薔薇佳園商業(yè)ppt課件(編輯修改稿)
2025-04-18 05:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 不同的材質(zhì)，以此增加賣點） ?需開發(fā)商配合建造實品屋，以更為直觀和說服力的方式打動消費者。 13剩余商業(yè)部分進行定向招商 建筑面積約為 :12022平方米 . 對于這部分物業(yè) ,由于體量較大，直接銷售抗性非常大 , 所以建議只能作為開發(fā)商長期的資產(chǎn)運作 ,定向招大型飯店、大型休閑浴場或者量販?zhǔn)?KTV。 定價原則和依據(jù) ? 定價原則 房地產(chǎn)價格是由地價、工程造價、各種稅費、銀行利息和銷售費用等因素構(gòu)成。基本成本價加上開發(fā)商的利潤構(gòu)成基本價。一般市場定價原則都以以下三點價值取向來考慮： 1）市場價值取向：需考慮項目區(qū)域經(jīng)濟生活環(huán)境、市場供求、項目自身條件（地段、交通、品質(zhì)等），采用比較的手段來確定。（即市場比較法） 2）成本價值取向：通過項目整體的成本加開發(fā)商的利潤來確定。（即使成本定價法） 3）目標(biāo)客源心理價值取向：通過對項目客源的定位，對目標(biāo)客源心理預(yù)期價位來確定。 ? 定價依據(jù) 1）市場的供求關(guān)系、國家宏觀政策、未來房地產(chǎn)商業(yè)價格的走勢等。 2）周邊競爭個案的銷售動態(tài)及客戶群體的分散性的影響（去化速度以及去化率的綜合分解） 3）項目所處區(qū)域地段、區(qū)域配套、交通商業(yè)繁華程度、臨街狀況等 4）國家政策調(diào)控對價格的影響 5）租金回報結(jié)合收益率分析可支撐的售價； 6）發(fā)展商的合理利潤、本區(qū)域內(nèi)競爭性樓盤的價格走勢、發(fā)展商的品牌、合作伙伴的品牌效應(yīng) 銷售價格建議 民用 商用 水費（噸） 電費（度） 住宅 商業(yè) 年利率 % 以 10萬，貸款年限 10年為例 住宅 商業(yè) 貸款金額（萬元） 10 10 貸款年限（年） 10 10 月供（元 /月） 總利息（萬元） 22397 36465 由左表可見，商業(yè)性質(zhì)的住宅在使用年限、生活成本、利息成本與住宅相比有著較大的差距，因此在考慮定價時因?qū)⑦@些成本費用計入其中進行核算。 周邊商業(yè)價格 ? 由上表可見，商鋪 1F銷售均價約 900010000元 /㎡ ， 2F的銷售均價在 50006000元 /㎡ ， 3F的銷售均價 35004500元 /㎡ ? 從市場走訪情況來看，周邊在售商業(yè)臨街鋪銷售狀況不甚理想，透過對已購買店面的業(yè)主電話溝通，基本已確定大多數(shù)個案銷售率只有 10%左右，諾誠高第的原先售價范圍在 800012022元 /㎡ ，而一些位置較好，靠近中吳大道主入口的商鋪售價達到 20220元 /㎡ 左右。但目前經(jīng)營情況較差，空置率達到 65%以上。而新城逸境一層商鋪售價在 12022元 /㎡ 左右，部分位置較好，正對菜場的商鋪售價達到18000元 /㎡ 左右。 110001000012022050001000015000202201 F 主街均價 諾誠高第 新城逸境一層商鋪主街銷售價格（單位：元/平方米）均價（元/平方米）銷售價格建議 沿街和內(nèi)街商鋪銷售 ： 樓號 物業(yè)類別 面積 (㎡ ) 租金 (元 / ㎡ /天 ) 13三至五層 飯店 /KTV/浴城 12022 招商部分： 樓號 物業(yè)類別 初定均價 (元 / ㎡ ) 12一層 內(nèi)街門面 4500 1 14一層 內(nèi)街門面 4200 12一層 沿街門面 8000 13一層 沿街門面 8500 12 三至四層公寓 3900 樓號 物業(yè)類別 初定均價 (元 / ㎡ ) 12二層
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