【文章內(nèi)容簡介】 積），%、%，%。對成交情況進(jìn)行分析如下；①、按三大經(jīng)濟(jì)區(qū)域分：%，%，%。②從房屋類別看：%；%；高檔公寓、%③從購房者戶口所在區(qū)域分：%，其中港、澳、%。這表明重慶城市影響力不斷提升，外地購房者明顯增多，預(yù)計未來此增速還會不斷提高。④、從購房者年齡分：30歲以下購房者占成交總套數(shù)的80%；30—%；50歲以上的占13%；30歲以下購房者所占比重高的原因，除了購房趨向年輕化發(fā)展之外，也與銀行按揭購房針對年青人，貸款期限更長有密切關(guān)系。⑤、商品住宅消費結(jié)構(gòu)明顯改善，下半年成交量逐月回落。%。%，%。%?？傮w上交易比例比較協(xié)調(diào)，銀行對住宅消費支持力度不減，對住宅消費起了極大的促進(jìn)作用。而下半年因國家對土地、金融的“雙緊”調(diào)控政策力度加大，我市主城區(qū)商品房交易量也受到一定影響，%，%。商品房成交價格增幅同比提高，但與我市GDP與人均可支配收入增幅基本協(xié)調(diào)（1）、商品房價格增長與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平基本協(xié)調(diào)（價格均以建筑面積售價計算） ①、主城區(qū)商品房住宅成交均價2184元/平方米，%，商服用房成交均價4658元/平方米，%，辦公用房成交均價3197元/平方米，%。從商品住宅類別分析：經(jīng)濟(jì)適用房成交均價1559元/平方米，%；普通住宅成交均價2151元/平方米，%；別墅、高檔公寓成交均價5392元/平方米，%。 ②、渝西經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房成交均價903元/平方米，%。其中住宅成交均價721元/平方米，%，商服用房成交均價2431元/平方米，%；辦公用房成交均價1673元/平方米，%。 ③、三峽庫區(qū)商品房成交均價1095/平方米，%。其中住宅成交均價721元/平方米，%；商服用房成交均價3370元/平方米，%；辦公用房成交均價1483元/平方米，%。 分析： 三大經(jīng)濟(jì)區(qū)住宅、非住宅均保持增長，其中渝西經(jīng)濟(jì)區(qū)商品房交易均價最低，三峽庫區(qū)非住宅均價漲幅相對較大。%%基本協(xié)調(diào)。 （2）、全市存量房轉(zhuǎn)讓住宅價格增長，但非住宅價格下降 主城區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓均價1328元/平方米，同比增長23%，其中住宅轉(zhuǎn)讓均價1288元/平方米，%；非住宅轉(zhuǎn)讓均價1490元/平方米，%。由于主城區(qū)存量房市場起步較早，市場培育相對成熟，存量房住宅轉(zhuǎn)讓價格增幅較大，而渝西及三峽庫區(qū)轉(zhuǎn)讓均價均有一定幅度下降。中、低價位，中、小面積（戶型）的商品住宅交易量仍占市場主流 2004年重慶市商品住宅在2500元/平方米（以建筑面積計算）%，商品住宅120平方米/%。下文對此有較詳細(xì)的列表闡述，此處暫略。主城區(qū)北部、南部板塊商品住宅交易仍是市場熱點區(qū)域，北部新區(qū)住宅均價居主城榜首（價格以建筑面積計算）2004年渝北、江北、%；以南岸、巴南、%。從商品住宅成交均價看，北部新區(qū)住宅成交均價3636元/平方米，其次是渝中區(qū)3082元/平方米，高新區(qū)2666元/平方米。 分析：住宅市場的熱銷與板塊的住房形態(tài)構(gòu)成了緊密聯(lián)系。北部新區(qū)以高品質(zhì)樓盤為主，別墅、花園洋房項目較多，自然提升了區(qū)域房價。同時江北區(qū)的普通住宅和渝北區(qū)的低價位住宅必然會受到不同收入消費群體的追捧。而南部板塊如南岸、經(jīng)開區(qū)的景觀型、親水型住宅因其特色、巴南區(qū)因其住宅的低價位同樣受到消費者的喜愛。它們的成交量自然也在全市名列前茅。金融支持力度進(jìn)一步提高 據(jù)房地產(chǎn)交易報表統(tǒng)計，2004年金融對房地產(chǎn)支持力度不減。主要表現(xiàn)在兩個方面：一是房地產(chǎn)的信貸質(zhì)量提高，%，%，表現(xiàn)出金融機構(gòu)對項目信貸政策日漸謹(jǐn)慎；二是對商品房個人住宅按揭的信貸增長較大，以預(yù)購商品房住宅為例，%。（三）、存在的問題 房屋竣工面積下降。，%，占當(dāng)年房屋施工量的四分之一，%，與上年相。因此，提高當(dāng)年房屋竣工量，適度控制新開工量，保障已開工項目資金投入，防止新的“四久工程”產(chǎn)生，是當(dāng)前必須重視的問題。 非住宅供求矛盾較突出，空置面積過大。，非住宅供應(yīng)明顯大于市場需求。，%。二手房市場不夠活躍。：1的水平，市場依賴新房程度較高，分類市場不平衡的狀況沒有得到根本改善。市場信息的共享程度有待提高，對市場的引導(dǎo)作用有待增強。2004年10月開通的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布系統(tǒng)使企業(yè)對市場信息的獲取效率大大提高，但其地域范圍需擴(kuò)展，信息容量需擴(kuò)充，這方面政府還需加強工作力度。（四）、2004年重慶市主城區(qū)住宅交易及需求特征分析總體概述：近年來我市國民經(jīng)濟(jì)和居民生活水平提高為住房消費儲備了充足的需求，重慶向北擴(kuò)展的趨勢決定了北部城區(qū)成為當(dāng)前的購房熱土，居住小型化、精品化、快捷化進(jìn)一步成為購房趨勢。投資性房產(chǎn)消費依然看好，二手房市場迅速成熟，以才智型、專業(yè)型為特征的青年購房者進(jìn)一步成為住房消費的生力軍。本年度交易與需求主要表現(xiàn)為以下幾大特征。特征一：城市副中心居住功能繼續(xù)強化，北部城區(qū)置業(yè)風(fēng)頭不減（見下表）欲購房區(qū)域示意圖表選擇區(qū)域江北區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)渝中區(qū)九龍坡區(qū)高新區(qū)渝北區(qū)北部新區(qū)大渡口區(qū)其它所占比重%%%%%%%%%%上表顯示：消費者欲購房首選區(qū)域仍然是主城副中心江北區(qū)、南岸區(qū)和沙坪壩區(qū)。以江北區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)組成的北部城區(qū)近年來表現(xiàn)突出，逐步得到消費者的認(rèn)同，已成為主城區(qū)居家置業(yè)的熱土區(qū)域。特征二：家庭收入水平再上臺階，購房能力持續(xù)增長家庭月收入示意圖表（單位：元）家庭月收入1500元以下15002499250034993500—44994500—59996000元以上所占比重%%%%%%分析：城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促使居民生活水平提高，消費者家庭收入也得到很大程度改善。其月收入?yún)^(qū)間已由去年1500—2499元向2500—3499元轉(zhuǎn)變。月收入在4500元以上的家庭?？梢?，未來住房消費具有較大潛力。特征三：主城區(qū)商品住宅交易以中等價位、中偏低價位占據(jù)市場主流（見下表，價格以建筑面積計算）成交價位區(qū)間（元/平方米）2000元以下20002500250030003000元以上2500元以下（總計）所占比重%%%%% 分析：2004年重慶市主城區(qū)商品房市場交易以中等價位、中偏低價位占據(jù)市場主流，這與重慶市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入水平相協(xié)調(diào)，其所占比重合理，符合重慶實際，這也證明重慶房地產(chǎn)市場運行比較健康，無地產(chǎn)“泡沫”存在。特征四：主城區(qū)商品住宅交易以中、小面積戶型占據(jù)市場主流（見下表，以建筑面積為依據(jù)）成交面積區(qū)間（以套數(shù)計）80平方米/套以下80—120平方米/套120—160平方米/套160平方米/套以上120平方米/套以下（總計）所占比重%%%%%分析：以上面積區(qū)間證明，成交在120平方米/%，中、小面積住宅仍是市場消費主流，80—120平方米住宅需求最大。特征五：購房以居住為主流，房產(chǎn)投資需求有所上升 消費者購房的主要目的仍然是以居家為主，%。說明以改善居住條件為目的的消費需求，對未來住房市場有較大支持。%，其雖然不是購房主流，但其投資意向人群已經(jīng)有所增長，這也說明房產(chǎn)投資者對我國階段性的銀根緊縮表現(xiàn)出更多的理性與信心。特征六：入住愿望較強，現(xiàn)房與二手房需求比重上升 年輕消費群體和城市拆遷產(chǎn)生的住房需求進(jìn)一步擴(kuò)大，購房者入住愿望也越來越迫切。購買一手商品房的需求仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。但期房需求比重略低于現(xiàn)房需求。同比去年出現(xiàn)了較大下滑。而具有眼見為實、快捷入住等優(yōu)點的現(xiàn)房所占比重有所上升。與此同時，價格低、入住快、區(qū)位好、市場發(fā)展?jié)u趨成熟的二手房也受歡迎，但總體影響力還無法撼動一手商品房的主導(dǎo)地位。五、重慶市房地產(chǎn)市場總體分析結(jié)論本年度房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)出供銷兩旺態(tài)勢，供求較為平衡，未出現(xiàn)地產(chǎn)“泡沫”現(xiàn)象。而從長期趨勢來看，重慶房地產(chǎn)市場正處在一個強勁發(fā)展時期，需求旺盛，空間廣闊，預(yù)計至少還要火暴10年以上，這在全國都是可遇不可求的機會，需要好好把握這樣難得的歷史黃金機遇。重慶市房價從全年看上漲比較穩(wěn)健，和經(jīng)濟(jì)發(fā)展與居民收入基本一致。但由于經(jīng)歷了2004年上半年的大漲，上漲節(jié)奏過快，預(yù)計2005年房價會比較平穩(wěn)，下跌空間較小，但可能會在平穩(wěn)運行中小幅上漲。以后房價也會變得越來越與經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢相吻合，從長期看房價會不斷上漲。 購房者最看重的購房因素依次排序是價格、交通和環(huán)境，但開發(fā)商的實力、品牌聲譽與物管服務(wù)越來越被看重，品牌企業(yè)逐步成為居住品質(zhì)的象征。因此，開發(fā)商務(wù)必注意自己的企業(yè)形象與品牌知名度、美譽度的塑造，這對項目的推廣銷售將起到事半功倍的作用。 開發(fā)門檻提高，“大魚吃小魚、快魚吃慢魚”的“游戲”規(guī)則越來越發(fā)揮作用，市場走向規(guī)范化、專業(yè)化、精細(xì)化，有實力、善經(jīng)營的開發(fā)商將在競爭中獲得更多的市場份額。一批操作不規(guī)范的開發(fā)企業(yè)將逐步被市場淘汰。 重慶主城區(qū)的組團(tuán)式地域消費特征非常明顯。主城各區(qū)居民都喜歡就近購房，跨區(qū)域購房的比較少。每個區(qū)域都有自己的中心區(qū)，擁有自己較為穩(wěn)定的客戶群。相對而言，整個北部城區(qū)對跨區(qū)域消費者的吸引力更大一些，其它城區(qū)都很難搶奪更多的跨區(qū)域消費者。 不少項目樓盤風(fēng)格、品質(zhì)定位盲目跟風(fēng)現(xiàn)象仍較普遍，同質(zhì)化競爭比較激烈。銷售情況對經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的依賴性較高，開發(fā)企業(yè)對市場形勢的判斷能力和對市場的適應(yīng)能力仍需大力加強。誰先做到了細(xì)分市場，打造差異化產(chǎn)品，誰很快就能脫穎而出。不少項目缺乏前期市場調(diào)研，策劃水平低。草率上馬項目后患無窮?，F(xiàn)在地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入全程營銷的時代，產(chǎn)品定位策劃已成為開發(fā)的核心環(huán)節(jié)。同時企業(yè)品牌意識剛剛形成，但塑造品牌的能力和水平總體不高，難以適應(yīng)房地產(chǎn)整合運營、各開發(fā)流程環(huán)環(huán)相扣的綜合要求。因此，誰先做到用全程營銷理念開發(fā)項目，必將成為引領(lǐng)市場的龍頭。這已經(jīng)出現(xiàn)了市場空白，對企業(yè)來說也是一個大好發(fā)展機會。主城區(qū)傳統(tǒng)核心地段可供開發(fā)的土地越來越少，但不少消費者對核心地段成熟區(qū)域的居家傾向性很強，這使得擁有傳統(tǒng)區(qū)位優(yōu)勢的地產(chǎn)項目“奇貨可居”。都市核心的魅力仍是難以抵擋的銷售利器。開發(fā)商要好好珍惜這“物以稀為貴”的黃金機會。由于好的地理區(qū)位可供開發(fā)的土地越來越少，隨著城市化的進(jìn)程，現(xiàn)市場主要轉(zhuǎn)向了郊區(qū)開發(fā)態(tài)勢，由此重慶房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了“大盤時代”，不少實力開發(fā)商動輒圈地千畝，掀起了一場轟轟烈烈的“圈地運動”。這對開發(fā)商綜合實力要求極高，且已經(jīng)介入了城市運營的范疇，這必將極大的推動重慶房地產(chǎn)加速邁向高水平。不過郊區(qū)大盤與核心都市樓盤的沖突并不明顯，雙方各有對方難以比擬的優(yōu)勢，近兩年都將共存，各自分享市場份額。2003年，外地人在重慶主城區(qū)購房占總成交面積的15%，而2004年外地人在重慶主城區(qū)購房金額約75憶元，%，%，而且多是購買后用于自住的商品住宅。外地購房者，大體包括郊縣、市外、海外三個部分。其中，以來自北京、上海、溫州、廣州等地的人士最多。而港、澳、%，在外地人士購房面積所占比例約10%左右。這些都充分說明重慶房地產(chǎn)市場的投資價值正越來越受到全國乃至海內(nèi)外人士的認(rèn)可，對他們的吸引力也越來越強。這一發(fā)展態(tài)勢未來還將持續(xù)增長。1重慶現(xiàn)在正處于房地產(chǎn)投資牛市，去年房價漲幅是適度的。在2004年10月由中國社科院公布的“中國最具投資價值的100個二、三線城市（不含北京、上海、廣州）課題報告中，重慶居最具投資價值100個城市之首，天津、成都、蘇州、杭州、南京等城市都排在其后。而且在住宅市場潛力、房地產(chǎn)投資水平、總體潛在需求、房地產(chǎn)市場容量四個方面重慶都排在第一位。因此無論對于開發(fā)商還是置業(yè)者，重慶都是最具增長潛力、最具投資價值的地區(qū)，現(xiàn)在“下注”重慶一定能享受到未來成長的超額利潤。 1外地開發(fā)商紛紛搶灘重慶，目前僅實力較強，聲名較為顯赫的外來品牌房企就有近30家，且操作的大都為一些重量級項目，他們的到來刺激并帶動了本土房地產(chǎn)業(yè)整體水平的加速度提升，同時也給重慶樓市產(chǎn)品品質(zhì)的提升帶來強大推動力。另一方面，這也證明了重慶房地產(chǎn)市場的巨大吸引力與“賺錢效應(yīng)”，讓外來資本源源不斷涌入了重慶。當(dāng)然，這對投資商與整個城市的發(fā)展都會是一個雙贏的結(jié)局。第二部分 區(qū)域市場分析一、 分析區(qū)域的確定由于時尚圓高級住宅小區(qū)位于大坪大黃路，從針對性分析角度出發(fā)，其主要應(yīng)考慮兩個區(qū)域的影響。一個是渝中區(qū)，再具體講就是鵝嶺至大坪一線，另一個是九龍坡區(qū)，尤其是大、石、楊金三角區(qū)域，包括高新技術(shù)開發(fā)區(qū)。因此，對它們進(jìn)行針對性的重點分析對本項目更有借鑒意義。二、區(qū)域基本情況了解 （一）、渝中區(qū)概況 渝中區(qū)是重慶市的“母城”，由長江、嘉陵江兩江環(huán)繞而成，處于主城區(qū)的中心區(qū)位，是全市的核心區(qū)域。也是目前全市的行政、金融、商貿(mào)中心與交通核心。全區(qū)的人均GDP、人均收入、人均消費支出等都處于全市首位。其城市各項功能都最為成熟，渝中情結(jié)深入人心，具有舉足輕重的地位。全區(qū)主要分為上半城、下半城以及上清寺—大坪三大板快。每個板快都有其不同特點（后文有敘述）。該區(qū)常住人口約70萬，若按戶籍資料統(tǒng)計基本上全為非農(nóng)業(yè)人口，無第一產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達(dá)，而其人口密度也是全市最高的。（二）、九龍坡區(qū)概況（含高新區(qū)） 九龍坡區(qū)位于重慶的腹心地帶，并是全市的地理重心。它與大渡口區(qū)、近幾年成立的高新區(qū)從地理上、經(jīng)濟(jì)上以及社會聯(lián)系上都密不可分，因此統(tǒng)稱為“西南城區(qū)”。這里是重慶最主要的工業(yè)區(qū)，水、陸、空交通便捷，是重慶的交通樞紐和物資集散地。九龍坡區(qū)幅員面積437平方公里，轄6個街道辦事處、12個鎮(zhèn)、192個行政村、1504個合作社。其GDP總量居全市第一位，職工人均收入雖然排名較后，但因其常住人口有91萬人（非農(nóng)業(yè)人口比重在70%左右），故總體消費購買力仍穩(wěn)居全市前兩位。該區(qū)工業(yè)產(chǎn)值比重占據(jù)絕對優(yōu)勢，第三產(chǎn)業(yè)近年來發(fā)展也比較迅猛。 重慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)原本屬于九龍坡區(qū)，是1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立，為全國五個綜合試驗區(qū)之一。其政策區(qū)域為20平方公里，因它托管了