【文章內(nèi)容簡介】 勘測，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)包括進(jìn)行項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的費(fèi)用，具體包括建筑物 2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程、供水、供電、通訊、供氣、供暖、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。 建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)包括建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。在項目評估階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、 概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以根據(jù)類似工程經(jīng)驗進(jìn)行估算。 文件編號 IFJ720101 中國建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 12頁 共 53頁 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)包括居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施 (又稱公建設(shè)施 )的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。 開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項費(fèi)用。 管理費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用。 財務(wù)費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費(fèi)用。主要包括借款和債券的利 息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財務(wù)費(fèi)用。 銷售費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。 1 開發(fā)期稅費(fèi)應(yīng)包括項目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用，主要包括：土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等 。各項稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 1其他費(fèi)用應(yīng)包括：臨時用地費(fèi)和臨時建設(shè)費(fèi)、工程造價咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險費(fèi)等。 1不可預(yù)見費(fèi)應(yīng)根據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項費(fèi)用的3％一 7％估算。 1進(jìn)行項目投資估算分析和審查 .要分析第二十二條至第三十二條各項項目工程內(nèi)容和成本費(fèi)用是否齊全，有無任意擴(kuò)大取費(fèi)范圍和提高標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大投資規(guī)模；分析投資估算中有無漏項、少算或人為壓低造價等情況；分析投資構(gòu)成比例合理 與否。在此基礎(chǔ)上，調(diào)整項目成本費(fèi)用，填列《項目總投資估算表》和《開發(fā)產(chǎn)品成本估算歸集表》。 文件編號 IFJ720101 中國建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 13頁 共 53頁 1對項目資金來源的評估，應(yīng)對項目資金來源的合理性、可靠性進(jìn)行分析論證。房地產(chǎn)項目的資金來源通常包括自有資金、預(yù)租售收入及銀行貸款和其他資金來源四種渠道。對開發(fā)項目資金來源的評估主要側(cè)重于對我行貸款以外的其他資金來源的合理性、可靠性進(jìn)行評估。 1 項目自有資金為借款人 /項目發(fā)起人、其他關(guān)系人對項目投入的資本金。評估自有資金，對已到位資金，須審查驗資情況；對未到位資金，結(jié)合各投資者提供的財務(wù)報表和分年度資金安排承 諾函，分析近三年財務(wù)變動，了解投資者債務(wù)及其在建或擬建項目資金運(yùn)用，確定投資者可用于本項目的資金數(shù)額及分年度計劃。對以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)或土地使用權(quán)作價出資的非債務(wù)類資金進(jìn)行評估，主要審查是否經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，估價方法是否符合法律、法規(guī)的要求，所占比例是否符合有關(guān)規(guī)定。 1預(yù)租售收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)期銷售收入、租金收入和土地轉(zhuǎn)讓收入等。評估預(yù)租售收入，要根據(jù)項目的工程進(jìn)度計劃以及項目租售計劃，在對附近區(qū)域同物業(yè)類型的租售情況（包括價格、租售率）進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。 1銀 行貸款是指借款人 /項目發(fā)起人的銀行貸款和發(fā)行債券、融資租賃及其他需要付息還本的資金。評估銀行貸款，重點(diǎn)考察借款人獲得除我行貸款以外的其他金融機(jī)構(gòu)貸款的數(shù)額、融資條件及資金到位安排，分析結(jié)構(gòu)比例是否符合國家和我行有關(guān)規(guī)定。 1在對項目各項資金來源進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確定項目切實可行的融資計劃，填列《投資計劃與資金籌措表》。 五、 財務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)包括項目總投資、計算期、成本與費(fèi)用、租售價格、租售率、經(jīng)營收入、經(jīng)營稅金及附加、利潤總額與利潤分配等。項目評估時應(yīng)對房地產(chǎn)項目經(jīng)營方案、各項 基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)的確定進(jìn)行認(rèn)真、細(xì)致、科學(xué)的預(yù)測和審查，并說明確定的理由和依據(jù)。 房地產(chǎn)項目經(jīng)營方案的審查，審查的內(nèi)容應(yīng)包括：借款人的出售、出租、自營等計劃(以下簡稱經(jīng)營計劃 )是否符合政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合；房地產(chǎn)項目經(jīng)營計劃中是否包括擬租售的房地產(chǎn)類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價格、租售收入及收款方式等內(nèi)容；經(jīng)營房地產(chǎn)的類型和相應(yīng)的數(shù)量，是否在房地產(chǎn)項目可供經(jīng)營的房地產(chǎn)類型、數(shù)文件編號 IFJ720101 中國建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 14頁 共 53頁 量的基礎(chǔ)上確定，并考慮了經(jīng)營期內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生的變化對租售數(shù)量的影響；租售價格的測算是否考 慮了政治、經(jīng)濟(jì)、社會等宏觀環(huán)境、市場供求狀況，以及已建成的、正在建設(shè)的和潛在的競爭項目對房地產(chǎn)項目租售價格的影響，并與位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實例相比較。通過對租售方案的審查，確定其是否客觀合理，并進(jìn)一步對其進(jìn)行修正。 項目計算期包括項目建設(shè)期和經(jīng)營期，確定項目計算期應(yīng)充分考慮開發(fā)商的經(jīng)營業(yè)績和實力，考核承擔(dān)項目策劃、設(shè)計、施工企業(yè)的實力，考慮市場供求狀況、資金供應(yīng)以及項目的房屋、土地使用權(quán)年限等因素。 經(jīng)營成本與費(fèi)用估算 .應(yīng)在對經(jīng)營成本與費(fèi)用各細(xì)項進(jìn)行調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，確定合理的項目 經(jīng)營成本與經(jīng)營費(fèi)用，并填列《經(jīng)營成本與費(fèi)用估算表》。 （ 1）開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，投放于某項房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)項目有多種產(chǎn)品時，可分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用，但應(yīng)注意開發(fā)建設(shè)投資在不同開發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)偂? （ 2）經(jīng)營成本是指經(jīng)營（包括出售、出租、自營）房地產(chǎn)產(chǎn)品時，由開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)傊廉?dāng)期的開發(fā)產(chǎn)品成本及當(dāng)期經(jīng)營所需的運(yùn)營費(fèi)、管理費(fèi)等。對于分期收款的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本可按其當(dāng)期收入占全部銷售收入和租金收入的比率，計算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營成本。 （ 3）運(yùn)營 費(fèi)用應(yīng)包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的各種運(yùn)營費(fèi)用。主要包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。 （ 4）修理費(fèi)用應(yīng)包括以出租或自營方式獲得收益的房地產(chǎn)項目在項目經(jīng)營期間發(fā)生的物料消耗和維修費(fèi)等。 房地產(chǎn)項目收入估算。房地產(chǎn)項目的收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入和自營收入。在對房地產(chǎn)項目各項收入進(jìn)行審查、調(diào)整的基礎(chǔ)上，填列《經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》。 文件編號 IFJ720101 中國建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 15頁 共 53頁 （ 1）租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價格。應(yīng)注意可租售面積比例的變化對租售收入的影響；空置期 (項目竣工后暫 時找不到客戶的時間 )和租售率對租售收入的影響；規(guī)劃設(shè)計的原因?qū)е虏荒茏馐勖娣e比例增大對租售收入的影響。 （ 2）自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動的載體，通過綜合性的自營方式得到的收入。在進(jìn)行自營收入估算審查時，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和服務(wù)業(yè)設(shè)施對房地產(chǎn)項目建成后產(chǎn)生的影響，以及未來商業(yè)、服務(wù)業(yè)市場可能發(fā)生的變化對房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的影響。分析審查確定收款方式是否應(yīng)考慮了房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。 六、財務(wù)效益評估 財務(wù)效益評估應(yīng)在進(jìn) 行基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)測算與分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度及有關(guān)規(guī)定，測算財務(wù)效益評估指標(biāo)，考核項目的盈利能力。 應(yīng)根據(jù)項目投資計劃、資金籌措計劃及經(jīng)營收入與支出計劃，編制《全部投資現(xiàn)金流量表》和《損益表》。 《項目全部投資現(xiàn)金流量表》應(yīng)反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計算各項評價指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力分析。該表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以計算全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評價指標(biāo)，考察房地產(chǎn)項目全部投資的盈利能力。 《損益 表》應(yīng)反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，用以計算投資利潤率等評價指標(biāo)。利潤總額的計算公式如下： 利潤總額＝經(jīng)營收入一經(jīng)營成本一管理費(fèi)用一銷售費(fèi)用一財務(wù)費(fèi)用一經(jīng)營稅金及附加一土地增值稅 經(jīng)營收入＝銷售收入 +租金收入 +自營收入 銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入 +商品房銷售收入 +配套設(shè)施銷售收入 租金收入＝出租房租金收入 +出租土地租金收入 經(jīng)營稅金及附加＝營業(yè)稅 +城市維護(hù)建設(shè)稅 +教育費(fèi)附加 文件編號 IFJ720101 中國建設(shè)銀行股份有限公司山東省分行體系文件 版本號 第 16頁 共 53頁 經(jīng)營成本＝土地轉(zhuǎn)讓成本 +商品房銷售成本 +配套設(shè)施銷售成本 +出租房經(jīng)營成本 盈利能 力分析，應(yīng)計算投資利潤率、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率等指標(biāo)，并與行業(yè)的基準(zhǔn)水平相比較，分析判斷項目的盈利能力。 （ 1）投資利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目總投資的比率，計算公式為： 投資利潤率＝建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤總額 /項目總投資 100％ （ 2）銷售利潤率，是指項目年平均利潤總額與項目年均銷售收入的比率，計算公式為： 銷售利潤率＝建設(shè)經(jīng)營期年平均利潤總額 /建設(shè)經(jīng)營期年平均銷售收入 100％ （ 3）財務(wù)凈現(xiàn)值，指將項目方案各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到同一時點(diǎn)的凈效益累加現(xiàn)值。計算公式為： ｎ NPV＝∑（ CI－ CO） t（１＋ r） ＿ t