【文章內(nèi)容簡介】 住宅市場特點 從目前東勝區(qū)的整體住宅發(fā)展情況來看，商品房消費呈現(xiàn)了兩種勢頭：一方面是價格在 4000元／㎡以下的普通商品房受到了大多數(shù)工薪階層的歡迎；而另一方面是價格在6000元／㎡左右、性價比高的中高檔住宅。 東勝區(qū)住宅產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴重，因此未來產(chǎn)品創(chuàng)新性、舒適性、實用性將成為鄂爾多斯房地產(chǎn)發(fā)展新的趨勢。 （六）東勝區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié) 對配套設(shè)施的觀點 ?從前期調(diào)研中代表性項目看，幾個項目的小區(qū)配套與周邊生活配套設(shè)施嚴重不足； ?老城區(qū)的項目因配套齊全、交通路網(wǎng)便捷受到市場消費者的認可； ?對生活配套不齊全的項目消費者有一定的抗性，市場銷售速度相對緩慢。 對物業(yè)費的觀點 東勝區(qū)的物業(yè)管理費隨著物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的不同而出現(xiàn)物業(yè)管理費的價差，東勝消費者對物業(yè)管理費的承受范圍在 /平方米 /月左右。品質(zhì)好的社區(qū)，物業(yè)服務(wù)的附加值越高，其收費的標(biāo)準(zhǔn)相對也會上漲。 （六）東勝區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié) 對推廣手段的觀點： ?東勝區(qū)在售項目形象傳播途徑主要集中在報紙、戶外路牌、宣傳單頁、車體廣告。電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、 SP活動、高峰論壇等促銷手法則少用。 ?形象主題概念普通，缺乏深度，往往是天馬行空之作，創(chuàng)新性不夠。 ?項目形象宣傳力度不夠，缺乏有震撼力的賣場環(huán)境。 （六）東勝區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié) 對戶型面積的觀點 從戶型面積分析 ， 今年市場中 90平方米以下戶型供應(yīng)量較少 ， 90150平方米戶型占住房需求主流 。 90平米以下和 180平米以上的戶型較少 。 供應(yīng)戶型多以三居為主 ,兩居和四居其次 ， 一居和五居以上相對稀少 ， 市場上只有個別項目有這類戶型 。 對建筑朝向的觀點 絕大多數(shù)為南北朝向 ,東西面有景觀的單邊戶型多設(shè)置為觀景房 ,根據(jù)目前市場的反饋信息，鄂爾多斯市市民關(guān)注朝向的要求較高，均為正南北向，這主要取決于西北風(fēng)沙比較大和天氣較為寒冷的緣故 。 （六）東勝區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié) 對建筑產(chǎn)品形態(tài)的觀點 由于小高層近兩年來得到市場的接受 。 目前在售項目此類產(chǎn)品較多 ，加上少量高層 、 獨棟 、 聯(lián)排別墅出現(xiàn) ， 一改以往由多層住宅占據(jù)市場的局面 ， 進而使市場產(chǎn)品多元化 ， 滿足不同階層客群的需求 。 對建筑結(jié)構(gòu)的觀點 大部分住宅項目為框架、框剪結(jié)構(gòu)。也有小部分為磚混結(jié)構(gòu)，主要是面向工薪階層的中低端項目，從建筑成本與地利的角度可以看出，框架、框剪結(jié)構(gòu)的建筑設(shè)計除設(shè)計規(guī)范及戶型需求外，還有一個主要是因為東勝地貌處于高頻地震帶。 （六）東勝區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié) 對配套的觀點 除了部分高檔項目有會所，但其規(guī)模、功能及品質(zhì)一般化，其他普通住宅項目小區(qū)一般都沒有會所，沒有真正起到小區(qū)內(nèi)居民交流聚集場所的作用。規(guī)模大一點的小區(qū)配有幼兒園 ,但品質(zhì)一般，大多數(shù)有運動健身區(qū)，但真正高檔的健身俱樂部很少；臨街的項目都會選擇做部分底商。 （六）東勝區(qū)房地產(chǎn)市場總結(jié) 對推盤手法的觀點 ?概念普通，基本集中于主打生態(tài)、智能、教育等主題； ?形式主義嚴重，多數(shù)樓盤僅局限在售樓處、戶型頁、客戶通訊等基礎(chǔ)手段； ?產(chǎn)品展示力度不足，大部分樓盤仍處于賣地段、賣戶型的初級營銷階段； ?項目整體營銷的不系統(tǒng)，廣告缺乏延續(xù)性、缺乏與活動展示的關(guān)聯(lián)性； ?不注重項目品牌與企業(yè)品牌的塑造，項目價值未能得到深入的挖掘。 第三章 項目 SWOT分析 Chapter there 一、優(yōu)勢 ◆ 市中心舊城板塊，周邊生活配套完善， 項目周邊生活配套齊全、成熟，交通、商業(yè)、醫(yī)療、教育、金融、休閑、餐飲一應(yīng)俱全。為舊城新區(qū)樞紐地帶，兼具舊城的生活配套資源與新區(qū)的發(fā)展前景。 ◆ 注重細節(jié)，品質(zhì)卓越 項目一期在產(chǎn)品細節(jié)上十分重視，綜合品質(zhì)卓越，得到業(yè)主的好評，二期在在一期的基礎(chǔ)上，產(chǎn)品將有更大的升級。 ◆ 恒森國際嘉園一期很好的口碑： 一期的成功開發(fā)、交付及優(yōu)秀的施工質(zhì)量，取得了很好的社會口碑，為二期打下堅實的基礎(chǔ)。 二、劣勢 ◆ 前期推廣投入少、市場認知度低： 由于項目一期銷售情況十分好，推廣投入較少，故項目的市場認知度較低，讓很多客戶會與鄰近項目混淆； ◆ 一期交工不久，現(xiàn)場展示效果沒能達到最佳： 由于一期剛交工不久，社區(qū)綠化硬化還不完善；相關(guān)的導(dǎo)引系統(tǒng)、形象美完善，現(xiàn)場展示效果沒能達到最佳； ◆ 項目分期施工，相互會有影響： 由于項目分三期施工，二期勢必會對一期有影響，三期對二期也會有一定影響； ◆ 年底銷售，壓力增加 年底是傳統(tǒng)房地產(chǎn)銷售淡季，受傳統(tǒng)消費習(xí)慣及氣候的影響，銷售會有一定的壓力；國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控還不明朗；年底客戶會出現(xiàn)觀望態(tài)勢。 三、機會 ◆ 城市經(jīng)濟快速發(fā)展，能源基地建設(shè)創(chuàng)造地產(chǎn)需求： 鄂爾多斯城市經(jīng)濟以 20%的年增幅快速發(fā)展，現(xiàn)代化工業(yè)城市正在崛起。經(jīng)濟發(fā)展和工業(yè)化進程極大地拉動了對房地產(chǎn)的需求。 ◆ 舊城改造和城市新建帶來新的房地產(chǎn)需求點： 東勝區(qū)十多年的舊城改造為經(jīng)濟創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境，因此政府不余于力的大力推進舊城改造和新城建設(shè)中，客觀上創(chuàng)造新的地產(chǎn)需求點。 ◆ 同區(qū)域內(nèi)可售房源不多： 據(jù)調(diào)研，舊城板塊現(xiàn)可售房源不多，其他的項目已接近尾盤銷售，為本案提供了很好的入市時機； ◆ 鄂爾多斯房地產(chǎn)市場起步較晚，給項目帶來了發(fā)展的機遇： 鄂爾多斯房地產(chǎn)起步晚，但最近兩年需求量以每年上百萬平方米的增量發(fā)展，市場需求旺盛，為項目的發(fā)展創(chuàng)造了有力條件。 四、威脅 ◆ 周邊即將開盤項目： 學(xué)府華庭、頤林園等周邊項目即將開盤，會分流部分客戶；其中 頤林園規(guī)劃 11棟住宅、總銷售額在 8億左右，面積區(qū)間在 120平米 ——200平米間； ◆周邊尾留現(xiàn)房： 周邊有部分尾留的現(xiàn)房，相對銷售壓力較小，如濱河灣、宏源一品等。本項目為期房，客戶的接受 期房 能力是我們需要重視的； SWOT分析小結(jié) ● 核心優(yōu)勢：本項目在區(qū)位、品質(zhì)上具有明顯優(yōu)勢，但是區(qū)位優(yōu)勢屬于共享優(yōu)勢，而產(chǎn)品品質(zhì)尤其是對細節(jié)的專注是我們的核心優(yōu)勢。 ● 主要劣勢：由于前期推廣投入少，市場的