【文章內容簡介】 和招商號召能力。 Dep 4 初步定位 項目剖析 初步定位 產(chǎn)品建議 SWOT分析 優(yōu)勢（ Strength） ? 地塊中有待建的下沙行政中心，將確立地塊在下沙?政治中心?的核心地位，能夠促進地塊人氣的補充、提升項目的知名度。 ? 作為下沙行政商務區(qū)首個正式啟動的大型公建項目，將拉開整個行政商務區(qū)建設的序幕，也將促進項目的需求導入。 ? 下沙作為工業(yè)制造業(yè)基地，第三產(chǎn)業(yè)比例遠遠低與第二產(chǎn)業(yè)，項目的建設，有利于片區(qū)產(chǎn)業(yè)升級。 ? 下沙高教園已經(jīng)發(fā)展成形，項目的優(yōu)勢的地理位置將與?高校知識經(jīng)濟圈?形成良好的互動關系。 ? 項目用地位于行政商務區(qū)核心，南接中心湖，且四面都規(guī)劃有大面積的城市綠化帶，自然環(huán)境優(yōu)良。 ? 項目用地地形方正，有利于后期的規(guī)劃建設。 ? 德勝快速路等大型城市交通基礎設施的建設，將大大拉近項目所處的下沙板塊與杭州中心城區(qū)的空間距離，對接杭州市場。 SWOT分析 劣勢（ Weakness） ?地塊作為行政商務區(qū)的啟動項目，商務配套明顯不足，不利于項目價值的發(fā)揮和日后的商務使用。 ?下沙作為新興的城市開發(fā)區(qū)，自身在商業(yè)、商務配套方面存在一定的先天不足，很難給項目形成與之檔次相匹配的商業(yè)、商務服務配套設施。 ?目前項目周邊都是待建設用地，片區(qū)的不成熟一定程度上會降低項目的認可度，特別是銷售期內，難以形成豐富的城市感。 SWOT分析 機會（ Qpportunity） ?杭州地鐵 1號線已經(jīng)動工建設，將使地塊的可達性大大提高，通過城市軌道交通，人流能夠便捷的達到城市各個主要區(qū)域，使地塊與城市核心商務區(qū)的空間距離感大幅度降低。 ?地塊東側大型居住區(qū)即將啟動建設，形成不同類型、不同規(guī)模、不同功能的房地產(chǎn)項目集中上市，能夠形成市場合力，形成相互間的促進，共同形成市場合力，成為整個市場的熱點。 ?隨著世茂、保利、北京金隅、南京朗詩等一批國內知名品牌地產(chǎn)企業(yè)的進入，加上萬科在九堡項目的成功運營，下沙板塊在杭州市場上的重要性將大幅度提升，整個板塊的市場影響力和市場關注度都將大幅度提高。 SWOT分析 威脅（ Threat） ?項目東側的新加坡國際工業(yè)園項目已經(jīng)啟動，并且已經(jīng)成功引進一批國際知名企業(yè)進駐，該項目的啟動，對下沙板塊的產(chǎn)業(yè)提升具有重要意義，但對于本案將形成重大的競爭。 ?隨著土地價格持續(xù)的走高，新一輪的房價伴隨著糧油副食品等基本生活資料一起上漲，國家宏觀經(jīng)濟面臨通貨膨脹的壓力，新一輪的宏觀調整可能不再僅僅針對房地產(chǎn)行業(yè)，而是整個國民經(jīng)濟，在這種大的宏觀背景下，房地產(chǎn)行業(yè)也能會伴隨著整個國民經(jīng)濟的調控而帶來市場的波動，一旦市場出現(xiàn)波動，作為大型公建項目，勢必將受到市場壓力。 ?錢江新城作為杭州城市重點建設項目，將陸續(xù)推出 350萬余平方米的寫字樓物業(yè)，這勢必將導致整個市場的消費波動，這無疑也將影響到項目的市場接受度。 現(xiàn)方案分析 ?規(guī)劃中的城市綠化帶已經(jīng)將項目與城市隔離，落地聯(lián)廊使項目更加封閉，不利于項目營造開放的整體效果。 ?在地塊中部使用下沉廣場，進行城市軌道接駁使嘈雜人流引入建筑體周邊，將影響到商務、行政辦公環(huán)境。 它山之石 城市功能： ?歐洲最大的辦公區(qū)，集中了 11萬人口辦公； ?年營業(yè)額與法國全年預算相當； ?擁有 3個大超級市場， 250家中小型商店，10萬平方米營業(yè)面積，約有 4萬居民。 ?集中了展覽及現(xiàn)代藝術，成為先鋒文化發(fā)源地。 巴黎新城 —— 拉德芳斯 (La Defense) 建設形式： ?開放的城市核心區(qū)，新凱旋門、協(xié)和廣場同軸線透視； ?開闊的地面人行空間，視野開闊的城市廣場； ?富有現(xiàn)代藝術氣息的公共建筑建筑。 交通組織： ?通過豎向控制，將淺層地鐵、深層地鐵、火車、地面交通和步行進行組織； 啟示 ?城市新區(qū)核心，必須構筑能夠支撐新區(qū)發(fā)展的工作、生活產(chǎn)業(yè)鏈條； ?新區(qū)核心，承擔的交通壓力較大，必須從片區(qū)全局的高度去配置各種交通設施； ?城市核心區(qū)，強調開放，盡可能的提供開闊、開放的活動空間； ?城市核心區(qū)可以與現(xiàn)代藝術相結合，形成豐富而生活的中央商務區(qū)。 它山之石 高校知識經(jīng)濟圈 —— 同濟圈 ?上海市楊浦區(qū)著力打造?知識創(chuàng)新區(qū)?（復旦、同濟等知名高校均在楊浦設有分部），形成?學府經(jīng)濟?與房地產(chǎn)業(yè)對接的全新市場典范 ； ?同濟大學依托自身在建筑、城市規(guī)劃、工業(yè)設計等領域的優(yōu)勢資源，形成產(chǎn)業(yè)，近兩年多的時間里從 10億元攀升到 20億元 。 ?產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以同濟大學為核心的產(chǎn)業(yè)圈已經(jīng)形成，并形成 7幢百米高樓的經(jīng)濟實體。 ?共享功能的基礎設施 ?形成開發(fā)性的人文軸線 啟示 項目作為下沙大型的公共服務型項目，從社會發(fā)展角度，需要對下沙高等教育資源進行引導、聚變，使高校的知識資源轉化成生產(chǎn)力，同時也能夠為下沙的經(jīng)濟發(fā)展，注入新的活力，進一步提高下沙整體在杭州的經(jīng)濟、社會、文化地位。 定位要素梳理 項目定位 ?總體供大于求 ?對接主城市場存在困難 ?區(qū)域市場還未成熟 ?區(qū)域內存在強大的競爭對手 ?片區(qū)擁有知識產(chǎn)業(yè)資源 市場要素 項目訴求 提升下沙商務等級 帶動周邊地區(qū)發(fā)展 樹立新城核心 用地條件 新城地理中心 周邊規(guī)劃以商務、居住區(qū) 用地方正，建筑規(guī)模較大 交通、環(huán)境條件優(yōu)越 項目初步定位 代表杭州東部組團 輻射浙江省及長三角 的城市綜合體 開創(chuàng)全國新