【文章內(nèi)容簡介】 年以上交易的，且買方不具備購買經(jīng)濟適用房資格者，需補繳土地增值稅————注：按經(jīng)濟適用房管理的康居房等房屋土地出讓金：總成交價*3%。4. 住宅以外其他房屋繳納內(nèi)容：賣方買方住宅以外其他房屋契稅————成交價*3%印花稅成交價*%成交價*%營業(yè)稅（成交價—原購買價格）*%房屋年限，面積無要求（能提供相關(guān)票據(jù)）——成交價*%不能提供相關(guān)票據(jù)個人所得稅成交價*20%房屋年限，面積無要求（能提供相關(guān)票據(jù)）——（成交價—房屋原值—合理費用）*20%過戶完稅時能提供相關(guān)票據(jù)土地增值稅成交價*1%不能提供相關(guān)票據(jù)——{本次成交價（報稅價）—原價—原價*5%*N年—原契稅—營業(yè)稅—印花稅}*差額累進稅率—扣除項目金額*扣除率房屋年限，面積無要求（能提供相關(guān)票據(jù)）5. 特殊房屋過戶的稅費清單：房屋繼承、遺贈需開具契稅減免證明，只繳納5元的印花稅房屋贈與過戶價*2%的公證費；過戶價*3%的契稅；過戶價*%的印花稅；個人所得稅20%若受贈人不是“直接承擔贍養(yǎng)義務(wù)的人或社會福利事業(yè)單位的”應(yīng)繳納土地增值稅夫妻更名（離異）需開具契稅減免證明，只繳納01%的印花稅，已購公房需補交土地出讓金夫妻更名（未離異）只繳納5元的印花稅六、二手房交易最低計稅價格說明：1．二手商品住房：指城八區(qū)以及昌平、大興、通州、順義、房山、門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶、亦莊19區(qū)縣(以下簡稱各區(qū)縣)284個典型區(qū)域內(nèi)的二手商品住房。2．特殊二手商品住房：指各區(qū)縣的106個特殊小區(qū)內(nèi)的二手商品住房。3．再上市的已購公房：指各區(qū)縣295個典型區(qū)域內(nèi)再上市的已購公房，包含首次上市交易的已購公房、危改回遷房、合作社集資建設(shè)住房、安居房、康居房、綠化隔離地區(qū)農(nóng)民安置住房等六類具有保障性質(zhì)的住房。4．再上市的經(jīng)濟適用住房：指各區(qū)縣48個再上市的經(jīng)濟適用住房項目。5．二手辦公用房：指各區(qū)縣43個地區(qū)二手辦公用房。6．二手商業(yè)用房：指各區(qū)縣40個地區(qū)二手商業(yè)用房。七、基準住房的標準：二手房交易計稅價格是基準房屋交易價格的市場水平，不是所有類型房屋的均價，計價標準均為每平方米建筑面積單價。基準住房的標準為：1．二手商品住房基準房屋標準：2000－2002年建設(shè)；房型為樓房；多層樓房3層，高層樓房次頂層的二手商品住房。2．特殊二手商品住房基準房屋標準：房型為樓房；多層樓房3層，高層樓房次頂層的二手商品住房。3．已購公房基準房屋標準：91－95年建設(shè)；房型為樓房；多層（總樓層數(shù)為1－7層及以下的樓棟）樓房3層，高層（總樓層數(shù)為8層及以上的樓棟）樓房次頂層的已購公房。4．經(jīng)濟適用住房基準房屋標準：房型為樓房；多層樓房3層，高層樓房次頂層的經(jīng)濟適用住房。八、房屋修正系數(shù)：（其中二手辦公用房和二手商業(yè)用房不作修正）1．建成年代修正系數(shù)：注：特殊二手商品住房和經(jīng)濟適用住房不作建成年代修正。①二手商品住房年代修正系數(shù)二手商品住房的基準房屋建成年代標準為2000－2002年建設(shè)，因此設(shè)定2000－2002年建設(shè)房屋的基礎(chǔ)指數(shù)為100，其他年代建設(shè)的房屋修正系數(shù)見下表：建成年代80年及以前81－90年91－95年96－99年2000－2002年2003－2004年2005年以后修正系數(shù)（%）82889296100102106②已購公房年代修正系數(shù)已購公房的基準房屋建成年代標準為91－95年建設(shè)，因此設(shè)定91－95年建設(shè)房屋的基礎(chǔ)指數(shù)為100，其他年代建設(shè)的房屋修正系數(shù)見下表。建成年代70年及以前71－80年81－85年86－90年91－95年96－2000年2001年及以后修正系數(shù)（%）788691961001031082．樓層的修正系數(shù)：①樓型為多層的樓層修正：多層是指總層數(shù)在七層及七層以下樓房。二手住房的基準房屋標準為多層的3層，因此設(shè)定3層的基礎(chǔ)指數(shù)為100，其他樓層修正系數(shù)情況如下：層數(shù)1層2層3層4層5層6層7層修正系數(shù)（%）949710098959490②樓型為高層的樓層修正：高層是指總層數(shù)在七層以上樓房二手住房的基準房屋標準為高層的次頂層，因此設(shè)定次頂層的基礎(chǔ)指數(shù)為100，其他樓層修正系數(shù)情況如下：由次頂層開始，21層及以上樓層每下降1層，修正系數(shù)下調(diào)8‰；11－20樓層每下降1層，修正系數(shù)下調(diào)1％；10層及以下樓層每下降1層，％；頂層的修正系數(shù)為95％。公式：交易房屋計稅價格＝基準價格｛1－8‰（或1％％）（次頂層數(shù)－本樓層數(shù)）｝3．房型修正系數(shù)：（1）平房的修正系數(shù)東城、西城、崇文、宣武區(qū)平房的修正系數(shù)為120。其他區(qū)域的平房不作房型修正。計算公式：平房交易計稅價格＝基準價格120％（2）地下室的修正系數(shù)地下室：包含地下室和半地下室①樓型為多層的樓層修正二手住房的基準房屋標準為多層的3層，以3層為基準，地下室的修正系數(shù)為65％。②樓型為高層的樓層修正二手住房的基準房屋標準為高層的次頂層，以次頂層為基準，地下室的修正系數(shù)為50％。九、二手房交易最低計稅價格的計算：二手房交易最低計稅價格的計算公式為：計稅價格=各類房地產(chǎn)的基準價格*建成年代修正系數(shù)*樓層修正系數(shù)*房型修正系數(shù)。第四章 貸款知識一、個人住房貸款：1．按供應(yīng)類別劃分：●個人住房按揭貸款●個人住房公積金貸款2．非交易型：●個人住房抵押消費貸款權(quán)力人以自己名下的房產(chǎn)，通過抵押擔保的方式向銀行申請貸款，資金用于不限定具體的消費用途（如購房、裝修、購車、留學等）特點： *房齡十年內(nèi) *五環(huán)以內(nèi) *最高貸五成 *最長可貸十年 *執(zhí)行基準利率●個人住房轉(zhuǎn)加按揭貸款 在非交易背景情況下，借款人申請將按揭增加貸款金額或延長（縮短）貸款年限或改變還款方式并改變貸款銀行申請的按揭貸款。 特點： *房齡十五年內(nèi) *還款滿一年 *最高貸七成二、個人住房貸款操作實務(wù)：1．銀行貸款提交資料明晰：（1）借款人（買方）應(yīng)提供的材料：l 身份證（若身份證為新版第二代身份證請?zhí)峁┱磧擅鎻陀〖﹍ 合法有效戶口本（首頁、地址頁、本人頁、變更頁；集體戶口的提供首頁、本人頁、變更頁）l 軍官需提供軍官證l 收入證明（需蓋所在單位公章或人事章），要求總月供不超過月收入的50%（不得有任何涂改，簽字筆填寫）l 收入證明所在單位營業(yè)執(zhí)照副本復印件加蓋公章l 大專以上學歷證明，無學歷證明需要提供貸款額的30%50%的資產(chǎn)證明l 婚姻證明（結(jié)婚證—照片頁和內(nèi)容頁、離婚證或民事調(diào)解書l 配偶的身份證和戶口本l 外地人需提供暫住證（照片頁和內(nèi)容頁）l 資產(chǎn)證明（大額存單、房產(chǎn)）特殊說明：借款人（買方）為所在單位的法定代表人l 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本復印件加蓋紅色公章l 近期連續(xù)六個月的財務(wù)報表和年審后的企業(yè)財務(wù)報表l 公司章程（2）房主需提供的資料：l 本人身份證、戶口本l 配偶的身份證和戶口本l 婚姻證明（結(jié)婚證—照片頁和內(nèi)容頁、離婚證或民事調(diào)解書或所在派出所、街道辦事處開具的婚姻或單身證明，注：單身證明單位有權(quán)開據(jù)）l 《房屋所有權(quán)證》（3）借款人（買方）為外籍人提供：l 港澳臺人士申請貸款時須提供港澳臺居民往來內(nèi)地通行證或臺灣居民往來大陸通行證；外籍人士需提供護照，簽證和境內(nèi)長期居留證明（外國人居留證）以及境內(nèi)（在京）工作證明l 外籍人士在京須居留一年以上，具體時間以居留證時間來證明l 要求借款人在北京工作，但收入由境外公司出具的，則要求借款人提供相關(guān)公證機構(gòu)出具的公證文件l 借款人提供在京聯(lián)系人及聯(lián)系方式l 港澳臺及外籍人士提供的婚姻證明需提供相應(yīng)公證機構(gòu)出具的公證書l 中英文譯本公證l 強制執(zhí)行公證三、公積金貸款實務(wù)：1．公積金貸款對象：借款人申請人須建立住房公積金帳戶12個月（含）以上，同時足額正常繳存住房公積金12個月（含）以上（正常繳存包括連續(xù)繳存、預(yù)繳、補繳住房公積金），且申請貸款時處于繳存狀態(tài)。借款人夫妻雙方均無尚未還清的住房公積金貸款和住房公積金政策性貼息貸款。2．公積金貸款方式：目前按照公積金屬性劃分：（1） 北京市市管公積金住房貸款（2）北京市國管公積金住房貸款（3）鐵路系統(tǒng)公積金住房貸款（4）中央直屬機關(guān)公積金住房貸款3．公積金貸款期限/成數(shù)和額度：●貸款期限：借款人的貸款期限最長30年，但同時需符合貸款年限+房齡〈=47，且貸款年限+借款人年齡〈=70●貸款成數(shù)購買90㎡以下商品房不超過8成，購買90㎡以上住房不超過7成●單筆貸款最高額度規(guī)定市管單筆貸款最高額度為60萬元，信用等級為AAA級的借款人，貸款金額可上浮30%，即78萬元。AA級的可上浮15%，即69萬元。國管單筆貸款額度最高只能60萬元?！窆e金可貸款金額計算公式最高可貸款額度=[（職工個人住房公積金月繳存額/職工住房公積金繳存比例）400]/每萬元貸款月均還款額（保留整萬，不四舍五入）4．借款人應(yīng)提供的材料：市管：（1）借款人及配偶的身份證、戶口本、婚姻證明（單身以戶口本為準，不需要提供單身證明）（2）暫住證或工作居住證（非北京籍戶口提供）（3）房地產(chǎn)居間合同和買賣合同（制式文件）（4）借款人及配偶學歷證明，職稱證明（不需要復印，初審時帶原件核對）（5）用于償還貸款的銀行存折或銀行卡 國管：（6）借款人及配偶的身份證、戶口本、婚姻證明。（單身以戶口本為準，不需要提供單身證明）（7）暫住證或工作居住證（非北京籍戶口提供）（8）房地產(chǎn)居間合同和買賣合同（制式文件）（9）用于償還貸款的銀行存折或銀行卡（10）借款人及配偶學歷證明，職稱證明（不需要復印，初審時帶原件核對）（11）收入證明，住房公積金繳存證明，借款人及配偶一寸照片各二張。（國管、貼息、組合貸款提供）5．房屋賣方應(yīng)提供的材料：市管：（1）出售人身份證（2）房屋所有權(quán)證（3）房主本人用于收取貸款的銀行儲蓄卡國管：（4）出售人及配偶身份證、戶口本、結(jié)婚證明（5）房屋所有權(quán)證（6）用于收取貸款的建設(shè)銀行存折6．公積金貸款放款方式：按照放款方式不同，一共有以下幾種公積金放款方式：（1）擔保放款：由北京市住房貸款擔保中心擔保，過戶完畢后由擔保中心見房本放款（2）抵押放款：由房屋購買者提供所購買房屋為抵押物，過戶完畢后房本做完抵押登記后由銀行放款7．貸款流程：l 市管公積金流程：（1）初審：買賣雙方攜帶需提供材料原件，到公積金貸款中心初審，開貸款承諾函（2）過戶：初審合格買賣雙方過戶（3）復審：由代辦人員及買方去公積金管理中心復審（4）面簽：由代辦人員帶買方到公積金管理中心簽正式借款合同（5）放款：將過戶完畢房產(chǎn)證送到北京市住房擔保中心收押，公積金管理中心見收押函將貸款額放款到銀行，再由銀行放款到賣方收款賬號上（6）抵押登記：放款后由擔保中心到建委辦理抵押登記l 國管公積金流程：（1）評估：出正式評估報告（2）批貸：備齊買賣雙方資料，由代辦人員上報國管公積金批貸（3）過戶：見批貸函買賣雙方過戶（4）面簽：由代辦人員帶買方去簽正式借款合同（5）放款：銀行見房本放款（6）抵押登記：放款后由擔保中心到建委辦理抵押登記四、各項貸款收費標準：序號業(yè)務(wù)品種買方收費標準賣方收費標準1二手房按揭貸款貸款服務(wù)費：貸款20萬以下3000元/單，每超1萬加50元無2交易型轉(zhuǎn)按揭1. 貸款服務(wù)費：貸款20萬以下（含20萬）3000元/單，每超1萬加收50元。2. 公證費：220元墊資費：還款額20萬（含）以下（7天以內(nèi)）；（815天）；墊資額20萬以上墊資額（7天以內(nèi)）*%；（815天）墊資額*2%3非交易型轉(zhuǎn)（加）按揭1. 貸款服務(wù)費：貸款20萬以下（含20萬）3000元/單，每超1萬加收50元。2. 公證費：220元無4抵押貸款1. 貸款服務(wù)費：貸款20萬以下（含20萬）3500元/單，每超1萬加收50元。2. 保險費：貸款額*相應(yīng)貸款年限費率無5國管公積金貸款1. 貸款服務(wù)費：貸款30萬以下（含30萬）3000元/單，每超1萬加收50元。2. 評估費：1500元/單3. 擔保費：貸款額*3%4. 抵押登記費：170元/單無6市管公積金貸款1. 貸款服務(wù)費：貸款30萬以下（含30萬）3000元/單，每超1萬加收50元。2. 評估費：評估值*%（最高不超過1500元/單）3. 擔保費：貸款額*3‰4. 抵押登記費：300元/單無五、表格樣式：收入證明茲證明 (身份證/軍官證/護照號碼： )，自 年 月至今一直在我單位工作，目前擔任 職務(wù)，稅前/后月薪資所得為人民幣（大寫） 元。本單位 先生/女士，婚姻狀況為：已婚/未婚/離婚。特此證明。我單位對本收入證明內(nèi)容的真實性承擔法律責任。 單位公章或人事（勞資）部門蓋章年 月 日 單位全稱： 單位地址