【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 楚，而有些戶型也沒(méi)有完全按照國(guó)家規(guī)定建造，其實(shí)是損害了購(gòu)房者的利益。日照應(yīng)該滿足冬至日不小于1小時(shí)的滿窗連續(xù)日照，開(kāi)窗的大小也規(guī)定不能小于地板面積的1/7。多層住宅的前后間距在市區(qū)應(yīng)該等于南面住宅的總高度。對(duì)自然通風(fēng)也規(guī)定廚房的通風(fēng)口面積不得小于地板面積的1/10，對(duì)臥室、客廳、衛(wèi)生間則不得小于1/20。對(duì)噪聲控制，則規(guī)定白天不應(yīng)超過(guò)50分貝，晚上不應(yīng)超過(guò)40分貝。對(duì)樓板和分戶墻的隔聲量，則規(guī)定空氣聲應(yīng)大于45分貝、撞擊聲聲壓級(jí)應(yīng)小于75分貝。因此電梯不應(yīng)該和臥室、起居室緊鄰布置，以避免噪聲干擾。K，K。故東西、南北側(cè)的混凝土外墻應(yīng)有隔熱層，屋面應(yīng)做隔熱保溫層。廚房必須直接采光并設(shè)置垂直排煙道，衛(wèi)生間每戶至少有一間為直接采光，暗衛(wèi)生間必須設(shè)垂直通風(fēng)管道。還要安排好室外空調(diào)機(jī)的安裝位置和冷凝水的有組織排放，預(yù)留好熱水器和空調(diào)器的墻洞，陽(yáng)臺(tái)應(yīng)有曬衣設(shè)施等。涿洲商品房市場(chǎng)具體分析：六層板樓市場(chǎng)需求以80—100平方米的二室二廳居多，建議設(shè)計(jì)時(shí)適當(dāng)增大這部分的比例，以滿足絕大部分有購(gòu)買能力的需求；適當(dāng)?shù)淖饕恍?20—140平米的三室兩廳，以及110 平米左右的小三居，滿足不同人群的需求；一層的客戶群體多為中、老年人，由于家庭子女較多，對(duì)面積需求偏大，可適當(dāng)建一些大戶型，而且建議贈(zèng)送花園，方便促銷；頂層設(shè)計(jì)時(shí)，建議為初次置業(yè)的年輕人量身訂造，將頂層的一梯兩戶，拆分為一梯三戶至四戶，建議將戶型設(shè)計(jì)成50—70平米的一居室或一室一廳，以減少客戶的資金壓力；甚至可以將五、六層建成100平米以內(nèi)的小躍層，既溫馨又帶有濃郁的浪漫情調(diào)，可以用來(lái)增加本案的賣點(diǎn)。建議贈(zèng)送露臺(tái)，有利于刺激銷售。十二層板式小高層在本案的后期銷售中推出少量的板式小高層，有利于提高項(xiàng)目自身的檔次和品質(zhì)，因此在戶型設(shè)計(jì)時(shí)可以更加注重追求新穎和舒適性，以滿足多元化的客戶需求。戶型設(shè)計(jì)仍以二室二廳為主，但是依據(jù)購(gòu)買高層的客戶相對(duì)較高的居住要求，建議以追求舒適性為主，設(shè)計(jì)一些大二居或者小三居的戶型；另外，建議塔樓采用三梯八戶的配置方式，體現(xiàn)國(guó)際化居所品質(zhì)。針對(duì)一些追求居住環(huán)境、在涿洲進(jìn)行二次置業(yè)、思想意識(shí)超前、資金相對(duì)雄厚的成功人士，可以相對(duì)的推出錯(cuò)層、躍層，甚至錯(cuò)躍層，以新穎多變的戶型吸引客戶，同時(shí)增加本案賣點(diǎn)；設(shè)計(jì)一些三室兩廳或者四室兩廳的面積控制在120—140之間的戶型，滿足那些渴望在高層觀景又對(duì)帶電梯的板樓有需求的中老年客戶群體。 根據(jù)前面對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，我們建議項(xiàng)目戶型種類以兩居和三居為主。戶型面積方面，即不選擇影響項(xiàng)目檔次的小戶型設(shè)計(jì)，又避免設(shè)計(jì)過(guò)大的戶型，面積氛圍控制在60—140平米的中等范圍內(nèi)，這樣既符合目標(biāo)客戶群使用要求，又可以把總價(jià)控制在10—30萬(wàn)之間，符合目標(biāo)客戶的經(jīng)濟(jì)承受能力。戶型比例配置：套型一室一廳二室二廳三室二廳四室二廳比例10%35%50%5%戶型面積比例：面積（平米）60—9090—130 130—140140以上比例30%50%15%5%戶型特點(diǎn)：1）二室二廳，面積在70—90平米之間，針對(duì)小家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，卻又想改善居住環(huán)境；2）三室二廳主力戶型，面積在90—130平米左右，廳房分開(kāi)，以內(nèi)走廊相連，進(jìn)深二段式，根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的把握，這種戶型市場(chǎng)需求量最大、目標(biāo)客戶最廣，其中包括90—100平米的三室二廳經(jīng)濟(jì)型；3）三室二廳二衛(wèi)豪華型，面積在130—140平米之間，在主力戶型上發(fā)展，將大廳房之間以躍式臺(tái)階形成空間分隔，此戶型在主力三室的基礎(chǔ)上為住戶提供更為寬敞的居住環(huán)境、豐富的居住空間，主要面向經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，追求舒適豪華的客戶；4）四室二廳二衛(wèi)，面積在140平米以上，一是在初型上發(fā)展，二是頂層復(fù)式，大面積戶型針對(duì)大家庭或追求大居所、豪華型的客戶。道路規(guī)劃道路規(guī)劃規(guī)劃采用人車分流的原則，讓車流不破壞小區(qū)的寧?kù)o。進(jìn)入小區(qū)后，區(qū)內(nèi)的主車行流沿規(guī)劃車行道迅速進(jìn)入地下車庫(kù)。在組團(tuán)的入口處，設(shè)置一個(gè)地上停車場(chǎng)，而地下停車庫(kù)則被分設(shè)在每個(gè)組團(tuán)內(nèi)。會(huì)所配套規(guī)劃1）會(huì)所位置與人行主入口、中央綠地有機(jī)結(jié)合，做到有利每一期銷售，有利于業(yè)主充分利用會(huì)所作為休閑活動(dòng)、公共交往場(chǎng)所。會(huì)所與中央綠地分別作為室內(nèi)和室外活動(dòng)場(chǎng)地有機(jī)協(xié)調(diào)；2）會(huì)所前期功能分布：一樓：售樓大廳（含接待區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)）、銷售辦公室；二樓：乒乓球室、臺(tái)球室、健身房、棋牌室、康體中心等，一個(gè)多功能廳，兼作培訓(xùn)、講座教室；三樓：?jiǎn)T工宿舍及小型圖書(shū)室。(效果圖如下：)3）樣板房設(shè)在會(huì)所北邊，通過(guò)過(guò)道連接，在道兩旁設(shè)置綠地和庭院景觀。4）會(huì)所、售樓大廳、中央綠地形成三位一體的關(guān)系，樣板間設(shè)計(jì)為通透式，全方位面向綠地、假山、噴泉，營(yíng)造涿洲第一個(gè)開(kāi)放型、娛樂(lè)型、參與型銷售空間。二、建筑設(shè)計(jì)建議首先，在外立面設(shè)計(jì)上注意體現(xiàn)“地標(biāo)級(jí)”建筑的特色和大氣感，后現(xiàn)代俊朗的建筑立面，給涿洲注入全新的后現(xiàn)代形象概念，成為涿洲獨(dú)一無(wú)二的超前建筑群。另外，根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，本項(xiàng)目應(yīng)是具有個(gè)性前衛(wèi)和品質(zhì)感的產(chǎn)品，應(yīng)脫離目前市場(chǎng)普遍嬌俗氣息，在外立面上體現(xiàn)清爽、明快的后現(xiàn)代節(jié)奏。項(xiàng)目的外在裝飾，不適合仿古典、歐路風(fēng)的裝飾趣味。誠(chéng)意地表達(dá)功能，追求簡(jiǎn)約、追求后現(xiàn)代感。建筑之美來(lái)自形體的錯(cuò)落伸縮、直伸的平面構(gòu)成；光彩的豐富多度，材質(zhì)的虛實(shí)相生，色彩的細(xì)膩無(wú)比，以干凈的冷色調(diào)的面磚實(shí)現(xiàn)質(zhì)感，色澤與細(xì)微色差發(fā)出的后現(xiàn)代派品位，并與周邊環(huán)境相應(yīng)成趣。三、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)環(huán)境景觀是一個(gè)整體的環(huán)境藝術(shù)，它的設(shè)計(jì)不僅要滿足人的生理需要，更要針對(duì)性地滿足本社區(qū)客戶群的心理需求。富有特色的、優(yōu)美的生活居住環(huán)境容易讓客戶在心理上產(chǎn)生歸屬感、認(rèn)同感。從銷售角度來(lái)講，樓盤是否具有特色的、優(yōu)美的環(huán)境景觀，也極大影響客戶的購(gòu)買欲望。順通智業(yè)始終認(rèn)為景觀設(shè)計(jì)的要點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是：不是簡(jiǎn)單的顛覆現(xiàn)代人的生活方式，不是在材料上的堆砌，也不是簡(jiǎn)單的把自然元素引到我們生活中來(lái)，而是基于項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，引導(dǎo)目標(biāo)客戶群對(duì)開(kāi)發(fā)商所營(yíng)建的居住及其生活方式的深入理解，把自然與生活進(jìn)行完善結(jié)合。具體環(huán)境設(shè)計(jì)建議如下：具備完善的環(huán)境景觀元素根據(jù)本社區(qū)的規(guī)模，以及對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，其內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)前提應(yīng)具有后現(xiàn)代特色：水景系統(tǒng)古代所謂“無(wú)水不成園”，水是住宅的血液，社區(qū)有水就有靈氣。它不僅能豐富空間環(huán)境，調(diào)節(jié)氣候，還能增強(qiáng)居住舒適感。本社區(qū)不適合大面積水域，適宜供兒童玩耍的淺水面、小型噴泉、疊水、小溪等，再點(diǎn)綴幾座假山。結(jié)合廣場(chǎng)設(shè)計(jì)旱地噴泉也是本社區(qū)適用的手法。草坪、樹(shù)木、花壇草坪是人們最喜愛(ài)的環(huán)境因素之一，本社區(qū)草坪面積應(yīng)盡量做大，草叢中有幽靜小道和長(zhǎng)椅，以使用為主，采用較耐踩品種，方便居民在其中休息、玩耍。本社區(qū)應(yīng)有幾株高大樹(shù)木，其位置盡量避開(kāi)地下車庫(kù)部分。高大漂亮的樹(shù)型是社區(qū)環(huán)境的點(diǎn)睛之筆。沒(méi)有大樹(shù)，整個(gè)環(huán)境就會(huì)顯得光禿禿的，缺乏生氣。樹(shù)蔭下擺放休息坐椅，必會(huì)成為春夏秋冬鄰里間交流溝通的場(chǎng)所?；▔狞c(diǎn)綴必不可少，雖然冬季無(wú)法觀賞，但春、夏、秋三季都會(huì)有意想不到的效果。運(yùn)動(dòng)主題廣場(chǎng)精心設(shè)計(jì)，優(yōu)美圖案拼貼的小型運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)是本社區(qū)環(huán)境的必需。它是兒童們玩耍、青年人娛樂(lè)交流的重要場(chǎng)所。每到傍晚，社區(qū)的居民們會(huì)聚集在廣場(chǎng)上，孩子玩游戲、年輕人打球、老年人活動(dòng)腿腳，勞累一天的人們需要一個(gè)全身放松并能相互交流的地方。廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)十分重要，包括廣場(chǎng)的形狀、大小、地面鋪裝設(shè)計(jì)、坐椅分布、花壇位置、周邊草坪形狀及亭臺(tái)、花架、雕塑等，甚至垃圾桶、照明燈具都要精心設(shè)計(jì)、搭配。兒童娛樂(lè)設(shè)施一副滑梯（色彩艷麗），幾個(gè)秋千，形狀各異的沙坑，白雪公主的小屋，這些很小的設(shè)施都能給孩子們帶來(lái)無(wú)窮樂(lè)趣。這些設(shè)施可以結(jié)合在草坪中設(shè)置，既美觀也能夠防止孩子受傷。照明系統(tǒng)環(huán)境景觀的照明內(nèi)容很豐富，例如草地照明、樹(shù)木照明、水面照明、噴泉照明、道路照明、樓體照明等。每種類型的照明燈具都形態(tài)不同，各具特色。白天這些造型的燈具是環(huán)境的點(diǎn)綴品，夜間會(huì)令環(huán)境景觀呈現(xiàn)不同的格調(diào)，甚至比白天更美。因此本項(xiàng)目的環(huán)境照明系統(tǒng)應(yīng)隨園林整體規(guī)劃同期設(shè)計(jì)。音樂(lè)系統(tǒng)因本項(xiàng)目的目標(biāo)定位是國(guó)際化精品社區(qū)，在中心廣場(chǎng)上配備音樂(lè)系統(tǒng)是非常必要的，悠揚(yáng)、舒緩的背景音樂(lè)，結(jié)合造型獨(dú)特的噴泉，將是小區(qū)的一大亮點(diǎn)。其它配置雕塑、亭臺(tái)、花架、坐椅、垃圾箱、指示牌等均是環(huán)境的點(diǎn)睛之筆，它們的數(shù)量、造型、顏色、材質(zhì)、尺度大小均十分重要，生活就是每一個(gè)細(xì)節(jié)的積累，把每一個(gè)細(xì)節(jié)處理到位，能給項(xiàng)目整體帶來(lái)意想不到的效果。別致的入口處理社區(qū)入口是整個(gè)社區(qū)的門面，其設(shè)計(jì)不容忽視。其風(fēng)格應(yīng)于整個(gè)社區(qū)的建筑風(fēng)格相融合，建議在主入口處做一個(gè)標(biāo)志性建筑物，強(qiáng)調(diào)社區(qū)的入口，令客戶進(jìn)入社區(qū)時(shí)好象經(jīng)過(guò)了一條景觀長(zhǎng)廊。另外，入口處的社區(qū)標(biāo)志牌、欄桿、大門、照明等設(shè)計(jì)非常重要，風(fēng)格要明確，并以實(shí)用方便為主。半公共空間處理從庭園道路到單元門口特別設(shè)計(jì)一個(gè)開(kāi)敞的小門廊，廊子側(cè)面是矮矮的鐵藝欄桿，欄桿旁放置仿木的長(zhǎng)椅，廊外是兩個(gè)現(xiàn)代雕塑燈，還可配置一個(gè)別致的小雕塑，如此形成有層次的空間，并體現(xiàn)親切、溫情氛圍。另外，沿樓根處的綠化設(shè)計(jì)絕不能忽視，要做到簡(jiǎn)單、精致，從而襯托整個(gè)樓體的品質(zhì)。四、本案特別策劃鑒于本項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置和地塊分布，建議小區(qū)設(shè)南、北兩個(gè)出入口；物業(yè)前期介入，先做環(huán)境后做房子，小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的部分樹(shù)木可保留利用，即經(jīng)濟(jì)又自然；南側(cè)入口前期就要有包裝布置，并專供設(shè)計(jì)人員及客戶出入，施工車輛出入可在東側(cè)開(kāi)一個(gè)臨時(shí)出入口；小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的兩棟別墅，建議保留南側(cè)的一套，另外一套拆除。保留的那套設(shè)為售樓處及“前期會(huì)所”，在一期開(kāi)發(fā)成熟后可設(shè)為會(huì)所，從入口到售樓處鋪設(shè)一條道路，路兩邊要有停車位、綠化和景觀布置；若政府規(guī)劃允許，地下可設(shè)為停車庫(kù)；一層每戶贈(zèng)送適當(dāng)?shù)乃郊一▓@，提高一層的性價(jià)比。第四節(jié)、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃一、入市時(shí)機(jī)的確定一個(gè)項(xiàng)目理想的入市姿態(tài)，一般應(yīng)具備：開(kāi)發(fā)手續(xù)與工程進(jìn)展程度應(yīng)達(dá)到可售的基本要求；目標(biāo)客戶定位已經(jīng)明確，且項(xiàng)目定價(jià)適合目標(biāo)客戶；已經(jīng)找到項(xiàng)目定位和目標(biāo)客戶背景之間的諧振點(diǎn)；已確定最具震撼力的優(yōu)勢(shì)并能使項(xiàng)目有始至終地保持一個(gè)完整統(tǒng)一形象的中心主題；已確定目標(biāo)客戶更能接受的合理銷售方式；已制定出具競(jìng)爭(zhēng)力的入市價(jià)格策略；制定出合理的銷控表；已制定了有效的推廣執(zhí)行方案，且推廣費(fèi)用已有精確計(jì)劃；已經(jīng)擁有一支專業(yè)的銷售隊(duì)伍，并擬定了一個(gè)完善的培訓(xùn)計(jì)劃；現(xiàn)場(chǎng)包裝已完善；1其他外部條件均很合適。二、入市時(shí)機(jī)建議