【文章內容簡介】 戶型設計思路：起居廳：應該寬敞、明亮、通風，有較好的朝向和視野，采用大面積凸窗或180270度轉角或弧窗, 采光口和地面比例不應小于1/7。由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間。廳宜做成長方形，深寬比不宜大于2。若入戶為起居廳時，宜在入口處設一過度空間（玄關），以增加戶內的私密性和滿足使用功能的需要。臥 室：主臥室最好要有好的朝向，寬度不宜小于3米，面積大于12平方米。大戶型的主臥室應帶一個專用的衛(wèi)生間；如戶內僅設一個衛(wèi)生間，那么應該放在主臥室的附近。次臥室的面積宜大于10平方米。應采用大面積凸窗或270度轉角窗.餐 廳：和起居室空間相對獨立，既有關系又有分隔。餐廳如獨立設計，最好做成明餐廳。廚 房：應與餐廳密切聯系，直接對外采光通風。廚具按洗、切、燒的順序合理布置。廚房宜帶一服務陽臺。衛(wèi)生間：。對者起居室的衛(wèi)生間應設前室，將洗衣機放在前室內。衛(wèi)生間的大小應于整棟戶型的面積標準相一致。陽 臺：為了保證起居廳有良好的視野和采光，但其實體的欄板應降到850至900毫米（上加橫欄桿），或將封陽臺的圍護結構做成全透明或者部分透明。起居廳也可做成落地窗，外加透空欄桿。儲藏間：可不對外采光通風 。對于面積標準較高的戶型應設儲藏空間。設計時應注意盡量避免的：⊙起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；⊙起居廳視野差，起居廳窗不應正對墻面；⊙起居廳的形狀不好或尺度不合理；⊙入戶無過度空間；⊙餐廳面積過大或過?。弧阎髋P室的寬度小于3米或面積過?。弧褢魞冉煌ň€長；⊙衛(wèi)生間距主臥室遠或者對著起居室的衛(wèi)生間無前室；⊙四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲藏空間；⊙功能分區(qū)不合理；⊙各功能空間面積比例不當；⊙躍層戶型室內樓梯的位置不當；⊙衛(wèi)生間、廚房寬度不夠等等。戶型設計及配置：本項目要求能夠反映居住者多元化的生活觀。預留室內自主空間，尊重個性發(fā)揮設計，以期體現純住宅概念，希望更加符合都市人簡約實用的需求，最大可能的兼顧景觀和朝向。同時關注室內自然延伸部分，如電梯走廊及陽臺，將每處小空間的平面設計發(fā)揮到極至?！氨卷椖俊苯ㄖO計可考慮為“一梯兩戶”和“一梯三戶”兩種類型，且每棟均配備原裝進口電梯。戶型方面，“本項目”采取多元化的設計思想，從125平米到280平米不等的平層、躍式等多種戶型，給項目的主力客戶以更多的選擇?！褢粜驮O計依照以市場為導向的觀點,對市場的暢銷戶型,滯銷戶型,預計暢銷戶型作一個統(tǒng)計，而后得出能夠填補市場空白點的戶型和相應的面積配比.⊙一梯兩戶和一梯三戶的設計，保證了小區(qū)內所有單位均為南向，室內南北通透、窗窗有景、戶戶見景、采光通風性能良好。房型布局充分考慮到業(yè)主生活的私密性和居家生活的休閑與安樂?！芽蛷d典雅、方正合用，中心庭院一覽無余。翠綠視界，全無阻滯；精心設計的陽臺花園，更是體現出“先進花園后進家”的居住理念?！阎魅颂追堪ㄅP室、walkincloakroom (進入式衣帽間)、獨立衛(wèi)生間陽臺，功能齊備；休息，儲藏，更衣，洗浴，樣樣舒心。⊙臥室正方敞亮，面積合理，外挑式窗臺，三面采光，視野寬闊。 ⊙公共衛(wèi)生間分離式設計，附獨立洗衣房，讓家務更輕松?！巡惋媴^(qū)動線合理，廚房與餐廳分合自如，滿足多樣化飲食習慣?！讶拙b修標準交房，并統(tǒng)一引進海爾等現代化的家電供應商，以優(yōu)價供貨的同時提供完善的售后服務。價格定位任何一種市場價格都是由供給與需求雙方共同確定的。在制定銷售價格時既要考慮發(fā)展商的成本及利潤、考慮客戶所能承受或客戶心目中所認可的價位，還要考慮項目在南山片區(qū)所能創(chuàng)造的整體形象。因為項目周圍分布了幾個在售和即將發(fā)售的樓盤，其價格具有很強的可比性，所以項目的定價策略可以依據“周邊可比樓盤綜合指標對比加權法”得出。該算法參照了決定樓盤質素的9大綜合因素，通過加權平均得出項目的平均價格。 ）地塊區(qū)位 土地價值，周邊景觀，周圍物業(yè)種類和檔次，興建居民住宅的成熟度 ）小區(qū)規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃，戶型，交通組織，外立面風格，配套設施 ）市政配套 周邊醫(yī)院、學校、商場、公園、銀行、郵局等布局結構 ）發(fā)展商形象、實力 資金實力，地產開發(fā)經驗，客戶聚集能力，知名度，社會資源綜合利用能力，工程進展和管理 ）物業(yè)管理 物業(yè)管理執(zhí)行標準、服務內容、服務質素 ）戶型安排： 戶型的安排是否同市場的需求相吻合，內部結構設計及功能區(qū)的劃分是否科學、合理。 ）設備材料：用料是否考究、設備是否先進、有無裝修等。 ）社區(qū)規(guī)模：大規(guī)模的社區(qū)更容易引起社會購房人士的關注。同時大規(guī)模社區(qū)也可以從側面體現發(fā)展商的實力。）營銷策劃和推廣 主力客戶群定位、價格策略、入市時機、形象包裝、廣【推算過程】A、因子分析C、分析計算Ⅲ、常規(guī)可實現價格判斷【結論】根據“承諾賣點逐一兌現，銷售價值逐步上升”的原則以及目前當地同類型住宅銷售動態(tài)和項目價值構成要素優(yōu)劣分析判斷，在期房階段入市，可兌現周邊同類物業(yè)的均值（據入市前再次調查后的市價來定），在項目入市初期，為了使項目一炮走紅，盡快打響知名度，并制造“買漲不買跌”的熱銷景象，吸引跟風購買，建議在入市初期運用低于平均水品的價格位，推出少量比例單位，之后隨人氣上升再逐步提升價格?！纠碛伞?）項目戶型安排，規(guī)劃設計，材料設備，外立面風格，物業(yè)管理等總體設計較當地競爭樓盤要更具亮點，公開發(fā)售時，通過工地包裝、營銷中心、樣板房和廣告宣傳等方式將項目優(yōu)勢予以有效展示，可使客戶較為充分地感受此優(yōu)勢，直接有助于物業(yè)入市價值的實現 ）從后海片區(qū)競爭物業(yè)的開發(fā)、銷售現狀判斷，一方面當地市場具備對高質素住宅的需求和購買力，同時，現階段入市樓盤在某些方面沒有達到精益求精最大可能滿足客戶相關需求的程度，市場存在一定需求空間。以本項目營造的優(yōu)勢特點，應具有較理想的市場接受度。升值空間探尋【結論】如果以下諸項物業(yè)升值前提得以充分實現，至項目完工入伙前后，項目具有相當于上述可實現價格約10％的升值空間，及其銷售價格約在6000元/平方米?！旧登疤嵋亍?）工程按期推進，物業(yè)形象依照規(guī)劃概念實現工程進度如約展開并按期完成，并確保原創(chuàng)規(guī)劃、設計概念（景觀規(guī)劃、外立面風格、戶型設計等）的充分實現，以及材料品種的有機選用，施工質量的有效監(jiān)控，將高素質的小區(qū)規(guī)劃、獨特新穎的立面風格、人性化景觀等實景展現給市場，將會直接、有效推促物業(yè)的價值提升。 ）周邊環(huán)境質量的進一步改造充分利用發(fā)展商的社會資源和公關手段，對項目周邊鄰近區(qū)域環(huán)境予以美化改造（如和藍色精典共同對工業(yè)七路的包裝設計等），將其高素質區(qū)內環(huán)境充分外延，如小區(qū)入口鄰近馬路人行道的美化，營造小區(qū)親和氛圍。 ）高標準物業(yè)管理經驗的引入和專業(yè)物業(yè)管理公司的建立高標準的物業(yè)管理是高檔次住宅小區(qū)的重要組成部分，已日趨受到大部分追求高質素生活空間人們的重視，對具有高標準物業(yè)管理的小區(qū)物業(yè)附加價值具備較高的認同度。因此，它對本項目價值提升具有十分重要的作用，更有利于發(fā)展商未來開發(fā)高附加價值的項目系列品牌。 ）營銷推廣的高質量保證有效利用專業(yè)地產策劃公司，在公司形象策劃、項目包裝、銷售中心及樣板房銷售氛圍營造、平面廣告創(chuàng)意、設計和制作、媒介策略、促銷活動實施等所有環(huán)節(jié)，以高于社會平均水平的推廣策略和實施手段，逐步建立個性化、具有較高附加值的項目物業(yè)品牌形象。 ）代理商客戶積聚能力、自我運籌能力的充分利用代理商充分利用自身資源，依靠部分具有市場引導效應和凝聚作用的重點目標客戶的開發(fā)，制造良性市場口碑，倚勢提高物業(yè)品牌價值和市場價格。八、項目景觀規(guī)劃設計建議環(huán)境設計（見專題）針對本項目的地段、目標客戶群的特點，以及本著走特征化的宗旨，我們建議本項目的建筑風格的細節(jié)方面能滿足以下幾點：架空兩層以上，地面全部綠化，達到“綠的海洋，花的世界”的效果。突出多瑙河的文化，各分體建筑的命名沿用多瑙河流經著名城市的名字，對其體現的圖騰文化在項目的各個角落添加一些白石雕等。會所也相應沿用。比方說：維也納音樂廳等。小區(qū)的背景音樂等。和政府同建東邊公園，力爭達到該公園為本項目的私家花園的效果。（比方，通過修建一條直達公園中心的藝術性的橋，作到古樸自然，高檔華貴而又不失浪漫的情調。立面應具有標志性，能夠通過樓面的線條落差，來表現出一種高尚的住宅內涵；追求時尚、大氣，色彩選用要講究清新、大方，既有現代感又能夠為目標客戶群接受的素雅、整潔、樸素；同時對照項目修飾多瑙河BULSE風格給客戶造成強烈對比性的震撼從而達到吸引客戶注意力的效果。可考慮先建環(huán)境后建房，先把內部綠化到位，小區(qū)主出入口的裝修到位，體現小區(qū)的層次使內外環(huán)境從分融合起來?？罩蠺OWNHOUSE的運用，在頂層修建少數的極品別墅，帶大型花園，休閑場所，甚至小型游泳池。同時地下室的電梯直達頂部。地下室的停車場也可別具一格（如半露天花園式），功能齊全。空調機位等細部處理應虛實結合、講究美觀和諧；九、營銷推廣策略和初步預算項目推廣核心理念l 核心營銷概念所謂核心營銷概念，即項目“獨特的銷售主張”（USP）。就象一篇文章的“中心思想”；一首歌曲的主旋律。其它為推廣項目所做的策略、計劃、管理都要圍繞該核心營銷概念來實行。放在地產業(yè)許多優(yōu)秀樓盤的個案來看：在深圳有百仕達的“山水式花園”概念；中銀花園的“中心區(qū)”概念；東方玫瑰花園的“深南路旁絕版地段”概念。這些樓盤銷售成功的重要原因之一，就是有其獨特的核心營銷概念。本項目的核心營銷概念：后海灣，藍色多瑙河風情住宅！圍繞核心營銷概念的促進以下工作：向客戶實現品質承諾；靈活付款方式建議；利用口碑促成樓盤在更大范圍內的銷售；實行人推人策略，老客戶介紹新客戶送一年管理費；客戶資源開發(fā)，對公寓部分向社會征詢集團購買；擴大銷售隊伍，利用代理商龐大的銷售網絡全面推廣；打破“信息不對稱”，提前展示樓盤賣點；與廣告公司協商，確定主打廣告語；宣傳口號：藍色風情，浪漫之旅星的港灣，海的呼喚 擁香后海畔，悠然見南山南山后海的尊貴與美景,你都可以擁有！與香港為鄰，伴后海而居親近濱海社區(qū)，平視香港生活，再書寫意人生，還看“本項目”榮耀滿天下，尊貴一百年超越平凡 尊貴永相傳曾經夢寐難求，而今得償所愿營銷戰(zhàn)略推廣部署結合目標客戶群定位和市場定位對本項目營銷推廣除常規(guī)營銷手法外做以下思路性建議：★前期（半年時間）地產界對多瑙河的文化，BLUSE音樂引入地產項目風格的討論，引發(fā)爭論的專題。并在各個重要時間節(jié)點安排討論會，在媒體進行軟性宣傳，引起客戶對多瑙河和藍色BLUSE的注意，由于政策原因，此時不提及本項目。（時間節(jié)點：2002年10月1日，2002年12月25日）★聯系各大新聞媒介，在報紙、電臺、電視、網站進行全方位立體廣告發(fā)布，同時組織專家對戶型、地段、景觀進行研討，并將會議精神在媒體上實行軟性新聞炒作?！锝ㄗh可以考慮的活動配合：1舉辦德國啤酒節(jié)，現場表演德國啤酒、葡萄酒的釀制過程。邀請群眾參加喝啤酒比賽。2買樓送寶來，購房送德國小車。（開盤時作為噱頭使用）。3已購房業(yè)主在入伙儀式上進行抽獎活動，頭獎為多瑙河浪漫之旅的全程免費旅游。4項目發(fā)售時給每位來訪的情侶送一枝玫瑰花。5與的有關組織聯系，舉辦BULSE音樂文化推廣活動。6舉辦多瑙河浪漫之旅風情圖片展。7 邀請當地名人主持舉辦浪漫之旅文化、旅游知識競賽，勝出者可獲得項目五折單位一套（價值約30萬）。8 與相關電視臺聯系，贊助拍攝多瑙河文化宣傳片，從中學習沿岸人特有的嚴謹、頑強、刻苦、進取、創(chuàng)新的精神風貌，并作為社會主義精神文明建設的一部分，宣揚要把這種精神用到后海的建設上來，從而取得政府的支持。9以“浪漫之旅”為宣傳主線，結合各種經典的愛情故事，宣揚小區(qū)的羅漫蒂克情調，吸引年輕的客戶群，特別是女性。10在商業(yè)街舉辦異國風情特產展銷活動。216。 銷售控制策略為了防止在前期把樓層、朝向、景觀、戶型設計較好的單位售空，而后期相對較差的單位滯銷的情況出現，結合本項目總量，我們擬定本項目的銷控策略――分階段限量銷售策略。該策略包括如下要點：按樓盤總量分為四個階段第一階段以發(fā)放籌碼的方式進行，以繳納誠意金500元即可獲得一張籌碼，規(guī)定三天為限，三天之內不繳補定金則誠意金砝碼無效，三天之內可以轉讓籌碼給親友，以此吸引炒家，搞熱賣場氣氛。第一階段共N套單位，分三批發(fā)放籌碼，每批N/3套，先到先得，廣告上予以告知以下優(yōu)惠：第一批業(yè)主可獲2％優(yōu)惠折扣， 送半年管理費；第二批名業(yè)主可獲1％優(yōu)惠折扣，送半年管理費；第三批業(yè)主可獲一年管理費；第二、三階段實行“一樓兩制”推出精裝戶型（送裝修）；第四階段推出高層之間的保留單位。⊙ 戰(zhàn)術策略戰(zhàn)術一：營銷中心現場展示【目標】營銷中心作為銷售的前沿陣地，直接影響