 ： 在金融危機(jī)的背景下，世界經(jīng)濟(jì)面臨著較大的通脹風(fēng)險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)成為許多投資者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的首選，一些投資者將購買房屋當(dāng)做避免貨幣貶值的重要渠道，大量的投資性購房重新涌 進(jìn)了樓市，進(jìn)一步助推了房價(jià)的回升。 （三）房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 溫州及瑞安經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展速度，為本地房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境； 由于民營企業(yè)較為發(fā)達(dá)，加上大量外幣資金的流入，使得溫州及瑞安民間有較強(qiáng)的購買力，它的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格可以跟一線城市相比擬； 房地產(chǎn)市場(chǎng)基本以當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主，項(xiàng)目開發(fā)水平、形象等都普遍不高； 土地資源緊張，民間 資本雄厚，城市規(guī)模擴(kuò)大，是支撐 本地 房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的三大支柱 ； 后續(xù) 房市須觀察 ：國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是否回暖 、 中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)是否理想 、 房價(jià)是否合 理回歸 等。 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 26 四 、 溫州 及 瑞安 商業(yè)市場(chǎng)分析 （一） 溫州市 商業(yè)市場(chǎng) 分析 溫州 市 主要 商 業(yè) 概況 溫州 市區(qū) 業(yè)已形成 五馬街、大南路、 華僑國際名品廣場(chǎng) 、歐洲城、車站路時(shí)代廣場(chǎng) 幾大 商圈，商業(yè)氛圍濃厚 ， 而五馬街、大南路 商圈 則是市級(jí)重點(diǎn)商圈 。 五馬街 商圈發(fā)展分析 （ 1） 五馬街 分析 ： 地處溫州老城區(qū)中心， 是溫州舊城古老的街道之一， 全長 400 余 米 ，是溫州舊城商業(yè)文化最為濃厚的區(qū)域， 主要 以經(jīng)營服裝、鞋革、箱包和珠寶首飾為主并能提供休閑和餐飲。 目前，五馬街存在經(jīng)營商品檔次不高、重復(fù)開店等問題 。 由于五馬街商品檔次不高、業(yè)種不齊和停 車難等諸多原因，前來購買的人群主要集中在新溫州人、外地游客和中底端消費(fèi)者。據(jù)了解分析，目前，五馬街的顧客購買力人均消費(fèi)在 300 元至 500 元左右，消費(fèi)的主要商品表現(xiàn)為皮鞋和休閑服裝，珠寶首飾類 (含手表 )的銷售對(duì)象主要是部分用于訂婚和結(jié)婚的年輕人，一次性的購買額較大。 （ 2）主要商家： 中百商城、 運(yùn)動(dòng)一家、 德克士、 大禾壽司、卡斯高鞋、嘉樂迪、海上天西餐、五馬美食林、天一角食街等； 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 27 大南 商圈發(fā)展分析 （ 1） 大南路 分析 ： 大南路 北接人民路、南至荷花路 ，旁邊的 蓮花路和荷花路承擔(dān)傳統(tǒng)的購物街功能 ， 各種業(yè)態(tài) 的相互補(bǔ)充組合，使大南街區(qū)的綜合性精品商圈功能更為完善。 銀泰百貨、 開太百貨、 嘉樂 廣場(chǎng) 、 世貿(mào)中心 、蘇寧等這些精品商業(yè)業(yè)態(tài)的集合，將把大南門打造成為一個(gè)高檔精品商貿(mào)中心 ，日漸成為溫州核心商圈。此商圈雖比五馬街商業(yè)硬件要好，但存在停車難、租金高的特點(diǎn)、業(yè)態(tài)主要以中檔以上服裝為，業(yè)態(tài)過于單一的缺陷。 （ 2）主要商家： 銀泰百貨、開太百貨、 嘉樂 廣場(chǎng) 、 世貿(mào)中心 、蘇寧、迪信通、名歐咖啡、舍得坊、卡西媽、芭緹雅酒吧。 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 28 華僑國際名品廣場(chǎng) 發(fā)展分析 位于五星級(jí)華僑飯店內(nèi)，營業(yè)面積 3000 平方米， 引進(jìn) 了 Louis Vuitton（ 路易威登 ）、 ＥＭＰＯＲＩＯ ＡＲＭＡＮＩ（阿瑪尼）、ＶＥＲＳＡＣＥ（范思哲）、ＢＵＲＢＥＲＲＹ（博柏利）、ＢＯＳＳ、ＴＯＭＭＹ ＨＩＬＦＩＧＥＲ（唐美希緋格）等近１０個(gè)國際頂尖服裝品牌，ＢＵＲＢＥＲＲＹ（博柏利）、ＥＳＣＡＤＡ ＳＰＯＲＴ（愛斯達(dá)卡）開設(shè)了浙江省第一家形象專門店。 此商場(chǎng)雖然品牌化較高，但存在經(jīng)營面積較小、硬件條件差、品種結(jié)構(gòu)單一等缺陷； 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 29 歐洲城 商圈發(fā)展分析 溫州歐洲城坐落于溫州江濱路，與五馬街、公園路商業(yè)街區(qū)相接，融商業(yè)、居住、娛樂、休閑、游覽、辦公為一體。建 筑總面積 230000 平方米，其中住宅面積 87370 平方米，商業(yè)與辦公樓建筑面積 131735 平方米，綠化生態(tài)廣場(chǎng)面積 30080平方米，道路廣場(chǎng)面積 38560 平方米，地下建筑面積 60000 平方米，地下商場(chǎng) 5000 平方米，還能容納 800 多輛小車。其結(jié)構(gòu)布局采用西方國家城市規(guī)劃中常見的 “ 環(huán)形放射狀 ” 布局：中心為商貿(mào)廣場(chǎng)，多條步行街呈放射狀向各個(gè)方向延伸。工程內(nèi)環(huán)建設(shè)以環(huán)形商業(yè)步行街銜接各類營業(yè)場(chǎng)所，周邊布置高層公寓樓。外環(huán)主要鋪設(shè)異國風(fēng)情景觀，主要入口處仿效歐洲大陸標(biāo)志性建筑，建有法國凱旋門、德國水景廣場(chǎng)、意大利羅 馬廣場(chǎng)、荷蘭郁金香廣場(chǎng)、希臘柱廊廣場(chǎng)等。 商業(yè)定位在超大型一站式購物 廣場(chǎng) ，在引進(jìn)了 好又多、 必勝客、德克士、屈臣氏 、石頭剪刀布 等 200 多個(gè)國際、國內(nèi)一線品牌后， 但由于市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭及運(yùn)營成本很高等因素， 丹璐廣場(chǎng)經(jīng)營不善已轉(zhuǎn)型為奧特萊斯，許多知名商家已撤柜 。 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 30 車站路時(shí)代廣場(chǎng) 發(fā)展分析 （ 1） 位 于溫州市車站大道時(shí)代廣場(chǎng)大廈裙樓， 2萬多平方米 面積 ； （ 2） 現(xiàn)匯集國 內(nèi)外中高檔名品 20200余種，其中國際知名品牌 300 余個(gè)，包括 LANCOME、 ESTEE LAUDER、 Dior、MONT BLANC、 FERRAGAMO、 VERSACE、 HUGO BOSS、 MISS SIXTY、 TOMMY HILFIGER、 Alexandre、 CK Calvin Klein、CARAMELO、 Armani Jeans、 DIESEL等國際著名品牌 ； （ 3） 商業(yè)開業(yè)時(shí)間較早， 屬于溫州市老牌商場(chǎng)； （ 4） 隨著多次的內(nèi)部調(diào)整，商業(yè)由原來的中檔定位，正調(diào)整為中檔偏高的路線，知名品牌約占 50%； （ 5）相對(duì)溫州銀泰、開太，商場(chǎng)所處位置較偏，尤其是晚上，路燈昏暗； （ 6）商場(chǎng)周邊商業(yè)未成行成市，且商業(yè)檔次較低； 香港環(huán)球商機(jī)商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán) 31 （二） 瑞安 商業(yè)市場(chǎng)分析 瑞安 商業(yè) 總體情 況 （ 1） 消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)走旺 ： 2020 年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，比上年增長 % 。分行業(yè)看，批發(fā)業(yè)零售總額 億元，增長 % ；零售業(yè)零售總額 億元，增長 % ；住宿和餐飲業(yè)零售總額 億元，增長 %； （ 2） 全市擁有商品交易市場(chǎng) 82個(gè)，成交額超億 元的市場(chǎng) 9 個(gè)，其中超十億元的市場(chǎng) 2 個(gè) ； （ 3） 居民購買力強(qiáng)勁，有著很高的消費(fèi)水平 ： 09 年 14 月實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，同比增長 %，增長速度排名位列 “ 三區(qū)兩市 ” 第一，總量排名僅次于鹿城區(qū)居第二位。 ； （ 4） 汽車類零售額呈井噴性增長 ： 豪華汽車猶如雨后春筍隨處可見，奔馳、寶馬、保時(shí)捷、悍馬等名牌汽車已是屢見不鮮，汽車消費(fèi)更新?lián)Q代頻率加快 ； （ 5） 住宿餐飲業(yè)發(fā)展迅速 ： 住宿餐飲業(yè) 14 月實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 ，同比增