【文章內(nèi)容簡介】 （2）項目區(qū)域在未來城市結(jié)構(gòu)中的地位（3）區(qū)域更新改造對項目區(qū)域長短期影響三、招商計劃書項目區(qū)域市場分析招商計劃書中市場形勢分析區(qū)域房地產(chǎn)形勢，是由區(qū)域的過去與現(xiàn)狀，以及區(qū)域未來在城市結(jié)構(gòu)中的位置所決定的，在供應(yīng)、銷售量、價位、產(chǎn)品品質(zhì)、購買特征、推廣銷售等方面都有所體現(xiàn)。招商計劃書其中的主要內(nèi)容包括：（1）相關(guān)物業(yè)市場供應(yīng)分析（2）相關(guān)物業(yè)市場需求分析（3）現(xiàn)有競爭項目分析（4）潛在競爭項目分析（5）市場空間分析四、招商計劃書中市場定位工作招商計劃書中客戶群定位根據(jù)上述市場調(diào)查結(jié)果，確定項目地區(qū)的各類潛在客戶群，如涉外客戶、外地客戶、地緣客戶等，并得到項目的目標(biāo)客戶群定位。招商計劃書中主要內(nèi)容包括：（1）區(qū)域客戶群分析（2）目標(biāo)客戶群分析招商計劃書中亞客戶群定位不同的商業(yè)需求動機(jī)可能是不同的，尤其對于客戶群構(gòu)成相對復(fù)雜的貴司項目更是如此。這就需要我們進(jìn)行亞客戶群即目標(biāo)客戶群的細(xì)分，根據(jù)各類客戶在經(jīng)營目的、經(jīng)濟(jì)狀況、行業(yè)、文化、生活模式等方面的不同將其分解，并進(jìn)行詳細(xì)論述。只有客戶群進(jìn)一步分成不同動機(jī)的亞客戶群，才能夠根據(jù)他們各自的經(jīng)營行為，制定出相應(yīng)的市場定位與廣告策略。招商計劃書中主要內(nèi)容包括：（1）亞客戶群定位（2）亞客戶群類群分析（3）亞客戶群經(jīng)營行為分析招商計劃書中產(chǎn)品定位由目標(biāo)客戶群的需求動機(jī)分析得出項目產(chǎn)品定位。上述客戶群的多種需求動機(jī)將反映在產(chǎn)品偏好上，具體體現(xiàn)為規(guī)劃形式、單體形式、配套設(shè)施、環(huán)境塑造、建筑外觀風(fēng)格等。產(chǎn)品定位就是客戶需求與產(chǎn)品設(shè)計之間的推導(dǎo)過程。招商計劃書中主要內(nèi)容包括：（1）商業(yè)規(guī)劃概念（2）產(chǎn)品概念（3）物業(yè)風(fēng)格建議（4）設(shè)施配套建議（5）環(huán)境特征建議（6）租售價格定位建議五、招商計劃書中租售策略建議結(jié)合項目出租與出售的可能性和貴司的投資匯報需要性，并結(jié)合貴司項目投資匯報的需要，我們將具體地向貴司提供所需要的總體租售策略。這包括不同類型的物業(yè)投資順序、規(guī)模、產(chǎn)品定位以及價格策略。招商計劃書中主要內(nèi)容包括：（1）租售模式建議（2）租售程序建議第二階段商業(yè)概念設(shè)計一、招商計劃書中商業(yè)概念設(shè)計（需外聘專業(yè)商場設(shè)計建筑師進(jìn)行，費(fèi)用另算）總體商業(yè)規(guī)劃概念設(shè)計：以平面圖的形式將總體商業(yè)規(guī)劃的設(shè)計概念表達(dá)清楚，并配以適當(dāng)?shù)奈淖终f明（需發(fā)展商提供原始圖紙，表明平面位置、紅線、規(guī)劃要求、現(xiàn)狀道路和規(guī)劃道路）；空間結(jié)構(gòu)分析圖：以平面和剖面的形式將建筑產(chǎn)品的內(nèi)部空間和外部空間表達(dá)清楚，并配以適當(dāng)?shù)奈淖终f明；人流動線分析圖：以平面圖的形式表達(dá)商業(yè)街區(qū)規(guī)劃與人流動線體系，并力圖尋找到最佳的商業(yè)組合；外觀環(huán)境特色分析圖：以平面圖的形式標(biāo)明地塊的現(xiàn)狀、項目處和環(huán)境將未來能實現(xiàn)的景觀，并分析產(chǎn)品四置外向的特色景觀；產(chǎn)品概念設(shè)計特色建議：針對設(shè)計及建筑產(chǎn)品本身的功能、外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)施裝修用料等提供設(shè)計概念，并對建筑的外觀設(shè)計特別提供特色要求，以增強(qiáng)建筑物之時代感及風(fēng)格；概念設(shè)計輔助資料：提供我司積累的相關(guān)設(shè)計資料，包括許多輔助性的圖片和文字；商戶組合策略：以平面圖的形式，將我司對商鋪市場分析后的成果，綜合商戶組合落實在各層區(qū)的建議圖上；設(shè)計工作會議：由投資商召集，與設(shè)計單位一起，將概念設(shè)計最終落實為設(shè)計圖紙；方案評審：根據(jù) 貴司項目之實際需要，對 貴司聘請設(shè)計公司所作之方案，進(jìn)行審核評定，并出具相應(yīng)評審意見，以供 貴司作為方案修訂之參考。二、招商計劃書中招商策劃以下內(nèi)容是指我們?yōu)橘F司項目招商推廣出具報告的具體內(nèi)容。在經(jīng)濟(jì)可行性原則的基礎(chǔ)上，并針對貴司項目的財務(wù)安排及資金回收計劃，制定出合理的招商計劃：招商計劃書中整體市場招商策略定位由客戶群購買能力行為分析得出整體市場招商銷售策略定位。商業(yè)行為分析包括決策人、決策時間、客戶心理特征、影響因素等，這些都決定了我們的銷售策略。其中，主要內(nèi)容包括：（1）招商及銷售總體計劃建議（2）招商及銷售策略計劃建議（3）宣傳推廣策略建議（商場推廣活動之設(shè)計、安排及執(zhí)行則由專業(yè)公司提供，不含在標(biāo)本工作安排內(nèi)）招商計劃書中定價策略對于房地產(chǎn)項目而言，價位的確定既是整個營銷計劃的核心，也是未來展開項目競爭最重要的工具，為此，我們必須制定出與我們項目相匹配的租售價格策略。其中，主要內(nèi)容包括：（1）分階段價格策略（2）項目平均定價（3）競爭性價格策略這是針對周邊地區(qū)相關(guān)的競爭項目，制定出的相關(guān)競爭性策略，以使得我們項目在市場競爭中，能夠儲備好相應(yīng)的應(yīng)變預(yù)案。其中，主要內(nèi)容包括：（1）競爭對手策略分析（2）項目競爭優(yōu)劣勢分析第三階段商場物業(yè)、設(shè)施管理前期介入（一）前期管理籌備工作、設(shè)備智能化管理、節(jié)能等提供專業(yè)意見。、出售與出租條件，方便發(fā)展商出租物業(yè)時對各類管理文件妥當(dāng)齊全。、移交、交付使用程序。，制訂各類物業(yè)管理規(guī)章制度。、調(diào)試運(yùn)行情況，并指導(dǎo)物業(yè)管理工程人員收集、整理有關(guān)數(shù)據(jù)。，并提出智能化設(shè)備安裝的各項意見及建議。（一）行政人事，參與員工選聘。、崗位制度、工作細(xì)則及勞動合同。、各項表格。、薪酬建議及員工福利，及時作出適當(dāng)調(diào)整。（二）招商計劃書中財務(wù)。，并就工作作出意見及建議。（三）招商計劃書中工程、火警，設(shè)備失靈或發(fā)生故障等情況出現(xiàn)。，24小時隨時候命，為客戶提供服務(wù)。（四）招商計劃書中與租戶的關(guān)系，以達(dá)到與租戶間的良好關(guān)系。（包括：公眾責(zé)任險、水險、第三者人生意外險等）做出預(yù)算購買報告。，以確保投訴事項得到適當(dāng)?shù)奶幚?。，以確保收集租戶對管理上的意見。，及時向租戶反映有無改善工作的意見及建議。三、招商計劃書中顧問工作時間與顧問工作費(fèi)用（一）顧問工作時間根據(jù)貴司項目的實際情況，我們工作范圍將分三部分進(jìn)行，具體工作時間表將按貴司之項目進(jìn)度另行訂定：（二）顧問工作費(fèi)用市場分析與定位（包括制定市場調(diào)查報告及相關(guān)費(fèi)用）：人民幣萬元整（RMB）。商業(yè)策劃顧問費(fèi)為人民幣萬元整（RMB），服務(wù)期暫定為半年。招商傭金：按相等于出租面積個月租金之金額計算。商場物業(yè)設(shè)施管理前期介入服務(wù)費(fèi):每月人民幣萬元整（RM），服務(wù)期暫定為個月。上述聘任費(fèi)用，除第一項為一次性服務(wù)外，其余都按月完成，而僑樂集團(tuán)將會在服務(wù)期中派駐商業(yè)顧問及商場管理經(jīng)理各名（共名）長駐現(xiàn)場開展工作，配合我們中央專業(yè)人員之支持，而有關(guān)費(fèi)用已包含各種交通及人力費(fèi)用，唯長駐人員及中央隊伍來濟(jì)源工作人員之住宿安排，仍由委托方負(fù)責(zé)安排及承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。上述聘任條件以最終簽定合同為準(zhǔn)。第三篇：招商計劃書重慶南坪8公里項目招商策劃簡綱■項目經(jīng)營的基本目標(biāo)及原則■項目招商初期租金設(shè)定策略■項目招商定位■主要優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)及操作策略■項目招商的主要方式■招商工作計劃一、項目經(jīng)營的基本目標(biāo)及原則基于本項目為20年經(jīng)營權(quán)買斷，其基礎(chǔ)投資回報和未來增值回報最大化都應(yīng)建立在長遠(yuǎn)意義的良性經(jīng)營基礎(chǔ)之上，在前期建設(shè)成為項目經(jīng)營的基本目標(biāo)的同時，項目建筑設(shè)計及配套的前瞻性原則將直接影響項目未來20年內(nèi)市場競爭及增值回報。本項目規(guī)模在重慶商業(yè)地產(chǎn)中雖為雀小，但誰又能描述10年后的南坪8公里將是怎樣的繁盛景象？事實證明，如成都的春熙路，其商業(yè)當(dāng)家價值并非以規(guī)模見強(qiáng)，亦并非以當(dāng)家口岸見長，集優(yōu)良經(jīng)營環(huán)境及口岸的商業(yè)當(dāng)能成為強(qiáng)中強(qiáng)，因為有了好的平臺才可能有好的商家。量身定做的同時，其建筑設(shè)計都必須立足三大重要經(jīng)營層面：第一，項目經(jīng)營成本。實現(xiàn)前期建設(shè)投入成本與未來物業(yè)實現(xiàn)增值回報的優(yōu)化考慮；第二，項目經(jīng)營范圍。體現(xiàn)建筑形態(tài)對于不同經(jīng)營行業(yè)的共同使用性； 第三，項目經(jīng)營難度。實現(xiàn)多個商家對商業(yè)口岸價值利用的均好性，當(dāng)規(guī)避一、二層好用，三層以上難租賃的情況。本項目將實現(xiàn)基礎(chǔ)目標(biāo)的計劃將預(yù)期為3年，即2006年8月—2009年8月。而招商實施階段將預(yù)計為6個月至1年。二、項目招商初期租金設(shè)定策略為什么要將租金設(shè)定提到招商定位之前？第一，因為本項目5000平方米左右的規(guī)模條件決定了商家數(shù)量為12個主力店或小規(guī)模同類商業(yè)群，其租金總價又決定了這一范疇內(nèi)能承受其經(jīng)營成本的商家檔次和類別；其二，不同行業(yè)都有特定于自身特點的經(jīng)營環(huán)境風(fēng)格，而量身定做將存在成本與租金之間的矛盾，如何取舍？僅此已足以影響項目招商定位的成立，研究租金背后的商家在哪里，這才是我們真正招商定位的準(zhǔn)確所在。初步基礎(chǔ)租金的設(shè)定A、凱恩廣場中等租金（普通商位）= 本項目最高租金（最好口岸）B、凱恩廣場中等租金為60元/平方米，本項目初步基礎(chǔ)租金可設(shè)定為：一、二樓整租均價：60元/平方米；三、四樓整租均價：50元/平方米；整樓租賃基礎(chǔ)租金均價：50元/平方米。前期建設(shè)成本回報反算租金法（以3年為回報周期）A、前期建設(shè)成本 = 500萬元B、租金年回報（不計息）= 500萬元/3年 = 170萬元/年 = 15萬元/月C、按5000平方米建筑面積算，租金均價最低可做到：30元/平方米多種租金設(shè)定決定不同招商策略——競爭優(yōu)勢A、對于凱恩廣場現(xiàn)有大型品牌商家，入主本項目，其租金成本（經(jīng)營成本）將至少節(jié)省一半以上。B、對