【文章內(nèi)容簡介】 2022 全國人居經(jīng)典競賽綜合大獎”； ?2022年，綠城 〃 北京百合公寓 ，進入北京市場； ?2022年，綠城 〃 長沙桂花城 首度進入湖南市場。 ?2022年，綠城 寧波桂花園 第三階段 2022－至今 綠城桂花園系列具備明確的規(guī)劃要素，并在此基礎(chǔ)上不斷創(chuàng)新 ?杭州桂花城 ：建筑以 4－ 5層低層公寓為主要組團，間以典雅莊重的別墅和挺拔秀麗的電梯公寓；園區(qū)中心是面積達 3萬平方米的大規(guī)模中心花園，在中心花園兩側(cè)和建筑物低層及建筑物之間。中心花園及組團綠化、宅間綠化構(gòu)成了桂花城 龐大的綠地系統(tǒng) ，并融入 江南特有的園林藝術(shù) ，近千方的桂湖、 舒緩流動的水系 給住戶帶來水的靈動，讓居住者與自然處于和諧境界 ?合肥桂花城 ：圍而不合的整體布局，外借湖光山色入園，內(nèi)依各組團高低錯落，形成靈活有序的空間形態(tài)； ?大規(guī)模的中心花園 和組團、 宅間綠地及蜿蜒曲折的水系 ，形成了層次豐富的生態(tài)視域。 ?長沙桂花城 ：沿承綠城“桂花”系列公寓產(chǎn)品的特點，以 低密度、低容積率、高綠化率 為主要特色； ?采用江南圍合式的布局方式，通過 大規(guī)模的中心花園和組團規(guī)模綠地、 宅間綠地和蜿蜒曲折的水系 ，營造具有兩級布臵規(guī)劃體系的 江南小鎮(zhèn)意象 ； 低密 .高綠的 .高尚社區(qū) 通過精致的南方園林景觀設(shè)計手法，營造出人居與自然的和諧居住氛圍為綠城系列產(chǎn)品市場領(lǐng)先性的突出表現(xiàn) ?項目景觀設(shè)計的經(jīng)典之筆為大規(guī)模中央花園 ?以江南青山綠水的獨特景觀為依據(jù)，追求園區(qū)居住環(huán)境的高品位 ?景觀設(shè)計富于空間層次感，根據(jù)建筑形態(tài)不同設(shè)臵各種花草樹木、景觀小品； ?蜿蜒曲折的水系，水系與各組團的結(jié)合部位，營造水景、雕塑、小型噴泉、觀景平臺等精制的景觀，讓人在中心區(qū)域活動的同時，從每個角落都能看到不同的景致 金地 —— 基于特定細分客戶人群的創(chuàng)新產(chǎn)品系列 金地格林小鎮(zhèn)系列 產(chǎn)品系研究 —— 金地 金地格林系列為以低密、高綠化以及卓越品質(zhì)為特征的生態(tài)健康型住宅產(chǎn)品，被譽為金地新產(chǎn)品主義旗臶下的創(chuàng)新領(lǐng)先品牌 “ 格林”為金地首創(chuàng)概念，直取“ Green” 英文原意，以綠色造鎮(zhèn)，同時援引格林的童話意境，將和諧、安寧的居住文化發(fā)揮的淋漓盡致。 格林系列產(chǎn)品皆以“格林”命名，金地并非固守成規(guī)的因襲，而是以理性的態(tài)度與不懈的人居實踐，不斷深入實現(xiàn)同一個溫柔的棲居夙愿 —— 以科學(xué)筑家，創(chuàng)造綠色、自然、舒適、自由的和美人生。 ———— 源自歐洲的品質(zhì)生活 金地格林系列率先在北京、上海等成熟市場推出，逐漸向快速發(fā)展的二線城市擴張 上海金地格林春曉 占地 14萬平方米，以聯(lián)排別墅為主 上海金地格林春岸 總建面 ，容積率 ，以花園洋房為主 上海金地格林世界 占地面積 2100畝，容積率 ，產(chǎn)品以 Townhouse為主 北京金地格林小鎮(zhèn) 武漢金地格林小城 占地 ，容積率 ,以包括多層、花園洋房為主 占地 24公頃，容積率 ,以花園洋房為主 占地 ，容積率,以多層、小高層為主 東莞金地格林小城 純正的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情，簡潔明快的建筑風(fēng)格、閑散親和的社區(qū)，所創(chuàng)建的高檔生態(tài)社區(qū)為格林系列產(chǎn)品的核心競爭力 項目復(fù)制開發(fā)模式研究總結(jié) 開發(fā)商 產(chǎn)品系列 客戶定位 復(fù)制要素 核心競爭力 綠城 桂花園系列 城市中產(chǎn) ?江南圍合的整體布局 ?典雅歐式建筑風(fēng)格 ?南方精致園林手法（大規(guī)模中心花園、曲折水系、宅間綠地等） 生態(tài)宜居環(huán)境 金地 格林系列 城市中產(chǎn) ?德國簡潔明快建筑風(fēng)格 ?閑散親和的社區(qū)空間 歐式小鎮(zhèn)風(fēng)情 四、萬科企業(yè)專題研究 ? 萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè) ? 萬科客戶細分策略 ? 萬科住宅產(chǎn)業(yè)化 萬科的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設(shè)之路 企業(yè)發(fā)展第一階段 （ 19841994） 企業(yè)發(fā)展第二階段 （ 19942022） 企業(yè)發(fā)展第三階段 （ 2022—— ） 多元化（做加法） 精細化（做乘法） 資料來源： 《 萬科地產(chǎn)品牌發(fā)展戰(zhàn)略研究報告 》 “ 綜合商社” “以房地產(chǎn)為主導(dǎo)，以貿(mào)易為基礎(chǔ)，以股權(quán)投資為支柱，以文化經(jīng)營為門面，以工業(yè)經(jīng)營為補充” 開始第二輪擴張，以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市圈和幾個內(nèi)陸核心城市為重點發(fā)展區(qū)域。力求形成“全國性思維、本土化運作”的開發(fā)格局。 專業(yè)化（做減法） 一是退出與住宅無關(guān)的產(chǎn)業(yè)；二是收縮住宅產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)線；三是提出城市中檔住宅為主。 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 企業(yè)品牌建設(shè)歷程 品牌第一階段 （ 19882022） 品牌第二階段 （ 20222022） 子品牌建設(shè) 系統(tǒng)品牌整合 單項目開發(fā) 無企業(yè)品牌 代表項目： 天景花園 荔景大廈 ?產(chǎn)品系： 全國建立知名產(chǎn)品系，異地復(fù)制 ?物業(yè)管理： 集中資源創(chuàng)立物業(yè)管理品牌。 ?豐富產(chǎn)品線系列 ?強勢客戶管理和品牌內(nèi)涵 ?圍繞品牌展開全面的調(diào)研 ?品牌核心理念的提出 ?概括萬科品牌的個性 ?建立系統(tǒng)品牌傳播體系 核心業(yè)務(wù)： 大眾住宅項目開發(fā) 主營業(yè)務(wù)： 房地產(chǎn)投資開發(fā)與物業(yè)管理 輔助業(yè)務(wù)： 酒店、商業(yè)街、會所等社區(qū)配套經(jīng)營 萬科的二十年歷程： 通過專業(yè)化和品牌為市場環(huán)境的變化做準(zhǔn)備 ?我覺得土地轉(zhuǎn)讓制度改革政策，是萬科等待了十多年的。我們開始創(chuàng)業(yè)的時候，就開始賭這一天，我們終于賭贏了。如果我們輸了，我們很可能輸?shù)煤軕K。萬科一直在為這樣的政策做準(zhǔn)備。 —— VANKE總經(jīng)理郁亮 萬科 城市中檔住宅 為主業(yè) 1993 1994 1994 1995 2022 ?萬科提出高于 25％的利潤不做，就是因為萬科從貿(mào)易起家，切身感受到暴利終將轉(zhuǎn)向社會平均利潤率，企業(yè)的長遠發(fā)展不能建立在超額利潤率的基礎(chǔ)之上。 —— 王石 對美國增量房市場保持持續(xù)發(fā)展的判斷，是 Pulte制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和依據(jù) ?以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè) ?我們的利潤來源主要來自開發(fā)收入下扣除成本后的利潤 —— pulte 人口增長，移民增加，收入上升和購房趨勢持續(xù)，使增量房保持穩(wěn)定的市場需求。 —— pulte分析 由于需求增量比較穩(wěn)定 ， 業(yè)務(wù)增長在于擴大市場占有 。 —— pulte分析 公司堅持的根本： 1. 增長通過穩(wěn)健的（開發(fā)）業(yè)務(wù)帶來的收入扣除成本后的利潤 2. 維持較好的資產(chǎn)負債，使其在市場機遇出現(xiàn)之際擁有優(yōu)勢 3. 在建筑效率、質(zhì)量、客戶滿意度方面保持領(lǐng)先 4. 雇傭、培訓(xùn)、和保留最好的員工（人力資源） 5. 戰(zhàn)略思考、對營運和融資的判斷力 6. 總是挑戰(zhàn)自己、超越自己 萬科標(biāo)桿 Pulte成功關(guān)鍵點 1 戰(zhàn)略性收縮和聚焦，是 PULTE對美國宏觀環(huán)境分析后的關(guān)鍵性舉措 住宅 商用房地產(chǎn) 零售銀行 27個州 54個市場區(qū)域 住宅 主要大城市 1956 1950年代后期 19701990年代 目前 萬科標(biāo)桿 Pulte成功關(guān)鍵點 2 靈活管理最關(guān)鍵的土地資產(chǎn) ?關(guān)于土地獲得和控制方面，需要進一步研究美國目前的土地制度和開發(fā)管制 46%54%持有控制 ， 拋離對手 （ 過去三年 ， 用地 100,000塊 ， 但有控制地 302,000塊 ） ， 當(dāng)需求上漲時 ， 保證業(yè)務(wù)增速發(fā)展 C. 2022年 ， 土地儲備 343,000塊 （ 價值 65億美圓 ） ， 46%持有 ，54%根據(jù)環(huán)境來定 （ 交付定金 4億美圓 ， 中斷交易時部分可退還 ） ， 因此 ， 可降低環(huán)境改變帶來的風(fēng)險 （ 土地更易獲得 ， 或地價下跌 ） 。 當(dāng)需求舒緩時 ， 可放慢業(yè)務(wù)發(fā)展 。 萬科標(biāo)桿 Pulte成功關(guān)鍵點 3 精細化是 pulte的核心綱領(lǐng)，精細化以提高質(zhì)量和客戶滿意度為標(biāo)準(zhǔn) 辨別最佳 優(yōu)質(zhì)地塊 標(biāo)準(zhǔn)化降低 住宅成本 目標(biāo)客戶群鎖定 ?客戶細分擴大市場占有率 ?終身鎖定所帶來的忠誠度 ?迅速整合，消除重疊功能，組合可利用資源 ?在規(guī)模、地理布局和產(chǎn)品包方面處于絕對領(lǐng)先 ?客戶細分：首次臵業(yè)、首次換房、二次換房、活躍老年人 ?PMC服務(wù) :對低收入臵業(yè)者貸款 ?并購 DelWebb,占領(lǐng)老年人公寓市場 ?改變流程，降低材料和人力成本 ?創(chuàng)立“圖書館”，收集賣得最好的建筑平面圖，進行排序，篩減一半至大概 1200種戶型，找機會再削減一半 ?根據(jù)建筑材料和在現(xiàn)場的建筑難易程度進行評估，確保效益 ?排列內(nèi)部的規(guī)格來匹配不同的 11種客群 ?低成本給客戶帶來更多價值 ?產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先提高客戶滿意度 ?減少了不必要的變化，減少運營成本 萬科標(biāo)桿 Pul