【文章內容簡介】 ?項目位于城市核心區(qū)邊緣 ?項目屬性 ?項目通達性好、交通便捷 ?項目周邊以住宅區(qū)為主，商業(yè)氛圍一般 ?地塊緊鄰桂花公園，有部分景觀資源 ?項目尚未規(guī)劃，有較大發(fā)揮空間 本資料是嚴格保密的。 區(qū)域市場的存在風險 第一個是供求問題，市場的存量、增量會在短時間 內成為制約項目銷售主要問題； 第二是物業(yè)管理及項目配套，能直接增加產品的 附加價值，這是客戶最關心的問題； 第三是投資回報的問題，周邊物業(yè)租賃價格的變化 這會影響到投資型買家的信心。 風險規(guī)避 ?措施一：突出項目的個性和產品特色，明確產品功能定位。 ?措施二、對戶型設計和平面布局進行創(chuàng)新，以產品細節(jié)打動客戶。 ?措施三、加強物業(yè)管理的智能化和其他服務功能，增加產品的附加價值。 ?措施四、選擇合適的入市時機，采取強有力的推廣手段和營銷策略。 規(guī)避風險，實現(xiàn)共贏 ︱ 專 〃 業(yè) 〃 創(chuàng) 〃 造 〃 價 〃 值 KINGWIN REAL ESTATE CONSULTANT 本資料是嚴格保密的。 我們把產品賣給誰？ —— 撲捉城市人群、挖掘區(qū)域市場空白 ︱ 專 〃 業(yè) 〃 創(chuàng) 〃 造 〃 價 〃 值 KINGWIN REAL ESTATE CONSULTANT 自住，多為首次置業(yè)，未來可用于投資 2335歲年輕白領 購買誘因： 以房子的形式發(fā)生與這座城市的關聯(lián) 藉此從心理擁有對城市的話事權 真正成為這個城市的主人 購買誘因： 城市化的發(fā)展、環(huán)線內租賃潛力 銀行利率低、股市風險大 低首付、高租金回報 投資群體 投資，多為二次置業(yè)，作為自己的固定資產 兩大目標客戶群 客戶篇 —— 我們把產品賣給誰？ 客戶篇 —— 我們把產品賣給誰？ 第一類：大學畢業(yè)生，外地的打工族 對于剛踏上工作崗位的大學畢業(yè)生、外地來打工的 “ 漂一族 ” ，帶著夢想來到城市，同時也背負著沉重的生活壓力，渴望成為城市的 “ 主人 ” 。 第二類：單身白領和年輕夫婦 如今，在金融、 IT、律師、咨詢等行業(yè)活躍著一大批高收入的年輕人，具有很強的獨立意識和個性化的消費群體。 第三類： “ 新興而立 ” 族 這部分人 30出頭，事業(yè)初成，是公司金領或私營企業(yè)主。他們經濟實力較為雄厚，買小戶型是為尋求市區(qū)落腳點，方便工作與生活。 第四類：以投資為目的的投資客 購買小戶型投資，資金投入相對較小，經濟壓力較輕，對于購房用于出租來說是一種穩(wěn)妥而長期的投資渠道。 購買本項目的目標客戶，大致可分為以下四類 : 指標 主要情況 年齡 20世紀 70、 80年代出生的年輕人， 2535歲，處于事業(yè)攀升期 職業(yè) 政府普通公務員 ，一般的企事職工、自由職業(yè) 學歷 大專 — 本科，具有較高的文化品位 性格喜好 受過高等教育，價值觀念較新；追逐潮流時尚，崇尚生活個性化；講究居住的文化氛圍和高尚品位。 工作時間 35年，到長沙時間不長，但有安家的想法 家庭結構 13人，新婚或準備結婚的人、單身一族 收入狀況 13千元 /月 〃 人， 2萬 — 6萬元 /年 〃 家庭；具有一定的消費支出能力； 積蓄 3— 5萬元，工作時間不長，儲蓄不多 現(xiàn)居住狀況 老住宅區(qū)租住，為上班方便，一般在公司附近交通便利的區(qū)域 出行方式 公交、摩托車，但有買車的潛在欲望 客戶篇 —— 我們把產品賣給誰？ 指標 主要情況 目的 首次置業(yè)，真正擁有自己居所，實現(xiàn)“家”的感覺 功能 面積不必太大，能滿足 13人的使用功能 價格 首付款 58萬左右，月供 8001500元（ 1520年） 付款方式 銀行按揭 戶型 1房、 2房，少量的 3房，面積偏小，強調布局合理，實用率高，陽光充分、空氣流通 建筑 不一定華貴，但要有品質感和文化情調，喜歡層次豐富、色彩飽滿的外觀 配套 能滿足生活必須設施，上下班便利交通，休憩、運動、放松的需要，一定品位的休閑、健身場所 管理 人性化、安全、綠化、清潔、維修 客戶篇 —— 我們把產品賣給誰？ 深層誘因 超值物質享受 滿足個性化需求 超值心理享受 戶型設計新穎，別致；符合現(xiàn)代人的審美觀。 靠近市中心，生活方便，交通便利。 增值潛力大，投資價值強 年輕人個性需求強烈，更喜歡 獨立私密的空間 ，每個人的需求都各不同。 構成了完美的服務體系，讓消費者輕松享受。 年輕人 渴望與同齡、同質的人群交流，分享快樂，分擔憂愁。 讓消費者成為引領時尚潮流的先鋒。 最少的錢買最 “ 稱值 ” 的房 提供更為人性化的服務 心與心的交匯和碰撞 表面誘因 一個前衛(wèi)、時尚的現(xiàn)代生活空間 目標消費者購買誘因 TBI分析 引領市場潮流，實現(xiàn)產品創(chuàng)新 —— 探索項目開發(fā)模式及物業(yè)發(fā)展定位 ︱ 專 〃 業(yè) 〃 創(chuàng) 〃 造 〃 價 〃 值 KINGWIN REAL ESTATE CONSULTANT 我們的出發(fā)點 需要說明的是： 我們給出的不是具體的設計方案 我們給出的是能形成價值點和競爭力的因素 原則： 一切均基于 CVA 即 “ 競爭的價值增加 ” (Competition Value Added) 是否能做高檔寫字樓，吸引國內外知名企業(yè)入駐？ ?不在核心地段的寫字樓，如五一路、芙蓉路，無高端配套（五星級酒店），市場阻力較大。 是否能做酒店式公寓？ ?配置標準高，要求酒店式管理方式，目前長沙市該類物業(yè)尚未成熟，有較大的市場風險。 是否能做商住樓？ ?不符合未來寫字樓的發(fā)展趨勢，存在相當大的政策風險。 其它開發(fā)模式探索 領導者 挑戰(zhàn)者 ?產品核心優(yōu)勢明顯，大規(guī)模制造 ?壟斷價格標桿，引領市場潮流 ?具有持續(xù)作戰(zhàn)能力市場新進者 ?具備一定獨特資源和生產規(guī)模 ?改變游戲規(guī)則 ?強調新的評估標準 ?強調產品的特色和價值 追隨者 補缺者 ?缺乏獨特資源和資金實力 ?搭便車，借勢 ?以小博大，殺傷戰(zhàn)術 ?價格戰(zhàn)的制造者 ?規(guī)模小，快速靈活 ?目標客戶明確，挖掘細分市場價值 ?抓住某種需求變化趨勢，在細節(jié)創(chuàng)新打造難以復制的產品 ?敏銳的機會主義者 本項目的發(fā)展戰(zhàn)略 本項目產品初步建議 通過對項目自身條件的分析，結合小戶型公寓及小型辦公時尚辦公的特性，在傳統(tǒng)的產品條件下，建議產品做如下方面調整： ?產品亮點建議 考慮到本項目特殊性，產品比較單一。建議產品作出亮點，犧牲部分面積，采用大飄窗， 雙陽臺、空中花園、明廚明衛(wèi)，做出目前市場接受程度較高的創(chuàng)新戶型元素。 ?產品立面建議 結合項目初步定位，本項目產品立面采用高品質、國際化的立面構成，提升產品品質，拔高區(qū)域形象，成為區(qū)域標志物業(yè)。 ?產品面積建議 避開區(qū)域市場內大社區(qū)的同質化競爭，挖掘市場空白，降低房屋總價，建議面積定位于 3880平方米。 ?建筑布局建議 避免 “ 回 ” 字型的筒子樓布局形式，根據項目地塊條件改為 “ Y”或 “ V”字型的蝶型布局，充分考慮戶型的采光通風，迎合客戶需求