【文章內(nèi)容簡介】 ，每周組織 1次看房直通車，周末大巴車把意向客戶拉到項(xiàng)目現(xiàn)場參觀咨詢，相當(dāng)于每周都是一個(gè)小型開盤活動。 市南區(qū)設(shè)立分銷處，主攻婚房客戶，成立婚房團(tuán)購中心（具體內(nèi)容見婚房團(tuán)購活動方案），開通看房車，隨時(shí)接送客戶至銷售中心實(shí)景看房。 ② 展銷點(diǎn)： 在目標(biāo)區(qū)域的中高檔商場設(shè)置展銷點(diǎn)，擺放沙盤、模型、樓書，由銷售人員輪流值班，接受客戶咨詢登記，引導(dǎo)客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場看房，并可留其名片電話，促成交易。 4. 實(shí)施時(shí)間： 樣板房、銷售中心開放之后便可實(shí)施。 23 第二部分 活動推廣 一． 咨詢期霸占市場的活動 二． 售樓處、樣板間對外開放（產(chǎn)品鑒賞暨 省略 會亮相酒會） 三． 新年賀禮 四． 情人節(jié)活動 五． 繪制我心中的天然氧吧 六． 佳世客（或重點(diǎn)學(xué)校 )簽約儀式暨首期認(rèn)購活動 七． 春季房展會 八． 中海國際社區(qū)開盤活動 所有營銷活動均與 “ 國際生活展 ” 串聯(lián)起來，營造統(tǒng)一的國際社區(qū)生活理念主題 24 什么是國際化社區(qū)？ ? “ 國際化社區(qū)” 是指來自世界各地不同國籍的人們聚居或工作（包括交往、休閑）在一定地域范圍內(nèi)所組成的社會生活共同體。 ? 基本特征表現(xiàn)為： 建筑設(shè)計(jì)的國際性、功能集聚性、時(shí)空的開放性、配套設(shè)施超前性、公共和服務(wù)系統(tǒng)管理的先進(jìn)性及人性化、多元化的寬容性等主要特點(diǎn)。 ? 含義和標(biāo)準(zhǔn)： 我們說的“國際化住宅區(qū)”首先應(yīng)具有 一定規(guī)模，并體現(xiàn)其時(shí)代性、開放性和集聚性 。這就是說當(dāng)城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，大量境內(nèi)外資金和移民涌入后，他們必然要尋求適合自己居住的住宅和區(qū)域，國際化住宅區(qū)要符合這些相對集聚的要求；其次，國際化住宅區(qū)的建筑形態(tài)應(yīng)能體現(xiàn)東西方居住文化的交融，以適應(yīng)東西方居民傳統(tǒng)的居住觀念；再次，國際化住宅區(qū)在其綜合功能上是應(yīng)體現(xiàn)時(shí)代發(fā)展的特征，如居室的功能、交通出行等生活設(shè)施的配套、區(qū)域的內(nèi)外環(huán)境、物業(yè)管理的服務(wù)水準(zhǔn)等等，都應(yīng)與時(shí)俱進(jìn)，適合不同文化背景的居住生活方式。 25 國際化的價(jià)值 作為國際化社區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)能充分體現(xiàn)出三個(gè)方面的價(jià)值： 一． 它的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，通過打造一個(gè)與國際接軌、高起點(diǎn)、高品質(zhì)、科技含量高的成熟國際化社區(qū)的持續(xù)努力，使其體現(xiàn)出很高的經(jīng)濟(jì)含量； 二． 它的社會價(jià)值，能與青島這個(gè)正在發(fā)展中的沿海副省會城市的地位相吻合，從而成為記載青島發(fā)展的一個(gè)標(biāo)志性建筑群落； 三． 它的人文價(jià)值，盡可能有機(jī)融匯東西方建筑文化的精髓，形成一個(gè)良好的、具有國際背景的社區(qū)文化。 26 三個(gè)新理念 ? 第一個(gè)理念 是消耗的地球資源最少。住宅從建設(shè)那天開始，一直到把它拆除，100年也好， 200年也好，消耗的資源越少越好，所以全世界的社區(qū)有第一個(gè)指標(biāo)，就是在建筑生命的周期中，充分利用好地球資源。 ? 第二個(gè)理念 是在日常生活中消耗的能源最少，這也是國際標(biāo)準(zhǔn)。居民住進(jìn)去后使用的電、使用的燃?xì)?、使用的水源能不能達(dá)到最小限度，具體的指標(biāo)各國并不相同。 ? 第三個(gè)理念： ? 是排污最少。我們做飯的天然氣、煤氣的燃燒要排出二氧化碳，國際住宅社區(qū)排出的二氧化碳限度指標(biāo)已經(jīng)正式批下來了，如何把電能和煤氣都擱進(jìn)去，那才是符合國際化社區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。 ? 國際化社區(qū)還有兩項(xiàng)基本指標(biāo)：一個(gè)是植物的多樣性，在這個(gè)社區(qū)里，我們周圍地區(qū)的植物在這個(gè)社區(qū)里能看到多少，能有幾種在這里落地，植物多樣性是指本地植物的多樣性，如果不分青紅皂白把國外的植物放在里面，很多是養(yǎng)不活的。 ? 還有一個(gè)指標(biāo)就是生物多樣化，譬如在青島這樣一個(gè)地區(qū)，有多少種生物能夠聚集，只要能夠愿意在這落地，這就說明做得非常好了。當(dāng)然，害蟲不在此例。 27 我們社區(qū)所體現(xiàn)出的國際社區(qū)特質(zhì) 1. 具備一定規(guī)模： 總建面 省略 萬平方米（競爭樓盤遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過本案，不可?。? 2. 社會生活共同體： 目標(biāo)客群涉及少量韓國籍、朝鮮族客戶（非主流，不可?。? 3. 建筑設(shè)計(jì)的國際性： Art Deco建筑風(fēng)格，起源于法國，風(fēng)靡全球（ OK） 4. 功能的集聚性： 居住、教育、休閑、購物、酒店、運(yùn)動、 5. 配套設(shè)施的超前性： 佳世客超市、風(fēng)情商業(yè)街、主題酒店、重點(diǎn)學(xué)校、陽光海休閑會所 (雖然競爭對手也有此類配套，但他們把配套放在后期并沒有突出變現(xiàn)和釋放，所以我們有機(jī)會更好的展示， OK） 6. 公共和服務(wù)系統(tǒng)管理的先進(jìn)性和寬容性： 物業(yè)服務(wù)佳，向龍湖學(xué)習(xí)并超越龍湖 7. 社會價(jià)值： 不僅成為一個(gè)經(jīng)典社區(qū)，更成為大眾津津樂道的青島標(biāo)志性建筑群落（ OK） 8. 人文價(jià)值： 有機(jī)融匯東西方建筑、生活文化的精髓，形成一個(gè)良好的、具有國際背景的社區(qū)文化（可以創(chuàng)造和渲染， OK) 9. 終極置業(yè)： 配套全，戶型佳，外立面色澤的形態(tài)持久， 30年 50年亦不會過時(shí)（ OK） 10. 資源消耗的標(biāo)準(zhǔn)： 達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，尚未到國籍水平（不可取） 11. 植物的多樣性： 依山觀海，且社區(qū)內(nèi)部景觀綠化豐富、優(yōu)美、富有立體感和層次感。（ OK） 把本案擁有的國際社區(qū)特質(zhì)融進(jìn)一系列的營銷活動之中 28 一． 咨詢期霸占市場的活動 1. 活動背景： 08年 1 12月，公司品牌線進(jìn)入形象導(dǎo)入期，企業(yè)及項(xiàng)目的品牌知名度尚處入提升階段，臨近元旦，各大品牌地產(chǎn)商多會積極推出新房源和去化剩余房源，廣告投放與營銷活動層出不窮，市場競爭異常激烈，青島購房一族無異有坐山觀虎斗的心態(tài)（持幣觀望），而我們?nèi)绾卧诒姸啻笈频禺a(chǎn)商中脫穎而出，引起目標(biāo)客戶群關(guān)注和市場聚焦？無疑，需要創(chuàng)新，更需要向目標(biāo)客群釋放一個(gè)誘惑力巨大的利益點(diǎn)。 本案緊鄰老虎山和十梅庵公園，優(yōu)美的自然景觀優(yōu)勢獨(dú)一無二，是項(xiàng)目的一大賣點(diǎn)，基于此，我們可否把地段、景觀作為咨詢期霸占市場的頭籌戲呢？ 想在咨詢期霸占目標(biāo)市場，我們有以下幾個(gè)難點(diǎn)和要點(diǎn)： ? 活動難點(diǎn)：企業(yè)品牌知名度低、媒體推廣力度小、樓體未出正負(fù)零、售樓處未投入使用 ? 活動要點(diǎn)：大范圍、轟動性、長期性、互動性 如何解決難點(diǎn)的制約并確保要點(diǎn)的實(shí)施？ 借助政府力量 (媒體關(guān)注）、公益活動（社會影響）和巨額獎項(xiàng)（參與動力 )解決以上活動難點(diǎn)和要點(diǎn)。 29 一． 咨詢期霸占市場的活動 30 一． 咨詢期霸占市場的活動 通過對相關(guān)政府部門的咨詢和信息收集得出，老虎山森林公園建設(shè)計(jì)劃已經(jīng)納入了青島“十一五”規(guī)劃，但受資金等因素影響至今尚未啟動，此事件對于我們是一次巨大的機(jī)會，怎樣把握利用此次機(jī)遇為項(xiàng)目打開市場霸占市場？ “ 老虎山森林公園改造方案征集活動 ” 2. 活動目的： 借助大型公益事件和政府力量展現(xiàn)企業(yè)的社會責(zé)任感和知名度，借助老虎山森林公園改造計(jì)劃強(qiáng)力釋放本案的景觀賣點(diǎn)，并引申出重慶中路（城市中軸線）地段的賣點(diǎn)，以此次活動為平臺，設(shè)置巨額獎項(xiàng)激發(fā)廣大參與者的積極性，促使其“來電咨詢、來訪了解”，完成本案的“客戶定位的統(tǒng)計(jì)分析、截流競爭對手客戶、儲蓄跟進(jìn)意向客戶、修正后續(xù)活動營銷策略、修正市場推廣方案”等工作，歷時(shí)兩個(gè)月左右。 3. 活動地點(diǎn) :營銷中心辦公樓、項(xiàng)目現(xiàn)場、老虎山、某酒店會議廳 4. 目標(biāo)人群： 知名權(quán)威人士、普通市民、目標(biāo)客戶群、潛在意向客戶 5. 來訪目的及途徑： 大型公益活動的感召力、公眾人物的榮譽(yù)感、對本案產(chǎn)生購買興趣、巨額獎項(xiàng)的誘惑力等等促使客戶通過我司的巴士直通車到項(xiàng)目、老虎山和營銷中心辦公樓。 31 一． 咨詢期霸占市場的活動 7. 總體思路： ① 聯(lián)絡(luò)政府相關(guān)部門獲得官方支持； ② 邀請知名的規(guī)劃設(shè)計(jì)院對老虎山進(jìn)行概念性的方案設(shè)計(jì)，提供 3— 5套概念性設(shè)計(jì)方案； ③ 聯(lián)系公證處，協(xié)同官方舉行征集方案新聞發(fā)布會告知此次活動的意義、價(jià)值和具體要求； ④ 面對山東各市群眾，以青島地區(qū)為主征集老虎山改造方案優(yōu)化建議或新的設(shè)計(jì)方案； ⑤ 設(shè)置交流平臺幫助參與者更深入的了解老虎山和本案詳況； ⑥ 舉行系列名人訪談（官方、專業(yè)權(quán)威、文藝界、體育界）； ⑦ 分階段評選入圍方案、十強(qiáng)方案、最終方案，并與公眾互動。 ⑧ 聯(lián)合公證處、官方、專業(yè)權(quán)威、文藝體育界名人公開評選入圍方案的一、二、三等獎。 8. 獎項(xiàng)設(shè)置： 一等獎 1名（贈送套二居室，價(jià)值 45萬）、二等獎 2名（購房 95折，可轉(zhuǎn)讓）、三等獎 3名（現(xiàn)金 5000元）、特殊貢獻(xiàn)獎 10名（價(jià)值 1000元獎品），以上獲獎?wù)呔硎軆?yōu)先選放權(quán)。參與獎（參與者均有，紀(jì)念性禮品一份） 9. 組織分工： 陸總總指揮、銷售部聯(lián)絡(luò)政府相關(guān)部門并全程執(zhí)行活