【文章內(nèi)容簡介】 主要原因為歸還集團貸款。 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率= [ 4 ]/6 8 .7=1 8 3 %1 0 2 +15 0845 如何提升 09年運營評價指標 關(guān)注點： 一、各季度結(jié)算資源分布情況 二、期末庫存貨值情況 三、項目盈利能力 46 一、 09年各季度結(jié)算資源分布情況不均衡 單位：萬元 1 9 4 520524631040320 4 2 1 23077513332848464 2 0 0 0 0020220400006000080000100000120220140000一季度 二季度 三季度 四季度0 9 年權(quán)益結(jié)算凈利潤 0 9 年權(quán)益創(chuàng)造凈利潤 如何提升 09年運營評價指標 結(jié)算資源分布 47 項目 銷售面積 銷售金額公司口創(chuàng)造凈利萬科權(quán)益創(chuàng)造凈利結(jié)算面積 結(jié)算金額公司口結(jié)算凈利萬科權(quán)益結(jié)算凈利合計 4 5 5 , 5 0 5 8 9 7 , 0 7 6 1 1 7 , 3 1 2 9 2 , 9 5 2 2 6 5 , 9 2 3 4 0 3 , 0 2 1 5 8 , 0 6 0 5 1 , 7 8 9 銅山街 3 0 ,00 0 1 8 0 ,00 0 1 7 ,56 8 1 7 ,56 8 翡翠別墅 3 4 ,65 0 1 3 8 ,60 1 3 1 ,23 6 1 5 ,30 5 7 ,97 7 3 1 ,90 8 7 ,19 0 3 ,52 3 旗忠一期 7 9 ,53 0 1 0 1 ,38 4 3 ,27 0 3 ,27 0 地杰 B 街坊住宅 5 0 ,00 0 1 0 0 ,00 0 1 3 ,49 8 8 ,09 9 五街坊 ( 住宅 ) 2 9 ,27 0 6 2 ,93 0 1 0 ,51 5 1 0 ,51 5 2 9 ,27 0 6 2 ,93 0 1 0 ,51 5 1 0 ,51 5 羅店 C 3 一期 3 4 ,37 7 5 9 ,59 6 6 ,82 2 6 ,82 2 3 4 ,37 7 5 9 ,59 6 6 ,82 2 6 ,82 2 趙巷南塊合院 1 8 ,13 2 5 5 ,30 2 8 ,13 5 8 ,13 5 1 8 ,13 2 5 5 ,30 2 8 ,13 5 8 ,13 5 五街坊 ( 商業(yè) ) 1 9 ,06 7 4 7 ,66 8 3 ,97 5 3 ,97 5 1 9 ,06 7 4 7 ,66 8 3 ,97 5 3 ,97 5 藍山三期 1 4 ,71 6 5 0 ,03 4 1 1 ,50 8 1 1 ,50 8 1 4 ,71 6 5 0 ,03 4 1 1 ,50 8 1 1 ,50 8 地杰 C 街坊 3 7 ,92 6 4 8 ,32 2 5 ,79 9 3 ,47 9 3 7 ,92 6 4 8 ,32 2 5 ,79 9 3 ,47 9 趙巷南塊公寓 1 2 ,12 1 1 6 ,96 9 1 ,65 2 1 ,65 2 1 2 ,12 1 1 6 ,96 9 1 ,65 2 1 ,65 2 地杰 D 街坊住宅 1 7 ,76 1 9 ,23 6 2 8 6 1 7 2 1 7 ,76 1 9 ,23 6 2 8 6 1 7 2 五街坊 ( 車位 ) 3 6 ,87 8 9 ,12 0 796 796 3 6 ,87 8 9 ,12 0 796 796 城花新園 3 ,37 9 5 ,97 8 870 444 新里程 1 9 ,06 4 5 ,74 3 559 504 1 9 ,06 4 5 ,74 3 559 504 地杰 E / F 車位 1 0 ,20 4 2 ,82 8 859 515 1 0 ,20 4 2 ,82 8 859 515 花園小城商業(yè) 1 ,47 0 2 ,20 5 334 334 1 ,47 0 2 ,20 5 334 334 花園小城車位 6 ,96 0 1 ,16 0 202 202 6 ,96 0 1 ,16 0 202 202 二、 期末庫存貨值情況 如何提升 09年運營評價指標 期末庫存貨值 48 若 09年末 90億貨值積壓若進行加售，則影響利潤如下： 單位：萬平米，億元 09年末可補充資源對利潤的影響引起運營評價指標的變化： 如何提升 09年運營評價指標 期末庫存貨值 09年 權(quán)益投資回報率 業(yè)績增長率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率基礎(chǔ) 44% 30% 183%賣可補充資源1 / 3 46% 36% 199%賣可補充資源2 / 3 49% 42% 215%全賣 51% 48% 234%0 9 年末可售資源 銷售面積 銷售金額公司口創(chuàng)造凈利萬科權(quán)益創(chuàng)造凈利結(jié)算面積 結(jié)算金額公司口結(jié)算凈利萬科權(quán)益結(jié)算凈利賣1 / 3 15 30 9 13 賣2 / 3 30 60 18 37 全賣 45 90 27 40 49 三、項目盈利能力 09年盈利能力較低的項目為： 例如：吳中路項目銷售凈利率為 %； 旗忠 144項目銷售凈利率為 ％； 旗忠一期銷售凈利率為 %； 琥珀郡園一期二區(qū)銷售凈利率為 5%； 羅店 C3一期多層銷售凈利率為 ％； 地杰一期（ C）高層裝修銷售凈利率為 ％； 關(guān)注低盈利能力的項目，通過優(yōu)化成本等方式提升項目盈利能力。 如何提升 09年運營評價指標 盈利能力 50 單位：萬平米、億元 09年考慮成本下降對凈利的影響分析（假設(shè) 09年結(jié)算面積和結(jié)算金額不變） 我們每優(yōu)化 1%成本，就是減少 9500萬元的結(jié)算成本。 如果成本優(yōu)化的目標是 5%， 09年結(jié)算成本下降 ，結(jié)算凈利增加 ， 結(jié)算凈利率上升 %。 標準 9 4 .95 1 7 .34 1 1 .86 % 項目單方成本降低 1 % 9 4 .00 1 7 .89 1 2 .24 % 0 .95 0 .38 %項目單方成本降低 2 % 9 3 .05 1 8 .47 1 2 .64 % 1 .90 0 .77 %項目單方成本降低 3 % 9 2 .10 1 9 .00 1 3 .00 % 2 .85 1 .13 %項目單方成本降低 4 % 9 1 .15 1 9 .51 1 3 .35 % 3 .80 1 .49 %項目單方成本降低 5 % 9 0 .20 2 0 .03 1 3 .70 % 4 .75 1 .84 %項目單方成本降低 6 % 8 9 .25 2 0 .53 1 4 .05 % 5 .70 2 .18 %項目單方成本降低 7 % 8 8 .30 2 1 .03 1 4 .39 % 6 .65 2 .53 %項目09 年結(jié)算結(jié)算金額1 1 7 .33 結(jié)算面積 總成本 凈利率增長 成本變動金額1 4 6 .16 09 年結(jié)算口徑 公司稅后利潤 凈利率提高項目盈利能力措施： 如何提升 09年運營評價指標 盈利能力 51 四、對 《 資本投資與運營管理辦法 》 的思考 52 思考 : 一、轉(zhuǎn)變認識 二、開工與銷售配比 三、持續(xù)關(guān)注項目盈利能力 四、減少庫存 五、關(guān)鍵節(jié)點執(zhí)行情況 六、現(xiàn)金流 七、新項目運作 53 一、轉(zhuǎn)變認識 具備“當(dāng)家做主”的主人翁意識 。 把集團資金中心當(dāng)作是提供“開發(fā)貸款”的政策性“銀行”。 對 《 資本投資與運營管理辦法 》 的思考 二、開工與銷售配比 假設(shè)： 當(dāng)年的項目開工節(jié)奏必須結(jié)合當(dāng)年銷售量及次年的入伙安排來分期考慮。 0 9 年末可售資源面積開工面積 其中當(dāng)年達到可售面積50000 500000 400000 350000 1000000 9 年銷售面積0 8 年末可售資源面積09年54 項目 銷售面積 銷售金額 單價 原公司口創(chuàng)造凈利原凈利率 開發(fā)成本 單位地價吳中路項目 125,921 76,401 6,067 1,461 % 5,988 3,129 旗忠144 57,059 45,647 8,000 993 % 7,000 2,500 旗忠一期 83,400 100,080 12,000 3,228 % 10,500 3,500 琥珀郡園一期二區(qū) 12,083 16,274 13,469 821 % 11,059 5,182 羅店C 3 一期多層 24,633 36,210 14,700 2,152 % 12,359