某公司房地產(chǎn)業(yè)務財務討論成果(75頁)(編輯修改稿)
2025-02-17 23:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 其他 25 五、企業(yè)納稅業(yè)務概述 應納稅種及稅率 設立階段：印花稅（ 5元、萬分之五）、契稅（ 3%5%） 獲取土地：印花稅、契稅、耕地占用稅（本案無） 開發(fā)建設：城鎮(zhèn)土地使用稅（ 14元 /平方米 年）、印花稅 轉(zhuǎn)讓銷售：營業(yè)稅 5%、城建稅、教育費附加、土地增值稅（預征 %）、印花稅、企業(yè)所得稅（按預計毛利率 15%預征） 房產(chǎn)持有：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅（房產(chǎn)余值 %或租金 12%） 26 第二部分 企業(yè)設立階段 一、設立階段業(yè)務概述 二、納稅處理 三、會計處理 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅業(yè)務概述 27 一、設立階段業(yè)務概述 ?設立條件 其主要組織形式是房地產(chǎn)開發(fā)公司。應符合 《 公司法 》 、《 城市房地產(chǎn)管理法 》 、 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 等具體條件。 ?出資方式 可以用實物、知識產(chǎn)權、土地使用權等方式出資。非貨幣財產(chǎn)應評估作價，并辦理財產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移手續(xù)。 ? 開發(fā)資質(zhì) 應取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書。新設立房地產(chǎn)公司應向房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案后，由主管部門 30日發(fā)出暫定資質(zhì)證書，自證書發(fā)出 1年有效?？裳娱L到 2年。 二、納稅業(yè)務 ? 稅務登記 ? 納稅處理 印花稅（營業(yè)賬簿記載資金萬分之五計算、權利證照每件 5元、土地使用權合同記載金額萬分之五） 契稅（成交價格 3%) 28 三、會計處理（舉例） ? 以土地使用權出資 借：開發(fā)成本 貸：實收資本 ? 開辦費核算 直接計入管理費用 29 四、納稅處理 ? 印花稅直接計入管理費用 ? 契稅應視土地使用權用途而定。為房地產(chǎn)開發(fā)而取得的土地使用權所繳納契稅直接計入“開發(fā)成本”科目；自用計入“無形資產(chǎn)”科目。 30 房地產(chǎn)注冊資本尺度把握 ? 1，稅務風險加大：注冊資金在 2億以的，就會進入國家稅務局重點企業(yè)網(wǎng)中，給予重點關注 ? 2，稅費加大：注資越多，涉及的相關稅費越大了。印花稅萬分之五 ? 驗資報告費用、工商登記費用、審計費用、捐助、其他費用等 31 32 第三部分 獲取土地階段 一、土地獲取方式 二、納稅處理 三、會計處理 33 一、土地獲取方式 ? 以出讓方式取得土地使用權 招拍掛制度（公告 資格審查 中標 簽訂合同 付清全部出讓金 取得土地使用權證） 合同簽訂執(zhí)行 《 國有土地使用權出讓合同示范文本 》 土地出讓金支付 按合同約定期限、用途開發(fā)土地（超，20%土地閑置費） 改變土地用途（土地變性） ? 以劃撥取得 ? 以轉(zhuǎn)讓取得 ? 投資投入 ? 收購、兼并等方式 土地使用期限：居住地 70年；工業(yè)用地 50年；商業(yè)用地 40年。一般開發(fā)期限不超過 3年。 34 35 二、納稅處理 ?契稅（獲取土地使用權） ?印花稅（權證） ?城鎮(zhèn)土地使用稅 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦的學校、醫(yī)院、托兒所及幼兒園其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地免征土地使用稅。 36 三、會計處理 （ 一 ） 取得土地使用權確認 ?出讓取得 入賬價值 =土地出讓金 +相關稅費 ?轉(zhuǎn)讓取得 入賬價值 =轉(zhuǎn)讓價款 +相關稅費 ?投資投入 入賬價值 =協(xié)議價 （ 二 ） 財務處理 根據(jù) 《 企業(yè)會計準則第 6號 無形資產(chǎn) 》 應用指南規(guī)定 ， 通常確認為無形資產(chǎn) ， 但改變土地用途 ， 用于賺取租金 ， 應將其轉(zhuǎn)入投資性資產(chǎn) 。 用于建造對外銷售房屋建筑物 ， 應計入所建造的房屋建筑物成本 。 會計處理舉例 ? 用于土地開發(fā)的土地使用權 借：開發(fā)成本 土地開發(fā) 土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款（應付賬款）等賬戶 ? 用于商品房開發(fā) 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā) 土地征用及拆遷補償費 貸：銀行存款（應付賬款）等賬戶 ? 自建用房 借：無形資產(chǎn) 土地使用權 貸：銀行存款 契稅、印花稅相應計入開發(fā)成本。 37 ? 賺取租金 借：投資性房產(chǎn) 土地使用權 貸：開發(fā)成本 土地開發(fā) ? 暫時無確定用途 借：無形資產(chǎn) 土地使用權 貸：銀行存款 38 39 契稅 視用途而定 ， 房地產(chǎn)開發(fā)計入 “ 開發(fā)成本 ” ；自行建造計入 “ 無形資產(chǎn) ” ； 土地使用稅 兩種處理觀點 ， 一種是計入 “ 管理費用 ” ；一種是在商品房建設期計入“ 開發(fā)成本 ” 。 根據(jù) 《 企業(yè)會計準則第 1號 存貨 》 和國稅發(fā) 【 2022】 31號開發(fā)成本項目構成未明確土地使用稅 ， 建議先計入開發(fā)成本 。
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