【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 押登記，而是產(chǎn)權(quán)變更登記?！　〉盅寒?dāng)事人應(yīng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到登記部門(mén)辦理抵押登記。以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用證書(shū)的管理部門(mén)；以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn) )、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)。辦理抵押物登記，應(yīng)當(dāng)向登記部門(mén)提供下列文件或其復(fù)印件：　　(1)主合同及抵押合同；(2)抵押當(dāng)事人的資格證明或法人資格證明；(3)《國(guó)有土地使用證》或《房屋所有權(quán)證》，共有的房屋須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；(4)以期權(quán)房屋作抵押的，須提交有效的預(yù)售(購(gòu))房屋合同；(5)有效的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；(6)上級(jí)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)其以房地產(chǎn)作抵押的證明。登記機(jī)關(guān)審查后，對(duì)合法的抵押予以登記，在權(quán)屬證書(shū)上辦理登記，核發(fā)載明抵押權(quán)的《他項(xiàng)權(quán)證》?！端?xiàng)權(quán)證》由抵押權(quán)人領(lǐng)取及持有，經(jīng)注記的權(quán)屬證書(shū)發(fā)還抵押人保管。登記機(jī)關(guān)將有關(guān)材料復(fù)印存檔，登記資料允許查閱、抄錄或者復(fù)印。 43共有房地產(chǎn)如何設(shè)定抵押？共有房地產(chǎn)，每個(gè)共有人都有權(quán)對(duì)該房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，但須取得其他共有人的書(shū)面同意。按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，以抵押人本人所有的份額為限；以共同共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，全部房地產(chǎn)均為抵押財(cái)產(chǎn)，抵押物變賣(mài)時(shí)，其他共有人員負(fù)連帶責(zé)任，在以變賣(mài)款償還債務(wù)后，其他共有人有權(quán)向抵押人追償。44用抵押貸款購(gòu)買(mǎi)房屋后，如確實(shí)無(wú)能力歸還貸款怎么辦？房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)過(guò)房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)登記以后，就具有法律效力。無(wú)論是抵押權(quán)人，還是抵押人，都必須依照抵押合同中的約定來(lái)處理有關(guān)問(wèn)題。作為抵押人來(lái)說(shuō)，應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)是按合同的約定按期歸還貸款本息。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋的貸款，數(shù)額相對(duì)較小，而且歸還時(shí)間較長(zhǎng)，銀行在計(jì)算每一期應(yīng)當(dāng)歸還的數(shù)額時(shí)，已考慮了貸款人逐年應(yīng)當(dāng)支付的利息。因此，每一期歸還的數(shù)額都是相同的，如果貸款人沒(méi)有特殊情況，一般都能按期歸還?！　〉?，遇到特殊情況，如工作變動(dòng)、家庭收入突然減少或疾病等原因，有的貸款人確實(shí)無(wú)法按期歸還貸款。　　作為貸款銀行來(lái)說(shuō)，要維護(hù)銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。假如貸款人和銀行原來(lái)約定15年全部歸還貸款本息，這并不是說(shuō)銀行要等到15年期滿后方能行使抵押權(quán)。如果一期、二期不能按時(shí)還款，銀行并不一定立即行使抵押權(quán)，但積累到一定程度，銀行就會(huì)行使這一權(quán)利?！　∵@時(shí)，貸款人就要根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡利弊。如果貸款人已大部分歸還，就可以考慮臨時(shí)接濟(jì)，歸還其余的貸款本息。如果不是臨時(shí)的困難，就應(yīng)考慮采用其他辦法來(lái)解決。比如，征得銀行同意，將購(gòu)買(mǎi)的房屋轉(zhuǎn)讓，用轉(zhuǎn)讓所得的款項(xiàng)歸還貸款，并征得銀行同意，由新的購(gòu)買(mǎi)者與銀行訂立抵押合同，由新的購(gòu)買(mǎi)者繼續(xù)履行還款義務(wù)。這雖然不是理想的方法，但比之銀行通過(guò)拍賣(mài)或是訴訟來(lái)解決，要主動(dòng)得多，經(jīng)濟(jì)損失也更小。 45我能申請(qǐng)按揭貸款嗎？需在哪些部門(mén)辦理哪些手續(xù)？按揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是指購(gòu)房者以所預(yù)購(gòu)住房做抵押，并由其所購(gòu)買(mǎi)住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。個(gè)人住房按揭貸款的發(fā)放對(duì)象是具有完全民事行為能力的自然人。　　申請(qǐng)個(gè)人住房貸款還需要在保險(xiǎn)公司、公證部門(mén)和當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押房產(chǎn)保險(xiǎn)、合同公證和房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。46還款期限如何選擇？貸款期限是越長(zhǎng)越好，還是短期的好？這主要取決于購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)能力及其投資偏好。一般來(lái)說(shuō)，還款期限越長(zhǎng)，則每月還款額越低，負(fù)擔(dān)就相對(duì)輕一些；反之，還款期限越短，則每月還款額越高，負(fù)擔(dān)就相對(duì)重一些。可見(jiàn)，延長(zhǎng)還款期限的目的主要是為了降低每月還款額，但是否期限越長(zhǎng)越好呢？讓我們來(lái)看一個(gè)例子。以借款一萬(wàn)元為例，如果一年還清，每月還款865元，如果兩年還清，每月只需還款448元，每月還款減少413元，負(fù)擔(dān)減輕50%左右。而比較第十九年和第二十年，19年的為每還款76元，20年的為每月還款78元，同樣是延長(zhǎng)一年，每月負(fù)擔(dān)只減少2元，約為2%?？梢?jiàn)期限過(guò)長(zhǎng)不能使每月還款額大幅度減少，而白白增添了利息負(fù)擔(dān)。所以合理的期限為5—8年。47個(gè)人住房抵押貸款期限和額度是多少？根據(jù)有關(guān)規(guī)定，個(gè)人住宅抵押貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年。貸款額度最高不超過(guò)房屋售價(jià)的70%?！　〗杩钊擞馄趦斶€貸款，以人民銀行(96)頒發(fā)156號(hào)文件規(guī)定，按逾期天數(shù)加收逾期額萬(wàn)分之四的罰金，連同應(yīng)償還的貸款本息一并計(jì)收；借款人連續(xù)三個(gè)月沒(méi)有償還貸款本息或貸款合同期滿沒(méi)有還清全部貸款本息的，銀行有權(quán)對(duì)抵押房屋進(jìn)行處理，或由擔(dān)保人代為歸還貸款本息。48個(gè)人購(gòu)房如何辦理保險(xiǎn)？個(gè)人在購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)并無(wú)強(qiáng)制保險(xiǎn)，但個(gè)人因購(gòu)房申請(qǐng)公積金貸款和商業(yè)性個(gè)人住房擔(dān)保貸款時(shí)，貸款銀行要求借款人投保規(guī)定險(xiǎn)種作為借款條件。銀行所指定的險(xiǎn)種主要為住房財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其他涉及的險(xiǎn)種還有貸款保證保險(xiǎn)、人身保險(xiǎn)?！　∽》勘ｋU(xiǎn)屬財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，與抵押行相聯(lián)系。該保險(xiǎn)與家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)不同的是其標(biāo)的專指用貸款購(gòu)買(mǎi)的住房，不包括住房以外的裝修和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)。投保抵押住房保險(xiǎn)對(duì)銀行對(duì)個(gè)人 都有利。銀行要求購(gòu)房借款申請(qǐng)人投保此險(xiǎn)，是因?yàn)樵谫?gòu)房借款時(shí)住房設(shè)置了抵押，抵押物的安全關(guān)系到貸款銀行的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)參加保險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)嫁因自然災(zāi)害導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)個(gè)人而言住房?jī)r(jià)值高，普通家庭需長(zhǎng)期積累才能購(gòu)置，家庭經(jīng)濟(jì)承受不起不測(cè)的災(zāi)禍，就是貸款清償后或不向銀行貸款，也都有必要對(duì)住房加保險(xiǎn)?！　‘?dāng)銀行認(rèn)為個(gè)人購(gòu)房貸款在還款上存在較大風(fēng)險(xiǎn)時(shí)還要求借款人投保貸款保證險(xiǎn)種，投保該險(xiǎn)保險(xiǎn)人要求以所購(gòu)住房作借款抵押為條件。該保險(xiǎn)主要為保障貸款銀行利益，當(dāng)發(fā)生連續(xù)3個(gè)月借款人無(wú)法按合同規(guī)定履行還本付息時(shí)，保險(xiǎn)公司先予以賠償，使銀行及時(shí)收回貸款和利息，然后保險(xiǎn)公司向借款人追償代付的欠款及利息，如借款人無(wú)力償還債務(wù)，則保險(xiǎn)公司有權(quán)處置抵押住房。　　作為購(gòu)房貸款須保險(xiǎn)的，銀行方要求保險(xiǎn)手續(xù)在貸款發(fā)放以前辦妥。一般程序?yàn)殂y行與個(gè)人簽訂購(gòu)房貸款、抵押等合同后就辦理公證和保險(xiǎn)，然后辦理抵押登記，最后辦理放款。 48購(gòu)買(mǎi)一套商品房到底需要花哪些錢(qián)？購(gòu)買(mǎi)一套商品房費(fèi)用由以下三部分組成：　　(一)房?jī)r(jià)款：每平方米(建筑面積)售價(jià)建筑面積?！　?二)稅費(fèi)：　　在交易過(guò)程中：　?、倨醵悾嘿I(mǎi)方繳納房?jī)r(jià)款的4%；建筑面積在120平方米以下的普通住宅減半交，即交2%?！　、谫I(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)：120平方米(含)以下的每套房屋買(mǎi)賣(mài)交易的手續(xù)費(fèi)為1000元；1205000平方米(含)的每套房屋交易手續(xù)費(fèi)為3000元；5001平方米以上的每套手續(xù)費(fèi)為10000元?！　、塾』ǘ悾??！　、芄簿S修基金：購(gòu)房款的2%?！　≡谏贽k產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中：　　①登記費(fèi)：。　?、诜课菟袡?quán)工本費(fèi)：每證收費(fèi)4元?！　、塾』ǘ悾好考?元?！　?三)物業(yè)管理費(fèi)：按《北京市物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》統(tǒng)一收取。 49看中一套商品房并準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)，該交定金還是訂金？按《擔(dān)保法》規(guī)定，定金是指合同當(dāng)事人在合同訂立時(shí)或合同履行前，為了保證合同的履行而由一方付給另一方一定數(shù)量貸幣金額的擔(dān)保形式，合同履行后，定金應(yīng)當(dāng)收回或抵作價(jià)款。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金，接受的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。為防止意外，購(gòu)房者一定要保留好定金收據(jù)。另外，按照我國(guó)《擔(dān)保法》，定金合同是實(shí)踐性合同，即以定金的交付為生效條件，若購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并約定支付一定數(shù)額的定金后，實(shí)際上卻并沒(méi)有交付定金，不打算買(mǎi)該房時(shí)，賣(mài)方也不得按認(rèn)購(gòu)書(shū)向購(gòu)房者 追討。定金應(yīng)于簽定合同時(shí)交付。定金雖有預(yù)付款的性質(zhì)，卻與預(yù)付款有本質(zhì)的區(qū)別：在不履行經(jīng)濟(jì)合同時(shí)，預(yù)付款沒(méi)有擔(dān)保作用，不產(chǎn)生定金的法律后果；而付款方不履行合同時(shí)，有權(quán)要求返還預(yù)付款?！　∮喗鹗侵纲?gòu)房人怕看中的房子不能買(mǎi)到而交的預(yù)訂的錢(qián)，對(duì)合同沒(méi)有擔(dān)保作用，不像定金對(duì)違約情形有處罰的作用，因此，當(dāng)付款方不想購(gòu)買(mǎi)時(shí)，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退還?！　∧壳?，北京樓市上購(gòu)買(mǎi)商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房都有交定金或訂金的做法，但法律和市國(guó)土資源和房屋管理局并沒(méi)有這方面的規(guī)定。 49遇特殊情況，借款合同如何變更或終止？①借款合同需要變更的，必須經(jīng)貸款經(jīng)辦行、借款人及有關(guān)各方協(xié)商同意，并依法簽訂變更合同。　?、诮杩钊怂劳?、宣告失蹤或喪失勞動(dòng)能力，其財(cái)產(chǎn)繼承人、監(jiān)護(hù)人或受遺贈(zèng)人繼續(xù)履行借款人所簽訂的借款合同的，應(yīng)簽訂新的借款合同并辦理有關(guān)手續(xù)?！　、劢杩钊税春贤?guī)定償還全部貸款本息后，抵押物或質(zhì)押物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。 50借款人在還款期限內(nèi)，由于各種原因逾期還款，該怎么處理？在還款期限內(nèi)，借款人未按合同約定的時(shí)間償還貸款本息的，在接到貸款經(jīng)辦行發(fā)出的催交通知書(shū)后，必須立即補(bǔ)付欠交的貸款本息及逾期罰息。逾期額為基數(shù)，每逾期一天，計(jì)收萬(wàn)分之四。51什么情況下借款人須購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)？為使居民合法擁有的住房(含以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)的商品房)在遭受自然災(zāi)害或意外事故的損失后能夠得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，當(dāng)借款人以抵押方式或抵押加階段性保證貸款方式，申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)貸款時(shí)必須購(gòu)買(mǎi)財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)。可由貸款銀行代辦保險(xiǎn)手續(xù)。　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)限于被保險(xiǎn)人合法擁有產(chǎn)權(quán)的住房(含以抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)的商品房)，包括被保險(xiǎn)人購(gòu)買(mǎi)的商品房中計(jì)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格、在銷(xiāo)售合同中列明的房屋附屬 設(shè)施和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)，但該房屋附屬設(shè)施和其他室內(nèi)財(cái)產(chǎn)不屬于本保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)范圍?！　∮捎谙铝性蛟斐杀ｋU(xiǎn)財(cái)產(chǎn)損失和費(fèi)用支出，保險(xiǎn)人負(fù)賠償責(zé)任：①火災(zāi)、爆炸、水管爆炸；②雷擊、暴雨、洪水、臺(tái)風(fēng)、暴風(fēng)、龍卷風(fēng)、雪災(zāi)、雹災(zāi)、冰凌、泥流石、崖崩、突發(fā)性滑坡、地面突然下降；③空中運(yùn)行物體的墜落，以及外界建筑物和其他固定物體的倒塌；④在發(fā)生上述災(zāi)害或事故中，為防止其蔓延，采取合理的、必要的施救措施而造成保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失；⑤以及為減少損失對(duì)保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)采取施救、保護(hù)、整理措施而發(fā)生的合理費(fèi)用。　　由于下列原因造成的保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)的損失，保險(xiǎn)人不負(fù)賠償責(zé)任：①戰(zhàn)爭(zhēng)、軍事行動(dòng)或暴力行為；②核子輻射或各種污染；③地震及其次生災(zāi)害；④被保險(xiǎn)人或其家庭成員的故意行為；⑤保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、原材料缺陷，工藝不善等內(nèi)在的原因以及自然磨損，正常維修造成的損失所引起的費(fèi)用?！　”ＷC期限：自投保次日(一般從入住之日)12時(shí)起到保單約定的終止之日12時(shí)止?！　∝?cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)算：　　保險(xiǎn)費(fèi)=保險(xiǎn)金額(即所購(gòu)房款)%保險(xiǎn)期限 52申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款有幾種擔(dān)保方式？個(gè)人住房貸款實(shí)行抵押貸款、質(zhì)押貸款、保證貸款和抵押加階段性保證貸款四種擔(dān)保方式?！　、俚盅嘿J款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。　?、谫|(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、建設(shè)銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。　?、郾ＷC貸款方式指貸款行以借款提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。　?、艿盅杭与A段性保證貸款方式指貸款行以借款人提供的所住房作抵押，在借款人取得該住房的房屋所有權(quán)證和辦妥抵押登記之前，由開(kāi)發(fā)商提供階段性連帶責(zé)任保證而向借款人發(fā)放的貸款。最常見(jiàn)的個(gè)人商業(yè)性住房貸款就是抵押加階段性保證貸款方式。 53申請(qǐng)住房貸款銀行要調(diào)查什么？首先是對(duì)申請(qǐng)人的調(diào)查。申請(qǐng)人的身份證和戶口(藍(lán)印戶口也可以申請(qǐng)，但要有特定條件)，如果用戶成員和直系親屬參與借款，銀行也要檢查身份證和戶口本。如果配偶不在同一戶口內(nèi)參與借款，還需提供結(jié)婚證。申請(qǐng)人如果要求公積金借款，要提供按時(shí)交納公積金的證明。對(duì)申請(qǐng)人的調(diào)查，最重要的是申請(qǐng)人是否具有經(jīng)濟(jì)償還能力。在確定貸款年限時(shí)，有時(shí)還要考慮到工作年限，如果到法定退休年限還有5年，而申請(qǐng)公積金貸款的年限是10年，那么銀行批準(zhǔn)的可能性不大。　　對(duì)申請(qǐng)人的調(diào)查，還包括與房產(chǎn)商簽定的購(gòu)房合同或協(xié)議，并要有購(gòu)房交款證明。目前個(gè)人先交房款的30%，也有可能今后會(huì)降到20%，但再降低銀行的風(fēng)險(xiǎn)就大了?！　∑浯问菍?duì)房產(chǎn)商的調(diào)查，包括房產(chǎn)商與貸款申請(qǐng)人簽定的住房合同或協(xié)議，這也是非常重要的。房產(chǎn)商的實(shí)力不強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)管理混亂、信譽(yù)不佳等都會(huì)給買(mǎi)者和銀行住房貸款帶來(lái)煩惱和風(fēng)險(xiǎn)?！　】傊瑐€(gè)人住房貸款還款期比較長(zhǎng)，為了避免不必要的麻煩，銀行為安全起見(jiàn)會(huì)進(jìn)行必要的調(diào)查。在國(guó)外，調(diào)查期一般一個(gè)月到三個(gè)月。 54 商業(yè)性個(gè)人住房貸款額度最高是多少？貸款期限最長(zhǎng)幾年？現(xiàn)行的利率是多少？能不能提前還？根據(jù)中國(guó)人民銀行的最新規(guī)定，貸款額度最高不超過(guò)所購(gòu)住房全部房款或評(píng)估價(jià)值的80%，但在實(shí)際操作過(guò)程中，具體到每個(gè)項(xiàng)目，還會(huì)因開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、項(xiàng)目的建設(shè)情況、個(gè)人的經(jīng)濟(jì)情況等不同而不同?！　「骷毅y行為了吸引客戶，已將貸款期限延長(zhǎng)到30年。只要貸款期限和年齡加起來(lái)不超過(guò)70年，即40歲以下的人士，一般都能申請(qǐng)到30年的貸款?！　?duì)資金充裕、并有投資意愿的人來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)期貸款比較有利?？梢越枞腴L(zhǎng)期資金，同時(shí)對(duì)外作出短期投資，回報(bào)足以償還長(zhǎng)期借貸并有贏余。　　對(duì)于資金緊張的購(gòu)房人，除了還貸以外，沒(méi)有更多的錢(qián)做其他投資，所以還是首先考慮避免支出過(guò)多利息，應(yīng)以中短期(1015年)貸款比較合適。北京銀行現(xiàn)在也可以實(shí)現(xiàn)提前部分或全部還款。如果購(gòu)房人收入增加，可以提前償還部分貸款本金或者是一次性償還貸款本息。需要提前還款的應(yīng)提前15天向銀行提出申請(qǐng)，經(jīng)貸款銀行同意后，與貸款銀行簽定變更協(xié)議?！　?duì)于提前部分還款，建行規(guī)定必須還月還款額的整倍數(shù)，工商行從1997年底開(kāi)辦了任意時(shí)間、任意金額(超過(guò)還款額度)的提前還款業(yè)務(wù)。　　貸款利息分兩檔，即15年是一檔，630年是一檔?，F(xiàn)行的年利率是：貸款期限為5年以內(nèi)(含5年)的，%；貸款期限在5年以上的，%。在提前還款時(shí)，如果你原來(lái)申請(qǐng)的是630年的，而最終在15年內(nèi)還清，利息還要按630年那一檔計(jì)算。另外，個(gè)人住房貸款的利率不是一成不變的，如果人民銀行對(duì)利率進(jìn)行調(diào)整，那么受理銀行將在第二年1月1日起通過(guò)借款人并執(zhí)行新的稅率 55怎樣申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款？各商業(yè)銀行提供的商業(yè)性個(gè)人住房貸款程序基本類(lèi)似，下面以建行北京分行提供的個(gè)人住房貸款為例，說(shuō)明怎樣申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款。　　根據(jù)中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款必須具備以下六個(gè)條件：　?、儆斜本┦袘?