濱海產(chǎn)權(quán)式商業(yè)項目全程策劃(編輯修改稿)
2025-02-17 22:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 期5成5年一次性回報實付首期5成10年月供月回報5年總月供投資者實付回報與月供差額%1055495663294048940+17在這一階段，投資者的利益體現(xiàn)在兩個方面：一次性回報5年，使投資者只要付出少量的資金就可以參與投資。再付5年月供，5年后回報抵供樓款。投資者實際付出不到總價的5成（48940）就可以完全擁有產(chǎn)權(quán)。l 10年到50年內(nèi)的回報預(yù)計十年后租金水平每月租金收入40年租金收入商鋪增值收益總回報150元/平方米1500元約93萬30萬123萬B、一次性付款方式投資分析：回報率總價折扣一次性付款5年一次性回報實付5~10年月回報5~10年總回報10年內(nèi)月總付樓款10~40年總收益商鋪升值%10萬8折8萬31850元66150元31850元34300元93萬元30萬如果投資者選擇一次性投資的方式，在前十年內(nèi)他只要付出相當(dāng)1/3的樓款（34300）即可獲得一個總價10萬元的商鋪?？偨Y(jié)：在產(chǎn)權(quán)式投資的模式下，投資者前期付出3~5萬的投資，可獲得超過120萬元的投資回報。C、永不付月供方式投資分析：回報率總價首期10年回報5成10年月供每月回報每月毛利10年毛利%10萬5萬8萬549元566元17元2040元此種方式的特點是購鋪不直接返還租金，租金每月由發(fā)展商代交投資者按揭款，投資者只需投資首期，10年不用交一分錢，10年后得到一個完整的具有40年產(chǎn)權(quán)的黃金商鋪。投資者稅率及按揭費用（1） 業(yè)主出租商鋪所交稅費明細表稅種稅率稅金（按照月計算，基數(shù)為房總價公共部分營業(yè)稅租金*3% 8/12*3% 城建稅營業(yè)稅*1% 8/12*3%*%1 教育附加營業(yè)稅*3% 8/12*3%*3% 房產(chǎn)稅租金*4% /年 8/12*4% 租賃稅（管理費）租金*2% /季度 8/12*2% 合計： 即每月投資者交稅費為：總房價 * 個人所得稅4000元以下（月租金800元營業(yè)稅城建稅教育附加費房產(chǎn)稅）* 10%即：總房價*4000元以上（月租金營業(yè)稅城建稅教育附加費房產(chǎn)稅）* （120%）*10%即：總房價*（2）辦理銀行按揭借款人須提交的資料A、身份證原件（用A4紙復(fù)印5份）B、收入證明原件（所在單位開具的蓋有公司公章的證明或稅單復(fù)印件，收入金額需大寫；如兩個以上借款人是非夫妻關(guān)系的，需提供各自的收入證明；兩人聯(lián)名只有一人有收入證明的，需提供結(jié)婚證）C、首期款收據(jù)原件按揭收費標(biāo)準(zhǔn)：A、律師費：300元B、抵押登記費：100元C、保險費：貸款年限在5年以下 = 房價總額**年限貸款年限在5年以下 = 房價總額**年限D(zhuǎn)、公證費：（港澳買家必須交納）買賣合同 房價總額* 貸款合同 貸款總額* 辦房產(chǎn)證費用：房價總額*% （%，契稅1%，%）+印花5元 五、產(chǎn)權(quán)式商城操作步驟關(guān)系人：發(fā)展商：利華置業(yè)有限公司經(jīng)營單位：待定中投資者：購買各商鋪的小業(yè)主租賃方：商鋪經(jīng)營者按揭銀行：待定操作步驟：（1）、發(fā)展商將“廣場”全權(quán)委托給公司經(jīng)營管理，具租賃權(quán)。雙方簽：委托協(xié)議。（2）、發(fā)展商將“廣場”細分成各小獨立產(chǎn)權(quán)單位，銷售給各小業(yè)主。雙方簽：房產(chǎn)買賣合同。（3）、小業(yè)主和按揭銀行簽貸款協(xié)議。（4）、小業(yè)主在與發(fā)展商簽訂買賣合同時，同時與經(jīng)營單位簽訂租賃合同（十年）和一次性返回五年租金的補充協(xié)議。（5）、經(jīng)營單位把商鋪租賃給經(jīng)營者經(jīng)營，雙方簽：租賃合同。（6）、1~5年內(nèi)，由小業(yè)主向按揭銀行交納月供。（7）、5~10期內(nèi)，由經(jīng)營單位直接將月租回報打入各小業(yè)主按揭銀行帳戶，月供不足部分由小業(yè)主補足。（8）、十年期滿，視情況決定是否由經(jīng)營方繼續(xù)經(jīng)營。產(chǎn)權(quán)式商場運作關(guān)系圖：發(fā)展商商鋪買賣委托經(jīng)營商鋪租賃商鋪租賃小業(yè)主經(jīng)營單位租賃方租金代交可代交月供辦理按揭交月供按揭銀行五大關(guān)系人在產(chǎn)權(quán)式商城運作模式中都承擔(dān)著各自的同時又相互關(guān)聯(lián)的角色。第二部分營銷推廣執(zhí)行方案第二部分營銷推廣執(zhí)行方案六、總體營銷策略“產(chǎn)權(quán)式投資”作為先進的投資置業(yè)模式在膠州市場是首次概念化的出現(xiàn)，作為一個概念性的東西炒作起來是相當(dāng)有利的，結(jié)合本專案的其他特點，歸納總體推廣策略如下：核心流程策略（1）流程要點：炒熱概念、吸引關(guān)注、引導(dǎo)消費、引爆購買（2）將項目整體營銷工作按時間劃分如下： 編號項目階段工作重點目標(biāo)、周期A、第一次銷售高潮完成順利銷售所需一切準(zhǔn)備形成目標(biāo)受眾對本案的高度關(guān)注與概念初步接受?；鸨瑹徜N，完成總盤的40%7月9月B、第二次銷售高潮結(jié)合品牌店簽約入駐、延續(xù)火爆熱銷，形成二次搶購。完成總量的50%
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