【文章內(nèi)容簡介】 程預(yù)算投資總額的25%，并經(jīng)注冊會計師驗資；房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。符合以上條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給《商品房住宅外銷許可證》。房地產(chǎn)登記的程序？ 房地產(chǎn)登記應(yīng)該按以下程序辦理： 1）提出申請；2）受理申請；3）審查申請文件；4）權(quán)屬調(diào)查；5）依法辦公；6）確認房地產(chǎn)權(quán)利；7）將核準登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上；8）計收規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書；9）立卷歸檔。哪些房地產(chǎn)合同必須辦理公證手續(xù)？ 按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當事人一方為境外人士或機構(gòu)的，需辦理合同公證手續(xù)申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交什么條件？申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交下列文件： 1）土地使用權(quán)書證明；2）建筑許可證；3）施工許可證；4）建筑物竣工驗收證；5）經(jīng)市政府指定的機構(gòu)審定的竣工結(jié)算書；6）建筑設(shè)計總平面圖、建筑物竣工圖。包括單體建筑平面、立面、剖面、圖等）土地使用年限如何確定？ 凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合用地或者其他用地50年。房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當具備的條款有哪些？ 房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當具備以下條款：當事人的姓名或者名稱、地址；房地產(chǎn)權(quán)利證書編號；房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四周界線；土地宗號、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年限；房地產(chǎn)的用途；買賣價款的支付方式和日期；房地產(chǎn)交付的使用的日期；公益部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利和義務(wù)；違約責(zé)任；合同糾紛的解決辦法、合同生效的條件及時間；雙方認為必要的其他事項。什么樣的房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)讓？ 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：根據(jù)城市規(guī)劃、市政府決定收回土地使用權(quán)的；司法機關(guān)、行政機關(guān)依法裁定的、決定查封的或者以下其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的：共有房地產(chǎn)、未經(jīng)其他共有人書面同意的設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)；未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；權(quán)屬有爭議的；法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。辦理房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)移需提交什么文件？1）《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請書》；2）《房地產(chǎn)證》或其他權(quán)利證書；3）買賣合同；4）行政劃撥或減免地價款的土地，需提交市局同意轉(zhuǎn)讓的批準文件及補足地價款的證明；5）市、區(qū)房改辦的批復(fù)及分戶匯總表；6）身份證明；7）非法人單位的，需提供其產(chǎn)權(quán)部門同意轉(zhuǎn)讓的證明。房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱是如何確定的？ 房地產(chǎn)登記的權(quán)利人名稱根據(jù)如下辦法確定：1）企業(yè)法人，為該企業(yè)法人的法定名稱；2）國家機關(guān)、事業(yè)單位，為該機關(guān)、單位的法定名稱或政府確定的名稱；3）非法人組織，為該組織依法登記的名稱或政府批準的名稱；4）個人，為合法身份證明上的姓名；5）共有人，為各權(quán)力人的名稱或姓名。房地產(chǎn)登記是以什么為單位進行登記的？房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進行的。所謂一宗土地，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個或兩個以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請登記。1哪些房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當事人共同申請？房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、贈與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當事人共同申請。1哪些房地產(chǎn)登記可由當事人單獨申請？下列情形的房地產(chǎn)登記，當事人可單獨申請：1）土地使用權(quán)或建筑物、附著物所有權(quán)的初始登記；2）因繼承或遺贈取得房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記；3）因人民法院已經(jīng)發(fā)生法律效力的判決、裁定和調(diào)解而取得房地產(chǎn)權(quán)利的有關(guān)登記； 4）變更登記；5）因土地使用年限屆滿的注銷登記；6）因房地產(chǎn)權(quán)利證書丟失、破損、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利證書等其他登記；1法律規(guī)定共同申請的，一方當事人不配合，應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任？ 根據(jù)《房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定，應(yīng)由當事人共同申請登記的，一方申請，另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的，登記機關(guān)可責(zé)成不申請登記或不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。限期內(nèi)仍不辦理的，可以處一千元以上五千元以下罰款。登記機關(guān)經(jīng)審查認為符合登記條件的，可為其登記。1申請房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理？ 申請房地產(chǎn)登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請登記的，應(yīng)向登記機關(guān)提交申請人的委托書。境外申請人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認證。1房地產(chǎn)登記費如何申請？按《各省房地產(chǎn)登記條例》規(guī)定，一般情況下，申請房地產(chǎn)登記，權(quán)利人應(yīng)按下列規(guī)定繳納登記費： 1）初始登記的：按登記價值千分之一交納。但登記價值超過三千萬元的超過部分按萬分之五交納； 2）轉(zhuǎn)移登記的：按登記價值的千分之一交納。但登記價值超過一千萬元的，超過部分按萬分之五交納； 3）抵押登記的：按抵押價值萬分之一交納，但每項最低不低于一百元； 4）變更登記及其他登記的，每項交納二十元。1哪些情況需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記？ 經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有下列情形之一的，當事人應(yīng)自合同或其它法律文件生效之日起三十日內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)移登記，買賣、繼承、贈與、共有房地產(chǎn)的分割；交換；人民法院判決、裁定的強制性轉(zhuǎn)移；依照法律、法規(guī)規(guī)定做出的其他強制性轉(zhuǎn)移。1申請房地產(chǎn)抵押登記應(yīng)提交什么情況？ 1）《房地產(chǎn)抵押登記申請書》； 2）房地產(chǎn)權(quán)利證書；3）身份證明； 4）主合同和抵押合同 非法人企業(yè)、組織的房地產(chǎn)抵押，應(yīng)提交其產(chǎn)權(quán)部門同意抵押的批準文件；預(yù)購的房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交本條第1）、2）、3）項規(guī)定的文件和房地產(chǎn)買賣合同。1預(yù)購房地產(chǎn)如何進行抵押登記？ 預(yù)購房地產(chǎn)抵押時，應(yīng)提交《房地產(chǎn)抵押登記申請書》、身份證明、主合同和抵押合同和房地產(chǎn)買賣合同書等文件，登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。1已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？ 根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？ 以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。2貸款期如遇利息調(diào)整，如何處理？ 根據(jù)人民銀行的規(guī)定，貸款期間如遇國家調(diào)整利率，貸款期限在一年內(nèi)（含1年）的，實行合同利率，不分段計算，對一年期以上貸款，于下一年初開始，按相應(yīng)期限檔次利率進行調(diào)整。2如借款人逾期還款，如何處理？ 如借款人逾期還款或存款不足月均還款額造成自動扣劃不成功的，需由借款人到貸款經(jīng)辦銀行會計柜臺辦理還款，在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時間償還本息的，在接到貸款經(jīng)辦的行發(fā)出的催交通知書后，必須立即補付欠交的貸款本息及逾期罰息，以逾期額為基數(shù)，每逾期一天，按人民銀行公布的逾期貸款罰息率計收。2貸款人提前償還貸款時，本息如何計算？借款人在提前歸還貸款時，應(yīng)提前十五日向貸款人提出書面申請，并且該通知一經(jīng)發(fā)出即不可撤銷。經(jīng)貸款行同意，借款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆浵?，此前已計收貸款利息不作調(diào)整。2等額與等本的區(qū)別2算建筑面積的范圍1）單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。單層建筑屋內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線。2）高處建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。3）建筑物外墻為預(yù)制掛（壁）板的，按掛（壁）板外墻主墻面間的水平面積計算。4）地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及附屬建筑屋外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍水平面積計算。人防通道端頭出口部分為樓梯踏步時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。5）基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其維護結(jié)構(gòu)外圍水平計算建筑面積。6）坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)者，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。7）物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平攝影計算建筑面積。8）書館的書庫，有書架層的按書架層計算建筑面積，無書架層的按自然層計算建筑面積。9） 井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物自然層計算建筑面積。10） 臺燈光控制室，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。11） ，按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。，但從中分割出來作為辦公室、倉庫等，應(yīng)按分隔出來的使用部分外圍水平面積計算建筑面積。12） 有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；獨立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。13） 有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱的獨立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。14） 突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯電機房等，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。15） 突出墻面的門斗、眺望間，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。16） 封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈空面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。17） 建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊，按柱的外邊線水平面積計算建筑面積；無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。18） 兩個建筑物間有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積；沒有圍護結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。19） 建筑物內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積；室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。20） 各種變形縫，沉降縫，寬在30cm以內(nèi)的抗震縫，均分層計算建筑面積，高低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積內(nèi)。2不計算建筑面積的范圍1）突出墻面的結(jié)構(gòu)、藝術(shù)裝飾以及掛（壁）板突出的藝術(shù)裝飾線，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。2）修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯。3）穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺（不包括挑平臺）、。4）深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。5） 有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺即后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。6） 單層建筑屋內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。7） 地下人防干、支線，人防通道，人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置的安全出入口。8） 寬在30cm以上的抗震縫，有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物如獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、園庫等。9） 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。2公用建筑面積的分攤原則是什么？如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分攤計算，如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分攤原則進行分攤計算。2哪些公用面積應(yīng)分攤？ 應(yīng)分攤的公用建筑面積包括：套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出層面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間等。2房屋的銷售面積由哪些組成？ 房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積。即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分攤的公用建筑面積之和?？鐓^(qū)的房地產(chǎn)抵押如何辦理？ 跨區(qū)抵押的，按各區(qū)的順序依次確定辦理抵押登記的部門。即：分屬多個分局轄區(qū)的房地產(chǎn)去同為同一主債權(quán)債務(wù)關(guān)系抵押擔(dān)保的，若其中有前一順序區(qū)域的房地產(chǎn)，則最前一順序的分局為登記部門。該部門到相關(guān)性分局備檔，并于抵押登記核準當天書面通知相關(guān)分局的產(chǎn)權(quán)科。第四節(jié) 收費標準購房需要繳納哪些費用？購房收費標準收費部門收費名稱收費標準應(yīng)付資金繳款時間律師事物所律師服務(wù)費%簽署購銷合同時公證處購銷合同公證費%簽署購銷合同時貸款合同公證費貸款金額50萬以下:200元/筆貸款金額50萬以下:300元/筆簽署按揭合同時建委房屋他項權(quán)初始登記費100元保險公司保險費%(每5年交1次)銀行辦貸款卡費用80元/戶銀行開戶費10元/戶稅務(wù)局印花稅%%辦理房產(chǎn)證時財政局契稅%(單價小于3000元/m2)樓價3%(單價大于3000元/m2)房管所房屋交易費%交易服務(wù)費%房地產(chǎn)權(quán)證工本費100元/本勞務(wù)費3元/ m2測繪費面積:50~100 m2:120元/套。101~200 m2:10元/戶 201~300 m2:200元/戶 301~400 m2240元/戶有關(guān)部門及施工單位水電報裝費車位:2500元/戶辦理入伙手續(xù)時普通住宅:4800元/戶復(fù)式\錯層住宅:7200元/戶管道煤氣報裝費2000元/戶防盜門200元/戶可視對講800元/戶電視接收系統(tǒng)住宅:800元/戶 商鋪:1500元/戶電話報裝費800元/戶交樓時物業(yè)管理公司按金水費按金:300元(包括直飲水