【文章內(nèi)容簡介】 模相對較大的企業(yè)因其逐步完善的經(jīng)營體制，靈活多樣的發(fā)展模式以及其對政策的敏感性也能及時的適應(yīng)新形勢下的政策形勢。 W—房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部劣勢 財務(wù)資源的獲取能力資金和土地是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的命脈，二者相輔相成。在過去由于政府沒有對銀行房貸業(yè)務(wù)進(jìn)行緊縮控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金的獲得方面沒有太大的難處。而隨著我國一系列緊縮銀根政策的實(shí)施。使得許多房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)步履維艱，資金不能有效供給。提前步入了“冬天”。 組織管理能力我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏專業(yè)化的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，由于目前我國只有少數(shù)企業(yè)具有大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和管理能力。行業(yè)的整體發(fā)展水平比較落后。同時，目前我國大多房地產(chǎn)企業(yè)仍缺乏完善的售前售后體系。比如，許多企業(yè)以銷售為最終目的，而對后期項(xiàng)目的管理維護(hù)工作不管不問，這種現(xiàn)象在許多二三線城市屢見不鮮。 人才培養(yǎng)能力如果說土地構(gòu)成了房企的軀體，資金是流動的血液，那么人才將是房地產(chǎn)企業(yè)的大腦與心臟。由于我國大多數(shù)企業(yè)仍處于區(qū)域化發(fā)展階段，再加上過去幾年房地產(chǎn)行業(yè)是賣方市場。這就使得很多企業(yè)疏忽了人才的儲備與培養(yǎng)。直至冬天到來，企業(yè)才恍然覺醒。 發(fā)展方向不明確賣方市場使得許多新老房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中迷失了方向，而如今面對市場的轉(zhuǎn)型。如果沒有明確的戰(zhàn)略方向，如果不能做出及時的戰(zhàn)略調(diào)整，企業(yè)的發(fā)展將會停滯不前甚至遭受滅頂之災(zāi)。 O—外部機(jī)會 我國目前的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量龐大，但是普遍弱小我國目前沒有形成房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷。我國目前大約有30000多家房地產(chǎn)企業(yè)，其中具有一級開發(fā)資質(zhì)的不到3%，而擁有三級及三級以下資質(zhì)的卻達(dá)到80%左右。即我國房地產(chǎn)行業(yè)的形式是數(shù)量大，實(shí)力小。萬科作為我國最大的房地產(chǎn)企業(yè)市場份額尚不足1%。 市場仍需進(jìn)一步細(xì)分依據(jù)經(jīng)濟(jì)收入劃分，中國社會目前已出現(xiàn)了不同的階層，不同層次的人的在消費(fèi)方面的需求和行為是有很大差異的。購房者可以擁有的住房條件也是各異的。例如，在調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的硬性需求已經(jīng)得到有效控制，普通住宅需求下降，而一些高檔住宅項(xiàng)目的價格仍然保持穩(wěn)定。而我國大多房地產(chǎn)企業(yè)尚未依據(jù)市場的改變做出及時的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，對企業(yè)在未來的細(xì)分市場的定位尚不明確。 T—外部威脅 緊縮銀根和土地供應(yīng)近年來央行連續(xù)出臺一系列緊縮銀根的宏觀調(diào)控政策，僅在2007年到2008年間連續(xù)6次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貨基準(zhǔn)利率，7次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率。這就意味著很多單靠銀行貸款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本將進(jìn)一步提高，甚至融不到資金。儲備土地的能力是房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力之一，隨著“經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓”政策的實(shí)施，土地出讓更加公開透明，隨之也抬升了土地出讓價格及保證金。一方面使許多中小企業(yè)的優(yōu)勢減弱，另一方面對于融資渠道受阻的房企更是雪上加霜。隨著我國對外開放程度的不斷提高以及進(jìn)入WTO以后我國市場的進(jìn)一步開放，很可能形成外資和外商的大量涌入局面，這進(jìn)一步使得許多在夾縫中生存的中國房企步履維艱。 建立SWOT矩陣通過SWOT分析，我們確定了對我國房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢，劣勢，機(jī)會和威脅產(chǎn)生重要影響的因素。下一步我們將建立SWOT矩陣，旨在幫助我國房地產(chǎn)企業(yè)制定出初步的發(fā)展戰(zhàn)略。眾所周知沒有萬能的方法，但有發(fā)現(xiàn)智慧的眼睛，這也就是要求管理者擁有良好的判斷力。優(yōu)勢社會關(guān)系環(huán)境的適應(yīng)能力弱點(diǎn)資源獲取能力培育人才管理能力發(fā)展方向不明確機(jī)會壟斷機(jī)制尚未形成有可拓展細(xì)分市場（1）根據(jù)企業(yè)現(xiàn)狀，集中優(yōu)勢，樹立品牌。（2）天時不如地利，避免與大型企業(yè)的交鋒。（1）尋求合作伙伴（2）培養(yǎng)與保存人才，建立健全的人才體系。威脅緊縮銀根和土地供應(yīng)國際環(huán)境探尋新的融資方式，適當(dāng)?shù)膬渫恋刭Y源。實(shí)行收縮戰(zhàn)略，減少運(yùn)營成本。注：資料來源《預(yù)測與決策》圖21房地產(chǎn)企業(yè)的SWOT矩陣經(jīng)過全面的戰(zhàn)略環(huán)境分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)所面對的機(jī)遇與阻力就顯而易見了，這為可持續(xù)發(fā)展對策的制定創(chuàng)造了很好的先決條件。3 我國房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展及對策 房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有很強(qiáng)的相關(guān)性，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是推動房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的先決條件。同時房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能夠有效的帶動我國經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。 房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的含義和特征首先可持續(xù)發(fā)展（Sustainable development）的概念最先是在一九七二年在斯德哥爾摩舉行的聯(lián)合國人類環(huán)境研討會上正式討論。它的含義是既滿足當(dāng)代人的需求，又不對后代人滿足其需求的能力構(gòu)成危害的發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)就是指既要考慮企業(yè)自身經(jīng)營目的的實(shí)現(xiàn)和企業(yè)市場地位的提高，又要在企業(yè)已具有領(lǐng)先優(yōu)勢的領(lǐng)域和未來拓展的經(jīng)營環(huán)境中始終保持持續(xù)的收益增長或穩(wěn)定以及能力的提高，保證企業(yè)在一段很長的時間里立于不敗之地。事實(shí)上這一含義包含了兩個方面的內(nèi)容。其一，企業(yè)要能夠正確的確定自己的目標(biāo)和長期發(fā)展戰(zhàn)略，不但要擔(dān)負(fù)起企業(yè)的社會責(zé)任，而且還要保持自身的生存和長遠(yuǎn)發(fā)展。其二，企業(yè)只有綜合考慮社會、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展環(huán)境，并且能夠適應(yīng)這些環(huán)境的變換，才能夠保持長期的競爭優(yōu)勢、收獲更多的利潤及減少本身的經(jīng)營風(fēng)險。才能夠?yàn)檎麄€社會的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)應(yīng)有的力量。 相對于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式，可持續(xù)發(fā)展的特征主要表現(xiàn)在目標(biāo)戰(zhàn)略性、發(fā)展持續(xù)性、企業(yè)創(chuàng)新性、環(huán)境適應(yīng)性及競爭優(yōu)勢性。 房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的主要思路企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的起點(diǎn)在于，要避免在可預(yù)見的將來由于效益下滑，投資項(xiàng)目失誤，人才資源流失等因素致使企業(yè)喪失競爭能力甚至倒閉。房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心是使企業(yè)在不斷的創(chuàng)新中提高其可操控性和靈活性，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)發(fā)展的可持續(xù)性。企業(yè)的核心競爭力是決定房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵要素，因此，企業(yè)必須以提高自身的核心競爭力為首要目標(biāo)來實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。所謂房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力既是以企業(yè)的開發(fā)能力作為基礎(chǔ)，并通過市場營銷，組織管理，戰(zhàn)略決策以及項(xiàng)目運(yùn)作的整合使企業(yè)在長期競爭中保持優(yōu)勢。企業(yè)核心競爭力的培養(yǎng)一定要注意基礎(chǔ)建設(shè)。我國的房地產(chǎn)市場勢必趨向理性和成熟的趨勢，在這個過程中，房地產(chǎn)市場逐步從賣方市場做出合理的轉(zhuǎn)型，因此培養(yǎng)自己的核心競爭力，占據(jù)市場的優(yōu)勢地位，才能夠有效促使我國房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。 房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的對策在如今國家堅持宏觀調(diào)控不動搖的條件下，企業(yè)應(yīng)該合理的制定發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合資源的有效配置，確定企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。針對不同的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)和企業(yè)資源，可制