【文章內容簡介】 子用磚墻、磚柱，而樓蓋和屋蓋用鋼筋混凝土梁板結構。磚混結構施工簡便，造價較低，日前廣泛應用在一般多層建筑?！　? （2）框架結構　　 框架結構是指由柱子、縱橫梁和板組成的結構體系。多為混凝土結構，亦有鋼結構和木結構。　　 框架結構由于有整體性好、抗震性能好的特點，目前多用于要求有較大空間．的多層和高層建筑。　　 （3）剪力墻結構　　 剪力墻結構是指由縱、橫向承重鋼筋混凝土墻和樓蓋組成的結構。　　 這種結構剛度大、整體性好、抗震性能好，能承受較大的豎向和水平向荷載；但平面分割較多，難以有較多空間。多用于高層和超高層住宅、賓館、辦公樓等?！　? （4）框架一剪力墻結構　　 框架一剪力墻結構是指框架與剪力墻結構的結合體。多在框架縱橫向的某些位置，在柱之間布置一定長度的、較厚的鋼筋混凝土墻體。在該結構體系中，剪力墻主要承受水平荷載，框架承受豎向荷載和部分水平荷載，目前廣泛應用于高層和超高層建筑中?！　? （5）簡體結構　　 簡體結構是指用剛度很大，四周封閉的鋼筋混凝土簡體或間距小的密柱和深梁組成的結構?？煞譃殇摻Y構、混凝土結構和組合結構?！　? 筒體結構側向剛度很大，故可抵抗很大的水平荷載，多用于超高層建筑和特種建筑?！　? （6）大跨結構　　 大跨結構是指豎向承重結構為柱和墻體，屋蓋用鋼網架、懸索結構或混凝土薄殼、膜結構等的大跨結構。這類建筑往往中間沒有柱子，而是通過網架等空間結構把荷重傳到房屋四周的墻、柱上去。適用于體育館、航空港、火車站等公共建筑。房屋建筑的構造一幢建筑物一般是由基礎、墻、樓板層、地坪層、樓梯、屋頂和門窗等幾大部分所構成。二、房地產價格房地產價格的構成：三個部分：物質消耗支出、勞動報酬（工資）支出和盈利。具體包括：(1) 土地取得費用；(2) 前期工程費；(3) 房屋建筑安裝工程費；(4) 基礎設施建設費；(5) 公共配套設施建設費；(6) 經營管理費；(7) 銷售費用；(8) 利息；(9) 利潤；(10) 稅費房地產價格的影響因素主要因素有供求狀況；位置物理因素、環(huán)境、行政經濟、人口、社會、人類心理、國際環(huán)境。房地產估價方法：(1) 市場比較法；(2)收益還原法；(3) 成本法第三節(jié) 房地產交易的政策與法規(guī) 一、房地產交易的原則 (1) 房屋所有權和土地使用權權利主體同一原則(2) 接受國家價格管理原則(3) 遵守出讓合同的原則二、房地產轉讓的程序(1) 房地產轉讓當事人簽訂書面轉讓合同(2) 房地產轉讓當事人在房地產轉讓合同簽訂后30日內持房地產權屬證書，當事人的合法證明，轉讓合同等有關文件向房地產所在地的房地產管理部門提出申請，并申報成交價格。(3) 房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在15日內做出是否受理申請的書面答復。(4) 房地產管理部門核實申請的成交價格并根據(jù)需要對轉讓的房地產進行現(xiàn)場勘察和評估。(5) 房地產轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費。(6) 房地產管理部門核發(fā)過戶單三、轉讓合同內容(1) 雙方當事人姓名或者名稱、住所(2) 房地產權屬證書名稱和編號(3) 房地產座落位置、面積、四至界限(4) 土地宗地號、土地使用權取得的方式和年限(5) 房地產的途徑和使用性質(6) 成交價格及交付方式(7) 房地產交付使用的時間(8) 違約責任(9) 雙方約定的其他事項四、商品房預售的條件(1) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(2) 持有建設工程規(guī)劃許可證(3) 取得施工許可證(4) 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上（出零錢），并已經確定施工進度和竣工交付日期。(5) 向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。第四節(jié) 專業(yè)名詞術語房地產可分為：(1) 一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。(2) 二級市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。(3) 三級市場：賣給個人后的再次轉賣、出租及抵押。生地，只是一塊土地，未達到可蓋房的要求（水、電、煤都沒有）。熟地，達到三通一平的稱為熟地，三通一平只是達到施工要求。何為“三通一平”“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。何為“七通一平”達到了人口居住的要求，“七通”是指通電、通水、通煤氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。計算公式：容積率：總建筑面積247。土地面積建蔽率：建筑占地面積247。土地面積 100%綠化率：總綠化面積247。土地面積 100%集中綠化率：集中綠化面積247。土地面積 100%得房率：套內面積247。建筑面積 100%建筑面積：套內建筑面積 + 公共分攤面積公共分攤面積包括：小公共面積（所處的樓層的公共面積）和大公共面積（底層的大堂、設備層）。套內面積 = 關門面積封閉式陽臺：面積計算100%敝開式陽臺：面積計算50%窗墻比：窗戶面積247。外墻面積（越大，采光越好，成本越高）閣樓、露臺，一樓花園：一般贈送地下室、閣樓：（），按照全建筑面積計算，不計面積。住宅交付時的要求(1) 交付使用許可證，入住許可證(2) 質量保證書(3) 產品使用說明書前提，全部驗收合格（包括水、電、煤、通訊等）何為代理，何為中介？二者區(qū)別代理：服務于二級市場，是發(fā)展商與購買者的橋梁，代理公司受理的業(yè)務量大，系統(tǒng)性強，除參與開發(fā)前期的市場調查，地塊選擇和建設規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實施，注重配合，是集體行為，是主動營銷。中介：服務于三級市場，是小業(yè)主與購買者，租賃者之間的橋梁。受理對象分散無系統(tǒng)，僅強化銷售實施，提供大量的信息，是單搶匹馬獨立作戰(zhàn)，是被動營銷。代理業(yè)的模式(1) 香港模式：幫房子找客源。(2) 臺灣模式：研究房子，找出優(yōu)缺點，根據(jù)市場改進修正產品，挖掘潛在的客戶，然后包裝，使產品適合市場，達到銷售目的，目前代理業(yè)基本以此模式為龍頭。第五節(jié) 有關按揭、公積金政策前言，有關這節(jié)內容是根據(jù)國家有關政策的改變和市場經濟發(fā)展房地產階段變化不定期更換，下面所述是關于按揭、公積金現(xiàn)行政策基本內容綜述。一、按揭（個人住房商業(yè)性貸款）辦按揭的條件辦按揭人年齡不可超過70歲，以70歲為限年額度，歲數(shù)差為最大貸款年限，最多不可超過30年。按揭現(xiàn)行利率表見（最新）辦按揭有關費用個人辦理純公積金貸款須繳納擔保費（詳見附表）。港、澳、臺以及外籍人士辦理按揭須繳納按揭金額*%合同公證費。答按揭客戶問客：中國護照可否辦按揭答：可以，但是在中國境內只能購買一套房屋（等同于境外人士）?？停嚎煞裼糜H屬的按揭答：必須上產證。若合同上僅出現(xiàn)已滿18周歲但無經濟償還能力，可由其父母辦理按揭還款?？停悍侵毕涤H屬或他人按揭可否使用答：非產權共有人不可使用客：現(xiàn)定還款年數(shù)，若以后想變更是否可以答：一般不可以，只有一種特別情況可以，那就是當貸款人還款一定時期后，突然決定將剩余未還貸款還清，那么剩余貸款按其實際貸款年數(shù)年息支付利息加本金，在此之前的還款仍按原事實上貸款年數(shù)計息（提前還款），一般貸款第一年內不可提前還款。辦按揭必須是個人購買，公司購買不可辦按揭。二、個人住房公積金貸款公積金貸款條件必須本市戶口或持有上海市長期居住證，且公司繳納公積金連續(xù)滿六個月；若以前使用過公積金，在已還清的前提下，公積金有余額且連續(xù)交滿六個月亦可使用公積金貸款。直系親屬（父母、子女、配偶）之間可共同使用公積金，直系親屬外任何關系都不可共同使用。公積金貸款額度個人公積金連續(xù)交滿六個月且余額滿五千元，方可貸足20萬，個人若交有補充公積金，最高可貸30萬，30年；直系親屬之間共同使用公積金貸款，一般可貸40萬（滿足貸款條件），若其中一方交有補充公積金，最高可貸50萬，30年。公積金貸款的優(yōu)點(1) 利息低(2) 購房者單位承擔一部分公積金利率表見（最新）三、商品房的稅收商品房分為普通住宅和非普通住宅，%，非普通住宅契稅為總房價3%。非普通住宅的條件只需滿足一下條件其中之一均可：容積率小于1面積大于140M2內環(huán)以內單價超過17500元，內、外環(huán)之間單價超過10000元，外環(huán)以外單價超過7000元。第三章 業(yè)務員基本素質及要求本章所述內容極為重要，概述了要成為一個優(yōu)秀而不平凡的業(yè)務員所要具備的素質，有些是于身具來的，有些是靠后天磨煉培養(yǎng)的，認真學習和感覺其內涵和外延從內心深處去體會，你就會從中挖掘無限財富，達到這種境界，從此步入成功人士的殿堂。第一節(jié) 業(yè)務員素質 一、先天素質上天制造每種性格愛好的人是為了滿足社會的各種需求，所以不是每個人生來就適合做業(yè)務員的，從成功者來分析，基本上有些相同的先天個性，規(guī)納有以下五點：自信始終認為自己是自然界最偉大的奇跡，并堅信不已的認為自我價值是無限的。海綿性思想好學好問，求知若渴，象海綿一樣不停的在知識的海洋中吸收比自己重幾十倍的水分及養(yǎng)料。把信念看成生命能堅信自己的信念，為實現(xiàn)理想一心一意，排除任何雜念和困難，堅決走自己的路，不成功則成仁。海洋天空那樣的胸懷與氣魄寬懷大度，能容萬物，為人正直，胸中坦蕩蕩，從不斤斤計較，博愛人生，仁者無敵，任何人都是你的朋友。運動量的體能俗話說：“心有余而力不足”，是否擁有過人的體力和腦力是關系你發(fā)展空