【文章內(nèi)容簡介】 世紀(jì)顧問組 萬通新世界管理處 龍山新新小鎮(zhèn)管理處 晾果廠管理處 ? 萬通鼎安物業(yè)由萬通實業(yè)公司與其下屬的香港惠朗公司共同出資成立； ? 除已銷售的其他房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均屬于萬通實業(yè)公司，萬通實業(yè)公司負(fù)責(zé)其所屬物業(yè)的招租業(yè)務(wù)，萬通物業(yè)公司負(fù)責(zé)其所屬物業(yè)的物業(yè)管理工作。實業(yè)公司和物業(yè)公司分別收取租金和物業(yè)管理費； ? 各物業(yè)管理處相對獨立運作，具體負(fù)責(zé)物業(yè)現(xiàn)場的管理工作，各種資源由物業(yè)公司統(tǒng)一調(diào)配。 外部訪談： 36 北京萬通鼎安物業(yè)公司 外部訪談： 1995年成立，注冊資本金 100萬美元。 公司定位： 高檔物業(yè)管理。 經(jīng)營方式： 直接物業(yè)管理、提供管理顧問。 業(yè)務(wù)范圍 ：寫字樓、別墅、商廈、住宅小區(qū)、體育場館 管理規(guī)模： 管理面積 150萬平方米。 延伸地區(qū)： 北京、上海、武漢、天津、青島等。 主要項目： 萬通新世界、聯(lián)想大廈、通潤會館、新星花園、晾果廠小 區(qū)、龍山新新小鎮(zhèn)、嘉銘園小區(qū)、人民大學(xué)世紀(jì)館和游 泳館等。 37 北京萬通鼎安物業(yè)公司 人員： 450人，員工上崗持證率 100％； 專業(yè)技術(shù)人員均具有中、高級技術(shù)職稱； 87％以上人員具有別墅、公寓、寫字樓、大型體育場 館等各類物業(yè)管理與服務(wù)經(jīng)驗。 資質(zhì)： 1998年通過 ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證。 榮譽： “全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”； “北京市優(yōu)秀居住小區(qū)（大廈）”； “物業(yè)管理品牌企業(yè)”稱號。 外部訪談： 38 外部訪談： 萬通物業(yè)公司管理特點 ?經(jīng)營模式： 集中統(tǒng)一管理 統(tǒng)一人力資源管理 統(tǒng)一物資采購及管理 統(tǒng)一質(zhì)量管理 統(tǒng)一財務(wù)管理 ?效 果： 取得規(guī)模效益 ?倡導(dǎo)理念： 公寓酒店式管理 零距離貼近客戶 e 服務(wù)（網(wǎng)絡(luò)化） 家庭經(jīng)理人 自助式套餐服務(wù) ?管理方針： 誠摯服務(wù) 規(guī)范管理 特點： ?專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，已形成集團(tuán)化運作； ?定位于比較高端的物業(yè)管理，利潤空間較大； ? 物業(yè)管理規(guī)模較大，規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益明顯； ? 擁有一批專業(yè)管理技術(shù)人才，是其成功的關(guān)鍵； ? 集中統(tǒng)一管理，可以發(fā)揮公司整體資源優(yōu)勢； ? 創(chuàng)出品牌后，市場空間廣闊。 39 外部訪談： 北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司 ? 北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司是“北京大華電子”與“臺灣冠頂”合資組建的專業(yè)物業(yè)管理公司，其所轄物業(yè) (大華別墅）為 12棟相對獨立的別墅，目前全部用作商務(wù)出租。 ? 大華別墅的物業(yè)面積為 3720平方米，為“大華電子”與“臺灣冠頂”共同出資建造，其產(chǎn)權(quán)屬于“大華電子”， “大華電子”與“大華冠頂物業(yè)”屬于委托管理關(guān)系。 ? “大華冠頂物業(yè)”由臺資控股，并完全由臺方安排工作人員。 40 外部訪談： 北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司 ? 特點： ? 物業(yè)規(guī)模較小，比較利于管理。 ? 結(jié)構(gòu)簡單，人員很少，充分利用社會資源，做到了成本最小化。 ? 定位明確，發(fā)展穩(wěn)定。 ? 提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是物業(yè)管理的基本功能。 ? “大華冠頂物業(yè)”承擔(dān)所轄物業(yè)的出租、管理和服務(wù)的職責(zé)。 ? “大華冠頂物業(yè)”定期向租戶收取租金和物業(yè)管理費，并將租金轉(zhuǎn)交給“大華電子”。 ? 目前“大華冠頂物業(yè)”僅三名正式員工：總經(jīng)理、財務(wù)和協(xié)理，其中財務(wù)負(fù)責(zé)各種財務(wù)工作和辦公室工作，協(xié)理負(fù)責(zé)物業(yè)出租、管理等工作。其他與物業(yè)管理相關(guān)的工作全部外包。 41 外部訪談： 中電信息大廈物業(yè)公司 董事會 總經(jīng)理 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 物業(yè)部 保安部 工程部 辦公室 財務(wù)部 ?物業(yè)公司由中電集團(tuán)公司和其下屬的華為公司共同出資建立，物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于中電集團(tuán)公司。 ?物業(yè)公司負(fù)責(zé)整個大樓所有物業(yè)管理事宜，集團(tuán)公司另外派人負(fù)責(zé)大樓招租工作。物業(yè)公司財務(wù)部統(tǒng)一收取租金和物業(yè)管理費，并按照合同向集團(tuán)公司支付租金。 42 外部訪談： 中電信息大廈物業(yè)公司 ? 人員：目前共有 70余人，主要部門負(fù)責(zé)人均由股東委派，專業(yè)技術(shù)性部門經(jīng)理聘請專業(yè)人員擔(dān)任； ? 大樓招租業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)分工明確，物業(yè)公司與業(yè)主屬于合同關(guān)系；餐飲部外包； ? 同工同酬，所有人員薪酬均以市場為準(zhǔn)； ? 目前物業(yè)管理費： 1元 /平方米 天，租金為 /平方米 天左右（含物業(yè)費）。 ? 特點 ： ? 招租與物業(yè)管理分開； ? 集團(tuán)公司委派高級管理人員和財務(wù)主管人員，保護(hù)業(yè)主利益； ? 外聘專業(yè)人員負(fù)責(zé)特殊部門，餐飲部門外包能使物業(yè)管理工作更加規(guī)范； ? 業(yè)主另派專人現(xiàn)場辦公，充分實現(xiàn)了監(jiān)督制約的作用。 43 外部物業(yè)調(diào)研的啟示 ? 寫字樓的推租業(yè)務(wù)與物業(yè)管理 業(yè)務(wù)分離 ，有利于保證業(yè)主與物業(yè)管理雙方的利益； ? 物業(yè)公司的人員薪酬標(biāo)準(zhǔn)完全按照 市場標(biāo)準(zhǔn) 制定，所有人員均與原單位完全脫離； ? 總公司與物業(yè)公司屬于母子公司形式，按照母子公司的管理模式進(jìn)行管理， 總公司控制 物業(yè)公司的重大決策行為。 44 公司發(fā)展對物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內(nèi)部訪談意見綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 45 根據(jù)前面的現(xiàn)狀分析、行業(yè)分析和外部訪談，我們認(rèn)為物業(yè)公司有必要進(jìn)行改革， 需要明確物業(yè)公司的未來定位。 ? 物業(yè)管理雖然沒有包含在公司的主要業(yè)務(wù)選擇當(dāng)中，但在公司系統(tǒng)中，不管是過去、現(xiàn)在，還是將來，都需要物業(yè)管理功能。 ? 近年來，物業(yè)公司在物業(yè)管理的規(guī)范化、專業(yè)化和社會化等方面進(jìn)行了有益的探索，取得了一些成績，基本具備了中高檔寫字樓的物業(yè)管理能力。 但是，目前物業(yè)公司的定位不明確，職責(zé)不清晰，產(chǎn)權(quán)關(guān)系和管理關(guān)系沒有完全理順，多種業(yè)務(wù)并存，非物業(yè)管理的經(jīng)營業(yè)務(wù)并不能為物業(yè)公司帶來收益，且它們之間的相關(guān)性不強，還分散了物業(yè)公司的資源和精力，這在一定程度上影響了物業(yè)管理水平的提高。因此，物業(yè)公司有必要進(jìn)行改革，以明確物業(yè)公司的定位，理順管理關(guān)系。 ? 國際投資大廈的建設(shè)正在快速進(jìn)行，急需明確其未來物業(yè)管理主體，以利其建設(shè)與推租，并為將來的物業(yè)管理作好前期準(zhǔn)備，這在客觀上要求物業(yè)公司盡快進(jìn)行改革。 46 改革目標(biāo)建議： 統(tǒng)一管理、職能分離 ? 公司對有關(guān)物業(yè)業(yè)務(wù)應(yīng)統(tǒng)一管理； ? 國投大廈和即將竣工的國際投資大廈物業(yè)應(yīng)統(tǒng)一管理； ? 公司所屬物業(yè)的推租、銷售等經(jīng)營業(yè)務(wù)應(yīng)統(tǒng)一運作、管理； ? 將物業(yè)管理業(yè)務(wù)與推租銷售業(yè)務(wù)兩項職能適當(dāng)分離，保持制衡約束。 47 公司物業(yè)宜統(tǒng)一管理 ? 從戰(zhàn)略的高度看，寫字樓推租和物業(yè)管理不在公司的選擇業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)，都屬于公司系統(tǒng)內(nèi)的房產(chǎn)派生出來的輔助性業(yè)務(wù)，不宜分別設(shè)置機構(gòu)； ? 統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理有利于公司資源的統(tǒng)一調(diào)配，降低公司運作成本，產(chǎn)生規(guī)模效益，有利于公司管理效率的提高； ? 統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理有利于促進(jìn)物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)水平的提高； ? 物業(yè)管理業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，可以產(chǎn)生更多的就業(yè)機會，為公司的改革提供支持與保障。 48 當(dāng)然，由現(xiàn)有的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，對物業(yè)公司而言仍是一個挑戰(zhàn) ? 雖然通過分析我們認(rèn)識到進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理有很多好處，并且在公司內(nèi)部訪談中也達(dá)成了某種程度的共識。但如果由現(xiàn)有的物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一物業(yè)管理，對物業(yè)公司而言仍是一個挑戰(zhàn)： 1，盡管物業(yè)公司的物業(yè)管理水平有了一定的提高，但仍然存在著專業(yè)管理和技術(shù)人員不足的情況，服務(wù)質(zhì)量、管理水平、成本控制等都和同行業(yè)先進(jìn)水平有一定的差距； 2，國投大廈管理面積約 3萬多平米，而國際投資大廈有十多萬平米，國投大廈實際上我們做的是“小物業(yè)管理”，是不完全的物業(yè)管理，對于“大物業(yè)管理”缺乏經(jīng)驗； ? 因此，要想搞好公司自有物業(yè)的管理，必須提高物業(yè)管理水平，引進(jìn)先進(jìn)的管理經(jīng)驗和機制，并且以國際投資大廈為主體設(shè)計未來的物業(yè)管理體系。 49 建議將各處物業(yè)的銷售推租業(yè)務(wù)統(tǒng)一進(jìn)行 ? 從戰(zhàn)略的高度來看，國投公司相同的業(yè)務(wù)應(yīng)該統(tǒng)一進(jìn)行管理，不宜設(shè)置不同的機構(gòu)分別管理； ? 將租售業(yè)務(wù)統(tǒng)一合并有利于專業(yè)化分工，能更好地統(tǒng)一配置公司資源，有效利用社會資源，提高工作效率； ? 將租售業(yè)務(wù)統(tǒng)一合并