【文章內容簡介】 2022 全國人居經典競賽綜合大獎”； ?2022年，綠城 〃 北京百合公寓 ，進入北京市場； ?2022年，綠城 〃 長沙桂花城 首度進入湖南市場。 ?2022年，綠城 寧波桂花園 第三階段 2022－至今 綠城桂花園系列具備明確的規(guī)劃要素，并在此基礎上不斷創(chuàng)新 ?杭州桂花城 ：建筑以 4－ 5層低層公寓為主要組團，間以典雅莊重的別墅和挺拔秀麗的電梯公寓；園區(qū)中心是面積達 3萬平方米的大規(guī)模中心花園，在中心花園兩側和建筑物低層及建筑物之間。中心花園及組團綠化、宅間綠化構成了桂花城 龐大的綠地系統(tǒng) ，并融入 江南特有的園林藝術 ，近千方的桂湖、 舒緩流動的水系 給住戶帶來水的靈動，讓居住者與自然處于和諧境界 ?合肥桂花城 ：圍而不合的整體布局，外借湖光山色入園，內依各組團高低錯落，形成靈活有序的空間形態(tài)； ?大規(guī)模的中心花園 和組團、 宅間綠地及蜿蜒曲折的水系 ，形成了層次豐富的生態(tài)視域。 ?長沙桂花城 ：沿承綠城“桂花”系列公寓產品的特點，以 低密度、低容積率、高綠化率 為主要特色； ?采用江南圍合式的布局方式，通過 大規(guī)模的中心花園和組團規(guī)模綠地、 宅間綠地和蜿蜒曲折的水系 ，營造具有兩級布臵規(guī)劃體系的 江南小鎮(zhèn)意象 ； 低密 .高綠的 .高尚社區(qū) 通過精致的南方園林景觀設計手法，營造出人居與自然的和諧居住氛圍為綠城系列產品市場領先性的突出表現 ?項目景觀設計的經典之筆為大規(guī)模中央花園 ?以江南青山綠水的獨特景觀為依據，追求園區(qū)居住環(huán)境的高品位 ?景觀設計富于空間層次感，根據建筑形態(tài)不同設臵各種花草樹木、景觀小品； ?蜿蜒曲折的水系，水系與各組團的結合部位，營造水景、雕塑、小型噴泉、觀景平臺等精制的景觀，讓人在中心區(qū)域活動的同時，從每個角落都能看到不同的景致 金地 —— 基于特定細分客戶人群的創(chuàng)新產品系列 金地格林小鎮(zhèn)系列 產品系研究 —— 金地 金地格林系列為以低密、高綠化以及卓越品質為特征的生態(tài)健康型住宅產品，被譽為金地新產品主義旗臶下的創(chuàng)新領先品牌 “ 格林”為金地首創(chuàng)概念，直取“ Green” 英文原意，以綠色造鎮(zhèn)，同時援引格林的童話意境，將和諧、安寧的居住文化發(fā)揮的淋漓盡致。 格林系列產品皆以“格林”命名，金地并非固守成規(guī)的因襲，而是以理性的態(tài)度與不懈的人居實踐，不斷深入實現同一個溫柔的棲居夙愿 —— 以科學筑家，創(chuàng)造綠色、自然、舒適、自由的和美人生。 ———— 源自歐洲的品質生活 金地格林系列率先在北京、上海等成熟市場推出，逐漸向快速發(fā)展的二線城市擴張 上海金地格林春曉 占地 14萬平方米，以聯排別墅為主 上海金地格林春岸 總建面 ，容積率 ，以花園洋房為主 上海金地格林世界 占地面積 2100畝，容積率 ，產品以 Townhouse為主 北京金地格林小鎮(zhèn) 武漢金地格林小城 占地 ，容積率 ,以包括多層、花園洋房為主 占地 24公頃，容積率 ,以花園洋房為主 占地 ，容積率,以多層、小高層為主 東莞金地格林小城 純正的歐洲小鎮(zhèn)風情，簡潔明快的建筑風格、閑散親和的社區(qū)，所創(chuàng)建的高檔生態(tài)社區(qū)為格林系列產品的核心競爭力 項目復制開發(fā)模式研究總結 開發(fā)商 產品系列 客戶定位 復制要素 核心競爭力 綠城 桂花園系列 城市中產 ?江南圍合的整體布局 ?典雅歐式建筑風格 ?南方精致園林手法（大規(guī)模中心花園、曲折水系、宅間綠地等） 生態(tài)宜居環(huán)境 金地 格林系列 城市中產 ?德國簡潔明快建筑風格 ?閑散親和的社區(qū)空間 歐式小鎮(zhèn)風情 四、萬科企業(yè)專題研究 ? 萬科企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設 ? 萬科客戶細分策略 ? 萬科住宅產業(yè)化 萬科的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及品牌建設之路 企業(yè)發(fā)展第一階段 （ 19841994） 企業(yè)發(fā)展第二階段 （ 19942022） 企業(yè)發(fā)展第三階段 （ 2022—— ） 多元化（做加法） 精細化（做乘法） 資料來源： 《 萬科地產品牌發(fā)展戰(zhàn)略研究報告 》 “ 綜合商社” “以房地產為主導，以貿易為基礎，以股權投資為支柱，以文化經營為門面，以工業(yè)經營為補充” 開始第二輪擴張，以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市圈和幾個內陸核心城市為重點發(fā)展區(qū)域。力求形成“全國性思維、本土化運作”的開發(fā)格局。 專業(yè)化（做減法） 一是退出與住宅無關的產業(yè)；二是收縮住宅產業(yè)戰(zhàn)線；三是提出城市中檔住宅為主。 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 企業(yè)品牌建設歷程 品牌第一階段 （ 19882022） 品牌第二階段 （ 20222022） 子品牌建設 系統(tǒng)品牌整合 單項目開發(fā) 無企業(yè)品牌 代表項目： 天景花園 荔景大廈 ?產品系： 全國建立知名產品系，異地復制 ?物業(yè)管理： 集中資源創(chuàng)立物業(yè)管理品牌。 ?豐富產品線系列 ?強勢客戶管理和品牌內涵 ?圍繞品牌展開全面的調研 ?品牌核心理念的提出 ?概括萬科品牌的個性 ?建立系統(tǒng)品牌傳播體系 核心業(yè)務： 大眾住宅項目開發(fā) 主營業(yè)務： 房地產投資開發(fā)與物業(yè)管理 輔助業(yè)務： 酒店、商業(yè)街、會所等社區(qū)配套經營 萬科的二十年歷程： 通過專業(yè)化和品牌為市場環(huán)境的變化做準備 ?我覺得土地轉讓制度改革政策，是萬科等待了十多年的。我們開始創(chuàng)業(yè)的時候，就開始賭這一天，我們終于賭贏了。如果我們輸了，我們很可能輸得很慘。萬科一直在為這樣的政策做準備。 —— VANKE總經理郁亮 萬科 城市中檔住宅 為主業(yè) 1993 1994 1994 1995 2022 ?萬科提出高于 25％的利潤不做，就是因為萬科從貿易起家，切身感受到暴利終將轉向社會平均利潤率，企業(yè)的長遠發(fā)展不能建立在超額利潤率的基礎之上。 —— 王石 對美國增量房市場保持持續(xù)發(fā)展的判斷，是 Pulte制定戰(zhàn)略的基礎和依據 ?以房地產開發(fā)為主業(yè) ?我們的利潤來源主要來自開發(fā)收入下扣除成本后的利潤 —— pulte 人口增長，移民增加，收入上升和購房趨勢持續(xù)，使增量房保持穩(wěn)定的市場需求。 —— pulte分析 由于需求增量比較穩(wěn)定 ， 業(yè)務增長在于擴大市場占有 。 —— pulte分析 公司堅持的根本： 1. 增長通過穩(wěn)健的（開發(fā)）業(yè)務帶來的收入扣除成本后的利潤 2. 維持較好的資產負債，使其在市場機遇出現之際擁有優(yōu)勢 3. 在建筑效率、質量、客戶滿意度方面保持領先 4. 雇傭、培訓、和保留最好的員工（人力資源） 5. 戰(zhàn)略思考、對營運和融資的判斷力 6. 總是挑戰(zhàn)自己、超越自己 萬科標桿 Pulte成功關鍵點 1 戰(zhàn)略性收縮和聚焦，是 PULTE對美國宏觀環(huán)境分析后的關鍵性舉措 住宅 商用房地產 零售銀行 27個州 54個市場區(qū)域 住宅 主要大城市 1956 1950年代后期 19701990年代 目前 萬科標桿 Pulte成功關鍵點 2 靈活管理最關鍵的土地資產 ?關于土地獲得和控制方面，需要進一步研究美國目前的土地制度和開發(fā)管制 46%54%持有控制 ， 拋離對手 （ 過去三年 ， 用地 100,000塊 ， 但有控制地 302,000塊 ） ， 當需求上漲時 ， 保證業(yè)務增速發(fā)展 C. 2022年 ， 土地儲備 343,000塊 （ 價值 65億美圓 ） ， 46%持有 ，54%根據環(huán)境來定 （ 交付定金 4億美圓 ， 中斷交易時部分可退還 ） ， 因此 ， 可降低環(huán)境改變帶來的風險 （ 土地更易獲得 ， 或地價下跌 ） 。 當需求舒緩時 ， 可放慢業(yè)務發(fā)展 。 萬科標桿 Pulte成功關鍵點 3 精細化是 pulte的核心綱領，精細化以提高質量和客戶滿意度為標準 辨別最佳 優(yōu)質地塊 標準化降低 住宅成本 目標客戶群鎖定 ?客戶細分擴大市場占有率 ?終身鎖定所帶來的忠誠度 ?迅速整合，消除重疊功能，組合可利用資源 ?在規(guī)模、地理布局和產品包方面處于絕對領先 ?客戶細分：首次臵業(yè)、首次換房、二次換房、活躍老年人 ?PMC服務 :對低收入臵業(yè)者貸款 ?并購 DelWebb,占領老年人公寓市場 ?改變流程，降低材料和人力成本 ?創(chuàng)立“圖書館”，收集賣得最好的建筑平面圖，進行排序，篩減一半至大概 1200種戶型，找機會再削減一半 ?根據建筑材料和在現場的建筑難易程度進行評估，確保效益 ?排列內部的規(guī)格來匹配不同的 11種客群 ?低成本給客戶帶來更多價值 ?產品質量領先提高客戶滿意度 ?減少了不必要的變化，減少運營成本 萬科標桿 Pul