房地產(chǎn)業(yè)的基本培訓資料(編輯修改稿)
2025-04-28 23:43 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 b、資產(chǎn)表外負債：傳統(tǒng)融資是以項目發(fā)起人本身的資信為基礎，融資主體為項目發(fā)起人，負債并入項目發(fā)起人的資產(chǎn)負債表，項目融資則是以項目本身做為融資主體，負債不進入項目發(fā)起人。傳統(tǒng)融資中項目發(fā)起人承擔了還款的全責，債權(quán)人對其有無限追索權(quán)；項目融資中還款保證來自于項目的經(jīng)營狀況，債權(quán)人對項目發(fā)起人只有有限追索權(quán)。項目融資能獲得至少數(shù)十億的資金投入，但系統(tǒng)復雜，操作上必須規(guī)范化、精細化，時間周期也長。項目發(fā)起人在組織項目階段墊資的耗費約100萬元人民幣，若組織不成功，這100萬就為虧損。 ◇２、組建財務公司 財務公司是有限存款和貸款的金融機構(gòu)，一般為某集團旗下的控股子公司，為企業(yè)集團各成員單位服務，特別是房地產(chǎn)業(yè)，當銀行不提供按揭時，財務公司就必須為顧客提供按揭，以加快樓盤銷售和資金回流。財務公司又稱有限銀行，它的籌資及貸款的乘數(shù)效應沒有銀行的功能大，但為集團籌資和理財功能卻非常明顯，不足處是業(yè)務開展受地域限制。 財務公司的組建： a、由同行業(yè)數(shù)家企業(yè)，組建辛迪加共同體，由共同體發(fā)起組建財務公司； b、在香港尋找伙伴組建財務公司，充分發(fā)揮香港國際金融中心的作用,籌集資金，再通過專項投資信貸的形式，支持母公司的建設。 財務公司的組建也是房地產(chǎn)與金融深層融合的象征，香港、美國、加拿大、臺灣的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都擁有自己的財務公司。 ◇３、房地產(chǎn)金融信托投資公司 信托是指財產(chǎn)所有者為了取得收益或達到某種目的委托，受托人按照其要求代為管理，經(jīng)營或處理其財產(chǎn)的信用。信托分為商業(yè)信托和金融信托。金融信托是以資金、財產(chǎn)的經(jīng)營管理為目的的信托，其目的是通過信托業(yè)務融通資金，進行投資業(yè)務，包括信托存款、信托貸款、財產(chǎn)信托?！? 房地產(chǎn)金融信托投資公司的功能就是做為受托人為業(yè)主經(jīng)營管理物業(yè)獲得融資，再投資（房地產(chǎn)企業(yè)、金融商品及衍生工具，具體房地產(chǎn)開發(fā)項目）按《信托協(xié)議》在一定時間（至少以年為周期）付給業(yè)主（即信托人）規(guī)定的回報率。房地產(chǎn)信托投資公司是非分行金融機構(gòu)，建立和規(guī)范、監(jiān)管要受銀行執(zhí)行的金融法規(guī)所制約，且要受將出臺的《信托法》制約。但組建有四條途徑：a、直接組建 b、向現(xiàn)有信托投資公司滲股 c、收購一家信托投資公司 d、利用各種法律的漏洞，規(guī)避法律，建立公司（思路已成熟）。 房地產(chǎn)金融信托投資公司的融資途徑： a、雙方簽訂信托協(xié)議； b、業(yè)主將產(chǎn)權(quán)過戶到房地產(chǎn)信托投資公司； c、房地產(chǎn)信托投資公司向業(yè)主出具受托憑證。 d、融資信托公司將房產(chǎn)抵押貸款； 融資信托公司將房產(chǎn)出租出售,占用租金、售房款； 融資作金融投資,利用保證金交易的杠桿產(chǎn)生融資，謀取最大利潤。 ◇４、辛迪加財團融資 辛迪加賒團融資是大型項目開發(fā)過程的融資形式。各融資主體為規(guī)避風險，由一家或數(shù)家銀行作為主辦銀行牽頭組織共同貸款人，主要有歐洲美元、東京美元、香港美元等離岸金融市場
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