【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 客戶群：以前山區(qū)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)據(jù)點(diǎn)的經(jīng)商人士；（主要客戶群） 闡述：這類(lèi)客戶在前山居住時(shí)間較長(zhǎng)，基本的生活及經(jīng)商半徑都集中在前山區(qū)，同時(shí)經(jīng)過(guò)幾年的生意打理，有一定的財(cái)產(chǎn)積累，他們一般是外地的新移民，早期一般都以租房為主，生意的成功與收入的穩(wěn)定正增強(qiáng)他們購(gòu)房置業(yè)的信心，目前正努力通過(guò)置來(lái)改善居住條件，希望為家人和下一代尋覓一片安居樂(lè)業(yè)的生活環(huán)境，同時(shí)亦為下一代的健康成長(zhǎng)鋪路。 第二類(lèi)客戶群：周邊機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工；（次要客戶群） 闡述：這類(lèi)客戶的年齡界于25至35歲左右，文化層次較高，每月有較為穩(wěn)定的收入，并有一定的積蓄，懂得追求生活享受，思維比較前衛(wèi)，觀念更新快，容易接受新事物。隨著福利分房的取消，這類(lèi)客戶購(gòu)房的比重將會(huì)有所上升。如果本項(xiàng)目綜合素質(zhì)在周邊市場(chǎng)中脫穎而出，相信會(huì)促動(dòng)這類(lèi)年輕人的購(gòu)房欲望。、 第三類(lèi)客戶群：前山區(qū)居民或城中村改造村民（次要客戶群） 闡述：這類(lèi)客戶由于長(zhǎng)期居住于前山區(qū)，非常熱衷及留戀本區(qū)，區(qū)域的認(rèn)同感非常強(qiáng)，他們二次置業(yè)多半會(huì)選擇區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)，特別是城中村改造的村民想借遷之機(jī)在區(qū)內(nèi)另覓較高素質(zhì)的樓盤(pán)，只要本項(xiàng)目確立區(qū)域龍頭盤(pán)的位置，相信是有足夠的魅力吸引他們前來(lái)置業(yè)的。 商業(yè)部分 主要客戶群：以前山區(qū)為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)據(jù)點(diǎn)的經(jīng)商人士； 次要客戶群：品牌連鎖商家（如西式快餐、娛樂(lè)或?qū)I(yè)市場(chǎng)），以及引入證券公司等金融機(jī)構(gòu)； 其它客戶群：服飾品牌的區(qū)域代理商或經(jīng)銷(xiāo)商。（二）目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)定位 根據(jù)目標(biāo)客戶的生活形態(tài)及工作范圍，基本可以確定本項(xiàng)目的目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)為：九洲大道以北、人民西路以南，以前山中心區(qū)為圓點(diǎn)方圓2公里半徑的區(qū)域。通過(guò)對(duì)產(chǎn)品附加值的追加，盡可能吸引拱北及香洲的居民或生意人前來(lái)。二、項(xiàng)目的概念定位（住宅部分） 主要概念定位：珠海首度文化特區(qū) 項(xiàng)目周邊商圈環(huán)境成熟，最為突出的就是國(guó)際知名的裝飾建材品牌云集，無(wú)限的商機(jī)造就一批卓有成效的生意人，“文人見(jiàn)面談經(jīng)濟(jì)，商人見(jiàn)面談文化”，商海成功的生意人茶余飯后最多談?wù)摰慕裹c(diǎn)是文化與教育，通常他們?cè)谥脴I(yè)時(shí)裝特別關(guān)注下一輩的教育成長(zhǎng)，希望理想的居住小區(qū)既是助長(zhǎng)事業(yè)成功的后花園，又是子女教育成長(zhǎng)的優(yōu)良港灣。 如果本項(xiàng)目利用其先天完善的教育配套（在方圓300圓有幼兒園、前山中心小學(xué)、前山中學(xué)、暨南大學(xué)等）作為項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，再結(jié)合項(xiàng)目本身塑造的精品文化特區(qū)，演柒從樓盤(pán)本身的文化軟硬件到外部大環(huán)境教育硬件的布局等都沉浸著極深的文化韻味。加上珠海歷史上有許多文人墨客和名人輩出，積淀了悠久的歷史文化和傳統(tǒng)文化。擁有如此濃郁的教育和文化氣氛的樓盤(pán)，相信會(huì)引起這類(lèi)生意人的共鳴，迎合他們的需求，設(shè)身處地為他們的置業(yè)解決了后顧之憂（子女成長(zhǎng)），成為他們居住首選。 另外，目前珠海打文化概念的樓盤(pán)幾乎沒(méi)有，這對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一大利好，“人無(wú)我有”也意味著產(chǎn)品是具有唯一性，可在很大程度上提高產(chǎn)品的附加值，同時(shí)也可以制造及引導(dǎo)市場(chǎng)最終為項(xiàng)目創(chuàng)造更可觀的經(jīng)濟(jì)效益。三、項(xiàng)目命名（一）項(xiàng)目命名 項(xiàng)目的名稱(chēng)非常重要，直接讓人聯(lián)想到你要訴求的利益點(diǎn)，因此我們必須要通過(guò)一個(gè)名字來(lái)涵載本項(xiàng)目的文化靈魂。 針對(duì)項(xiàng)目的核心概念定位，我室經(jīng)過(guò)再三斟酌并建議命名如下： 建議名一：翰林世家 建議名二：翰林苑 結(jié)合本項(xiàng)目周邊的文化氣息及項(xiàng)目本身塑造的文化品味，我們建議首選擇翰林世家，其次為翰林苑。因?yàn)榍罢摺笆兰摇币馕吨来鄠鳎c時(shí)并進(jìn)，語(yǔ)重心長(zhǎng)，比起后者感染力更強(qiáng)。（二）組團(tuán)命名 北組團(tuán)：南風(fēng)四季 南組團(tuán)：水木清華 西組團(tuán)：東潤(rùn)風(fēng)景 東組團(tuán)：翰林廣場(chǎng)四、項(xiàng)目的品質(zhì)與形象定位（一）產(chǎn)品是一個(gè)怎樣的形象？打造前山區(qū)具有豐厚文化內(nèi)涵的中高檔精品居住區(qū)和商業(yè)物業(yè)； 針對(duì)周邊的市場(chǎng)形勢(shì)及區(qū)域的特點(diǎn)，不難發(fā)現(xiàn)，在周邊市場(chǎng)項(xiàng)目中，周質(zhì)化產(chǎn)品較多，一般缺乏鮮明的賣(mài)點(diǎn)，況且基本上中低檔路線，區(qū)內(nèi)暫時(shí)還沒(méi)有風(fēng)吹草動(dòng)品位和中高檔次的具有區(qū)域龍頭地位的樓盤(pán)，所以本項(xiàng)目若要一鳴驚人，就必須緊密把握市場(chǎng)，從中低檔中突圍而出，開(kāi)創(chuàng)另類(lèi)的“精品+文化內(nèi)涵”的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)模式，實(shí)實(shí)在在從產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)理念、建筑用料、建筑質(zhì)量、科技包裝等方面入手，做到精益求精，快人一步，與此同時(shí)賦予樓盤(pán)豐富的文化內(nèi)涵，最大限度地提高樓盤(pán)的附加值。（二）支持形象的品質(zhì)闡述——成熟社區(qū)，旺中帶靜；——前山區(qū)首屈一指的精品小城；——宜商宜?。弧哂锌捎^的投資價(jià)值；——擁有前山區(qū)獨(dú)一無(wú)二的文化教育氛圍——24小時(shí)封閉式管理的安全文明小區(qū)。五、建筑單體平面建議（一）戶型面積配比 根據(jù)《項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》的分析結(jié)果，建議項(xiàng)目所在前山區(qū)針對(duì)目標(biāo)客戶的需求戶型面積，其比例為： 結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，由于項(xiàng)目地塊的南北向縱深只有約70米，只能設(shè)計(jì)為兩列南北向及一列東西向“工”字型樓宇，成一個(gè)半圍合形大組團(tuán)，南向或北向望花園的單元——適合設(shè)計(jì)成三房大戶型的單元數(shù)量只占單元總數(shù)的不足50%。 因此，建議將本項(xiàng)目的戶型面積配比在市場(chǎng)調(diào)研分析結(jié)果的基礎(chǔ)上略作調(diào)整：%，%，%（按套數(shù)計(jì)）。不計(jì)一房一廳單元。（二）平面間隔設(shè)計(jì)具體建議 單元的功能分區(qū)是否合理，使用性能是否切合用家需求，直接關(guān)系到產(chǎn)品在市場(chǎng)上的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。以下是根據(jù)買(mǎi)家對(duì)類(lèi)似的帶電樓小高層單元的平面間隔使用要求提出的設(shè)計(jì)建議： 兩信心以上單元須保證雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，并且保證客廳落地玻璃門(mén)直接出陽(yáng)臺(tái)； 100平方米以上的單元客廳開(kāi)間保證4米以上。 兩房單元主人房面積在12平方米以上，三房單元主人房面積15平方米以上（不含衛(wèi)生間）； 外飄窗臺(tái)設(shè)計(jì)，在轉(zhuǎn)角位置設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)角飄窗； 客飯廳有較明業(yè)分區(qū)，并且盡量減少房門(mén)在客飯廳直接開(kāi)啟的數(shù)量，以避免社交空間和起居空間的相互干擾。 廚房和衛(wèi)生間須保證有自然采光，并且將不同的功能空間相對(duì)獨(dú)立，使實(shí)用性進(jìn)一步提高。六、建筑單體立面風(fēng)格建議（住宅部分）（一）整體外立風(fēng)格建議　　建筑外立的風(fēng)格不僅與項(xiàng)目的整體定位相結(jié)合，更重要的是符合項(xiàng)目所在區(qū)域目標(biāo)客戶的心理需求，并且與周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目相區(qū)別，具有創(chuàng)新性和識(shí)別性。 根據(jù)區(qū)域目標(biāo)客戶的喜好特點(diǎn)，以及周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的外立風(fēng)格，建議本項(xiàng)目的整體外立風(fēng)格為： 色彩淡雅清新，以白色為基調(diào)，配以藍(lán)、灰色等飾線，相鄰樓宇之間可運(yùn)用不同色彩的飾線作搭配，整體色調(diào)統(tǒng)一的同時(shí)，兼有不同色彩的點(diǎn)綴，產(chǎn)生跳躍的動(dòng)感。 線條以簡(jiǎn)約直線為主，從屋頂飄板到陽(yáng)臺(tái)欄桿，均建議采用明快、現(xiàn)代感強(qiáng)的板狀飾面或纖細(xì)直線。（三）其它建議 所有管線、空調(diào)位內(nèi)置井內(nèi)側(cè)； 首層商鋪的外立面與住宅有所區(qū)別而又相互結(jié)合； 各棟樓宇的大堂入口附近以及首兩層的外立面，在色彩的深淺上可與樓宇整體有所區(qū)別，制造漸變的效果。七、園林綠化主題風(fēng)格建議（一）整體風(fēng)格 為了充分貫徹小區(qū)的文化內(nèi)涵，建議中心花園以生態(tài)自然的園林風(fēng)格，配以人造水壁（水車(chē)）及蜿蜒小步溪、生態(tài)圖案的步道，植物以遮陰為主的榕樹(shù)配以竹子、芭蕉、美人葵、旅人蕉、雞蛋花等，沿組團(tuán)內(nèi)側(cè)架空的走廊，銜接中心園林的風(fēng)格。（二）具體建議 小區(qū)內(nèi)架空層部分設(shè)計(jì)為一個(gè)整體的“藝術(shù)長(zhǎng)廊”，分別以古今著名的教育故事為主題，創(chuàng)造一批園林藝術(shù)小品，配以自然休閑風(fēng)格為主的園林小景，創(chuàng)造住戶休閑相聚的空間。 南廊延續(xù)以生態(tài)為主的藝術(shù)文化長(zhǎng)廊，在凹陷部分的墻壁上塑造以各種典故構(gòu)成的賦有教育意義的雕塑、壁刻、裝飾等，如：三字經(jīng)、孟母三遷、孟母三遷、司馬光砸缸、曹聰稱(chēng)象、鐵桿磨成針、岳母刻字、孔融讓梨、龜兔賽跑——等等，并以配以木石臺(tái)凳、棋臺(tái)等。 北廊除了大堂外設(shè)計(jì)成小區(qū)再教育配套設(shè)施，如琴棋室、書(shū)畫(huà)室、舞蹈室、乒乓球室、桌球室、網(wǎng)吧、音樂(lè)室、再教育功能?；▓@內(nèi)設(shè)置少量雕塑作點(diǎn)綴。 中心園林主要以自然生態(tài)風(fēng)格為主，結(jié)合項(xiàng)目綠化面積不大的特點(diǎn)，力求將園林景點(diǎn)做出精致的特色，配以活水循環(huán)的水景小品，予人以清新和諧的感覺(jué)。 細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)方面，由于中心園林的日照面不是太寬闊，建議選擇陰生植物為主，將中心園林自然地劃分為數(shù)個(gè)主題區(qū)域，相應(yīng)配以不同的主題植物，使置身其中的游覽者有移步換景的感覺(jué)。八、項(xiàng)目商場(chǎng)功能設(shè)計(jì)建議（一）商場(chǎng)操作原則 政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲之共同發(fā)展原則 借助珠海市政府大力整改城中村之機(jī)，與政府工商部門(mén)的聯(lián)手打造珠海第一條（環(huán)形）商業(yè)步行街。 整體盈利貢獻(xiàn)原則 在不影響項(xiàng)目園林綠化率的前提下，增大首層或二層的商業(yè)面積，增大鋪面臨街長(zhǎng)度，以便銷(xiāo)售總額擴(kuò)大。甚至利用廣場(chǎng)部分面積進(jìn)行出租獲利。 品牌先行原則 利用“高遵時(shí)裝”等已有成熟品牌的搶購(gòu)進(jìn)駐，以及招募“麥當(dāng)勞、肯德基”等國(guó)際名牌與其合作分成或低價(jià)租賃——造就“場(chǎng)未開(kāi)業(yè)，人氣先旺”的利好局面。 造夢(mèng)原則 給投資者一個(gè)創(chuàng)業(yè)夢(mèng)，給商家們一個(gè)發(fā)財(cái)夢(mèng)。利用政府對(duì)本商業(yè)地段的投入和支持結(jié)合大量的數(shù)據(jù)說(shuō)明（如改造后過(guò)萬(wàn)戶家庭的集中消費(fèi)等），配合規(guī)劃模型的樣板鋪，擬造出一幅誘人的商業(yè)前景。 功能多樣化，市場(chǎng)差異化原則 以服飾、皮具、音像制品、化妝品、精品作為百貨主體，以特色飲食和娛樂(lè)、休閑作輔，實(shí)現(xiàn)多元共享、多層次服務(wù)的商場(chǎng)功能。商場(chǎng)外形、內(nèi)部設(shè)計(jì)，商品結(jié)構(gòu)等均需突出主題化，年輕化的時(shí)尚特色。 適當(dāng)超前、搶先半步原則 由于海宏云園占地23萬(wàn)平方米，10月份屯兵待發(fā)，其東門(mén)大街規(guī)劃上近300米的臨街鋪面將對(duì)本項(xiàng)目南街、西街的商鋪造成巨大沖擊，所以我們無(wú)論在開(kāi)發(fā)時(shí)間、建筑進(jìn)度、銷(xiāo)售方式、功能規(guī)劃等方面，一要快人半步，二要適當(dāng)超前，三要因應(yīng)施變。時(shí)與效將是本商場(chǎng)制勝之關(guān)鍵。（二）商場(chǎng)功能定位※ 主題商場(chǎng)東組團(tuán)建議劃分出不同功能定位的主題大商場(chǎng)。東組團(tuán)首層商場(chǎng)：時(shí)尚廊——中高檔名牌服飾、皮具、鐘表、化妝品、珠寶、電訊產(chǎn)品和珠海特產(chǎn)（如海味類(lèi)干段）。東組團(tuán)二層商場(chǎng)：女人街——以女性主題商品為主，小百貨為輔。東組團(tuán)三層商場(chǎng)：娛樂(lè)和特色飲食?！?復(fù)式商鋪南、西、北三面沿規(guī)劃路全部以臨街復(fù)式商鋪為設(shè)計(jì)。南組團(tuán)商鋪：以日用小百貨為主，音像制品、花店、點(diǎn)心屋、發(fā)廊、美容院、生活家居用品等為輔，與東組團(tuán)有機(jī)結(jié)合。（三）具體設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議A、東組團(tuán)設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議※ 商場(chǎng)作為整體出售時(shí)的設(shè)計(jì)要求根據(jù)整體盈利貢獻(xiàn)原則，首先將原有規(guī)劃中原東組團(tuán)東南角部分改為直線拼接以增大首層、二層的臨街面積。分設(shè)三個(gè)商場(chǎng)臨街入口。東組團(tuán)西南面增設(shè)出入口以便于商業(yè)流通。分設(shè)三條主樓梯。北、中樓梯只上到商場(chǎng)二樓。南樓梯為本商場(chǎng)主樓梯，可直達(dá)二、三樓。南樓梯與南入口均為本商場(chǎng)的公共部分，既可通向二、三樓商場(chǎng)部分，又可通向大客戶的私家商場(chǎng)；該樓梯的上梯位在商場(chǎng)內(nèi)。運(yùn)貨梯及走火梯設(shè)在東組團(tuán)商場(chǎng)大堂入口的北側(cè)。商場(chǎng)各出入口所對(duì)應(yīng)之二層頂部應(yīng)有可采光性的飄蓬向外延伸，以增加商場(chǎng)氣勢(shì)；南入口飄蓬可延伸至東南角，為圓弧型設(shè)計(jì)。由大商戶購(gòu)買(mǎi)的商鋪，其內(nèi)墻間隔處的中部需設(shè)出入口，以便商場(chǎng)內(nèi)商業(yè)流通。（附：整體設(shè)計(jì)的規(guī)劃圖）※ 商場(chǎng)作為分拆銷(xiāo)售的設(shè)計(jì)要求東組團(tuán)首層商場(chǎng)，除商場(chǎng)入口外，大部分臨街商鋪設(shè)計(jì)為寬4米長(zhǎng)3米的一線鋪位，設(shè)置東西向出入口，東西向均為通透落地玻璃；二線鋪為寬4米長(zhǎng)8～9米，設(shè)置東向出入口；；東北角為寬8米。組團(tuán)二層商場(chǎng)將西列間隔為寬4米長(zhǎng)4米的商鋪，東列間隔為寬4米長(zhǎng)5米的商鋪，中間剩余部分可間隔成兩列并排寬4米（防火板間墻，玻璃門(mén)面）。商場(chǎng)內(nèi)為南北向環(huán)行主通道（寬3米）和數(shù)條東西向副通道（寬4米）。緊挨主入口和梯位設(shè)置長(zhǎng)扁型、敞開(kāi)式的柜位商鋪。根據(jù)本提案之原則，我們建議采用設(shè)有中央空調(diào)之間隔作為商場(chǎng)二層規(guī)劃，小面積易于出售和出租，為創(chuàng)業(yè)型投資者或經(jīng)營(yíng)者提供更多選擇和機(jī)遇。假如無(wú)中央空調(diào)和送風(fēng)系統(tǒng)，其間隔則以首層為例，東西兩邊個(gè)間隔成寬4米長(zhǎng)8～9米的商鋪（防火板間墻，不銹鋼通透拉閘或鋅鐵拉閘）。（附：散鋪設(shè)計(jì)建議圖）※ 東組團(tuán)第三層商場(chǎng)規(guī)劃建議將小部分面積作為娛樂(lè)場(chǎng)所，設(shè)置游戲機(jī)室和高檔小型電影院；或改為本項(xiàng)目住戶的會(huì)所，設(shè)置棋牌室和乒乓球室。其余大部分可作為特色餐飲沐足、桑拿、夜總會(huì)。在向建委報(bào)建時(shí)必須申報(bào)這一商業(yè)用途，并預(yù)留地漏、大流量排污排水口、排煙管道通向住宅樓頂之路徑以及足夠的配送電源?！?主題商場(chǎng)氣氛的營(yíng)造東組團(tuán)首層商場(chǎng)主通道為休閑生態(tài)廊設(shè)計(jì)，各商鋪門(mén)與門(mén)之間設(shè)置鐵藝休閑椅及低矮陰生觀賞性植物；天花可懸掛環(huán)行通透性有機(jī)玻璃水道，飼養(yǎng)觀賞魚(yú)；通道中間可設(shè)置仿真生態(tài)組團(tuán)，擺放沙石、小假山、仙人掌、低矮葵木，放養(yǎng)蜥蝎、變色龍和烏龜?shù)扔^賞類(lèi)爬行動(dòng)物，以透明鋼化玻璃作內(nèi)圍合，以不銹鋼或鐵藝向外彎伸作外圍合；通道中間亦可設(shè)置多個(gè)自供氧日式水族箱，飼養(yǎng)各類(lèi)觀賞魚(yú)。此舉將為本項(xiàng)目創(chuàng)造珠海首個(gè)全景式生態(tài)商場(chǎng)在市場(chǎng)制造優(yōu)勢(shì)差異奠定高附加值基礎(chǔ)，并且可以與“珠海圓明新園”聯(lián)動(dòng)，成為前山旅游新熱點(diǎn)，為本商場(chǎng)帶來(lái)外圍消費(fèi)。商場(chǎng)二樓主要功能為“女人街”，經(jīng)營(yíng)各類(lèi)以女性為主題的中檔服飾、保健器械、保健食品、婚紗攝影、形象攝影、中國(guó)結(jié)、香薰加油站、美容、美發(fā)、美甲等。門(mén)與門(mén)之間掛設(shè)中國(guó)歷代美女和海內(nèi)外著名影星、名模、名人的畫(huà)像，從視覺(jué)上渲染“女性皆愛(ài)美”的氣氛，從而引導(dǎo)其爭(zhēng)相效仿，刺激其內(nèi)心的購(gòu)買(mǎi)欲。、高1米的陳列箱組團(tuán)，向社會(huì)征集歷代、包括現(xiàn)代的女性主題用品（如衣帽、畫(huà)扇、鼻煙壺、圍、手帕、香水瓶、修甲器、繡花鞋、香囊、絲帶、玉佩等）擺設(shè)其中，配以圖文并茂的說(shuō)明。如此一來(lái)，珠海首個(gè)具有高度女性文化內(nèi)涵的主題購(gòu)物商場(chǎng)便已初具雛形，“紅顏天地”、“美眉世界”，就從這里開(kāi)始?！?主題商場(chǎng)東廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要，通常商業(yè)人氣需要有一個(gè)廣場(chǎng)來(lái)聚集，因此建議將東組團(tuán)門(mén)前廣場(chǎng)將原停車(chē)場(chǎng)改為自由式的開(kāi)放廣場(chǎng)，這樣一來(lái)可以