【文章內容簡介】 款公司提出貸款申請時，授信業(yè)務經辦人員應要求提供擔保方式意向。如采用抵押擔保，信貸經辦人員應依據平時掌握的情況，對客戶提出的抵押人和抵押物進行初步判斷。如認為不符合條件，應告知客戶另行提供抵押人、抵押物或改變擔保方式。 二 .選擇 抵押物 ： （ 1）抵押人所有的、依法有權處分的房屋和其他地上定著物； （ 2）抵押人所有的、依法有權處分的機器、交通運輸工具和其他財產 （ 3）抵押人依法有權處分的土地使用權； （ 4）抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權； （ 5）依法可以抵押的其他財產； ： （ 1）土地所有權； 18 （ 2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權； （ 3）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi) 生設施和其他社會公益設施； （ 4）所有權、使用權不明或有爭議的財產； （ 5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產； （ 6）法律規(guī)定禁止流通的財產（采礦權、金銀及其制品等）； （ 7）自然資源； （ 8）租用的財產； （ 9）依法不得抵押的其他財產。 三 .接受抵押材料： 客戶向貸款公司提送信貸申請報告的同時，應提交抵押人出具的擔保意向書及下列材料： （ 1）以土地使用權作抵押的，須提交縣級以上土地管理部門頒發(fā)的《國有土地使用證》； （ 2）以房屋作抵押的，須提交： ①以現(xiàn)房作抵押的，須提交房產管理部門 核發(fā)的《房屋所有權證》、縣以上土地管理部門核發(fā)的《國有土地使用證》； ②以在建工程作抵押的，提供機器設備購置發(fā)票及其他產權證明； （ 3）以交通工具抵押的，提供公安、交通管理部門的交通工具行駛證件。 （ 1）法人：經工商行政管理部門年檢合格的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本、事業(yè)法人執(zhí)照副本； （ 2）非法人：經工商行政管理部門年檢合格的營業(yè)執(zhí)照副本、授權委托書； （ 3）自然人：抵押人身份證明。 股份有限公司、有限責任公司、中外合資企業(yè)、具有法人資格的中外合作企業(yè)作為抵押 的，須提供董事會（或類似機構）關于同意出具抵押擔保的文件或其他具有同等法律效力的文件或證明。包括授權委托書、董事會決議等。 （原件） 19 （原件） （原件） 四 .抵押審查 信貸經辦人員應對客戶抵押人提交的材料和抵押物進行審查，對抵押物進行全面評價。 。 （ 1）抵押財產是否具有產權證明，產權證明上的產權所有人與抵押人是否相同。 （ 2）查閱董事會、股東會（或類似機構）的決議，審 查抵押是否經董事會等有權機構同意。決議必須包括下列內容：抵押物名稱、規(guī)格、數(shù)量、座落地點，抵押信貸的類別、金額、抵押期限，抵押擔保范圍，授權代理人。 （ 3）如財產為兩人或兩人以上共有，同意出具抵押的文件必須由全體共有人簽章和法定代表人（或授權代理人）簽字。 （ 1）以依法取得的國有土地上的房屋作抵押的，該房屋同時抵押，抵押期限必須在國有土地使用期內； （ 2）以房改優(yōu)惠售房條件取得所有權的住宅只能抵押個人擁有的產權部分； （ 3）以出讓方式取得的國有土地使有權不得單獨抵押。必須將抵押時該國 有土地上的房屋同時抵押，抵押期必須在國有土地使用期內； （ 4）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押時，其占用范圍內土地使用權應同時抵押； （ 5）交通運輸工具已向交通管理部門辦理領取牌照等手續(xù)； （ 6）海關監(jiān)管期內的動產作抵押的，需由負責監(jiān)管的財產作抵押，必須經海關批準； （ 7）對以國有企業(yè)已確認為關鍵設備、成套設備或重要建筑物設立抵押的，必須提供政府主管部門批準的證明文件。 3．審查條件 抵押物除必須符合《擔保法》規(guī)定的條件外，還應符合以下條件： （ 1）堅固耐用，不 易毀損； （ 2）通用性強，容易變現(xiàn)； 20 （ 3）價值穩(wěn)定，不易貶值，受市場波動的影響小。 4．審查抵押的有效性 （ 1）根據最高人民法院法復 [1994]2號司法解釋，債務人有多個債權人而將其全部財產抵押給其中一個債權人的，該抵押協(xié)議無效。實際上由于債務人用于抵押的財產不可能是其全部財產，因此在簽定抵押合同時，只要不將抵押物籠統(tǒng)寫為“ 全部財產 ” ，而列出抵押財產明細即可。 （ 2）根據《企業(yè)破產法》，法院受理破產申請前 6個月至破產宣告之日期間對原來沒有財產擔保的債務提供財產擔保行為無效。因此，為防止抵押無效，應避免即將 破產企業(yè)在法院受理破產申請前 6個月至破產宣告之日期間辦理抵押手續(xù)。 五 .確定價值 1．抵押物價值應由貸款公司認可的資產評估機構評估確定。 2．信貸經辦人員應認真查閱資產評估出具的評估報告，主要查閱： （ 1）評估機構是否具有評估資格，是否經貸款公司認可； （ 2）評估報告的合法性、真實性、科學性； （ 3）評估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符； （ 4）抵押物評估的方法是否科學； （ 5）評估基準日是否接近抵押的時間。按國家現(xiàn)行規(guī)定，評估結果的有效期為 1年。即資產評估機構評出的抵押物價值，自評估基準日起 1年內可作為 確定抵押率的依據，超過 1年，需要重新時行評估。 3．信貸經辦人員如發(fā)現(xiàn)抵押人提供的抵押物評估報告不符合要求，應要求抵押人交經貸款公司認可的評估機構進行評估。 4．對于抵押物價值較低或其它原因難以由資產評估機構確定的，可由貸款公司與抵押人協(xié)商確定抵押物價值。協(xié)商確定抵押物價值時，應充分考慮抵押物賬面價值、成新率、同類物品市場價格、變現(xiàn)能力及抵押物價值的變動趨勢等綜合因素。 六 .確定抵押率 ： （ 1）抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對變現(xiàn)能 力較差的，抵押率應適當降低。 21 （ 2）抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進行分析： ①實體性貶值：即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值； ②功能性貶值：即由于技術相對落后造成的貶值； ③經濟性貶值或增值：即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。 ，分析其變現(xiàn)能力，充分考慮抵押物價值變動趨勢，科學的確定抵押率。 ，準確確定抵押率，抵押率計算公式為：抵押率 =擔保債權本息總額 /抵押物評估價值額 100% 的規(guī)定統(tǒng)一按照貸款公司的有關規(guī)定執(zhí)行。 七 .抵押權的存續(xù)期間 抵押權與其擔保的授信業(yè)務主債權同時存在，抵押權的存續(xù)期間至被擔保的債權全部受償之日止。 八 .形成抵押擔保評價報告 經審查、評價符合抵押條件的，授信業(yè)務經辦人員撰寫擔保評價報告書，并隨信貸審批材料一并報送有權審查人。如不符合條件，應及時將擔保材料退還，并要求客戶另行提供抵押物或提供其他擔保方式。 擔保評價審查人員應認真審查抵押擔保的材料和擔保評價報告書，并簽署意見。 九 .簽訂合同 授信業(yè)務經辦人員應在與債務人簽訂信貸合同的同時，與抵押人簽訂抵押合同 ，抵押合同的格式和填寫按照公司統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。 十 .保險 信貸經辦人員應要求抵押人到貸款公司認可的保險公司，按貸款公司指定的險種辦理抵押物保險。抵押物保險的要求是： （ 1）保險單上的保險賠償?shù)谝皇芤嫒藶橘J款公司； （ 2）辦理抵押擔保前，抵押人已辦理抵押保險的，應要求保險公司出具變更貸款公司為第一受益人的批單； （ 3）保險期應長于信貸期限。如有多份保單，則最早到期保單的保險期限應長于信貸期限； 22 （ 4）保單正本須存放貸款公司； （ 5）投?？傊挡簧儆诘盅何锕纼r總值； （ 6）保險費用由抵押人承擔； （ 7）抵押有效 期內，投保人不得以任何理由中斷保險或退保。 十一 .公 證 授信業(yè)務經辦人員可以根據抵押人和抵押物的情況，要求對抵押合同辦理公證手續(xù)。公證手續(xù)由抵押人和貸款公司共同辦理。抵押合同公證的辦理機構為貸款公司所在地公證部門。 十二 .抵押物登記 授信業(yè)務經辦人員應按《擔保法》的規(guī)定辦理抵押物登記手續(xù)。 十三 .《擔保法》規(guī)定的登記部門 （ 1）以無地上定著物的土地使用權抵押的，為核發(fā)土地使用證的土地管理部門。根據我國《土地管理法》的規(guī)定，由縣級以上土地管理部門負責核發(fā)土地使用權使用證書，因此必須在縣級以上土地管理部門登 記才有效，并且抵押人在哪級土地管理部門領取土地使用證，應在哪級土地管理部門辦理抵押物登記。 （ 2）以城市房地產或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的房產管理部門。抵押人在哪級房產管理部門領取房屋所有權證，應在哪級房產管理部門辦理抵押物登記。 （ 3）以林木抵押的為縣級以上林木主管部門。 （ 4）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的管理部門。這里所指的管理部門是指核發(fā)行駛執(zhí)照的部門，如頒發(fā)航空器證照的航空航天管理部門，頒發(fā)船舶行駛證照的交通管理部門，頒發(fā)汽車行駛證照的公安交通部 門等。 （ 5）以企業(yè)的設備和其他動產抵押的，為財產所在地的工商行政管理部門。 （ 6）以《擔保法》第四十二條所列財產以外的財產抵押，可由貸款公司和抵押人自主決定是否需要登記，若需要登記，登記部門為抵押人所在地的公證部門。 十四 .抵押物登記的程序 信貸經辦人員應與抵押人于抵押合同簽訂后 15日內到登記部門辦理抵押物的登記手續(xù)。抵押物登記的程序一般是： 一 .抵押權人及抵押人向登記部門領取并填寫抵押權登記申請表，并提送相應的 23 材料。 ： ①借款合同（或其他信貸合同）； ②抵押合同（ 包括抵押物清單）； ③抵押物估價報告； ④抵押人、抵押權人營業(yè)執(zhí)照； ⑤抵押人、抵押權人法定代表人授權委托書； ⑥財產共有人同意抵押的證明材料； ⑦中外合資、中外合作、公司制企業(yè)的董事會或有權機構批準同意抵押的文件。 ①房產抵押權登記申請表； ②《房屋所有權證》； ③《國有土地使用證》。 辦理土地使用權抵押登記需專門提供的材料 ①土地使用權抵押登記申請書； ②土地使用權抵押協(xié)議書； ③《國有土地使用證》。 ①動產抵押登記申請表 ； ②動產抵押物的所有權或使用權證書； ③動產抵押物存放狀況資料。 二 .登記部門查驗抵押物及相關材料。登記部門受理登記申請材料后，對抵押行為進行審查，對不符合抵押物登記條件的，書面通知申請人，并將申請材料退回申請人。 三 .登記部門辦理抵押物登記，向抵押權人核發(fā)登記書。 ，由核發(fā)《國有土地使用權證》的縣以上土地管理部門向貸款公司發(fā)給《土地使用權抵押證明書》； 用房產抵押的，由核發(fā)《房屋所有權證》的房產管理部門向貸款公司發(fā)給《房屋他項權證》； 24 用機器設備等動產抵押的，由企業(yè)所在地 工商行政管理部門向貸款公司發(fā)給《企業(yè)動產換押物登記證》 十五 .抵押物登記后，抵押合同生效。不需辦理抵押物登記的，自抵押物權利證書移交貸款公司后生效。 。授信業(yè)務經辦人員辦妥抵押手續(xù)后，應及時整理抵押文件，按規(guī)定移交有關部門、人員妥善保管。抵押物權證保單及其他重要單證由會計部門負責保管，權利憑證必須入庫保管。需要領用、退回時，應經領導批準并辦理登記、交接手續(xù)。需專門保管的抵押登記證明書： （ 1）《土地使用權抵押證明書》或《房地產抵押登記證明書》； （ 2）《房屋他項權證》； （ 3）《企業(yè)動產抵押登記 證》； （ 4）抵押物保險單； （ 5）公證書。 。 ，授信人員應經常檢查抵押物的狀況，要求抵押人保持抵押物的正常狀況。如發(fā)現(xiàn)抵押物價值非正常的減少，應及時查明原因，采取有效措施。如發(fā)現(xiàn)抵押人的行為將造成抵押物價值的減少，應要求抵押人立即停止其行為。如抵押人的行為已經造成抵押物價值勤的減少，應要求抵押人恢復抵押物的價值。如抵押人無法完全恢復，應要求抵押人提供與減少的價值相當?shù)膿?，包括另行提供抵押物、質物、權利質押或保證。 ，未經貸款公司同意，抵押人不得有轉讓、出租或其他處 分抵押物的行為。抵押人如提出上述處分抵押物的要求，必須向貸款公司提出書面申請，經該筆授信業(yè)務的原審批部門批準后辦理。 經貸款公司同意，抵押人可以全部轉讓并以不低于貸款公司提前清償其所擔保的債權。 抵押人經貸款公司同意可以部分轉讓抵押物的，所得的收入應償還貸款公司債權。 ，抵押物因滅失所得賠償金（包括保險金和損害賠償金）應作為抵押財產，由抵押人存入貸款公司指定的賬戶。 25 抵押物滅失后，貸款公司可以就抵押物滅失后所得賠償金數(shù)額外負擔不足清償部門，要求客戶或抵押人提供新的擔保。 ，抵押人有下 列情形之一的，信貸經辦人員應立即向領導報告，經有權部門批準，可以向人民法院提起訴訟，請求人民法院保護貸款公司的抵押權： （ 1）抵押人未經貸款公司同意擅自處分抵押物； （ 2）抵押人的行為足以使抵押物價值減少，貸款公司要求抵押人停止其行為抵押人不予理睬的； （ 3）抵押人轉讓抵押物的價款明顯低于其價值，貸款公司要求抵押人提供相應的擔保，抵押人不提供的； （ 4）抵押人沒有就其轉讓抵押物所得的價款向貸款公司提前清償其他擔保的債權的； （ 5）抵押人有故意阻礙貸款公司依法實現(xiàn)抵押權的其他行為的。 十六 .抵押權的實現(xiàn) 通知后，債務人仍不履行合同償還債務，授信