東坡金城招商計(jì)劃書(編輯修改稿)
2025-02-15 04:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 部分 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式（商業(yè)部分）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)至少涉及多個(gè)主要利益相關(guān)群體和多種權(quán)利分配。圍繞多級(jí)市場(chǎng)、多個(gè)利益相關(guān)群體和多種權(quán)利分配，必須通過有效的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、管理者、消費(fèi)者五者共生共贏、利益協(xié)調(diào)統(tǒng)一，以此提升開發(fā)商的美譽(yù)度、持續(xù)發(fā)展力和實(shí)現(xiàn)其商業(yè)利益最大化。五個(gè)主要利益相關(guān)群體開發(fā)企業(yè)是項(xiàng)目開發(fā)的整體組織協(xié)調(diào)者，其利益取向是商業(yè)物業(yè)的順利銷售回收投資，或者通過長(zhǎng)期的租金收入獲得投資回報(bào)。投資者是項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵，商業(yè)物業(yè)成功銷售的前提是要給投資者創(chuàng)造良好的投資機(jī)會(huì)，協(xié)助投資者規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，取得合理的投資回報(bào)。投資者是商業(yè)項(xiàng)目從產(chǎn)品走向市場(chǎng)的關(guān)鍵紐帶，他們注重商鋪升值潛力和豐厚的租金收益。經(jīng)營(yíng)者（可能本身就是投資者）在商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)過程中，市場(chǎng)盈利機(jī)會(huì)、成熟的商圈、合理租金、商品檔次、商場(chǎng)推廣力度等因素決定了經(jīng)營(yíng)狀況，也直接影響商業(yè)口岸的成熟度和商業(yè)氛圍，項(xiàng)目開發(fā)中商業(yè)形成的初期，吸引經(jīng)營(yíng)者前來(lái)經(jīng)商和對(duì)經(jīng)營(yíng)者的優(yōu)惠扶持將尤為必要。管理者（有時(shí)由開發(fā)商兼任），開發(fā)商引進(jìn)經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)管理公司參與商業(yè)項(xiàng)目的管理和經(jīng)營(yíng)，是解決純投資者經(jīng)營(yíng)管理能力不足的有效手段。消費(fèi)者是商業(yè)物業(yè)的最終消費(fèi)對(duì)象，商業(yè)物業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)商品與服務(wù)的最終消費(fèi)者。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式 常規(guī)的經(jīng)營(yíng)模式有產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式和自主經(jīng)營(yíng)模式兩種產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式：商業(yè)物業(yè)全部銷售，所有權(quán)由投資者所有，投資者自主經(jīng)營(yíng)，或者獨(dú)立招商、分散經(jīng)營(yíng)，物業(yè)管理公司只有最簡(jiǎn)單的物業(yè)管理職能，租金收益全部歸投資者所有。自主經(jīng)營(yíng)模式：自主式經(jīng)營(yíng)分兩個(gè)細(xì)分層面，①將商業(yè)物業(yè)部分產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售給個(gè)人投資者，但由專業(yè)商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，投資者自主經(jīng)營(yíng)或委托經(jīng)營(yíng)，并享受商業(yè)管理公司固定投資回報(bào)的一種銷售模式。②指開發(fā)商預(yù)留部分商業(yè)物業(yè)，不出讓產(chǎn)權(quán)，以引進(jìn)核心主力商家?guī)?dòng)零散商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)租金收益與資產(chǎn)增值的一種經(jīng)營(yíng)模式。模式優(yōu)劣勢(shì)分析1．產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)劣勢(shì)：此經(jīng)營(yíng)模式開發(fā)企業(yè)投資回收較快，風(fēng)險(xiǎn)較低，操作簡(jiǎn)單，追求短期利益；但是由于產(chǎn)權(quán)分散，不便后期商業(yè)管理，缺乏長(zhǎng)期收益最大化的能力。2．自主經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)劣勢(shì)：通過專業(yè)商業(yè)管理公司的專業(yè)化管理，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的最大化。后期風(fēng)險(xiǎn)大，投入增加。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式的選擇結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況和整體經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，由于項(xiàng)目前期招商不力導(dǎo)致人氣不足，影響到產(chǎn)權(quán)銷售，因此我們必須首先考慮招商問題，然后利用產(chǎn)業(yè)形成人氣，利用聚集效應(yīng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)銷售。第一步：蓄勢(shì)階段，自主經(jīng)營(yíng)的第二種模式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值第二部：銷售階段，自主經(jīng)營(yíng)的第一種模式，強(qiáng)化項(xiàng)目整體品牌；結(jié)合產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)。招商期的成果服務(wù)于銷售，讓投資者看到固定的投資回報(bào)，增強(qiáng)投資信心。租金定位以眉山商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)為定價(jià)依據(jù)，制定符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的租金價(jià)格體系（如圖表）三蘇祠為正面，東坡苑為背面，以下為最低租金價(jià)格體系位置樓層樓層面積總面積租金（元/）備注正面背面一號(hào)樓1層1519㎡30－3525－30臨街和廣場(chǎng)面商鋪?zhàn)饨鹱畹?0∣352層1340㎡15－2012－153層㎡10－158－12二號(hào)樓1層1267㎡30－3525－302層1030㎡15－2012－153層㎡10－158－12三號(hào)樓1層1272㎡30－3525－302層1030㎡15－2012－153層㎡10－158－12四號(hào)樓1層1277㎡30－3525－302層1064㎡15－2012－153層㎡10－158－12五號(hào)樓1層㎡25－3018－222層724㎡12－1510－15六號(hào)樓1層㎡25－3018－222層㎡12－1510－15七號(hào)樓1層㎡25－3018－222層㎡12－1510－15九號(hào)樓1層㎡9595 價(jià)格面議整體租賃2層㎡3層㎡4層㎡十號(hào)樓1層㎡18－2215－20臨街和廣場(chǎng)面商鋪?zhàn)饨鹱畹?0∣35
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