常熟市原國棉廠地塊可行性研究報告(編輯修改稿)
2025-02-13 13:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 式各類業(yè)態(tài)的銷售均價在留有余地的保守評估：多層住宅均價為：17800元/m2，車庫：10萬／個，別墅：22000元/m2。根據(jù)以上價格定位可以計算出該項目銷售收入，即用銷售均價與該項目擬規(guī)劃建筑面積數(shù)量相乘得出合計金額。本項目可實現(xiàn)的銷售總收入見表44。表44 銷售收入估算表項目銷售均價可售面積 （m2） 或數(shù)量（個）合計（萬元）多層住宅17800元/m2 36588 車庫10萬元/個480 別墅22000元/m2 20100 總計 （1） 土地費用。土地費用通常由土地出讓金、征地費或拆遷安置補償費以及交易契稅(土地出讓金的3％)構(gòu)成。本項目地塊屬于政府拍賣住宅用地，土地成本的計算僅包含出讓金與交易契稅，詳見表51。表51 土地成本估算表序號費用名稱基數(shù)合價（萬元）均價（元/m2）1土地出讓金51361m2503002土地契稅出讓金的3%15093合計51809（2） 前期工程費。房地產(chǎn)前期工程費主要包括項目前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計、三通一平等階段的費用。根據(jù)蘇州市政府相關(guān)文件的規(guī)定、單項內(nèi)容的市場價格以及相應(yīng)的造價指標分別計算，詳見表52。表52 前期工程費估算表序號費用名稱計算依據(jù)金額（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費20元/m2*61150m2 2勘察費6元/m2*51361m2 3三通一平費用25元/m2*51361m2 4其他暫估80萬元 合計 (3)基礎(chǔ)設(shè)施費。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外以及用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線、道路工程，其費用主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費用[9]。詳細的估算通常可采用單位指標估算法進行計算即參照類似工程的平方米造價指標進行計算，本項目基礎(chǔ)配套設(shè)施費用計算詳見表53。表53 基礎(chǔ)設(shè)施費估算表序號費用名稱計算依據(jù)金額（萬元）1供水工程25元/m2 2供電工程85元/m2 3道路工程30元/m2 4綠化工程90元/m2 5燃氣工程2800元/戶 6弱電工程15元/m2 7排污工程20元/m2 8圍墻及大門10元/m2 合計（4） 建安工程費用。是指房屋建筑工程的建筑工程費、安裝工程費以及設(shè)備采購安裝工程費等。通常采用類似工程的造價經(jīng)驗，采用單方估算法進行成本估算。根據(jù)公司最近幾年建設(shè)同類型且同檔次樓盤工程的造價指標再結(jié)合政府發(fā)布的造價指標，按照多層部分：1900元/m2，車庫：2800元/m別墅：2500元/m2分別乘以各自的規(guī)劃建筑面積計算建安工程費，詳見表54。表54 建安工程費估算表序號項目面積/m2單價元/m2金額（萬元）1多層住宅365881900 2地下車庫85802800 3別墅201002500 合計 （5） 公共配套建設(shè)費 是指居住小區(qū)內(nèi)為居民生活服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利的公共配套設(shè)施，主要包括居委會、派出所、幼兒園、公共場所等，具體收費以各地規(guī)定為準。本項目聯(lián)體別墅以320元/ m2征收，多層以75元/ m2征收，詳見表55。表55公共配套建設(shè)費估算表序號項目面積/m2單價元/m2金額（萬元）1多層住宅36588752別墅20100320合計（6） 管理費用。管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，主要包括管理人員工資、職工福利費、辦公費、工會經(jīng)費等[9]。通常按照（2）—（4）項費用總和的4%計算估算。（7） 銷售費用。銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。本項目按照銷售收入的2%考慮。（8） 開發(fā)期間稅費。開發(fā)期間稅費是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。本項目開發(fā)經(jīng)營稅費估算詳見表56。表56 開發(fā)期間稅費表序號稅費類別計算依據(jù)稅金（萬元）1營業(yè)稅銷售收入*3% 2城市建設(shè)維護稅營業(yè)稅*5% 3教育費附加營業(yè)稅*3% 4地方教育費附加營業(yè)稅*2% 合計1+2+3+4 （9）不可預見費。不可預見費又稱為預備費，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風險因素而導致的建設(shè)費用增加的這部分內(nèi)容。本項目按照（2）—（7）費用總和的3%。（10）根據(jù)以上各項費用的估算，可以匯總出本項目投資估算見表57以及利潤估算分析見表58,其中土地增值稅稅額按增值額乘以適用的稅率，本項目增值額小于50%，稅率為30%，所得稅稅率按照25%計算。表57 成本統(tǒng)計表序號項目名稱成本(萬元）1土地成本 2前期工程費 3基礎(chǔ)設(shè)施費 4建安工程費 5公共配套建設(shè)費 6管理費 7銷售費 8經(jīng)營稅金 9不可預見費 10開發(fā)總成本 表58 利潤統(tǒng)計表序號項目名稱金額(萬元）1銷售收入 2工程總投資 3稅前利潤 4土地增值稅 5所得稅 6凈利潤 精裝房成本的估算依據(jù)與毛坯房基本相同，其中土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費及公共配套建設(shè)費與毛坯房成本相同。精裝修成本多層住宅按照2000元/m2，別墅按照2500元/m2進行估算加入到建安工程費中，管理費、銷售費用、開發(fā)經(jīng)營稅費、不可預見費隨銷售價格及建安成本變化而變化。（1） 精裝建安工程費。見表59。表59 建安工程費估算表序號項目面積/m2單價（元/m2）金額（萬元）1多層住宅36588 2地下車庫8580 3別墅20100 合計 （2）。（3）。（5）。（6）開發(fā)經(jīng)營稅費估算見表510。表510 開發(fā)期間稅費表序號稅費類別計算依據(jù)稅金（萬元）1營業(yè)稅銷售收入*3% 2城市建設(shè)維護稅營業(yè)稅*5% 3教育費附加營業(yè)稅*3% 4地方教育費附加營業(yè)稅*2% 合計1+2+3+4+5 （7） 根據(jù)以上各項費用的估算，可以匯總出本項目投資估算見表511以及利潤估算分析見表512，其中土地增值稅稅額按增值額乘以適用的稅率，本項目增值額小于50%，稅率為30%，所得稅稅率按照25%計算。表511 成本統(tǒng)計表序號項目名稱成本(萬元）1土地成本
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