[建筑]大連市富鴻花園營銷策劃書(編輯修改稿)
2025-02-15 02:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 名稱位 置規(guī)模 戶 型 價(jià) 格 優(yōu) 勢 劣 勢其 他友好大廈友好廣場高層31F83㎡起，780010500/㎡物業(yè)：㎡.天，樓盤較新2002年4月30日入住，可適當(dāng)商住可租可售售價(jià)較高；中銀大廈人民路15號(hào)高層28F㎡—400㎡12600/㎡起價(jià)（8F）；物業(yè)：㎡.天純辦公，檔次高；可租可售價(jià)格高，物業(yè)貴2810999表 2大連在租寫字樓抽樣調(diào)查表名稱位置租金（元/，含物業(yè)其他君安大廈西安路段6號(hào)；商?。?630825行政大廈西安路只租不賣光明大廈海港大廈人民路2633515宏譽(yù)大廈人民路2715238萬泰大廈人民路2806160國信大廈人民路只租不賣2825222珠江國際大廈新開路3608888中銀大廈人民路15號(hào)2810999友好大廈友好廣場可商住2641288外經(jīng)貿(mào)大廈新開路3780088表3 從各已建、在建項(xiàng)目的的行情可看出，富鴻國際花園具有相當(dāng)高的市場容量和市場競爭力。但因普遍的出租率和銷售率不高，可見銷售壓力較大。六、項(xiàng)目優(yōu)、劣勢分析： 1．優(yōu)勢：A、位置優(yōu)越、交通便利、商業(yè)氛圍濃 B、樓宇功能全面、投資靈活 具商務(wù)、辦公、住宅、娛樂、休閑多種投資功能，不僅讓投資者有靈活的選擇，滿足了將來樓宇的使用者對相關(guān)配套的需求(足不出產(chǎn)的便利和身份的體現(xiàn))，更讓樓宇木身提高了投資價(jià)值。 C、增值潛力大獨(dú)有的商務(wù)環(huán)境優(yōu)勢,獨(dú)有的商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢，決定了其無限的增值潛力。D、高檔配套：略E、真正的6A智能、數(shù)碼時(shí)代： 系統(tǒng)智能化管理：遠(yuǎn)程抄表、緊急廣播、背景音樂等； 通訊智能化：100兆光纖進(jìn)樓、10兆上桌面； 辦公智能化：局域網(wǎng)平臺(tái)、SQL數(shù)據(jù)庫、物管WEB化 安保智能化：紅外線監(jiān)測、攝像監(jiān)控、電子巡更、： 消防智能化：煙感、溫感報(bào)警等消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 停車智能化：非接觸式IC卡停車管理 F、開發(fā)商實(shí)力中國糧油企業(yè)資本雄厚，信譽(yù)好，從而增強(qiáng)業(yè)主信心。劣勢：A、廣告費(fèi)不低，上客量較少，客戶來源不易控制。對 策：聘我方專業(yè)代理公司融入，進(jìn)行樓盤品質(zhì)的強(qiáng)化推廣，主動(dòng)出擊，找客上門，增大上門客戶量。發(fā)揮我們所長，突出主要賣點(diǎn)，加大力度進(jìn)行宣傳、塑造現(xiàn)場成交氛圍?！嬲_(dá)到銷售目的，首先要做好宣傳、造勢、聚客環(huán)節(jié)。試看以下幾種宣傳、推廣方式的對比，(見表4)： 表4序 方 式 開發(fā)商 費(fèi) 用 效 應(yīng) 持 續(xù) 期宣傳作用造勢、聚客作用 1 電視、報(bào)紙廣告幾千、幾萬、幾十萬不等／次 一周 有被動(dòng)、等客上門2 房產(chǎn)展銷會(huì) 幾千一幾萬元/次 一周 有被動(dòng)、半被動(dòng) 3 嘉年會(huì)、直訪展示等 幾千一幾萬元／次一周一兩周有半被動(dòng) 4 人員推廣 24萬元／月長期 強(qiáng)主動(dòng)、找客上門第一種：因樓盤進(jìn)入市場的檔次較高，持續(xù)的廣告肯定要做，用以推出并保持產(chǎn)品形象，但廣告成本太大的客觀原因及大連廣告的實(shí)際效果原因，這種方式不能成為唯一方法，可結(jié)合確銷售期做不同量的發(fā)放；第二種：從大連近年來房展會(huì)的實(shí)際效果來看，這種方式有一定宣傳作用，但因到會(huì)樓盤太多、眼花繚亂，對真正的聚客起作用不大，且重點(diǎn)都在住宅，僅可做輔助考慮；第三種：較新穎，通過活動(dòng)有廣告影響力，但一般結(jié)合在銷售的某階段進(jìn)行，次數(shù)不多，可做輔助考慮；第四種：采用特有的管理模式，以宣傳資料為工具，是一種真正行動(dòng)、持續(xù)的廣告、聚客方式，從等客上門變?yōu)檎铱蜕祥T，并能最大程度地?cái)U(kuò)大客戶面、挖掘潛在客戶。從成效來看，其成本投入小、效益大、持續(xù)性強(qiáng)。貴樓盤應(yīng)根據(jù)情形，不同比重地采取以上推廣方式。在這方面，我公司具備以下強(qiáng)有力的優(yōu)勢：擁有一支100人左右的成熟、專業(yè)、敬業(yè)的銷售員隊(duì)伍，有一套成熟的管理模式，能很快深入、熟悉目標(biāo)客戶市場，隨時(shí)可為富鴻國際花園建立一支完善的銷售推廣隊(duì)伍；擁有大連數(shù)百個(gè)寫字樓租戶資料，為抓住富鴻花園的潛在寫字樓客戶做了極好的鋪墊。 詳見“十、銷售隊(duì)伍”。B、 銷售與策劃脫節(jié)，缺少推銷力度和專業(yè)性 樓盤競爭、價(jià)格競爭…等等因素對市場有一定影響，銷售員對市場的分析、對樓盤和客戶的把握是銷售的關(guān)鍵。對 策： 聘我方專業(yè)代理公司融入，帶領(lǐng)一支專業(yè)、敬業(yè)的售樓團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)造并強(qiáng)化包裝差異性賣點(diǎn)，抓住競爭對手弱點(diǎn)給予打擊，利用消費(fèi)者心理給予投資信心。例如： 1)清晰賣點(diǎn),給客戶一個(gè)準(zhǔn)確定位大連市新盤對老盤的競爭很大，何況消費(fèi)者的購房意識(shí)越加成熟。對策：聘我方專業(yè)代理公司融入，創(chuàng)造并強(qiáng)化包裝差異性賣點(diǎn)，抓住競爭對手弱點(diǎn)給予打擊，利用消費(fèi)者心理給予投資信心。 例如： (1)降低付款門坎： 首付5萬，貸款7成30年，年) 3成的余款可在交房前(可統(tǒng)一約定時(shí)間，如:一年)免息分期付清。 甚至開辟以試租代售的業(yè)務(wù)。 其目的是：降低購房者投入資金的起點(diǎn),同時(shí)，創(chuàng)造一個(gè)周邊樓盤沒有的差異賣點(diǎn)性以增強(qiáng)樓盤吸引力。詳見“八、價(jià)格策略和付款方式”。(2)從有形產(chǎn)品的銷售提升到無形產(chǎn)品的銷售在宣傳推廣以及面對面銷售的過程中，必須嚴(yán)格貫徹樓盤賣點(diǎn)，同時(shí)，必須從樓盤賣點(diǎn)上升到無形產(chǎn)品的種種推銷。比如：公司品牌形象、個(gè)人身份實(shí)力、投資價(jià)值、增值回報(bào)等等。 豐賣點(diǎn)： 增值、保值的“三板斧”分賣點(diǎn)： 地段論：都心地段(區(qū)域發(fā)展論)，就是絕對的地價(jià)保證，增值看得見 ……類比廣州天河、上海徐匯等區(qū)域發(fā)展；入市良機(jī)論：絕對的入市新時(shí)機(jī)(城市發(fā)展論)，實(shí)為績優(yōu)原始股 ……以大連房產(chǎn)類比深圳、北京、上海等城市房產(chǎn)的發(fā)展史；價(jià)格最低
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