【文章內(nèi)容簡介】 款公司提出貸款申請時，授信業(yè)務經(jīng)辦人員應要求提供擔保方式意向。如采用抵押擔保，信貸經(jīng)辦人員應依據(jù)平時掌握的情況，對客戶提出的抵押人和抵押物進行初步判斷。如認為不符合條件，應告知客戶另行提供抵押人、抵押物或改變擔保方式。 二 .選擇 抵押物 ： （ 1）抵押人所有的、依法有權(quán)處分的房屋和其他地上定著物； （ 2）抵押人所有的、依法有權(quán)處分的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn) （ 3）抵押人依法有權(quán)處分的土地使用權(quán)； （ 4）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)； （ 5）依法可以抵押的其他財產(chǎn)； ： （ 1）土地所有權(quán)； 18 （ 2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)； （ 3）學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi) 生設施和其他社會公益設施； （ 4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財產(chǎn)； （ 5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)； （ 6）法律規(guī)定禁止流通的財產(chǎn)（采礦權(quán)、金銀及其制品等）； （ 7）自然資源； （ 8）租用的財產(chǎn)； （ 9）依法不得抵押的其他財產(chǎn)。 三 .接受抵押材料： 客戶向貸款公司提送信貸申請報告的同時，應提交抵押人出具的擔保意向書及下列材料： （ 1）以土地使用權(quán)作抵押的，須提交縣級以上土地管理部門頒發(fā)的《國有土地使用證》； （ 2）以房屋作抵押的，須提交： ①以現(xiàn)房作抵押的，須提交房產(chǎn)管理部門 核發(fā)的《房屋所有權(quán)證》、縣以上土地管理部門核發(fā)的《國有土地使用證》； ②以在建工程作抵押的，提供機器設備購置發(fā)票及其他產(chǎn)權(quán)證明； （ 3）以交通工具抵押的，提供公安、交通管理部門的交通工具行駛證件。 （ 1）法人：經(jīng)工商行政管理部門年檢合格的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本、事業(yè)法人執(zhí)照副本； （ 2）非法人：經(jīng)工商行政管理部門年檢合格的營業(yè)執(zhí)照副本、授權(quán)委托書； （ 3）自然人：抵押人身份證明。 股份有限公司、有限責任公司、中外合資企業(yè)、具有法人資格的中外合作企業(yè)作為抵押 的，須提供董事會（或類似機構(gòu)）關(guān)于同意出具抵押擔保的文件或其他具有同等法律效力的文件或證明。包括授權(quán)委托書、董事會決議等。 （原件） 19 （原件） （原件） 四 .抵押審查 信貸經(jīng)辦人員應對客戶抵押人提交的材料和抵押物進行審查，對抵押物進行全面評價。 。 （ 1）抵押財產(chǎn)是否具有產(chǎn)權(quán)證明，產(chǎn)權(quán)證明上的產(chǎn)權(quán)所有人與抵押人是否相同。 （ 2）查閱董事會、股東會（或類似機構(gòu)）的決議，審 查抵押是否經(jīng)董事會等有權(quán)機構(gòu)同意。決議必須包括下列內(nèi)容：抵押物名稱、規(guī)格、數(shù)量、座落地點，抵押信貸的類別、金額、抵押期限，抵押擔保范圍，授權(quán)代理人。 （ 3）如財產(chǎn)為兩人或兩人以上共有，同意出具抵押的文件必須由全體共有人簽章和法定代表人（或授權(quán)代理人）簽字。 （ 1）以依法取得的國有土地上的房屋作抵押的，該房屋同時抵押，抵押期限必須在國有土地使用期內(nèi)； （ 2）以房改優(yōu)惠售房條件取得所有權(quán)的住宅只能抵押個人擁有的產(chǎn)權(quán)部分； （ 3）以出讓方式取得的國有土地使有權(quán)不得單獨抵押。必須將抵押時該國 有土地上的房屋同時抵押，抵押期必須在國有土地使用期內(nèi)； （ 4）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押時，其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)應同時抵押； （ 5）交通運輸工具已向交通管理部門辦理領(lǐng)取牌照等手續(xù)； （ 6）海關(guān)監(jiān)管期內(nèi)的動產(chǎn)作抵押的，需由負責監(jiān)管的財產(chǎn)作抵押，必須經(jīng)海關(guān)批準； （ 7）對以國有企業(yè)已確認為關(guān)鍵設備、成套設備或重要建筑物設立抵押的，必須提供政府主管部門批準的證明文件。 3．審查條件 抵押物除必須符合《擔保法》規(guī)定的條件外，還應符合以下條件： （ 1）堅固耐用，不 易毀損； （ 2）通用性強，容易變現(xiàn)； 20 （ 3）價值穩(wěn)定，不易貶值，受市場波動的影響小。 4．審查抵押的有效性 （ 1）根據(jù)最高人民法院法復 [1994]2號司法解釋，債務人有多個債權(quán)人而將其全部財產(chǎn)抵押給其中一個債權(quán)人的，該抵押協(xié)議無效。實際上由于債務人用于抵押的財產(chǎn)不可能是其全部財產(chǎn)，因此在簽定抵押合同時，只要不將抵押物籠統(tǒng)寫為“ 全部財產(chǎn) ” ，而列出抵押財產(chǎn)明細即可。 （ 2）根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》，法院受理破產(chǎn)申請前 6個月至破產(chǎn)宣告之日期間對原來沒有財產(chǎn)擔保的債務提供財產(chǎn)擔保行為無效。因此，為防止抵押無效，應避免即將 破產(chǎn)企業(yè)在法院受理破產(chǎn)申請前 6個月至破產(chǎn)宣告之日期間辦理抵押手續(xù)。 五 .確定價值 1．抵押物價值應由貸款公司認可的資產(chǎn)評估機構(gòu)評估確定。 2．信貸經(jīng)辦人員應認真查閱資產(chǎn)評估出具的評估報告，主要查閱： （ 1）評估機構(gòu)是否具有評估資格，是否經(jīng)貸款公司認可； （ 2）評估報告的合法性、真實性、科學性； （ 3）評估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符； （ 4）抵押物評估的方法是否科學； （ 5）評估基準日是否接近抵押的時間。按國家現(xiàn)行規(guī)定，評估結(jié)果的有效期為 1年。即資產(chǎn)評估機構(gòu)評出的抵押物價值，自評估基準日起 1年內(nèi)可作為 確定抵押率的依據(jù)，超過 1年，需要重新時行評估。 3．信貸經(jīng)辦人員如發(fā)現(xiàn)抵押人提供的抵押物評估報告不符合要求，應要求抵押人交經(jīng)貸款公司認可的評估機構(gòu)進行評估。 4．對于抵押物價值較低或其它原因難以由資產(chǎn)評估機構(gòu)確定的，可由貸款公司與抵押人協(xié)商確定抵押物價值。協(xié)商確定抵押物價值時，應充分考慮抵押物賬面價值、成新率、同類物品市場價格、變現(xiàn)能力及抵押物價值的變動趨勢等綜合因素。 六 .確定抵押率 ： （ 1）抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對變現(xiàn)能 力較差的，抵押率應適當降低。 21 （ 2）抵押物價值的變動趨勢。一般可從下列方面進行分析： ①實體性貶值：即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值； ②功能性貶值：即由于技術(shù)相對落后造成的貶值； ③經(jīng)濟性貶值或增值：即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值。 ，分析其變現(xiàn)能力，充分考慮抵押物價值變動趨勢，科學的確定抵押率。 ，準確確定抵押率，抵押率計算公式為：抵押率 =擔保債權(quán)本息總額 /抵押物評估價值額 100% 的規(guī)定統(tǒng)一按照貸款公司的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 七 .抵押權(quán)的存續(xù)期間 抵押權(quán)與其擔保的授信業(yè)務主債權(quán)同時存在，抵押權(quán)的存續(xù)期間至被擔保的債權(quán)全部受償之日止。 八 .形成抵押擔保評價報告 經(jīng)審查、評價符合抵押條件的，授信業(yè)務經(jīng)辦人員撰寫擔保評價報告書，并隨信貸審批材料一并報送有權(quán)審查人。如不符合條件，應及時將擔保材料退還，并要求客戶另行提供抵押物或提供其他擔保方式。 擔保評價審查人員應認真審查抵押擔保的材料和擔保評價報告書，并簽署意見。 九 .簽訂合同 授信業(yè)務經(jīng)辦人員應在與債務人簽訂信貸合同的同時，與抵押人簽訂抵押合同 ，抵押合同的格式和填寫按照公司統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。 十 .保險 信貸經(jīng)辦人員應要求抵押人到貸款公司認可的保險公司，按貸款公司指定的險種辦理抵押物保險。抵押物保險的要求是： （ 1）保險單上的保險賠償?shù)谝皇芤嫒藶橘J款公司； （ 2）辦理抵押擔保前，抵押人已辦理抵押保險的，應要求保險公司出具變更貸款公司為第一受益人的批單； （ 3）保險期應長于信貸期限。如有多份保單，則最早到期保單的保險期限應長于信貸期限； 22 （ 4）保單正本須存放貸款公司； （ 5）投?？傊挡簧儆诘盅何锕纼r總值； （ 6）保險費用由抵押人承擔； （ 7）抵押有效 期內(nèi)，投保人不得以任何理由中斷保險或退保。 十一 .公 證 授信業(yè)務經(jīng)辦人員可以根據(jù)抵押人和抵押物的情況，要求對抵押合同辦理公證手續(xù)。公證手續(xù)由抵押人和貸款公司共同辦理。抵押合同公證的辦理機構(gòu)為貸款公司所在地公證部門。 十二 .抵押物登記 授信業(yè)務經(jīng)辦人員應按《擔保法》的規(guī)定辦理抵押物登記手續(xù)。 十三 .《擔保法》規(guī)定的登記部門 （ 1）以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用證的土地管理部門。根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，由縣級以上土地管理部門負責核發(fā)土地使用權(quán)使用證書，因此必須在縣級以上土地管理部門登 記才有效，并且抵押人在哪級土地管理部門領(lǐng)取土地使用證，應在哪級土地管理部門辦理抵押物登記。 （ 2）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的房產(chǎn)管理部門。抵押人在哪級房產(chǎn)管理部門領(lǐng)取房屋所有權(quán)證，應在哪級房產(chǎn)管理部門辦理抵押物登記。 （ 3）以林木抵押的為縣級以上林木主管部門。 （ 4）以航空器、船舶、車輛抵押的，為運輸工具的管理部門。這里所指的管理部門是指核發(fā)行駛執(zhí)照的部門，如頒發(fā)航空器證照的航空航天管理部門，頒發(fā)船舶行駛證照的交通管理部門，頒發(fā)汽車行駛證照的公安交通部 門等。 （ 5）以企業(yè)的設備和其他動產(chǎn)抵押的，為財產(chǎn)所在地的工商行政管理部門。 （ 6）以《擔保法》第四十二條所列財產(chǎn)以外的財產(chǎn)抵押，可由貸款公司和抵押人自主決定是否需要登記，若需要登記，登記部門為抵押人所在地的公證部門。 十四 .抵押物登記的程序 信貸經(jīng)辦人員應與抵押人于抵押合同簽訂后 15日內(nèi)到登記部門辦理抵押物的登記手續(xù)。抵押物登記的程序一般是： 一 .抵押權(quán)人及抵押人向登記部門領(lǐng)取并填寫抵押權(quán)登記申請表，并提送相應的 23 材料。 ： ①借款合同（或其他信貸合同）； ②抵押合同（ 包括抵押物清單）； ③抵押物估價報告； ④抵押人、抵押權(quán)人營業(yè)執(zhí)照； ⑤抵押人、抵押權(quán)人法定代表人授權(quán)委托書； ⑥財產(chǎn)共有人同意抵押的證明材料； ⑦中外合資、中外合作、公司制企業(yè)的董事會或有權(quán)機構(gòu)批準同意抵押的文件。 ①房產(chǎn)抵押權(quán)登記申請表； ②《房屋所有權(quán)證》； ③《國有土地使用證》。 辦理土地使用權(quán)抵押登記需專門提供的材料 ①土地使用權(quán)抵押登記申請書； ②土地使用權(quán)抵押協(xié)議書； ③《國有土地使用證》。 ①動產(chǎn)抵押登記申請表 ； ②動產(chǎn)抵押物的所有權(quán)或使用權(quán)證書； ③動產(chǎn)抵押物存放狀況資料。 二 .登記部門查驗抵押物及相關(guān)材料。登記部門受理登記申請材料后，對抵押行為進行審查，對不符合抵押物登記條件的，書面通知申請人，并將申請材料退回申請人。 三 .登記部門辦理抵押物登記，向抵押權(quán)人核發(fā)登記書。 ，由核發(fā)《國有土地使用權(quán)證》的縣以上土地管理部門向貸款公司發(fā)給《土地使用權(quán)抵押證明書》； 用房產(chǎn)抵押的，由核發(fā)《房屋所有權(quán)證》的房產(chǎn)管理部門向貸款公司發(fā)給《房屋他項權(quán)證》； 24 用機器設備等動產(chǎn)抵押的，由企業(yè)所在地 工商行政管理部門向貸款公司發(fā)給《企業(yè)動產(chǎn)換押物登記證》 十五 .抵押物登記后，抵押合同生效。不需辦理抵押物登記的，自抵押物權(quán)利證書移交貸款公司后生效。 。授信業(yè)務經(jīng)辦人員辦妥抵押手續(xù)后，應及時整理抵押文件，按規(guī)定移交有關(guān)部門、人員妥善保管。抵押物權(quán)證保單及其他重要單證由會計部門負責保管，權(quán)利憑證必須入庫保管。需要領(lǐng)用、退回時，應經(jīng)領(lǐng)導批準并辦理登記、交接手續(xù)。需專門保管的抵押登記證明書： （ 1）《土地使用權(quán)抵押證明書》或《房地產(chǎn)抵押登記證明書》； （ 2）《房屋他項權(quán)證》； （ 3）《企業(yè)動產(chǎn)抵押登記 證》； （ 4）抵押物保險單； （ 5）公證書。 。 ，授信人員應經(jīng)常檢查抵押物的狀況，要求抵押人保持抵押物的正常狀況。如發(fā)現(xiàn)抵押物價值非正常的減少，應及時查明原因，采取有效措施。如發(fā)現(xiàn)抵押人的行為將造成抵押物價值的減少，應要求抵押人立即停止其行為。如抵押人的行為已經(jīng)造成抵押物價值勤的減少，應要求抵押人恢復抵押物的價值。如抵押人無法完全恢復，應要求抵押人提供與減少的價值相當?shù)膿?，包括另行提供抵押物、質(zhì)物、權(quán)利質(zhì)押或保證。 ，未經(jīng)貸款公司同意，抵押人不得有轉(zhuǎn)讓、出租或其他處 分抵押物的行為。抵押人如提出上述處分抵押物的要求，必須向貸款公司提出書面申請，經(jīng)該筆授信業(yè)務的原審批部門批準后辦理。 經(jīng)貸款公司同意，抵押人可以全部轉(zhuǎn)讓并以不低于貸款公司提前清償其所擔保的債權(quán)。 抵押人經(jīng)貸款公司同意可以部分轉(zhuǎn)讓抵押物的，所得的收入應償還貸款公司債權(quán)。 ，抵押物因滅失所得賠償金（包括保險金和損害賠償金）應作為抵押財產(chǎn)，由抵押人存入貸款公司指定的賬戶。 25 抵押物滅失后，貸款公司可以就抵押物滅失后所得賠償金數(shù)額外負擔不足清償部門，要求客戶或抵押人提供新的擔保。 ，抵押人有下 列情形之一的，信貸經(jīng)辦人員應立即向領(lǐng)導報告，經(jīng)有權(quán)部門批準，可以向人民法院提起訴訟，請求人民法院保護貸款公司的抵押權(quán)： （ 1）抵押人未經(jīng)貸款公司同意擅自處分抵押物； （ 2）抵押人的行為足以使抵押物價值減少，貸款公司要求抵押人停止其行為抵押人不予理睬的； （ 3）抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值，貸款公司要求抵押人提供相應的擔保，抵押人不提供的； （ 4）抵押人沒有就其轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款向貸款公司提前清償其他擔保的債權(quán)的； （ 5）抵押人有故意阻礙貸款公司依法實現(xiàn)抵押權(quán)的其他行為的。 十六 .抵押權(quán)的實現(xiàn) 通知后，債務人仍不履行合同償還債務，授信