【文章內(nèi)容簡介】 07年 11月上旬 準備宣傳材料 07年 11月中旬 銷售工作 推廣上市 07年 11月下旬 認購期 07年 11月下旬 —— 08年 2月下旬 公開開盤期 08年 3—— 4月中旬 工作安排： 二、入市時機篇 推出時機（切入市場時機）現(xiàn)擇取決于以下幾個因素： ①施工進度，住宅工程達到全面封頂進度，其中 A、 B棟整體外墻完成； ②銷售工作準備充分，儲備有一定的意向客戶及意向進駐商家量，為下一階段工作做好鋪墊； ③商業(yè)街整體包裝完成，營造濃厚的商業(yè)氣氛，突出商業(yè)形象價值。 目 的 ： ① 凸出發(fā)展商對商業(yè)街的重視，增強投資者及經(jīng)營商家的信心； ② 凸出產(chǎn)品的優(yōu)勢，讓投資者清晰產(chǎn)品價值所在； ③ 闡述說明產(chǎn)品的升值空間，讓投資者看到升值前景； ④ 可以充分利用 35月份期間完成我們需要準備的前期工作，積累足夠的客源儲備，實現(xiàn)在開盤銷售滿堂紅營造熱銷搶購的場面。 二、入市時機篇 豪仕建議： 推出時機（切入市場時機）時間建議： 綜上研究，根據(jù)項目的進度和各方面工作準備情況，我們建議開盤期定在 2022年 4月 19日 。 二、入市時機篇 二、入市時機 ? 定價原則 ? 定價策略 ? 定價項目定價 定價原則： 一鋪一價、好鋪優(yōu)價： ① 小面積商鋪需求多 ,租金價高； ② 大面積商鋪需求差 ,難租價低； ③ 兩端商鋪高于中間商鋪； ④ 北面高于南端。 穩(wěn)定原則 : ① 折扣、優(yōu)惠、對每一租鋪者一視同仁，每一個鋪位一個價格，做到一鋪一價。 三、商鋪價格定位 可比項目加權(quán)定價法 采用條件相似的商鋪市場均價作為基數(shù)，對影響因素以權(quán)重系數(shù)的形式進行調(diào)整，建立線性回歸方程，求出該類產(chǎn)品的行業(yè)線性回歸系數(shù)，驗證其線性相關(guān)性，最后針對于本項目進行各項因素的分值判定，求出客觀合理價格 . 本項目選取了十個主要影響因素，分別為：調(diào)研所得、地段、品質(zhì)、規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)、設(shè)計、開發(fā)商知名度、升值潛力、配套設(shè)施、營銷推廣、交通條件。分別進行評分，分值范圍為 1－ 4，分值越高，登記越高。 三、商鋪價格定位 定價策略 【 計算公式 】 ：目標實現(xiàn)價值 =【 類比物業(yè)均價 a*權(quán)重 a + 類比物業(yè)均價 b*權(quán)重 b + 類比物業(yè)均價 c*權(quán)重 c + …… 類比物業(yè)均價 n*權(quán)重 n】 /總權(quán)重 A、 B座價格相同， 一層商鋪價格 6700 二層商鋪價格 3600 總的商鋪均價 5150 項目定價 即于此，我們對本案進行了整體評估后定價為： 如果市場反應(yīng)好，我們會根據(jù)客戶源進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)價，以達到項目快速被消化，最短時間內(nèi)使得項目招到商家。 三、商鋪價格定位 二、入市時機 ? 項目營銷階段劃分 ? 整體推盤計劃 ? 推盤策略 ? 推盤節(jié)奏 ? 推廣總思路 ? 階段性營銷 ? 階段思路 ? 促銷活動 針對營銷思考 旋渦思考模式 特征型產(chǎn)品 競爭市場定位 旋渦核心 獨特項目賣點 消費市場捕捉 特殊行銷手法 產(chǎn)品引擎完善 廣告企劃特征 產(chǎn)品研究分析 體驗銷售策略 項目營銷階段劃分 四、商鋪營銷 營 銷 階 段 時 間 形象展示期 11月 20日至 30日 開盤熱銷期 3月 1日至 4月 30日 持續(xù)銷售期 5月 1日至 8月 31日 尾盤階段 9月 1日至 12月 31日 整體推盤計劃 營銷階段 時 間 推 盤 計 劃 形象展示期 11月 20日至 30日 目標積累意向客戶 300名 開盤熱銷期 3月 1日至 4月 30日（ ） 銷售商鋪階段 持續(xù)銷售期 5月 1日至 8月 31日 尾盤階段 9月 1日至 12月 31日 剩余商鋪 四、商鋪營銷 推盤策略： 進行商鋪銷售控制，有利于商鋪銷售階段有序推進，主要表現(xiàn)在： ①為防止好商鋪一哄而上全部挑完，相對差一點的商鋪全部空置的現(xiàn)象。能保證每個銷售期間都有好的鋪源，以此提升持續(xù)熱銷場面，增加人氣，提升項目口碑。 ②相對運城市場來說本項目商鋪整體供應(yīng)量不大，分批推廣可進一步強化銷售氣氛，有利于將投資客戶過濾為素質(zhì)高的群體。 ③招商造勢，拉動銷售，炒高租金，增加投資者的信心。 四、商鋪營銷 推盤節(jié)奏： 推 出 時 間 推 售 單 位 10日 選鋪 19日 鋪王拍賣（ 2～ 3間商鋪） 08. 5月 10日 8月 30日 組團推滯銷商鋪 四、商鋪營銷 推廣總思路： ①建立濃厚的商業(yè)氣氛，營造良好的商業(yè)秩序； ②通過與媒體的有機配合，擴大商鋪的知名度與美譽度； ③強化和突出項目對投資者的利益點，強調(diào)投資的高回報性與安全性； ④抓住市場的有利時機策劃系列的公關(guān)活動，吸引人氣，搞活氣氛，促進銷售。 目的：通過推廣、招商宣傳造勢，提升項目投資價值與升值潛力，使本商業(yè)的價值最大化。 四、商鋪營銷 階段性營銷 1）第一階段： 形象展示期 目標積累客戶： 60名 階段時間： 11月 20日至 08年 2月 30日 階段目的： ①拉開推廣序幕，現(xiàn)場接受咨詢，接受意向登記，隱形公布價格，銷售前摸底； ②開展招商工作，主動與品牌商家聯(lián)系溝通，目標簽署部分商家意向購買入駐協(xié)議，讓前期已經(jīng)留意商鋪的投資者加強其購買信心； ③擴大項目知名度，引起投資者的注意，前來了解咨詢，截流意向投資客。 四、商鋪營銷 階段要點： ①接受意向客戶咨詢登記，暫不公開價格。 ②盡早將招商信息發(fā)散，告知市場。勢頭要迅速猛烈。 ③通過項目市場前期的形象宣傳推廣和招商，讓市場對項目地段、定位、經(jīng)營優(yōu)勢等多方面的全面認知。 階段思路： ①營銷策略： —— 以形象展示為重心，充分把項目優(yōu)勢展示在客戶面前； —— 虛擬招商，以強勢品牌打造商業(yè)地產(chǎn)的典范，樹立項目定位鮮明的市場形象和知名度，喚起市場對本項目的關(guān)注度，以商家進駐熱情喚起投資者購買熱情； —— 接受客戶意向登記，了解客戶意向鋪號、可承受價格及客戶居住地同時為下一階段銷售儲蓄客戶； ②客戶來源 —— 開發(fā)商公司已積累的商家、 —— 上門登記客戶 —— 銷售人員通過派單、拜訪等開發(fā)客戶 ③廣告策略： —— 我們前期工作還在準備階段，建議前期