【文章內(nèi)容簡介】 積），%、%，%。對(duì)成交情況進(jìn)行分析如下；①、按三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域分：%，%，%。②從房屋類別看：%；%；高檔公寓、%③從購房者戶口所在區(qū)域分：%，其中港、澳、%。這表明重慶城市影響力不斷提升，外地購房者明顯增多，預(yù)計(jì)未來此增速還會(huì)不斷提高。④、從購房者年齡分：30歲以下購房者占成交總套數(shù)的80%；30—%；50歲以上的占13%；30歲以下購房者所占比重高的原因，除了購房趨向年輕化發(fā)展之外，也與銀行按揭購房針對(duì)年青人，貸款期限更長有密切關(guān)系。⑤、商品住宅消費(fèi)結(jié)構(gòu)明顯改善，下半年成交量逐月回落。%。%，%。%?？傮w上交易比例比較協(xié)調(diào)，銀行對(duì)住宅消費(fèi)支持力度不減，對(duì)住宅消費(fèi)起了極大的促進(jìn)作用。而下半年因國家對(duì)土地、金融的“雙緊”調(diào)控政策力度加大，我市主城區(qū)商品房交易量也受到一定影響，%，%。商品房成交價(jià)格增幅同比提高，但與我市GDP與人均可支配收入增幅基本協(xié)調(diào)（1）、商品房價(jià)格增長與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平基本協(xié)調(diào)（價(jià)格均以建筑面積售價(jià)計(jì)算） ①、主城區(qū)商品房住宅成交均價(jià)2184元/平方米，%，商服用房成交均價(jià)4658元/平方米，%，辦公用房成交均價(jià)3197元/平方米，%。從商品住宅類別分析：經(jīng)濟(jì)適用房成交均價(jià)1559元/平方米，%；普通住宅成交均價(jià)2151元/平方米，%；別墅、高檔公寓成交均價(jià)5392元/平方米，%。 ②、渝西經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房成交均價(jià)903元/平方米，%。其中住宅成交均價(jià)721元/平方米，%，商服用房成交均價(jià)2431元/平方米，%；辦公用房成交均價(jià)1673元/平方米，%。 ③、三峽庫區(qū)商品房成交均價(jià)1095/平方米，%。其中住宅成交均價(jià)721元/平方米，%；商服用房成交均價(jià)3370元/平方米，%；辦公用房成交均價(jià)1483元/平方米，%。 分析： 三大經(jīng)濟(jì)區(qū)住宅、非住宅均保持增長，其中渝西經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房交易均價(jià)最低，三峽庫區(qū)非住宅均價(jià)漲幅相對(duì)較大。%%基本協(xié)調(diào)。 （2）、全市存量房轉(zhuǎn)讓住宅價(jià)格增長，但非住宅價(jià)格下降 主城區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓均價(jià)1328元/平方米，同比增長23%，其中住宅轉(zhuǎn)讓均價(jià)1288元/平方米，%；非住宅轉(zhuǎn)讓均價(jià)1490元/平方米，%。由于主城區(qū)存量房市場起步較早，市場培育相對(duì)成熟，存量房住宅轉(zhuǎn)讓價(jià)格增幅較大，而渝西及三峽庫區(qū)轉(zhuǎn)讓均價(jià)均有一定幅度下降。中、低價(jià)位，中、小面積（戶型）的商品住宅交易量仍占市場主流 2004年重慶市商品住宅在2500元/平方米（以建筑面積計(jì)算）%，商品住宅120平方米/%。下文對(duì)此有較詳細(xì)的列表闡述，此處暫略。主城區(qū)北部、南部板塊商品住宅交易仍是市場熱點(diǎn)區(qū)域，北部新區(qū)住宅均價(jià)居主城榜首（價(jià)格以建筑面積計(jì)算）2004年渝北、江北、%；以南岸、巴南、%。從商品住宅成交均價(jià)看，北部新區(qū)住宅成交均價(jià)3636元/平方米，其次是渝中區(qū)3082元/平方米，高新區(qū)2666元/平方米。 分析：住宅市場的熱銷與板塊的住房形態(tài)構(gòu)成了緊密聯(lián)系。北部新區(qū)以高品質(zhì)樓盤為主，別墅、花園洋房項(xiàng)目較多，自然提升了區(qū)域房價(jià)。同時(shí)江北區(qū)的普通住宅和渝北區(qū)的低價(jià)位住宅必然會(huì)受到不同收入消費(fèi)群體的追捧。而南部板塊如南岸、經(jīng)開區(qū)的景觀型、親水型住宅因其特色、巴南區(qū)因其住宅的低價(jià)位同樣受到消費(fèi)者的喜愛。它們的成交量自然也在全市名列前茅。金融支持力度進(jìn)一步提高 據(jù)房地產(chǎn)交易報(bào)表統(tǒng)計(jì)，2004年金融對(duì)房地產(chǎn)支持力度不減。主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)的信貸質(zhì)量提高，%，%，表現(xiàn)出金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目信貸政策日漸謹(jǐn)慎；二是對(duì)商品房個(gè)人住宅按揭的信貸增長較大，以預(yù)購商品房住宅為例，%。（三）、存在的問題 房屋竣工面積下降。，%，占當(dāng)年房屋施工量的四分之一，%，與上年相。因此，提高當(dāng)年房屋竣工量，適度控制新開工量，保障已開工項(xiàng)目資金投入，防止新的“四久工程”產(chǎn)生，是當(dāng)前必須重視的問題。 非住宅供求矛盾較突出，空置面積過大。，非住宅供應(yīng)明顯大于市場需求。，%。二手房市場不夠活躍。：1的水平，市場依賴新房程度較高，分類市場不平衡的狀況沒有得到根本改善。市場信息的共享程度有待提高，對(duì)市場的引導(dǎo)作用有待增強(qiáng)。2004年10月開通的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布系統(tǒng)使企業(yè)對(duì)市場信息的獲取效率大大提高，但其地域范圍需擴(kuò)展，信息容量需擴(kuò)充，這方面政府還需加強(qiáng)工作力度。（四）、2004年重慶市主城區(qū)住宅交易及需求特征分析總體概述：近年來我市國民經(jīng)濟(jì)和居民生活水平提高為住房消費(fèi)儲(chǔ)備了充足的需求，重慶向北擴(kuò)展的趨勢決定了北部城區(qū)成為當(dāng)前的購房熱土，居住小型化、精品化、快捷化進(jìn)一步成為購房趨勢。投資性房產(chǎn)消費(fèi)依然看好，二手房市場迅速成熟，以才智型、專業(yè)型為特征的青年購房者進(jìn)一步成為住房消費(fèi)的生力軍。本年度交易與需求主要表現(xiàn)為以下幾大特征。特征一：城市副中心居住功能繼續(xù)強(qiáng)化，北部城區(qū)置業(yè)風(fēng)頭不減（見下表）欲購房區(qū)域示意圖表選擇區(qū)域江北區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)九龍坡區(qū)高新區(qū)渝北區(qū)北部新區(qū)大渡口區(qū)其它所占比重%%%%%%%%%%上表顯示：消費(fèi)者欲購房首選區(qū)域仍然是主城副中心江北區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩區(qū)。以江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)組成的北部城區(qū)近年來表現(xiàn)突出，逐步得到消費(fèi)者的認(rèn)同，已成為主城區(qū)居家置業(yè)的熱土區(qū)域。特征二：家庭收入水平再上臺(tái)階，購房能力持續(xù)增長家庭月收入示意圖表（單位：元）家庭月收入1500元以下15002499250034993500—44994500—59996000元以上所占比重%%%%%%分析：城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促使居民生活水平提高，消費(fèi)者家庭收入也得到很大程度改善。其月收入?yún)^(qū)間已由去年1500—2499元向2500—3499元轉(zhuǎn)變。月收入在4500元以上的家庭?？梢?，未來住房消費(fèi)具有較大潛力。特征三：主城區(qū)商品住宅交易以中等價(jià)位、中偏低價(jià)位占據(jù)市場主流（見下表，價(jià)格以建筑面積計(jì)算）成交價(jià)位區(qū)間（元/平方米）2000元以下20002500250030003000元以上2500元以下（總計(jì)）所占比重%%%%% 分析：2004年重慶市主城區(qū)商品房市場交易以中等價(jià)位、中偏低價(jià)位占據(jù)市場主流，這與重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入水平相協(xié)調(diào)，其所占比重合理，符合重慶實(shí)際，這也證明重慶房地產(chǎn)市場運(yùn)行比較健康，無地產(chǎn)“泡沫”存在。特征四：主城區(qū)商品住宅交易以中、小面積戶型占據(jù)市場主流（見下表，以建筑面積為依據(jù)）成交面積區(qū)間（以套數(shù)計(jì)）80平方米/套以下80—120平方米/套120—160平方米/套160平方米/套以上120平方米/套以下（總計(jì)）所占比重%%%%%分析：以上面積區(qū)間證明，成交在120平方米/%，中、小面積住宅仍是市場消費(fèi)主流，80—120平方米住宅需求最大。特征五：購房以居住為主流，房產(chǎn)投資需求有所上升 消費(fèi)者購房的主要目的仍然是以居家為主，%。說明以改善居住條件為目的的消費(fèi)需求，對(duì)未來住房市場有較大支持。%，其雖然不是購房主流，但其投資意向人群已經(jīng)有所增長，這也說明房產(chǎn)投資者對(duì)我國階段性的銀根緊縮表現(xiàn)出更多的理性與信心。特征六：入住愿望較強(qiáng)，現(xiàn)房與二手房需求比重上升 年輕消費(fèi)群體和城市拆遷產(chǎn)生的住房需求進(jìn)一步擴(kuò)大，購房者入住愿望也越來越迫切。購買一手商品房的需求仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。但期房需求比重略低于現(xiàn)房需求。同比去年出現(xiàn)了較大下滑。而具有眼見為實(shí)、快捷入住等優(yōu)點(diǎn)的現(xiàn)房所占比重有所上升。與此同時(shí)，價(jià)格低、入住快、區(qū)位好、市場發(fā)展?jié)u趨成熟的二手房也受歡迎，但總體影響力還無法撼動(dòng)一手商品房的主導(dǎo)地位。五、重慶市房地產(chǎn)市場總體分析結(jié)論本年度房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)出供銷兩旺態(tài)勢，供求較為平衡，未出現(xiàn)地產(chǎn)“泡沫”現(xiàn)象。而從長期趨勢來看，重慶房地產(chǎn)市場正處在一個(gè)強(qiáng)勁發(fā)展時(shí)期，需求旺盛，空間廣闊，預(yù)計(jì)至少還要火暴10年以上，這在全國都是可遇不可求的機(jī)會(huì)，需要好好把握這樣難得的歷史黃金機(jī)遇。重慶市房價(jià)從全年看上漲比較穩(wěn)健，和經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入基本一致。但由于經(jīng)歷了2004年上半年的大漲，上漲節(jié)奏過快，預(yù)計(jì)2005年房價(jià)會(huì)比較平穩(wěn)，下跌空間較小，但可能會(huì)在平穩(wěn)運(yùn)行中小幅上漲。以后房價(jià)也會(huì)變得越來越與經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢相吻合，從長期看房價(jià)會(huì)不斷上漲。 購房者最看重的購房因素依次排序是價(jià)格、交通和環(huán)境，但開發(fā)商的實(shí)力、品牌聲譽(yù)與物管服務(wù)越來越被看重，品牌企業(yè)逐步成為居住品質(zhì)的象征。因此，開發(fā)商務(wù)必注意自己的企業(yè)形象與品牌知名度、美譽(yù)度的塑造，這對(duì)項(xiàng)目的推廣銷售將起到事半功倍的作用。 開發(fā)門檻提高，“大魚吃小魚、快魚吃慢魚”的“游戲”規(guī)則越來越發(fā)揮作用，市場走向規(guī)范化、專業(yè)化、精細(xì)化，有實(shí)力、善經(jīng)營的開發(fā)商將在競爭中獲得更多的市場份額。一批操作不規(guī)范的開發(fā)企業(yè)將逐步被市場淘汰。 重慶主城區(qū)的組團(tuán)式地域消費(fèi)特征非常明顯。主城各區(qū)居民都喜歡就近購房，跨區(qū)域購房的比較少。每個(gè)區(qū)域都有自己的中心區(qū)，擁有自己較為穩(wěn)定的客戶群。相對(duì)而言，整個(gè)北部城區(qū)對(duì)跨區(qū)域消費(fèi)者的吸引力更大一些，其它城區(qū)都很難搶奪更多的跨區(qū)域消費(fèi)者。 不少項(xiàng)目樓盤風(fēng)格、品質(zhì)定位盲目跟風(fēng)現(xiàn)象仍較普遍，同質(zhì)化競爭比較激烈。銷售情況對(duì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的依賴性較高，開發(fā)企業(yè)對(duì)市場形勢的判斷能力和對(duì)市場的適應(yīng)能力仍需大力加強(qiáng)。誰先做到了細(xì)分市場，打造差異化產(chǎn)品，誰很快就能脫穎而出。不少項(xiàng)目缺乏前期市場調(diào)研，策劃水平低。草率上馬項(xiàng)目后患無窮?，F(xiàn)在地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入全程營銷的時(shí)代，產(chǎn)品定位策劃已成為開發(fā)的核心環(huán)節(jié)。同時(shí)企業(yè)品牌意識(shí)剛剛形成，但塑造品牌的能力和水平總體不高，難以適應(yīng)房地產(chǎn)整合運(yùn)營、各開發(fā)流程環(huán)環(huán)相扣的綜合要求。因此，誰先做到用全程營銷理念開發(fā)項(xiàng)目，必將成為引領(lǐng)市場的龍頭。這已經(jīng)出現(xiàn)了市場空白，對(duì)企業(yè)來說也是一個(gè)大好發(fā)展機(jī)會(huì)。主城區(qū)傳統(tǒng)核心地段可供開發(fā)的土地越來越少，但不少消費(fèi)者對(duì)核心地段成熟區(qū)域的居家傾向性很強(qiáng)，這使得擁有傳統(tǒng)區(qū)位優(yōu)勢的地產(chǎn)項(xiàng)目“奇貨可居”。都市核心的魅力仍是難以抵擋的銷售利器。開發(fā)商要好好珍惜這“物以稀為貴”的黃金機(jī)會(huì)。由于好的地理區(qū)位可供開發(fā)的土地越來越少，隨著城市化的進(jìn)程，現(xiàn)市場主要轉(zhuǎn)向了郊區(qū)開發(fā)態(tài)勢，由此重慶房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了“大盤時(shí)代”，不少實(shí)力開發(fā)商動(dòng)輒圈地千畝，掀起了一場轟轟烈烈的“圈地運(yùn)動(dòng)”。這對(duì)開發(fā)商綜合實(shí)力要求極高，且已經(jīng)介入了城市運(yùn)營的范疇，這必將極大的推動(dòng)重慶房地產(chǎn)加速邁向高水平。不過郊區(qū)大盤與核心都市樓盤的沖突并不明顯，雙方各有對(duì)方難以比擬的優(yōu)勢，近兩年都將共存，各自分享市場份額。2003年，外地人在重慶主城區(qū)購房占總成交面積的15%，而2004年外地人在重慶主城區(qū)購房金額約75憶元，%，%，而且多是購買后用于自住的商品住宅。外地購房者，大體包括郊縣、市外、海外三個(gè)部分。其中，以來自北京、上海、溫州、廣州等地的人士最多。而港、澳、%，在外地人士購房面積所占比例約10%左右。這些都充分說明重慶房地產(chǎn)市場的投資價(jià)值正越來越受到全國乃至海內(nèi)外人士的認(rèn)可，對(duì)他們的吸引力也越來越強(qiáng)。這一發(fā)展態(tài)勢未來還將持續(xù)增長。1重慶現(xiàn)在正處于房地產(chǎn)投資牛市，去年房價(jià)漲幅是適度的。在2004年10月由中國社科院公布的“中國最具投資價(jià)值的100個(gè)二、三線城市（不含北京、上海、廣州）課題報(bào)告中，重慶居最具投資價(jià)值100個(gè)城市之首，天津、成都、蘇州、杭州、南京等城市都排在其后。而且在住宅市場潛力、房地產(chǎn)投資水平、總體潛在需求、房地產(chǎn)市場容量四個(gè)方面重慶都排在第一位。因此無論對(duì)于開發(fā)商還是置業(yè)者，重慶都是最具增長潛力、最具投資價(jià)值的地區(qū)，現(xiàn)在“下注”重慶一定能享受到未來成長的超額利潤。 1外地開發(fā)商紛紛搶灘重慶，目前僅實(shí)力較強(qiáng)，聲名較為顯赫的外來品牌房企就有近30家，且操作的大都為一些重量級(jí)項(xiàng)目，他們的到來刺激并帶動(dòng)了本土房地產(chǎn)業(yè)整體水平的加速度提升，同時(shí)也給重慶樓市產(chǎn)品品質(zhì)的提升帶來強(qiáng)大推動(dòng)力。另一方面，這也證明了重慶房地產(chǎn)市場的巨大吸引力與“賺錢效應(yīng)”，讓外來資本源源不斷涌入了重慶。當(dāng)然，這對(duì)投資商與整個(gè)城市的發(fā)展都會(huì)是一個(gè)雙贏的結(jié)局。第二部分 區(qū)域市場分析一、 分析區(qū)域的確定由于時(shí)尚圓高級(jí)住宅小區(qū)位于大坪大黃路，從針對(duì)性分析角度出發(fā)，其主要應(yīng)考慮兩個(gè)區(qū)域的影響。一個(gè)是渝中區(qū)，再具體講就是鵝嶺至大坪一線，另一個(gè)是九龍坡區(qū)，尤其是大、石、楊金三角區(qū)域，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。因此，對(duì)它們進(jìn)行針對(duì)性的重點(diǎn)分析對(duì)本項(xiàng)目更有借鑒意義。二、區(qū)域基本情況了解 （一）、渝中區(qū)概況 渝中區(qū)是重慶市的“母城”，由長江、嘉陵江兩江環(huán)繞而成，處于主城區(qū)的中心區(qū)位，是全市的核心區(qū)域。也是目前全市的行政、金融、商貿(mào)中心與交通核心。全區(qū)的人均GDP、人均收入、人均消費(fèi)支出等都處于全市首位。其城市各項(xiàng)功能都最為成熟，渝中情結(jié)深入人心，具有舉足輕重的地位。全區(qū)主要分為上半城、下半城以及上清寺—大坪三大板快。每個(gè)板快都有其不同特點(diǎn)（后文有敘述）。該區(qū)常住人口約70萬，若按戶籍資料統(tǒng)計(jì)基本上全為非農(nóng)業(yè)人口，無第一產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達(dá)，而其人口密度也是全市最高的。（二）、九龍坡區(qū)概況（含高新區(qū)） 九龍坡區(qū)位于重慶的腹心地帶，并是全市的地理重心。它與大渡口區(qū)、近幾年成立的高新區(qū)從地理上、經(jīng)濟(jì)上以及社會(huì)聯(lián)系上都密不可分，因此統(tǒng)稱為“西南城區(qū)”。這里是重慶最主要的工業(yè)區(qū)，水、陸、空交通便捷，是重慶的交通樞紐和物資集散地。九龍坡區(qū)幅員面積437平方公里，轄6個(gè)街道辦事處、12個(gè)鎮(zhèn)、192個(gè)行政村、1504個(gè)合作社。其GDP總量居全市第一位，職工人均收入雖然排名較后，但因其常住人口有91萬人（非農(nóng)業(yè)人口比重在70%左右），故總體消費(fèi)購買力仍穩(wěn)居全市前兩位。該區(qū)工業(yè)產(chǎn)值比重占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢，第三產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展也比較迅猛。 重慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)原本屬于九龍坡區(qū)，是1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立，為全國五個(gè)綜合試驗(yàn)區(qū)之一。其政策區(qū)域?yàn)?0平方公里，因它托管了