【文章內(nèi)容簡介】 鋪、藥店 ? 大面積商鋪的承租者： 超市、餐飲、藥店、美容美發(fā)、銀行 ? 面 積 的 劃 分： 根據(jù)社區(qū)住宅價(jià)格考慮商鋪面積的大小 ? 業(yè) 態(tài) 選 擇： 品牌購物、休閑、娛樂商家等，尤其以銷售 服務(wù)而不是銷售商品為主的商家，更傾向于 選擇住宅價(jià)格高的社區(qū)，這也與這些社區(qū)占 據(jù)城市或區(qū)域核心位置有關(guān)。 Chapter 4 社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢 國外社區(qū)商業(yè)的形成 國外社區(qū)商業(yè)的開發(fā)都是在政府的統(tǒng)一規(guī)劃下進(jìn)行的。 ? 商業(yè)形式：國外的社區(qū)商業(yè)主要以 購物中心 的形式出現(xiàn)。 ? 開發(fā)商： 主要有大型零售商、專門的商業(yè)開發(fā)商、房地產(chǎn) 開發(fā)商、甚至是保險(xiǎn)公司、基金會等。 ? 主力店： 購物中心重視對承租戶的科學(xué)組合與安臵，核心 承租戶對引導(dǎo)人流起關(guān)鍵作用，占總購物中心面 積的約 40％，其位臵最先確定。 國外社區(qū)商業(yè)的形成（續(xù)） ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃：一般來說，國外的社區(qū)商業(yè)中心，會把四種類型的經(jīng) 營項(xiàng)目分別匯集在一起： 一是男士用品店 二是女士用品店和兒童用品店 三是食品零售店 四是個人服務(wù) ? 建筑設(shè)計(jì)：國外社區(qū)購物中心 4還充分考慮商店的裝飾效果，承租 戶的平面布局和店面裝飾，既要有必要的控制，保證所 有商店具有整體性，又要避免標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)，提供給承 租戶表現(xiàn)個性的機(jī)會。 國外社區(qū)商業(yè)對社區(qū)商業(yè)的啟示 ? 商業(yè)形式：未來的趨勢 以購物中心為社區(qū)商業(yè)的主要形式 。 ? 開 發(fā) 商：品牌零售商可早期參與社區(qū)商業(yè)的建設(shè)。 ? 主 力 店：提前確定主力店，并可根據(jù)零售商的要求，建設(shè)社區(qū) 商業(yè)或主力店設(shè)施。 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃：招商前進(jìn)行完善的業(yè)態(tài)規(guī)劃，分區(qū)分類別招商。 ? 建筑設(shè)計(jì)：社區(qū)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)與零售商裝飾有機(jī)結(jié)合。 社區(qū)商業(yè)未來發(fā)展趨勢 ? 社區(qū)商業(yè)購物中心化 ? 發(fā)展商多樣化 ? 規(guī)劃超前化 ? 功能定位細(xì)分化 ? 商戶進(jìn)入提前化 ? 商戶專業(yè)化、連鎖化、品牌化 The End 深圳新興社區(qū)商業(yè) 市場調(diào)查 附件 1： 『 深圳新興社區(qū)調(diào)查 』 調(diào)查目的： 了解深圳不同區(qū)域新興社區(qū)的商店數(shù)量及商業(yè)規(guī)模。 各社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)及檔次。 新興社區(qū)的商業(yè)布局及商鋪形態(tài)。 品牌主力店選擇進(jìn)入的社區(qū)及其影響。 調(diào)查社區(qū)選取原則： 1. 社區(qū)總建面至少在 20萬平方米以上，且不屬于城市級或區(qū)域級商圈。 2. 社區(qū)以居住功能為主，強(qiáng)調(diào)社區(qū)商業(yè)以滿足自身需求為主。 3. 社區(qū)商業(yè)中不含本身可以形成區(qū)域性商圈的大型連鎖超市類的商家。 4. 選取不同規(guī)模、區(qū)域、價(jià)位、成熟度的社區(qū)進(jìn)行研究。 5. 深圳特區(qū)內(nèi)、外均有選擇。 調(diào) 查 樣 本 編號 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 總建面 戶數(shù) 入伙時間 住宅均價(jià) 1 金色家園 景田 21萬 1395 3年 70007500 2 金域藍(lán)灣 新洲 34萬 1301 1— 10個月 80008500 3 蔚藍(lán)海岸 后海 54萬 4342 52006800 4 招商海月 后海 22萬 2378 55006200 5 陽光棕櫚園 前海 39萬 2962 55005600 6 星海名城 前海 35萬 3032 23年 46005400 7 四季花城 龍崗 53萬 4700 14年 35004300 8 桂芳園 龍崗 50萬 5000 03年 39004200 位臵 蓮花北路與景田路交匯處 戶數(shù) /入伙時間 1395戶 / 住宅均價(jià) 70007500元 /平方米 商業(yè)樓層數(shù) /層高 2層，局部 3層 /首層 5M 樓盤總建面 (M2) 206,486 商業(yè)總建面 (M2) 約 11,450 商店數(shù)量 35個（單店面積 327平方米） 商鋪面積范圍 20400平方米 租金 (元 /月 . M2) 1/F:120250元 /月 .平方米 2/F: 80100元 /月 .平方米 售價(jià) (元 /M2) 1/F:23萬元， 2/F:12萬元 檔 次 中高檔 主 力 店 全家樂超市、肯德基、麥當(dāng)勞 金色家園 金色家園 大型超市 主出入口 1. 商鋪沿小區(qū)外臨街三面設(shè)臵，多數(shù) 2層，超市部分局部 3層。 2. 商鋪設(shè)計(jì)采用騎樓式，有遮蓋，并在各個商業(yè)街主入口安放廣告牌，引導(dǎo)人流。 3. 小區(qū)多個主、次入口可以到達(dá)商鋪，通達(dá)性好。 4. 步行街距離約在 500600m左右。 金色家園 金色家園商業(yè)業(yè)態(tài)比例 種類 店數(shù) 店數(shù)比例 面積（ m2） 面積比例 商業(yè)業(yè)態(tài) 超市 1 % 5000 % 24h便利店 1 % 100 % 餐飲 9 % 3000 % 藥店 2 % 320 % 美容美發(fā) 4 % 1500 % 食品糕點(diǎn) 3 % 110 % 服裝 4 % 210 % 地鋪 2 % 40 % 眼鏡 2 % 50 % 銀行 2 % 600 % 沖印攝影 2 % 230 % 其它 3 % 290 % 合計(jì) 35 100% 11450 100% ? 業(yè)態(tài)構(gòu)成店數(shù)主要是：餐飲、美容美發(fā)、服裝； 面積主要是：超市、餐飲、美容美發(fā)。 ? 社區(qū)商業(yè)形成由萬科先招商，然后帶租約銷售，控制業(yè)態(tài)、檔次、品牌問題，使之與小區(qū)形象相稱。 金色家園 主力店分析： 金色家園有 全家樂、肯德基、麥當(dāng)勞 等大型知名連鎖店，是因?yàn)槠渌幬慌Z是區(qū)域型商業(yè)中心，另外，在交通、人流、臨街面、區(qū)域居民消費(fèi)力等構(gòu)成方面，符合上述品牌店的主要選址指標(biāo)。 金色家園 金域藍(lán)灣 1— 2期 位臵 廣深高速以北 ,濱河大道與福榮路交匯處 戶數(shù) /入伙時間 1301戶 / 住宅均價(jià) 80008500元 / M2 商業(yè)樓層數(shù) /層高 2層 / 樓盤總建面 34萬 M2 商業(yè)總建面 共 2層 6000 M2 ， 半地下一層可做餐飲 商 店 數(shù) 量 1/F： 28間， 2/F： 7間 （單店平均面積 171 M2 ） 租金 (元 /月 .M2) 1/F:120元 /月 . M2 2/F: 80元 /月 . M2 （ 免租期 4個月 ） 售價(jià) (元 / M2) 待定 垂直交通 2部手扶梯、步行梯 檔 次 中高檔 主 力 店 全家樂超市、招商銀行 金域藍(lán)灣 金域藍(lán)灣街鋪夜景及燈光效果。 扶梯的裝飾設(shè)計(jì)。 金域藍(lán)灣 ? 布 置： 沿福榮路臨街布置 ? 長 度： 約 200m ? 檔 次： 中高檔 ? 主力店： 全家樂超市 ? 周邊社區(qū)： 以鴻景灣名苑、