【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 夠的客流量，更不足以支撐整個(gè)商業(yè)區(qū)域的繁榮。如前所述，城市的發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成柳州市區(qū)兩大主力商圈（五星、飛鵝），每個(gè)商圈都有幾個(gè)中大型商業(yè)項(xiàng)目在同場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但各發(fā)展商和商業(yè)項(xiàng)目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，互為補(bǔ)充，在競(jìng)爭(zhēng)中謀求發(fā)展，爭(zhēng)取達(dá)到共同做旺市場(chǎng)的共贏局面。根據(jù)中國(guó)加入WTO的協(xié)議，我國(guó)已承諾在五年內(nèi)逐步放開零售市場(chǎng)，允許外商在中國(guó)開展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國(guó)際接軌，商用物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場(chǎng)，逐步走向有序的規(guī)范市場(chǎng)，純商業(yè)項(xiàng)目與商住混合項(xiàng)目均向規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展。開發(fā)規(guī)模化、經(jīng)營(yíng)專業(yè)化將成為未來商用物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，潤(rùn)和amp。8226。時(shí)代廣場(chǎng)、溫州商貿(mào)城、五星商業(yè)步行街、新時(shí)代商業(yè)港、谷埠街國(guó)際商城等一批大型商業(yè)項(xiàng)目先后進(jìn)入市場(chǎng)，將備受投資者及用家注意。——構(gòu)建“桂中新商埠”浮出水面構(gòu)建“桂中新商埠”的目的：將柳州建設(shè)成為廣西乃至大西南的重點(diǎn)商品集散地和商貿(mào)信息中心城市。規(guī)劃到2005年能初步形成具有柳州特色的“南雜”（生活資料）、“北?！保ㄉa(chǎn)資料）、“東雅”（文化、科技）、“西精”（汽車機(jī)電產(chǎn)品）、“中心繁榮”的市場(chǎng)格局。買家購(gòu)買行為的理性化隨著市場(chǎng)的成熟也將同步來臨，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和商用物業(yè)市場(chǎng)的變革，會(huì)培育出一大批成熟的消費(fèi)者，他們將會(huì)向商用物業(yè)的發(fā)展商提出更高的開發(fā)要求。從市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，柳州商用物業(yè)市場(chǎng)還面臨著以下的現(xiàn)實(shí)問題。住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆現(xiàn)象，商鋪則多見于項(xiàng)目概念和對(duì)推廣手法的克隆。如本市 “步行街概念”的炒作。很多人認(rèn)為只要商鋪的地點(diǎn)好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項(xiàng)目形象，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，會(huì)減弱對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。有很多人明明知道有這個(gè)項(xiàng)目，卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞語(yǔ)去形容這是一個(gè)怎么樣的項(xiàng)目，買家往往難以將它納入購(gòu)買商鋪的備選視線范圍，相應(yīng)就會(huì)減少成交機(jī)會(huì)。如同商圈的“藍(lán)色港灣”項(xiàng)目。目前商用物業(yè)的定位策略單一，營(yíng)銷策略單一，遠(yuǎn)不及住宅營(yíng)銷策略的多姿多彩，“排號(hào)預(yù)定”是近期用得較濫的手法。在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤(rùn)。隨著市場(chǎng)的成熟，發(fā)展商就意識(shí)到要通過提高商鋪的商業(yè)利用價(jià)值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)管理和商業(yè)管理等手段，來達(dá)到理想的價(jià)位和提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。建筑設(shè)計(jì)要考慮物業(yè)各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特性，不同的經(jīng)營(yíng)品種，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、顧客休息等區(qū)域。在房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國(guó)外先進(jìn)水平比美的程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)品牌。而商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理則較為滯后，專業(yè)的成熟的商業(yè)性的社會(huì)性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上較少，目前負(fù)責(zé)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)，多為開發(fā)商公司內(nèi)的一個(gè)部門或其屬下的子公司，只負(fù)責(zé)自身開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。很多經(jīng)營(yíng)失敗的項(xiàng)目并不是因?yàn)榈囟吻芳?，也不是發(fā)展商財(cái)力不濟(jì)，開業(yè)后經(jīng)營(yíng)管理不善是重要原因之一。七、柳州商業(yè)經(jīng)營(yíng)及市民消費(fèi)行為分析柳州歷史上既是廣西各地的農(nóng)副產(chǎn)品、土特產(chǎn)品和手工藝品的集散地，也是廣東、湖南、江西、云南、貴州、四川等西南省區(qū)商品物資交流的重要通道，素有“桂中商埠”的美譽(yù)。2001年，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額80億元，全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)從業(yè)人數(shù)近10萬人，批發(fā)零售和餐飲業(yè)完成增加值21億元， 約占全市三產(chǎn)增加值的25%。 ，%。其中，%；，%；近年來，柳州市圍繞“建設(shè)大市場(chǎng)、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通”的發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步深化商貿(mào)流通體制改革，大力發(fā)展非公經(jīng)濟(jì)，積極推行連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送等現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)和先進(jìn)營(yíng)銷方式，有力地推進(jìn)了商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，市內(nèi)商業(yè)中心區(qū)逐年擴(kuò)大，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次不斷得到提升，并逐步朝規(guī)范化、專業(yè)化、集約化方向發(fā)展。 而同時(shí)一批機(jī)制靈活、發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的民營(yíng)流通企業(yè)如柳州佳用實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司（日用品連鎖）、廣西福生堂藥品有限公司（藥品連鎖）等在不斷發(fā)展壯大。 從各行業(yè)的消費(fèi)市場(chǎng)看，2002年上半年餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的發(fā)展穩(wěn)中有升，%、%%；其他行業(yè)和制造業(yè)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)，完成22094萬元和30671萬元，%%。而在各主要商場(chǎng)營(yíng)業(yè)方面：中小商場(chǎng)呈現(xiàn)萎縮趨向，2001年百貨公司、%、%。而大型綜合性商場(chǎng)銷售呈現(xiàn)不同的程度的增長(zhǎng)，2001年柳州商場(chǎng)、五星商廈、東風(fēng)商城年銷售52819萬元，%，%，%。尤其假日經(jīng)濟(jì)效果明顯，零售市場(chǎng)銷售活躍，2001春節(jié)前后十天柳州商場(chǎng)、五星商廈銷售3965萬元，%；東風(fēng)商城春節(jié)、五一、國(guó)慶三大節(jié)日累計(jì)銷售1434萬元，%?！?億元，%；，%，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄不斷呈現(xiàn)上漲的趨向。至2002年末，，%。受調(diào)資、增資政策和“三條保障線”進(jìn)一步落實(shí)的影響，居民收入增長(zhǎng)加快：在居民年收入方面：2002年在崗職工平均工資為12969元，與去年同期相比增幅較大，為生活質(zhì)量的進(jìn)一步提高提供了保障。在居民可支配收入方面：2002年，柳州城市居民可支配收入7928元，%，人民生活水平穩(wěn)步提高。 居民人均消費(fèi)性支出：2001城市居民人均消費(fèi)性支出為6010 元；2002上半年城市居民人均消費(fèi)性支出3112元，%。隨著居民收入的增長(zhǎng)，居民的消費(fèi)支出也有不同程度的增長(zhǎng)。居民消費(fèi)價(jià)格：%。八大類消費(fèi)價(jià)格指數(shù)四升四降：八大類消費(fèi)中，衣著保持較快的上漲，食品及醫(yī)療保健、個(gè)人用品也有一定的增長(zhǎng)，而煙酒方面則大幅下降，家庭設(shè)備、維修服務(wù)類以及交通、通訊類均有較大幅度的下降?？傮w物價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定，2002年1至6月份，,；%，%。⑴消費(fèi)者常去的購(gòu)物場(chǎng)所（商業(yè)吸引力）柳州消費(fèi)者最常去的商業(yè)場(chǎng)所是城中區(qū)，其次為佳用、飛鵝一帶商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)慣性思維仍占據(jù)主要地位，而佳用在柳州的商業(yè)影響力也越來越大。城中區(qū)在柳州具有無可代替的商業(yè)吸引力。⑵消費(fèi)者的月逛街購(gòu)物次數(shù)月逛街購(gòu)物次數(shù) 1次 2次 3次 4次以上比例 % % % 46%每月逛街購(gòu)物次數(shù)4次以上占較大的比例，相當(dāng)于每周逛街一次；其次為2次及3次。外出逛街購(gòu)物隨著居民收入的提高而越來越頻繁。⑶消費(fèi)者的購(gòu)物逗留時(shí)間在河南商業(yè)區(qū)購(gòu)物所花費(fèi)的時(shí)間依次為24小時(shí)、2小時(shí)以下、4小時(shí)以上，在城中區(qū)購(gòu)物的消費(fèi)者所花費(fèi)時(shí)間依次為24小時(shí)、4小時(shí)以上、2小時(shí)以下。城中區(qū)由于成片的商業(yè)規(guī)模及較完善的商業(yè)配套，有利于延長(zhǎng)消費(fèi)者的逛街逗留時(shí)間，從而有利于激發(fā)更大的商機(jī)。⑷出行購(gòu)物常用的交通工具 購(gòu)物出行的常用交通工具以公交車為主，其次為單車/摩托車及步行，以大眾化交通工具為主。大眾化交通配套設(shè)施（如公交車等）的便利性將會(huì)影響本項(xiàng)目的人流量及商業(yè)覆射地域范圍。⑸消費(fèi)者的購(gòu)物方式購(gòu)物方式 隨便逛，看到喜歡再買 生活所需然后去買 其它比例 % % %“隨機(jī)型購(gòu)物”及“目的性購(gòu)物”各占近半的比例。對(duì)于占一半多比例的“隨機(jī)型購(gòu)物”，通過銷售現(xiàn)場(chǎng)的布置、商品的陳列方式以及商業(yè)環(huán)境的營(yíng)造，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)物欲望，將對(duì)商品的銷售額起到相當(dāng)重要的作用。⑴消費(fèi)者的消費(fèi)水平大部分消費(fèi)者的購(gòu)物費(fèi)用在100300元之間。而200300元是河南購(gòu)物者與城中區(qū)購(gòu)物者消費(fèi)水平的分界點(diǎn)，在200元以下，在河南購(gòu)物的消費(fèi)者比城中區(qū)購(gòu)物的消費(fèi)者多，而在200元上，城中區(qū)購(gòu)物的消費(fèi)者比河南購(gòu)物的消費(fèi)者多，反映出城中區(qū)的消費(fèi)者消費(fèi)能力較強(qiáng)。⑵消費(fèi)者的購(gòu)買商品在消費(fèi)者的購(gòu)買商品中，服裝鞋類及日用百貨占較大的比例，其次為食品。對(duì)于許多商業(yè)街來說，服裝鞋類、日用百貨、食品的經(jīng)營(yíng)應(yīng)占較大的比例。⑶消費(fèi)者的購(gòu)物考慮因素大部分消費(fèi)者在購(gòu)買商品時(shí)，首先看該商品自己喜不喜歡，然后再看該商品的價(jià)格是不是適合自己，再考慮品牌檔次及時(shí)尚潮流以及購(gòu)物環(huán)境等。所以，商品的款式、陳列方式等影響消費(fèi)者對(duì)該商品第一印象的相關(guān)要素顯得尤為重要，它是許多買家有沒興趣購(gòu)買的第一步。在城中區(qū)及河南一帶消費(fèi)的客戶集中在2030歲之間，該批客戶是各商業(yè)區(qū)購(gòu)買消費(fèi)的主力。大部分經(jīng)營(yíng)者對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)狀況認(rèn)為較為一般，其次為不太滿意及比較滿意。在對(duì)各檔次商品的銷售情況方面，在城中區(qū)經(jīng)營(yíng)的商戶普遍認(rèn)為中檔或中高檔商品比較好銷，而在河南經(jīng)營(yíng)的商戶認(rèn)為中檔及中低檔商品好銷。此現(xiàn)象與前面提到的在河南購(gòu)物的消費(fèi)者，其所花的購(gòu)物費(fèi)用及消費(fèi)品味低于城中區(qū)的現(xiàn)象較為一致。經(jīng)營(yíng)模式 比例（%）種類豐富、集飲食、娛樂、購(gòu)物于一體 規(guī)?；?、特色化經(jīng)營(yíng) 商鋪組合多元化 有很多品牌店 購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境好 統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一規(guī)劃 10其它 許多經(jīng)營(yíng)者的理想經(jīng)營(yíng)模式是規(guī)?；?、特色化經(jīng)營(yíng)，希望通過商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)及富有特色的經(jīng)營(yíng)方式來吸引消費(fèi)者，而同時(shí)許多經(jīng)營(yíng)者希望自己經(jīng)營(yíng)的地方能集飲食、休閑、購(gòu)物于一體，周邊具有良好的購(gòu)物環(huán)境等。 許多經(jīng)營(yíng)者在選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)，首先考慮該場(chǎng)所的人流量，是不是有得做，然后再考慮租金及購(gòu)物環(huán)境等，所以租金及售價(jià)對(duì)于經(jīng)營(yíng)商鋪的做生意人士來說反而不象住宅那樣影響那么大，如果該商鋪沒生意做，即使相當(dāng)?shù)偷淖饨鸹蚴蹆r(jià)，他們也很少過問。八、針對(duì)性的區(qū)域商情調(diào)查本項(xiàng)目位于城中區(qū)，但同屬于五星商業(yè)圈內(nèi)，它所在的地理位置決定了市場(chǎng)調(diào)研的主要方向；相對(duì)而言，城中區(qū)商用物業(yè)的市場(chǎng)定位及價(jià)格定位將成為本項(xiàng)目的主要參照系；因而借鑒該區(qū)域的商業(yè)狀況成為本項(xiàng)目定位的關(guān)鍵。 在此次調(diào)研中，我司認(rèn)為城中區(qū)作為柳州市商業(yè)零售、娛樂、休閑的制高點(diǎn)、集中區(qū)，不光著眼于現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)調(diào)查，還應(yīng)注重未來規(guī)劃的影響。⑴龍城路街區(qū)功能分析種類 服裝 皮具 鞋 眼境 餐飲 茶葉 音響 百貨行 名店廣場(chǎng) 攝影 藥店 銀行 金鋪 通訊 合計(jì)數(shù)量 37 2 15 3 3 1 1 1 1 4 1 1 1 6 77比例 100經(jīng)營(yíng)種類：整個(gè)龍城路以經(jīng)營(yíng)服裝為主，%，其次為鞋，%，其中二輕商場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋、家用小電器、飾品為主，龍城名店廣場(chǎng)一樓經(jīng)營(yíng)鞋，二樓經(jīng)營(yíng)男服裝。租金范圍：一般在180—300元/平米。經(jīng)營(yíng)品牌：①服裝：左丹奴、卡丹路、觀奇洋、七匹狼、古希倫；②鞋類：紅蜻蜒、安踏、法蘭、達(dá)芙妮、步步高路段環(huán)境：①龍城路作為城中區(qū)主要商業(yè)路段，人流、車流比較繁忙，但受限于交通管制（龍城路為單行線），給消費(fèi)者帶來諸多不便，但該路段仍然是商業(yè)旺街。②該街區(qū)除以品牌服裝的銷售為主導(dǎo)外，電訊產(chǎn)品市場(chǎng)的擴(kuò)張亦顯集中。⑵解放路街區(qū)功能分析A、解放南路種類 餐飲 游戲 百貨 服裝 鞋帽 圖書 內(nèi)衣 通訊 珠寶行 合計(jì)數(shù)量 5 1 2 44 3 1 1 3 1 61比例 100經(jīng)營(yíng)種類：南路以服裝為主，%，其它有餐飲、通訊等品種經(jīng)營(yíng)租金：150—300元/平米B、解放北路種類 銀行 化妝品 餐飲 服裝 花店 婚紗 百貨 醫(yī)藥 藝術(shù)品 電器 相館 雜志 禮品店 合計(jì)數(shù)量 3 1 9 4 7 4 2 4 2 1 3 1 1 42比例 100經(jīng)營(yíng)種類：北路與南路相比，餐飲業(yè)占主導(dǎo)地位，其次是服裝、醫(yī)藥、婚紗。經(jīng)營(yíng)租金：150元/平米左右路段環(huán)境：從解放路目前的情況分析，解放路也是城中區(qū)商業(yè)主要路段之一，與龍城路不分上下，但解放南路有一段路為雙行線，可起到緩解交通的一定作用，其大部分也是單行線，與龍城路、廣場(chǎng)形成一個(gè)環(huán)形路線，構(gòu)架起城中區(qū)的商業(yè)中心地帶。該路段人流、車流量大，休閑餐飲業(yè)比較集中 。⑶文惠路街區(qū)功能分析種類 圖書 五金 服裝鞋帽 洗衣 辦公用品 攝影 工藝 床上用品 美容美發(fā) 日雜數(shù)量 2 2 46 1 4 5 12 2 4 8比例 10 種類 中介 琴行 網(wǎng)吧 畫廊 電信 餐飲 體育用品 其它 糧油 合計(jì)數(shù)量 2 4 5 6 3 2 9 2 1 120比例 5 100經(jīng)營(yíng)種類：文惠路仍然以服裝鞋帽經(jīng)營(yíng)為主，%。經(jīng)營(yíng)租金：根據(jù)路段不同，門面大小及裝修程度而不同，租金在50—270元/平米之間。路段環(huán)境：該街段除延續(xù)柳州城中區(qū)的商業(yè)特點(diǎn)（以經(jīng)營(yíng)服飾為主）外，與文化、體育、藝術(shù)相關(guān)的產(chǎn)品較多。但作為單行線，該路段人流較少，商業(yè)氣氛不足?？偨Y(jié)：據(jù)以上資料分析，城中區(qū)的街鋪以服裝、鞋類、小家電、通訊產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)為導(dǎo)向；而其中該區(qū)的餐飲、娛樂、諸多大型商場(chǎng)的強(qiáng)力支持令該區(qū)的商業(yè)環(huán)境持續(xù)走強(qiáng)。⑴工貿(mào)大廈（百貨公司賣場(chǎng)）樓層 經(jīng)營(yíng)品種負(fù)1層 家電廣場(chǎng)1 皮具、玉器、電子、電器、通訊、化妝品、肯德基2 床上用品、鞋類、內(nèi)衣3 男女服裝（職業(yè)服裝偏重，兼營(yíng)休閑類）4 百貨超市、體育器材、體育用品、運(yùn)動(dòng)鞋經(jīng)營(yíng)品牌：飛利浦、索尼、雅方；皮爾卡丹、丹東尼等經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費(fèi)用，一般在營(yíng)業(yè)額的2425%之間提取。⑵五星商場(chǎng)（百貨公司賣場(chǎng)）樓層 經(jīng)營(yíng)種類1 家用電器、保健品、化妝品、糖煙食品2 女士休閑服裝、皮具、鞋帽3 男士休閑服、金銀珠寶、床上用品、棉毛衫褲、紡織品4 男士服飾、領(lǐng)帶、襯衫、女士服飾、牛仔休閑裝、皮裝