【文章內(nèi)容簡介】 /平方米，該物業(yè)的類別、用途與海泰科技創(chuàng)業(yè)中心是不相同的，但其生產(chǎn)、辦公相結(jié)合的單元式房型、及項目在社會上的知名度，會對我們的樓盤銷售產(chǎn)生一定的影響。4．天發(fā)科技園是天房集團開發(fā)建設(shè)的集辦公、生產(chǎn)于一體的綜合性用房，位于華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)東臨榕苑路，西臨梓苑路，南面為華天道，北接復(fù)康路；一期開發(fā)的辦公用房總建筑面積12000平米，為五棟八層一梯兩戶150平米/套，平均售價3000元/平米，現(xiàn)銷售勢頭良好。但其宜商宜住的市場定位及簡單的配套裝修，限制了大多數(shù)中大型的高科技企業(yè)，入住的多為小型家族式企業(yè)，所以不會對華苑軟件園項目產(chǎn)生大的影響。該項目為商業(yè)用房，停滯較長階段，已于日前開工 綜上所述，該項目在華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)的優(yōu)越還是較大的，同一類別的物業(yè)并不會對其構(gòu)成太大的威脅，只要市場定位準確，合理的價格體系，科學(xué)的運用銷售手段，該項目的銷售還是較為樂觀的。（四）市場定位 準確的市場定位是影響該項目銷售的重要因素，下面從該項目的自身優(yōu)劣勢和市場需求進一步闡述：自身情況分析（1）相對優(yōu)勢：A、區(qū)域資源優(yōu)勢。① 天津園區(qū)，享譽四海。天津市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)擁有廣泛的社會知名度，其業(yè)務(wù)與合作伙伴遍布全國各大城市及世界許多地區(qū)，天津園區(qū)必將迅速發(fā)展成為渤海灣“小硅谷”、北方科技名城。② 政府扶植，政策優(yōu)惠。入住園區(qū)、進駐本物業(yè)可享受區(qū)內(nèi)企業(yè)更加優(yōu)厚的優(yōu)惠政策。③ 發(fā)達的交通條件，方便快捷的辦公平臺。天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)位于復(fù)康路迎賓線南側(cè)，毗鄰天津科研高教區(qū)，距市中心只8公里；本項目坐落于華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)的中心地帶，其地理位置得天獨厚，與園區(qū)管委會及其它行政職能部門近在咫尺，有效地提高企業(yè)辦事效率。① 科技龍頭，引領(lǐng)時代。華苑軟件園是目前天津市唯一的集政府性、集約性、專業(yè)性、綜合性為一體的高科技商務(wù)區(qū)。② 超級社區(qū)，財富基地。華苑軟件園是園區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、水準一流、配套健全的高檔商務(wù)寫字樓。本項目為更多的本、外埠企業(yè)提供了高起點的發(fā)展平臺，其廣泛靈動的信息資源優(yōu)勢及朝陽企業(yè)群落形象，必將極大地有利于企業(yè)資源整合及未來發(fā)展規(guī)劃，成為真正的名企搖籃、財富基地。③ 品牌產(chǎn)品，誠信可靠。本項目系天津市高科類房地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)—天津市海泰集團房地產(chǎn)開發(fā)公司扛鼎巨作。海泰房地產(chǎn)系國有企業(yè)，擁有科學(xué)的企業(yè)結(jié)構(gòu)、雄厚的資金實力、專業(yè)的員工隊伍、完善的經(jīng)營管理體制、獨有的政府資源優(yōu)勢、國際標準ISO9001質(zhì)量認證體系、規(guī)范的開發(fā)管理流程、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，這些都值得投資者充分信賴。④ 設(shè)計理念領(lǐng)先務(wù)實，精工細作以人為本。本項目戶型設(shè)計面積適中，空間大小可隨意自由整合，極大幅度地滿足各類企業(yè)需要。⑤ 功能配套完善先進，網(wǎng)絡(luò)科技優(yōu)勢盡顯。園區(qū)直屬海泰寬帶數(shù)碼港為入駐企業(yè)國際化的超迅捷寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，供暖制冷采用本市重點推廣項目——綠色環(huán)保型水源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)。⑥ 辦公環(huán)境舒適方便，酒店管理親切暖人。物業(yè)采用國際先進的“一站式”酒店管理服務(wù)標準，最大限度地滿足業(yè)主需要。⑦ 價格適中、付款靈活，投資、使用物超所值。① “跳板”思維，機遇無限。天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為市重點政策扶植基地，已經(jīng)并必將成為高科企業(yè)快速發(fā)展的最佳溫床，其獨有的天時、地利、人和，已成為新興科技類企業(yè)生存發(fā)展的最佳跳板，是眾多企業(yè)的明智選擇。入駐華苑軟件園，與優(yōu)厚的政策合拍，與眾多名企為鄰，一步成為高科技企業(yè)中的正規(guī)軍，才能得以更高的視角俯瞰市場，迎接更多的機遇與挑戰(zhàn)。② 投資置業(yè)，穩(wěn)獲升值。按照天津市委、市政府“三步走”跨越式發(fā)展的戰(zhàn)略，根據(jù)天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體發(fā)展需要，海泰集團在成立短短數(shù)年時間內(nèi)，以其“務(wù)實求新”的經(jīng)營發(fā)展思路，成為天津高新產(chǎn)業(yè)的旗幟；此次“華苑軟件園”的開發(fā)建設(shè)，系海泰集團巨資宏制，其成敗直接關(guān)系著天津市政治、經(jīng)濟發(fā)展的大局，因此必將納入政府“必?！?。對于商業(yè)房地產(chǎn)的投資行為來說，眾所周知，投資風(fēng)險的降低就是投資收益的產(chǎn)生。（2）相對劣勢：① 該項目單體規(guī)模大，大規(guī)模運作程度較高，對于策劃、銷售人員的水平相對要求要高。② 該項目資金壓力較大，能否保證工程進度是影響銷售進度的重要因素。③ 該項目受命名（華苑軟件園）影響，對于目標客戶群體范圍的確定較小。項目市場定位根據(jù)上述情況綜合分析，應(yīng)將該項目定位于華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)中高檔次的辦公寫字樓，著力推出“新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)”這一地理優(yōu)勢和“海泰”和“區(qū)內(nèi)經(jīng)典”概念，塑造該項目的品牌形象。目標客戶群體主要適用于：（1）新注冊和已經(jīng)發(fā)展成熟的軟件開發(fā)型企業(yè)。新注冊的軟件企業(yè)大部分是剛剛起步，對于房產(chǎn)的需求限于小面積，租賃為主；但新建小型軟件企業(yè)潛力較大，具有相當?shù)陌l(fā)展空間。已經(jīng)發(fā)展成熟的軟件企業(yè)資金上已具實力，要求的是企業(yè)上規(guī)模、上檔次，一般需求面積較大，又以購買為主，這是我們的主要目標客戶。（2）新進入園區(qū)的中小型企業(yè)新進入園區(qū)內(nèi)的高新技術(shù)企業(yè)，其首先考慮的是辦公地點，但由于有限的資金，在選擇房產(chǎn)時會考慮戶型較小的、價值偏低的房產(chǎn)，或租賃的形式。（3）在園區(qū)內(nèi)扶植后逐漸成長起來的企業(yè)該類型的企業(yè)是在區(qū)內(nèi)發(fā)展一段時間后，已初具規(guī)模，在需要謀求更大發(fā)展時，十分注重企業(yè)的形象，而企業(yè)形象最直觀的一點就是房產(chǎn)的變化，但其在購買形式時會考慮分期或按揭貸款的形式。（4）潛力較大的創(chuàng)業(yè)型高新技術(shù)企業(yè)這種類型企業(yè)屬于典型的高新技術(shù)企業(yè)，產(chǎn)品附加值高，科技含量高，國家對這種企業(yè)也是很支持的，它在選擇房產(chǎn)時會考慮面積較大的、房型較好的為企業(yè)發(fā)展預(yù)留出足夠的空間，其購買形式大多所選擇一次性付款或分期。（5）已具實力的現(xiàn)有企業(yè)已具規(guī)模和實力的企業(yè)為提高其在社會和市場中的企業(yè)形象，會考慮其房產(chǎn)上檔次、上規(guī)模，所以這種類型企業(yè)會選擇面積較大，較為獨立的房型，其購買形式一般會選擇一次性付款或分期。綜上所述，將海泰科技創(chuàng)業(yè)中心定位于區(qū)內(nèi)中高檔寫字樓，準確確定項目的目標客戶群體，形式多樣的投資形式，再加上有效的行銷策劃，將該項目的銷售提供有利的保證。四、整體銷售計劃根據(jù)園區(qū)整體招商引資的形勢和該項目的具體情況，計劃該項目以期房形式對外預(yù)售，銷售預(yù)熱期以較大規(guī)模的、方式多樣的廣告和相對較底的價格推向市場，刺激消費群體，烘托人氣；隨著銷售情況和不同的周期，配合各種相應(yīng)的營銷策略，以期達到預(yù)計的銷售價格，獲以相應(yīng)的利潤。（一）項目名稱主名稱：海泰數(shù)字商務(wù)峰匯建議名稱： （二）營銷主題主標題：海泰數(shù)字商務(wù)峰匯——精心打造數(shù)字商務(wù)領(lǐng)域的全新坐標！副標題： 財富地座 科技航標 （三）銷售周期根據(jù)該項目的整體規(guī)模較大，工期相對較長的特點，計劃整個銷售周期為25個月，從2005年2月—2007年2月。：（2005年2月2005年7月）廣告總投入：約260萬元第一階段： 2005年2月2005年3月（預(yù)熱階段）廣告投入：約7