首創(chuàng)集團密云別墅項目投資分析報告(編輯修改稿)
2025-04-14 00:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 聯(lián)排： 7000 9 鴻福天地 202251 20221231 4780 35% 10 梧桐苑 202241 2022101 3600 85% 11 翠堤花墅 2022910 202291 獨棟： 8000 雙拼： 6000 聯(lián)排： 4500 32% 12 巨龍莊園 202291 2022930 3600 會員制 開盤入住時間 ? 由以上表中可以看出，本區(qū)域別墅項目開盤時間均在 2022年 9月之前， 2022年未有新項目入世。入住時間主要在 2022年。 ? 由于本項目開盤期預(yù)計將在 2022年中，屆時本區(qū)域內(nèi)項目已經(jīng)進入銷售末期，對本項目的直接競爭將不是很大。但是，仍不能盲目樂觀，因為綜合別墅產(chǎn)品的銷售特點得出，銷售周期長以及現(xiàn)房銷售是兩個至關(guān)重要的因素。所以， 可能會對本項目形成潛在威脅。 銷售價格 ? 由表中所示，本區(qū)域獨棟單價主要集中在 6000— 7500之間，但是亞瀾灣已經(jīng)沖破萬元大關(guān)，說明本區(qū)域具備開發(fā)此類高端產(chǎn)品的條件。 獨棟均價202230004000500060007000800090001000011000紫霞谷茉莉山莊 水墨庭院白河澗賞星悅木純境碧水花園亞瀾灣鴻福天地梧桐苑翠堤花墅 巨龍莊園市場需求分析 ? 購買目的為旅游、度假、休閑、養(yǎng)老等居住。 ? 購房客戶以北京市區(qū)客群為主。 ? 屬于第二居所，居住頻次不高。 ? 經(jīng)濟型別墅更受歡迎，高端別墅需求不旺。 ? 260320平方米的戶型成為主力需求面積。 ? 結(jié)論：密云別墅市場的購買者主要來自于北京市區(qū)，購買物業(yè)多為二次或更多次置業(yè)，購買目的主要為旅游度假用，因此對于經(jīng)濟型別墅需求較為旺盛，對高端別墅需求不高，更多追求性價比。 典型個案分析 ? 最高端項目 —— 亞瀾灣 亞瀾灣 亞瀾灣項目分析總結(jié) ? 亞瀾灣目前銷售單價過萬，戶型面積 300— 800㎡ ，屬于豪宅型別墅，可見，密云區(qū)域具備開發(fā)豪宅的底蘊。 ? 從規(guī)劃上看，該項目容積率僅為 0． 15，密度極低，綠化率達 90％，項目緊臨兩河的基礎(chǔ)上，中間設(shè)有 8． 7萬㎡人工湖，名為觀瀾湖。 ? 總結(jié)：具備開發(fā)豪宅基礎(chǔ)，關(guān)鍵在于開發(fā)商的經(jīng)營思路和經(jīng)濟實力。 典型個案分析 ? 銷售情況良好項目 ——白河澗 ? 白河?xùn)|岸，白河風景區(qū)內(nèi)。屬典型經(jīng)濟型別墅。白河澗項目總占地 19． 49萬平方米，分南北兩期開發(fā)。 白河澗 ? 該項目的整體規(guī)劃并不能給人以太深的印象，整個別墅部分以聯(lián)排為主，集中于中間部分，面臨規(guī)劃路一側(cè)為少許獨棟別墅。 白河澗 ? 項目以暖色調(diào)為主，外立面材質(zhì)為蘑菇石與面磚結(jié)合，顏色以黃白的淺色為主，建筑風格并無明顯特色，歐式與中式均有體現(xiàn)，戶型迎合市場主流，主力戶型為 170－ 220之間，與其整體定位相符。 白河澗項目分析總結(jié) ? 項目于 2022年 10月入市，開盤價聯(lián)排部分僅 3500元／平方米，獨棟部分僅 4500元／平方米，至今聯(lián)排部分均價 4000元 /平方米；獨棟部分均價為 5500元 /平方米，價格上漲己達 500元 1000元左右。雖然該項目整體比較平庸，規(guī)劃與產(chǎn)品均無突出之處，但不高的銷售價格與高的性價比給項目帶來比較理想的銷售速度，成為區(qū)域市場內(nèi)銷售狀況較好的項目之一。 ? 總結(jié)：由于自身條件所限，本區(qū)域項目性價比成為吸引客戶的重要因素。同時，低端項目會吸引更多當?shù)乜蛻?。銷售速率也會加大。 典型項目分析 ? 直接競爭項目 —— 翠堤花墅 占地面積 62800平方米 總建筑面積 39000平方米 裝修狀況 毛坯 容積率 棟數(shù) 168套 總價 60萬 270萬 開盤時間 2022年 9月 戶型區(qū)間 160㎡ 350㎡ 主力戶型面積 160㎡ （ 占 60%70%） 翠堤花墅 ? 外立面采用原生態(tài)風格的石材，拱形門窗精巧雅致，仿造西班牙貴族建筑，渡假精神。 翠堤花墅 ? 據(jù)調(diào)查，該項目暢銷產(chǎn)品為獨棟產(chǎn)品。 ? 該項目暢銷戶型是 300㎡ 以上戶型。 ? 該項目目前銷售均價為 7800元 /平方米 ? 該項目自去年開盤至今半年，售出 20套左右。 本項目區(qū)域競爭項目分析總結(jié) ? 綜上所述：區(qū)域市場的供應(yīng)仍以經(jīng)濟型別墅供應(yīng)為主，其中 50％左右供應(yīng)的價格集中在 5000元／㎡以下。 ? 相應(yīng)規(guī)劃密度較大， 50％以上的供應(yīng)量容積率大于 0． 5。 ? 產(chǎn)品品質(zhì)普遍不高，戶型設(shè)計以經(jīng)濟型的 200－ 300㎡ 供應(yīng)為主要。 ? 低價格及高性價比最受市場歡迎，銷售速度最快。 ? 北京市別墅市場概述 ? 區(qū)域別墅市場概述 ? 項目地塊分析 ? 產(chǎn)品定位初步探討 ? 財務(wù)分析 地理位置 ? 本項目位于密云北部溪翁莊鎮(zhèn)，溪翁莊鎮(zhèn)占地 ，在密云縣城與密云水庫之間。本項目距縣城及水庫均在 10分鐘車程以內(nèi)。 本案 地塊條件 ? 地形：地形較為平坦，有 4個地塊組成。 ? 地貌：地塊地貌主要由平地組成。 經(jīng)濟技術(shù)指標 名稱 統(tǒng)計 土地年限 居住 70年 總占地面積 總建筑面積 147730平米 容積率 建筑密度 % 機動車位 468個 綠地率 % ? 由現(xiàn)有經(jīng)濟指標看出，本項目現(xiàn)有規(guī)劃品質(zhì)不是很高，綠化率偏低。 其他各項指標分析 ? 交通條件 ? 本案緊鄰密溪公路，距離京承高速密云出口約 14公里，經(jīng)由密溪公路直達高速，交通方便。 ? 周邊配套 ? 項目由于距縣城有一段距離，周邊配套基本沒有。 ? 周邊環(huán)境 ? 項目周邊自然景觀優(yōu)越，有白河、云佛山度假村、密云水庫等。 ? 總結(jié)：距離城區(qū)較遠，未來京承高速開通后車程將縮短一半； ? 配套設(shè)施欠缺，后期開發(fā)商投資加大； ? 周邊大環(huán)境良好，但不是本項目獨有的優(yōu)勢； 項目 SWOT分析
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