【正文】 驗(yàn)和機(jī)制，并且以國(guó)際投資大廈為主體設(shè)計(jì)未來(lái)的物業(yè)管理體系。 47 公司物業(yè)宜統(tǒng)一管理 ? 從戰(zhàn)略的高度看，寫字樓推租和物業(yè)管理不在公司的選擇業(yè)務(wù)范圍之內(nèi)，都屬于公司系統(tǒng)內(nèi)的房產(chǎn)派生出來(lái)的輔助性業(yè)務(wù)，不宜分別設(shè)置機(jī)構(gòu)； ? 統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理有利于公司資源的統(tǒng)一調(diào)配，降低公司運(yùn)作成本，產(chǎn)生規(guī)模效益，有利于公司管理效率的提高； ? 統(tǒng)一進(jìn)行物業(yè)管理有利于促進(jìn)物業(yè)公司的管理水平和服務(wù)水平的提高； ? 物業(yè)管理業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，可以產(chǎn)生更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，為公司的改革提供支持與保障。 ? 國(guó)際投資大廈的建設(shè)正在快速進(jìn)行，急需明確其未來(lái)物業(yè)管理主體，以利其建設(shè)與推租，并為將來(lái)的物業(yè)管理作好前期準(zhǔn)備，這在客觀上要求物業(yè)公司盡快進(jìn)行改革。 但是，目前物業(yè)公司的定位不明確，職責(zé)不清晰，產(chǎn)權(quán)關(guān)系和管理關(guān)系沒(méi)有完全理順，多種業(yè)務(wù)并存，非物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)并不能為物業(yè)公司帶來(lái)收益，且它們之間的相關(guān)性不強(qiáng)，還分散了物業(yè)公司的資源和精力，這在一定程度上影響了物業(yè)管理水平的提高。 ? 物業(yè)管理雖然沒(méi)有包含在公司的主要業(yè)務(wù)選擇當(dāng)中，但在公司系統(tǒng)中，不管是過(guò)去、現(xiàn)在，還是將來(lái)，都需要物業(yè)管理功能。 43 外部物業(yè)調(diào)研的啟示 ? 寫字樓的推租業(yè)務(wù)與物業(yè)管理 業(yè)務(wù)分離 ，有利于保證業(yè)主與物業(yè)管理雙方的利益； ? 物業(yè)公司的人員薪酬標(biāo)準(zhǔn)完全按照 市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn) 制定，所有人員均與原單位完全脫離； ? 總公司與物業(yè)公司屬于母子公司形式，按照母子公司的管理模式進(jìn)行管理， 總公司控制 物業(yè)公司的重大決策行為。天左右（含物業(yè)費(fèi)）。 42 外部訪談： 中電信息大廈物業(yè)公司 ? 人員：目前共有 70余人，主要部門負(fù)責(zé)人均由股東委派，專業(yè)技術(shù)性部門經(jīng)理聘請(qǐng)專業(yè)人員擔(dān)任； ? 大樓招租業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)分工明確，物業(yè)公司與業(yè)主屬于合同關(guān)系；餐飲部外包； ? 同工同酬，所有人員薪酬均以市場(chǎng)為準(zhǔn)； ? 目前物業(yè)管理費(fèi)： 1元 /平方米 ?物業(yè)公司負(fù)責(zé)整個(gè)大樓所有物業(yè)管理事宜，集團(tuán)公司另外派人負(fù)責(zé)大樓招租工作。其他與物業(yè)管理相關(guān)的工作全部外包。 ? “大華冠頂物業(yè)”定期向租戶收取租金和物業(yè)管理費(fèi)，并將租金轉(zhuǎn)交給“大華電子”。 ? 提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)是物業(yè)管理的基本功能。 ? 結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，人員很少，充分利用社會(huì)資源，做到了成本最小化。 ? “大華冠頂物業(yè)”由臺(tái)資控股，并完全由臺(tái)方安排工作人員。 39 外部訪談： 北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司 ? 北京大華冠頂物業(yè)管理有限公司是“北京大華電子”與“臺(tái)灣冠頂”合資組建的專業(yè)物業(yè)管理公司，其所轄物業(yè) (大華別墅）為 12棟相對(duì)獨(dú)立的別墅，目前全部用作商務(wù)出租。 榮譽(yù)： “全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”； “北京市優(yōu)秀居住小區(qū)（大廈）”； “物業(yè)管理品牌企業(yè)”稱號(hào)。 37 北京萬(wàn)通鼎安物業(yè)公司 人員： 450人，員工上崗持證率 100％； 專業(yè)技術(shù)人員均具有中、高級(jí)技術(shù)職稱； 87％以上人員具有別墅、公寓、寫字樓、大型體育場(chǎng) 館等各類物業(yè)管理與服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。 延伸地區(qū)： 北京、上海、武漢、天津、青島等。 經(jīng)營(yíng)方式： 直接物業(yè)管理、提供管理顧問(wèn)。 外部訪談： 36 北京萬(wàn)通鼎安物業(yè)公司 外部訪談： 1995年成立，注冊(cè)資本金 100萬(wàn)美元。 行業(yè)分析： 34 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求 內(nèi)部訪談意見(jiàn)綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 物業(yè)公司的定位職能 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 改革建議方案 35 北京萬(wàn)通鼎安物業(yè)公司 萬(wàn)通鼎安物業(yè)公司 香港惠朗投資公司 北京萬(wàn)通實(shí)業(yè)公司 總 經(jīng) 辦 財(cái) 務(wù) 部 人力資 源部 采 購(gòu) 部 品 質(zhì) 部 市 場(chǎng) 部 通潤(rùn)會(huì)館管理處 新星花園管理處 聯(lián)想大廈管理處 人大世紀(jì)顧問(wèn)組 萬(wàn)通新世界管理處 龍山新新小鎮(zhèn)管理處 晾果廠管理處 ? 萬(wàn)通鼎安物業(yè)由萬(wàn)通實(shí)業(yè)公司與其下屬的香港惠朗公司共同出資成立； ? 除已銷售的其他房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)均屬于萬(wàn)通實(shí)業(yè)公司，萬(wàn)通實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)其所屬物業(yè)的招租業(yè)務(wù)，萬(wàn)通物業(yè)公司負(fù)責(zé)其所屬物業(yè)的物業(yè)管理工作。 ? 社會(huì)化： 利用外包、合作等方式充分利用各種社會(huì)資源用以物業(yè)管理和服務(wù)。 行業(yè)分析： 33 現(xiàn)代物業(yè)管理的特點(diǎn) ? 企業(yè)化： 將管理和服務(wù)作為商品，進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)運(yùn)作。 ? 向國(guó)外先進(jìn)管理模式并軌 我國(guó)的物業(yè)管理在觀念上、服務(wù)上和管理模式上將逐步與國(guó)際接軌。 缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制難以保證物業(yè)使用者的服務(wù)質(zhì)量。 物業(yè)管理公司短期的盈利行為難以保證物業(yè)購(gòu)買者和使用者的長(zhǎng)期利益。 物業(yè)公司應(yīng)向外承包物業(yè) 管理，搞酒店連鎖經(jīng)營(yíng) 28 公司發(fā)展對(duì)物業(yè)管理的要求 物業(yè)公司現(xiàn)狀分析 內(nèi)部訪談意見(jiàn)綜述 物業(yè)管理行業(yè)分析 外部物業(yè)管理訪談 物業(yè)公司的定位職能 改革建議方案 29 物業(yè)管理的定義 ? 物業(yè)管理的定義： 具備專業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，接受業(yè)主的委托，按合同運(yùn)用現(xiàn)代管理手段對(duì)已建成投入使用的各類物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人與使用人提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，營(yíng)造一個(gè)安全、方便、舒適的居住和工作環(huán)境。 ? 物業(yè)公司應(yīng)向酒店、物業(yè)管理集團(tuán)方向發(fā)展，搞中檔酒店的連鎖經(jīng)營(yíng)。 ? 不能考慮將公司其他酒店劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司管理。 ? 不能面向社會(huì)開(kāi)展業(yè)務(wù)，否則，就會(huì)影響到公司自有寫字樓的管理和對(duì)公司內(nèi)部的服務(wù)。但考慮到天驛賓館店目前收縮可能會(huì)形成一定的損失，所以，建議目前要加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理力度，提高效益， 擇機(jī)退出 。 專題經(jīng)營(yíng)分析： 25 對(duì)公司酒店類項(xiàng)目的處理建議 ? 在公司業(yè)務(wù)選擇中并沒(méi)有包含酒店經(jīng)營(yíng)，因此，公司系統(tǒng)內(nèi)的酒店項(xiàng)目 原則上應(yīng)予以收縮 。 但華利酒店以前年度虧損 ， 現(xiàn)累計(jì)虧損還有 230萬(wàn)元 。 客房出租率達(dá)到 70％ 以上（ 據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn) ， 酒店客房出租率達(dá)到 70%—80%， 表明經(jīng)營(yíng)狀況良好 ） 。 但由于投資過(guò)大 ， 累計(jì)虧損過(guò)多 ， 天驛賓館的虧損狀況 難以在短期內(nèi)得到根本扭轉(zhuǎn) 。 當(dāng)年計(jì)提折舊 130萬(wàn)元 ， 累計(jì)提折舊 3700萬(wàn)元 。 23 天驛賓館經(jīng)營(yíng)狀況分析 ? 天驛賓館 20xx年?duì)I業(yè)收入 1490萬(wàn)元 ， 營(yíng)業(yè)支出總計(jì) 1676萬(wàn)元 ， 累計(jì)虧損 2126萬(wàn)元 （ 包括以前年度虧損 1940萬(wàn)元 ） ,當(dāng)年凈資產(chǎn)收益率為 %。 ?其它支出增長(zhǎng)較多，主要包括車輛修理及保潔、食堂等的低值易耗品支出、給總部的一些福利、稅金等。 ?劃轉(zhuǎn)的天驛賓館和華利酒店，較大地增加了物業(yè)公司的資產(chǎn)數(shù)額，但未帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。 財(cái)務(wù)回報(bào)能力分析： 20 物業(yè)公司收入構(gòu)成 ?經(jīng)營(yíng)收入主要來(lái)自于圍繞國(guó)投大廈物業(yè)管理與服務(wù)所形成的物業(yè)費(fèi)、餐飲及車隊(duì)收入等項(xiàng)目構(gòu)成。物業(yè)管理行業(yè)本身的一個(gè)特點(diǎn)是利潤(rùn)較薄但收入穩(wěn)定，這是形成這種現(xiàn)象的一個(gè)原因；另一個(gè)原因是物業(yè)公司為總部提供的福利資金減少了其利潤(rùn)。 物業(yè)公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理的資產(chǎn)總額近 11億元。 商務(wù) 餐飲 保潔 維修 保安被調(diào)查者對(duì)物業(yè)公司各項(xiàng)工作內(nèi)容均感覺(jué)比較滿意或滿意。 資料來(lái)源：國(guó)投物業(yè)公司 《 國(guó)投物業(yè)在發(fā)展中成長(zhǎng) 》 內(nèi)部管理能力分析： 17 大部分國(guó)投大廈租戶對(duì)物業(yè) 公司的服務(wù)質(zhì)量表示較為滿意 %%%%%滿意 比較滿意 一般 較不滿意 不滿意80％以上的租戶在總體上對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)表示滿意或比較滿意；所有的被調(diào)查者都認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)水平基本能夠滿足自己的需求。 14 下面從三個(gè)維度分析物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理能力 經(jīng)營(yíng)管理能力 財(cái)務(wù)回報(bào)能力 15 基本形成了一支較為 專業(yè)的物業(yè)管理隊(duì)伍 物業(yè)公司目前共有員工 137人，其中： ? 大專以上學(xué)歷 53人，其中本科 16人，研究生 2人，在讀研究生 3人； ? 管理人員中具有高級(jí)職稱者 9人，中級(jí)職稱者 13人 ,專業(yè)工程技術(shù)人員 6人； ? 具有 5年以上寫字樓物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的人員 15人； ? 20名管理人員取得了建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書； ? 7名管理人員取得了北京市頒發(fā)的物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書； ? 6人取得了國(guó)家旅游局頒發(fā)的物業(yè)公司總經(jīng)理上崗證書， 29人取得了經(jīng)理上崗證書 資料來(lái)源：國(guó)投物業(yè)公司 《 國(guó)投物業(yè)在發(fā)展中成長(zhǎng) 》 內(nèi)部管理能力分析 ： 16 各種管理制度、流程基本完整 ? 20xx年物業(yè)公司通過(guò)了 ISO9000質(zhì)量管