【文章內(nèi)容簡介】 各類物業(yè)房屋建筑面積占相應(yīng)基數(shù)百分比之和不低于100%： 多層住宅 100萬 平方米 高層住宅 50萬 平方米 獨立式住宅 8萬 平方米 辦公樓工業(yè)廠房及其他物業(yè) 20萬 平方米 有委托的物業(yè)管理項目 管理制度和標準 建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有 優(yōu)良 的經(jīng)營管理業(yè)績 建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有 良好 的經(jīng)營管理業(yè)績 建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng) 項目 等級 （二）資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理 ? 國務(wù)院建設(shè)主管部門 —— 一級資質(zhì)證書 ? 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門 ——二級資質(zhì)證書 ? 直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門 —— 二級和三級資質(zhì)證書 ? 設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門 —— 三級資質(zhì)證書 （三）資質(zhì)等級與項目承接 一級資質(zhì) —— 各種物業(yè)管理項目 二級資質(zhì) —— 30萬平方米以下的住宅項目和 8萬平方米以下的非住宅項目 三級資質(zhì) —— 20萬平方米以下的住宅項目和 5萬平方米以下的非住宅項目 四、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的管理程序 ? 新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)申請 ? 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的核定 ? 不得批準資質(zhì)的違規(guī)行為 ? 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級的變更、注銷與撤消 ? 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢 五、物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰 ? 超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù) ? 無正當理由不參加資質(zhì)年檢 ? 出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書 ? 不按規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù) 第六節(jié) 物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度 一、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì) 正確的職業(yè)的道德 良好的職業(yè)素養(yǎng) 二、物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)資格 （一）專業(yè)技術(shù)人員的職業(yè)資格 （二）建立物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度的現(xiàn)實意義 規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)的需要 物業(yè)管理行業(yè)特殊性的需要 發(fā)揮物業(yè)管理社會效益的需要 與國際慣例接軌的需要 三、物業(yè)管理師制度的相關(guān)規(guī)定 ? 物業(yè)管理師制度 ? 物業(yè)管理師資格考試 ? 物業(yè)管理師注冊 ? 物業(yè)管理師執(zhí)業(yè) 第七節(jié) 住宅專項維修資金制度 一、住宅專項維修資金的交存 （一）定義 （二）交存方式 二、住宅專項維修資金的使用 ? 一般性規(guī)定 ? 住宅專項維修資金的列支 ? 住宅專項維修資金的計劃管理 三、住宅專項維修資金的監(jiān)管 （一）代收代管單位的義務(wù) （二）財政部門的監(jiān)管職責(zé) （三）相關(guān)主體的法律責(zé)任 第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策 主要內(nèi)容 ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 ? 商品房銷售 ? 房屋租賃 ? 房地產(chǎn)中介服務(wù) ? 房地產(chǎn)抵押 ? 房地產(chǎn)權(quán)屬登記 ? 房屋維修養(yǎng)護 第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)管理制度簡介 ? 房地產(chǎn)：由 “ 房 ” 、 “ 地 ” 、 “ 產(chǎn) ” 三者有機結(jié)合形成的統(tǒng)一體。 ? 房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個重要產(chǎn)業(yè)部門。 房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系 憲法 法律 專門法規(guī)：《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》 相關(guān)法規(guī)：《城市規(guī)劃法》、《民法通則》、《合同法》、《擔保法》、《消費者權(quán)益保護法》 行政法規(guī)：《物業(yè)管理條例》 部門規(guī)章：《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》 地方法規(guī)：《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》 最高人民法院的文件：《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。 ? 城市規(guī)劃區(qū)指 城市市區(qū) 、 近郊區(qū) 以及城市行政區(qū)域 內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域 。 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理 （一）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格 一般條件 ： （ 1） 依法成立； (2) 有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費； (3) 有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所； (4) 能夠獨立承擔民事責(zé)任。 特殊條件 ： （ 1）有 100萬元以上的注冊資本；（ 2）有 4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員， 2名以上持有資格證書的專職會計人員。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì) 一級資質(zhì) 二級資質(zhì) 三級資質(zhì) 四級資質(zhì) 注冊資本 不低于 5000萬元 不低于 2022萬元 不低于 800萬元 不低于 100萬元 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營 5年以上 3年以上 2年以上 1年以上 累計竣工房屋建筑面積 30萬 m2以上（近 3年） 15萬 m2以上（近 3年） 5萬 m2以上 建筑工程質(zhì)量合格率 連續(xù) 5年100% 連續(xù) 3年100% 連續(xù) 2年100% 已竣工的達100% 專業(yè)管理人員 不少于 40人 不少于 20人 不少于 10人 不少于 5人 項目 等級 （二）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序 ? 到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案； ? 核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》。 （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場活動規(guī)則 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照核定的資質(zhì)等級，承擔相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。 二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計管理 房地產(chǎn)開發(fā)的四個階段： 決策－前期－建設(shè)－租售 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的內(nèi)容： 拿地－立項－拆遷－規(guī)審 城市規(guī)劃部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理： ? 審定項目規(guī)劃設(shè)計 ? 實施監(jiān)督檢查 （一）城市規(guī)劃的概念和房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系 城市規(guī)劃 —— 城市總體規(guī)劃 —— 分區(qū)規(guī)劃 城市詳細規(guī)劃 —— 控制性詳細規(guī)劃 修建性詳細規(guī)劃 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)系 ? 城市規(guī)劃是房地產(chǎn)開發(fā)的重要依據(jù)；房地產(chǎn)開發(fā)是實現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計審定 ? 通過對修建性詳細規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃。 ? 一書兩證：項目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 （三）城市規(guī)劃部門對建設(shè)項目的檢查和監(jiān)督 ? 城市規(guī)劃行政主管部門有權(quán)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程是否符合規(guī)劃要求進行檢查。 ? 被檢查者應(yīng)當如實提供情況和必要的資料，檢查者有責(zé)任為被檢查者保守技術(shù)秘密和業(yè)務(wù)秘密。 三、房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理與建設(shè)施工管理 項目管理 施工管理 竣工驗收 （一）項目管理制度 ? 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則。 ? 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求。 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)遵循的制度 ? 開發(fā)條件與要求 ? 開發(fā)項目的資本金 ? 配套基礎(chǔ)設(shè)施 ? 動工開發(fā)期限 ? 開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓 ? 拆遷補償安置 ? 建筑工程質(zhì)量 ? 驗收 （二）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度 ? 項目報建與施工許可證制度 ? 建筑工程質(zhì)量管理制度 ? 工程竣工驗收備案制度 項目報建 建設(shè)單位在工程項目可行性研究報告或其他立項文件批準后，須向當?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門進行報建，建設(shè)項目的報建內(nèi)容主要包括 :工程名稱、建設(shè)地點、投資規(guī)模、資金來源、當年投資額、工程規(guī)模、開工、竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。 建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件 ? 已辦理建筑工程用地批準手續(xù) ? 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ? 基本具備施工條件 ? 已確定施工企業(yè) ? 有滿足施工需要的施工圖紙與技術(shù)資料 ? 有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施 ? 已委托監(jiān)理 ? 建設(shè)資金已落實 建筑工程質(zhì)量管理制度 建設(shè)單位的義務(wù)： ? 向具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位招標； ? 向有關(guān)單位提供真實的建設(shè)工程原始資料； ? 辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)； ? 不得迫使承包方以低于成本的價格競標或任意壓縮合理工期等； ? 委托設(shè)計單位提出設(shè)計方案。 工程竣工驗收備案制度 ? 建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起 15日內(nèi)，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。 第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理 ? 一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的其他合法方式 ? 以房地產(chǎn)作價入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； ? 一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； ? 因企業(yè)被收購、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； ? 以房地產(chǎn)抵債的。 房地產(chǎn)一致原則 —— 即土地使用權(quán)與房屋的所有權(quán)產(chǎn)權(quán)一致。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓；地上建筑物、其他附著物的所有人轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。 二、土地使用權(quán)的處理原則 （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 （二）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 國 有 土 地 出讓取得 劃撥取得 已經(jīng)支付出讓金， 并取得土地使用權(quán)證書； 完成開發(fā)投資總額 的 25％以上 。 補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)； 將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的 土地收益上繳國家或者作其他處理 轉(zhuǎn) 讓 以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件 ? 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。 ? 按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的 25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對土地進行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達到場地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件 ? 以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按國務(wù)院的規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當由 受讓方辦理土地土地使用權(quán)出讓手續(xù) ，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。（《城市房地產(chǎn)管理法》第 39條） ? 經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。 可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的情形 ? 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設(shè)《城市房地產(chǎn)管理法》第 23條規(guī)定的項目的（國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地）； ? 私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的； ? 按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的； ? 同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的； ? 轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的； ? 縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。 三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽定書面轉(zhuǎn)讓合同； ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽定后 90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格； ? 房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在 7日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復(fù)， 7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理； ? 房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估； ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按規(guī)定繳納有關(guān)稅費； ? 房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書。 四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 ? 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人與受讓人之間訂立的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。 ? 《城市房地產(chǎn)管理法》第 40條： “ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當載明土地使用權(quán)取得的方式。 ” 五、禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定 ? 以出讓方式取得土地使用權(quán)，尚不符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必備條件的；