【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 款公司提出貸款申請(qǐng)時(shí)，授信業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員應(yīng)要求提供擔(dān)保方式意向。如采用抵押擔(dān)保，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)依據(jù)平時(shí)掌握的情況，對(duì)客戶提出的抵押人和抵押物進(jìn)行初步判斷。如認(rèn)為不符合條件，應(yīng)告知客戶另行提供抵押人、抵押物或改變擔(dān)保方式。 二 .選擇 抵押物 ： （ 1）抵押人所有的、依法有權(quán)處分的房屋和其他地上定著物； （ 2）抵押人所有的、依法有權(quán)處分的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn) （ 3）抵押人依法有權(quán)處分的土地使用權(quán)； （ 4）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)； （ 5）依法可以抵押的其他財(cái)產(chǎn)； ： （ 1）土地所有權(quán)； 18 （ 2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)； （ 3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi) 生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施； （ 4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)； （ 5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)； （ 6）法律規(guī)定禁止流通的財(cái)產(chǎn)（采礦權(quán)、金銀及其制品等）； （ 7）自然資源； （ 8）租用的財(cái)產(chǎn)； （ 9）依法不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。 三 .接受抵押材料： 客戶向貸款公司提送信貸申請(qǐng)報(bào)告的同時(shí)，應(yīng)提交抵押人出具的擔(dān)保意向書及下列材料： （ 1）以土地使用權(quán)作抵押的，須提交縣級(jí)以上土地管理部門頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》； （ 2）以房屋作抵押的，須提交： ①以現(xiàn)房作抵押的，須提交房產(chǎn)管理部門 核發(fā)的《房屋所有權(quán)證》、縣以上土地管理部門核發(fā)的《國(guó)有土地使用證》； ②以在建工程作抵押的，提供機(jī)器設(shè)備購(gòu)置發(fā)票及其他產(chǎn)權(quán)證明； （ 3）以交通工具抵押的，提供公安、交通管理部門的交通工具行駛證件。 （ 1）法人：經(jīng)工商行政管理部門年檢合格的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、事業(yè)法人執(zhí)照副本； （ 2）非法人：經(jīng)工商行政管理部門年檢合格的營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、授權(quán)委托書； （ 3）自然人：抵押人身份證明。 股份有限公司、有限責(zé)任公司、中外合資企業(yè)、具有法人資格的中外合作企業(yè)作為抵押 的，須提供董事會(huì)（或類似機(jī)構(gòu)）關(guān)于同意出具抵押擔(dān)保的文件或其他具有同等法律效力的文件或證明。包括授權(quán)委托書、董事會(huì)決議等。 （原件） 19 （原件） （原件） 四 .抵押審查 信貸經(jīng)辦人員應(yīng)對(duì)客戶抵押人提交的材料和抵押物進(jìn)行審查，對(duì)抵押物進(jìn)行全面評(píng)價(jià)。 。 （ 1）抵押財(cái)產(chǎn)是否具有產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)證明上的產(chǎn)權(quán)所有人與抵押人是否相同。 （ 2）查閱董事會(huì)、股東會(huì)（或類似機(jī)構(gòu)）的決議，審 查抵押是否經(jīng)董事會(huì)等有權(quán)機(jī)構(gòu)同意。決議必須包括下列內(nèi)容：抵押物名稱、規(guī)格、數(shù)量、座落地點(diǎn)，抵押信貸的類別、金額、抵押期限，抵押擔(dān)保范圍，授權(quán)代理人。 （ 3）如財(cái)產(chǎn)為兩人或兩人以上共有，同意出具抵押的文件必須由全體共有人簽章和法定代表人（或授權(quán)代理人）簽字。 （ 1）以依法取得的國(guó)有土地上的房屋作抵押的，該房屋同時(shí)抵押，抵押期限必須在國(guó)有土地使用期內(nèi)； （ 2）以房改優(yōu)惠售房條件取得所有權(quán)的住宅只能抵押個(gè)人擁有的產(chǎn)權(quán)部分； （ 3）以出讓方式取得的國(guó)有土地使有權(quán)不得單獨(dú)抵押。必須將抵押時(shí)該國(guó) 有土地上的房屋同時(shí)抵押，抵押期必須在國(guó)有土地使用期內(nèi)； （ 4）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)應(yīng)同時(shí)抵押； （ 5）交通運(yùn)輸工具已向交通管理部門辦理領(lǐng)取牌照等手續(xù)； （ 6）海關(guān)監(jiān)管期內(nèi)的動(dòng)產(chǎn)作抵押的，需由負(fù)責(zé)監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)作抵押，必須經(jīng)海關(guān)批準(zhǔn)； （ 7）對(duì)以國(guó)有企業(yè)已確認(rèn)為關(guān)鍵設(shè)備、成套設(shè)備或重要建筑物設(shè)立抵押的，必須提供政府主管部門批準(zhǔn)的證明文件。 3．審查條件 抵押物除必須符合《擔(dān)保法》規(guī)定的條件外，還應(yīng)符合以下條件： （ 1）堅(jiān)固耐用，不 易毀損； （ 2）通用性強(qiáng)，容易變現(xiàn)； 20 （ 3）價(jià)值穩(wěn)定，不易貶值，受市場(chǎng)波動(dòng)的影響小。 4．審查抵押的有效性 （ 1）根據(jù)最高人民法院法復(fù) [1994]2號(hào)司法解釋，債務(wù)人有多個(gè)債權(quán)人而將其全部財(cái)產(chǎn)抵押給其中一個(gè)債權(quán)人的，該抵押協(xié)議無(wú)效。實(shí)際上由于債務(wù)人用于抵押的財(cái)產(chǎn)不可能是其全部財(cái)產(chǎn)，因此在簽定抵押合同時(shí)，只要不將抵押物籠統(tǒng)寫為“ 全部財(cái)產(chǎn) ” ，而列出抵押財(cái)產(chǎn)明細(xì)即可。 （ 2）根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》，法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前 6個(gè)月至破產(chǎn)宣告之日期間對(duì)原來(lái)沒(méi)有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保行為無(wú)效。因此，為防止抵押無(wú)效，應(yīng)避免即將 破產(chǎn)企業(yè)在法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前 6個(gè)月至破產(chǎn)宣告之日期間辦理抵押手續(xù)。 五 .確定價(jià)值 1．抵押物價(jià)值應(yīng)由貸款公司認(rèn)可的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。 2．信貸經(jīng)辦人員應(yīng)認(rèn)真查閱資產(chǎn)評(píng)估出具的評(píng)估報(bào)告，主要查閱： （ 1）評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有評(píng)估資格，是否經(jīng)貸款公司認(rèn)可； （ 2）評(píng)估報(bào)告的合法性、真實(shí)性、科學(xué)性； （ 3）評(píng)估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符； （ 4）抵押物評(píng)估的方法是否科學(xué)； （ 5）評(píng)估基準(zhǔn)日是否接近抵押的時(shí)間。按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，評(píng)估結(jié)果的有效期為 1年。即資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)出的抵押物價(jià)值，自評(píng)估基準(zhǔn)日起 1年內(nèi)可作為 確定抵押率的依據(jù)，超過(guò) 1年，需要重新時(shí)行評(píng)估。 3．信貸經(jīng)辦人員如發(fā)現(xiàn)抵押人提供的抵押物評(píng)估報(bào)告不符合要求，應(yīng)要求抵押人交經(jīng)貸款公司認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。 4．對(duì)于抵押物價(jià)值較低或其它原因難以由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的，可由貸款公司與抵押人協(xié)商確定抵押物價(jià)值。協(xié)商確定抵押物價(jià)值時(shí)，應(yīng)充分考慮抵押物賬面價(jià)值、成新率、同類物品市場(chǎng)價(jià)格、變現(xiàn)能力及抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)等綜合因素。 六 .確定抵押率 ： （ 1）抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強(qiáng)，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對(duì)變現(xiàn)能 力較差的，抵押率應(yīng)適當(dāng)降低。 21 （ 2）抵押物價(jià)值的變動(dòng)趨勢(shì)。一般可從下列方面進(jìn)行分析： ①實(shí)體性貶值：即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值； ②功能性貶值：即由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值； ③經(jīng)濟(jì)性貶值或增值：即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。 ，分析其變現(xiàn)能力，充分考慮抵押物價(jià)值變動(dòng)趨勢(shì)，科學(xué)的確定抵押率。 ，準(zhǔn)確確定抵押率，抵押率計(jì)算公式為：抵押率 =擔(dān)保債權(quán)本息總額 /抵押物評(píng)估價(jià)值額 100% 的規(guī)定統(tǒng)一按照貸款公司的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 七 .抵押權(quán)的存續(xù)期間 抵押權(quán)與其擔(dān)保的授信業(yè)務(wù)主債權(quán)同時(shí)存在，抵押權(quán)的存續(xù)期間至被擔(dān)保的債權(quán)全部受償之日止。 八 .形成抵押擔(dān)保評(píng)價(jià)報(bào)告 經(jīng)審查、評(píng)價(jià)符合抵押條件的，授信業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員撰寫擔(dān)保評(píng)價(jià)報(bào)告書，并隨信貸審批材料一并報(bào)送有權(quán)審查人。如不符合條件，應(yīng)及時(shí)將擔(dān)保材料退還，并要求客戶另行提供抵押物或提供其他擔(dān)保方式。 擔(dān)保評(píng)價(jià)審查人員應(yīng)認(rèn)真審查抵押擔(dān)保的材料和擔(dān)保評(píng)價(jià)報(bào)告書，并簽署意見(jiàn)。 九 .簽訂合同 授信業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員應(yīng)在與債務(wù)人簽訂信貸合同的同時(shí)，與抵押人簽訂抵押合同 ，抵押合同的格式和填寫按照公司統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。 十 .保險(xiǎn) 信貸經(jīng)辦人員應(yīng)要求抵押人到貸款公司認(rèn)可的保險(xiǎn)公司，按貸款公司指定的險(xiǎn)種辦理抵押物保險(xiǎn)。抵押物保險(xiǎn)的要求是： （ 1）保險(xiǎn)單上的保險(xiǎn)賠償?shù)谝皇芤嫒藶橘J款公司； （ 2）辦理抵押擔(dān)保前，抵押人已辦理抵押保險(xiǎn)的，應(yīng)要求保險(xiǎn)公司出具變更貸款公司為第一受益人的批單； （ 3）保險(xiǎn)期應(yīng)長(zhǎng)于信貸期限。如有多份保單，則最早到期保單的保險(xiǎn)期限應(yīng)長(zhǎng)于信貸期限； 22 （ 4）保單正本須存放貸款公司； （ 5）投?？傊挡簧儆诘盅何锕纼r(jià)總值； （ 6）保險(xiǎn)費(fèi)用由抵押人承擔(dān)； （ 7）抵押有效 期內(nèi)，投保人不得以任何理由中斷保險(xiǎn)或退保。 十一 .公 證 授信業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員可以根據(jù)抵押人和抵押物的情況，要求對(duì)抵押合同辦理公證手續(xù)。公證手續(xù)由抵押人和貸款公司共同辦理。抵押合同公證的辦理機(jī)構(gòu)為貸款公司所在地公證部門。 十二 .抵押物登記 授信業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員應(yīng)按《擔(dān)保法》的規(guī)定辦理抵押物登記手續(xù)。 十三 .《擔(dān)保法》規(guī)定的登記部門 （ 1）以無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用證的土地管理部門。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，由縣級(jí)以上土地管理部門負(fù)責(zé)核發(fā)土地使用權(quán)使用證書，因此必須在縣級(jí)以上土地管理部門登 記才有效，并且抵押人在哪級(jí)土地管理部門領(lǐng)取土地使用證，應(yīng)在哪級(jí)土地管理部門辦理抵押物登記。 （ 2）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的房產(chǎn)管理部門。抵押人在哪級(jí)房產(chǎn)管理部門領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，應(yīng)在哪級(jí)房產(chǎn)管理部門辦理抵押物登記。 （ 3）以林木抵押的為縣級(jí)以上林木主管部門。 （ 4）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具的管理部門。這里所指的管理部門是指核發(fā)行駛執(zhí)照的部門，如頒發(fā)航空器證照的航空航天管理部門，頒發(fā)船舶行駛證照的交通管理部門，頒發(fā)汽車行駛證照的公安交通部 門等。 （ 5）以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。 （ 6）以《擔(dān)保法》第四十二條所列財(cái)產(chǎn)以外的財(cái)產(chǎn)抵押，可由貸款公司和抵押人自主決定是否需要登記，若需要登記，登記部門為抵押人所在地的公證部門。 十四 .抵押物登記的程序 信貸經(jīng)辦人員應(yīng)與抵押人于抵押合同簽訂后 15日內(nèi)到登記部門辦理抵押物的登記手續(xù)。抵押物登記的程序一般是： 一 .抵押權(quán)人及抵押人向登記部門領(lǐng)取并填寫抵押權(quán)登記申請(qǐng)表，并提送相應(yīng)的 23 材料。 ： ①借款合同（或其他信貸合同）； ②抵押合同（ 包括抵押物清單）； ③抵押物估價(jià)報(bào)告； ④抵押人、抵押權(quán)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照； ⑤抵押人、抵押權(quán)人法定代表人授權(quán)委托書； ⑥財(cái)產(chǎn)共有人同意抵押的證明材料； ⑦中外合資、中外合作、公司制企業(yè)的董事會(huì)或有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)同意抵押的文件。 ①房產(chǎn)抵押權(quán)登記申請(qǐng)表； ②《房屋所有權(quán)證》； ③《國(guó)有土地使用證》。 辦理土地使用權(quán)抵押登記需專門提供的材料 ①土地使用權(quán)抵押登記申請(qǐng)書； ②土地使用權(quán)抵押協(xié)議書； ③《國(guó)有土地使用證》。 ①動(dòng)產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表 ； ②動(dòng)產(chǎn)抵押物的所有權(quán)或使用權(quán)證書； ③動(dòng)產(chǎn)抵押物存放狀況資料。 二 .登記部門查驗(yàn)抵押物及相關(guān)材料。登記部門受理登記申請(qǐng)材料后，對(duì)抵押行為進(jìn)行審查，對(duì)不符合抵押物登記條件的，書面通知申請(qǐng)人，并將申請(qǐng)材料退回申請(qǐng)人。 三 .登記部門辦理抵押物登記，向抵押權(quán)人核發(fā)登記書。 ，由核發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)證》的縣以上土地管理部門向貸款公司發(fā)給《土地使用權(quán)抵押證明書》； 用房產(chǎn)抵押的，由核發(fā)《房屋所有權(quán)證》的房產(chǎn)管理部門向貸款公司發(fā)給《房屋他項(xiàng)權(quán)證》； 24 用機(jī)器設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)抵押的，由企業(yè)所在地 工商行政管理部門向貸款公司發(fā)給《企業(yè)動(dòng)產(chǎn)換押物登記證》 十五 .抵押物登記后，抵押合同生效。不需辦理抵押物登記的，自抵押物權(quán)利證書移交貸款公司后生效。 。授信業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員辦妥抵押手續(xù)后，應(yīng)及時(shí)整理抵押文件，按規(guī)定移交有關(guān)部門、人員妥善保管。抵押物權(quán)證保單及其他重要單證由會(huì)計(jì)部門負(fù)責(zé)保管，權(quán)利憑證必須入庫(kù)保管。需要領(lǐng)用、退回時(shí)，應(yīng)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)并辦理登記、交接手續(xù)。需專門保管的抵押登記證明書： （ 1）《土地使用權(quán)抵押證明書》或《房地產(chǎn)抵押登記證明書》； （ 2）《房屋他項(xiàng)權(quán)證》； （ 3）《企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押登記 證》； （ 4）抵押物保險(xiǎn)單； （ 5）公證書。 。 ，授信人員應(yīng)經(jīng)常檢查抵押物的狀況，要求抵押人保持抵押物的正常狀況。如發(fā)現(xiàn)抵押物價(jià)值非正常的減少，應(yīng)及時(shí)查明原因，采取有效措施。如發(fā)現(xiàn)抵押人的行為將造成抵押物價(jià)值的減少，應(yīng)要求抵押人立即停止其行為。如抵押人的行為已經(jīng)造成抵押物價(jià)值勤的減少，應(yīng)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值。如抵押人無(wú)法完全恢復(fù)，應(yīng)要求抵押人提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保，包括另行提供抵押物、質(zhì)物、權(quán)利質(zhì)押或保證。 ，未經(jīng)貸款公司同意，抵押人不得有轉(zhuǎn)讓、出租或其他處 分抵押物的行為。抵押人如提出上述處分抵押物的要求，必須向貸款公司提出書面申請(qǐng)，經(jīng)該筆授信業(yè)務(wù)的原審批部門批準(zhǔn)后辦理。 經(jīng)貸款公司同意，抵押人可以全部轉(zhuǎn)讓并以不低于貸款公司提前清償其所擔(dān)保的債權(quán)。 抵押人經(jīng)貸款公司同意可以部分轉(zhuǎn)讓抵押物的，所得的收入應(yīng)償還貸款公司債權(quán)。 ，抵押物因滅失所得賠償金（包括保險(xiǎn)金和損害賠償金）應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)，由抵押人存入貸款公司指定的賬戶。 25 抵押物滅失后，貸款公司可以就抵押物滅失后所得賠償金數(shù)額外負(fù)擔(dān)不足清償部門，要求客戶或抵押人提供新的擔(dān)保。 ，抵押人有下 列情形之一的，信貸經(jīng)辦人員應(yīng)立即向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)，可以向人民法院提起訴訟，請(qǐng)求人民法院保護(hù)貸款公司的抵押權(quán)： （ 1）抵押人未經(jīng)貸款公司同意擅自處分抵押物； （ 2）抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少，貸款公司要求抵押人停止其行為抵押人不予理睬的； （ 3）抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值，貸款公司要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保，抵押人不提供的； （ 4）抵押人沒(méi)有就其轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款向貸款公司提前清償其他擔(dān)保的債權(quán)的； （ 5）抵押人有故意阻礙貸款公司依法實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的其他行為的。 十六 .抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn) 通知后，債務(wù)人仍不履行合同償還債務(wù)，授信