【文章內(nèi)容簡介】 結(jié)構(gòu)問題主要表現(xiàn)在供給中的高價位、大套型住房超過有能力的市場需求，從而空置房較多。 ? 為調(diào)整結(jié)構(gòu)，建設(shè)、國土等部門在審批用地計劃和施工核準(zhǔn)中對中低價位、中小套型的房屋標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有明確要求，明確其在各個項目中的比重。同時審批、備案信息要與銀行、財稅、建設(shè)、國土部門共享，只有建設(shè)結(jié)構(gòu)達(dá)到相關(guān)要求的，才能享受貸款、減稅等政策優(yōu)惠；只有認(rèn)真履約調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的企業(yè)才能進(jìn)行竣工驗收，發(fā)放銷售許可等。 結(jié)論之三 ?科學(xué)統(tǒng)計并公布房地產(chǎn)市場的供求狀況，用較為充分的信息 穩(wěn)定市場預(yù)期 ，減少市場“看不見的手”運行的盲目性。 ? 為此，應(yīng)盡快建立存量住房定期統(tǒng)計調(diào)查制度，及時公布住房市場的供求總量、結(jié)構(gòu)及市場需求等信息。 二、容積率 地產(chǎn)界至今模糊不清的概念 ? 總建筑面積與單位土地面積之比。 ? 2022年 7月重慶市政府將其調(diào)整為地上總建筑面積（不含地下）與單位土地面積之比。調(diào)整的理由是可以在交通擁擠的情況下促使開發(fā)商多修建車庫，合理利用土地面積。 ? 結(jié)果由此引發(fā)了重慶市地產(chǎn)“窩案” 重慶房地產(chǎn)容積率“窩案” 開發(fā)商變相調(diào)整容積率的方法 ? 地下開超市 ? 買房子的業(yè)主自己突破，向天上要面積，突破高度 ? 給別墅搞下沉式庭院（有采光的一面）或者用樓臺代替陽臺以規(guī)避陽臺算容積率 ? 寫字樓做成酒店式公寓（中關(guān)村的立方庭） ? 商業(yè)用地蓋住宅（明天第一城） ? 住宅當(dāng)寫字樓（ SOHO現(xiàn)代城） ? 集中建高層（解決 90/70），余下的地建“類別墅” 容積率的重要性 ? 對于一個房地產(chǎn)項目而言，容積率更多地體現(xiàn)在舒適度上。 ? 對一個城市而言，容積率和國家資源環(huán)境條件、生活習(xí)慣密切相關(guān)，和城市運行效率、可持續(xù)發(fā)展、安全、環(huán)保等息息相關(guān)。 ? 容積率是一個動態(tài)的指標(biāo)，應(yīng)該隨著宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)周期的變動而做適當(dāng)調(diào)整：經(jīng)濟(jì)高漲時可適當(dāng)調(diào)高容積率以滿足經(jīng)濟(jì)增長需要；經(jīng)濟(jì)低潮時可以適當(dāng)降低容積率。 ? 容積率的提高，必須搞好配套。 三、 2022年房地產(chǎn)政策回顧與解讀 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策 ?面對錯綜復(fù)雜的國內(nèi)外形勢， 2022年以來，我國宏觀調(diào)控政策經(jīng)歷了迅速而大幅度的調(diào)整：從“雙防”轉(zhuǎn)向“一保一控”，再轉(zhuǎn)向“保增長、擴(kuò)內(nèi)需”。 年初“雙防”政策 ? 2022年年初，在經(jīng)濟(jì)連續(xù) 5年以高于 10%的速度增長后，決策部門認(rèn)為經(jīng)濟(jì)增長有由偏快轉(zhuǎn)為過熱的風(fēng)險， 2022年 12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定了 2022年的宏觀調(diào)控任務(wù)為 防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹的“雙防”政策 ，確定實施穩(wěn)健財政政策和從緊的貨幣政策，財政支出重點用于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，著力促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和協(xié)調(diào)發(fā)展。 年中“一保一控”政策 ? 2022年初，南方地區(qū)出現(xiàn)嚴(yán)重的雨雪冰凍災(zāi)害， 5月 12日，四川汶川發(fā)生特大地震，造成人員重大傷亡，基礎(chǔ)設(shè)施大面積損毀，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)遭受重大損失。同時，受外需下降和調(diào)控政策影響，許多外向型出口企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)困難，出口持續(xù)出現(xiàn)下滑勢頭。 ? 7月 25日召開的中央政治局會議明確了下半年經(jīng)濟(jì)工作的任務(wù)：把 保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價過快上漲 作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，即“一保一控”。 ? 7月 31日，財政部等部門宣布自今年 8月 1日起將部分紡織品、服裝的出口退稅率由 11%提高到 13%。 ? 8月初，央行調(diào)增了全國商業(yè)銀行信貸規(guī)模，以緩解中小企業(yè)融資難和擔(dān)保難問題。 年末“保增長”政策 ? 進(jìn)入 3季度，國際金融危機(jī)的影響逐步顯現(xiàn)。 10月 17日，國務(wù)院常務(wù)會議指出，采取 靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政 策，盡快出臺有針對性的財稅、信貸、外貿(mào)等政策措施，繼續(xù) 保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長 。為此，國家出臺了一系列保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的措施： ? 國家發(fā)展改革委 10月 20日宣布，繼續(xù)加大 強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)政策力度 ，其中包括全力組織開展主要農(nóng)產(chǎn)品收購，較大幅度提高 2022年生產(chǎn)的糧食最低收購價格，較大幅度增加對種糧農(nóng)民的補(bǔ)貼。 ? 10月 21日，國務(wù)院常務(wù)會議研究 加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ，核準(zhǔn)了公路、機(jī)場、核電站、抽水蓄能電站等一批建設(shè)項目，決定加快南水北調(diào)中、東線一期工程建設(shè)進(jìn)度。 ? 同日財政部、國家稅務(wù)總局宣布，從今年 11月 1日起， 適當(dāng)調(diào)高 紡織品、服裝、玩具等勞動密集型商品和高技術(shù)含量、高附加值商品的 出口退稅率 。 ? 次日，為改善民生，擴(kuò)大內(nèi)需，財政部宣布，將 加大資助 困難學(xué)生、優(yōu)撫救濟(jì)、住房保障等方面的 支持力度 ，加大保障民生投入力度，切實保障低收入群眾和特殊群體的基本生活。 年末“保增長”政策 ? 10月 25日，溫家寶總理表示，中國已經(jīng)調(diào)整了宏觀經(jīng)濟(jì)政策，把 保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長 放在了首要位置，同時 兼顧抑制通貨膨脹和保持國際收支平衡 。 ? 11月初，國務(wù)院出臺了更加有力的擴(kuò)大國內(nèi)需求的十項措施，并安排了 20222022年總規(guī)模約為 4萬億元的投資。 ? 12月初中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開，決定進(jìn)一步加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實施 積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策 ，必須把 保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展 作為 明年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù) 。要著力在保增長上下功夫，把 擴(kuò)大內(nèi)需 作為保增長的 根本途徑 ，把加快 發(fā)展方式轉(zhuǎn)變 和 結(jié)構(gòu)調(diào)整 作為保增長的 主攻方向 ，把深化 重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革、提高對外開放水平 作為保增長的 強(qiáng)大動力 ，把 改善民生 作為保增長的 出發(fā)點和落腳點 。 912月，央行連續(xù) 5次下調(diào)利率， 4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 ? 央行從 9月 16日起連續(xù)五次下調(diào)利率，四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。其中： ? 2022年 9月 16日、 10月 15日、 10月 30日、 11月 27日、 12月23日分別五次下調(diào)利率，導(dǎo)致 1年期存款利率由 %降為%， 1年期存款利率由 %降為 %。 ? 2022年 9月、 10月、 12月初和 12月末，央行分別四次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由 %降為為 %（中小金融機(jī)構(gòu)）和%（大金融機(jī)構(gòu)）。 結(jié)論 保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展： 2022年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù) （二）房地產(chǎn)政策 2022年初，房地產(chǎn)政策核心是完善住房保障體系，抑制不合理住房需求 ? 2022年 1月 9日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布 《 關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知 》 ，指出，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。 ? 2022年 2月 4日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員修訂 《 經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法 》 ，可適當(dāng)下浮經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款利率，支持經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。 ? 2022年 3月 3日，財政部、國家稅務(wù)總局頒布 《 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 》 （財稅 [2022]第 024號），明確了支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的稅收政策與支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策。 ? 2022年 3月溫家寶總理在兩會政府報告中明確指出，要“抓緊建立住房保障體系，讓人民群眾安居樂業(yè)?！睖丶覍殢?qiáng)調(diào)，今年要采取四項措施： ? 一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建設(shè)，增加房源供給，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理，積極解決城市低收入群眾住房困難。 ? 二要增加中低價位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，建立多渠道投融資機(jī)制，通過多種途徑幫助中等收入家庭解決住房問題。合理調(diào)整城市土地供給結(jié)構(gòu)，增加中小套型住房用地。 ? 三要綜合運用稅收、信貸、土地等手段，完善住房公積金制度，增加住房有效供給，抑制不合理需求，防止房價過快上漲。 ? 四要加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)市場準(zhǔn)入和退出條件。依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為。同時，要加強(qiáng)農(nóng)村住房建設(shè)規(guī)劃和管理，切實解決農(nóng)村困難群眾住房安全問題。 2022年 4季度，房地產(chǎn)政策核心是加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模 ? 2022年 10月 22日，財政部、國家稅務(wù)總局、央行出臺政策，降低存貸款利率、減免稅費、降低房貸首付。 ? 財政部、國家稅務(wù)總局兩部委明確，自 11月 1日起，對個人首次購買 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。自 2022年 10月 27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 ；最低首付款比例調(diào)整為 20%。同時宣布，下調(diào)個人住房公積金貸款利率。 ? 2022年 12月 8日至 10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京召開，會議提出了明年經(jīng)濟(jì)工作的重點任務(wù)。其中指出，要把滿足 居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用 。 ? 2022年 12月 17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施：明確要堅持 住房市場化基本方向 ，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 ? 2022年 12月 21日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見 》 （國辦發(fā) 〔 2022〕131號），提出： ? 一是加大保障性住房建設(shè)力度，爭取用 3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。在加大保障性住房建設(shè)力度的同時，積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。 ? 二是進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。 ? 三是支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。取消城市房地產(chǎn)稅。 ? 四是強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)。因地制宜解決其他住房困難群體住房問題。 ? 五是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和統(tǒng)計制度，完善市場監(jiān)測分析機(jī)制。要積極營造良好的輿論氛圍，堅持正確的輿論導(dǎo)向。 ? 2022年下半年以來，伴隨國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境急轉(zhuǎn)直下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)困難明顯增加，保持資本市場和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，對實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“軟著陸”意義重大。中央連續(xù)兩次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，降低居民購房負(fù)擔(dān)，增加住房交易量，以減少房地產(chǎn)市場波動對宏觀經(jīng)濟(jì)造成的沖擊。 結(jié)論： 2022年乃至未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)政策的基本目標(biāo)是 保持房地產(chǎn)市場 平穩(wěn)健康發(fā)展 四、 溫總理 《 政府工作報告 》 解讀（有關(guān)地產(chǎn)） 2022年 3月 5日上午，十一屆全國人大二次會議在北京人民大會堂開幕， 國務(wù)院總理溫家寶作 《 政府工作報告 》 。 中新社發(fā) 任晨鳴 攝 1601848（ 1）總的基調(diào) ? 報告原文： ? 促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。 ? 堅持房地產(chǎn)市場化改革方向，“不動搖、不懈怠、不折騰” ? 解讀一：總的基調(diào)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展和推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。 ? 解讀二：采取更加積極有效的政策措施 ? 解讀三：“三穩(wěn)定” ——穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資 （ 2）住房保障 ? 報告原文： ? 加快落實和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施，爭取用三年時間，解決 750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。 ? 今年中央財政擬安排保障性安居工程資金 493億元，加大對廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造的投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大農(nóng)村危房改造試點范圍，實施少數(shù)民族地區(qū)游牧民定居工程。 ? 選擇一些有條件的地區(qū)進(jìn)行試點，把部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。 ? 積極發(fā)展公共租賃住房。 即將出臺的做法 ? 廣州住房保障建設(shè)將有重大新舉措 ——將通過 企業(yè)出地、政府出錢 的方式加快保障房的建設(shè)，這些保障房會優(yōu)先解決企業(yè)內(nèi)部低收入住房困難家庭的住房問題，剩余房源將向社會提供。 ? 據(jù)初步統(tǒng)計， 2022年我國全國住房公積金繳納余額達(dá)到了，同比增長了 %。個人貸款余額達(dá)到了 6017億元，增長了 %。繳納人數(shù)