超市租售建議word版(編輯修改稿)
2025-02-10 23:14 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 優(yōu)劣勢對比銷售優(yōu)勢劣勢快速回款，保證開發(fā)現(xiàn)金流；前期投入較少；品牌超市出價(jià)較低；未進(jìn)入經(jīng)營周期，無法提高議價(jià)，價(jià)格無法利益最大化；品牌影響力較差，可能影響投資客戶信心，導(dǎo)致后期商業(yè)銷售速度放緩；后期建筑設(shè)計(jì)可能受影響自持品牌影響力較大，利于前期宣傳、推廣，利于項(xiàng)目銷售；固定租金收益，保證一定量現(xiàn)金流；通過租金收益可進(jìn)行固定資產(chǎn)融資及商業(yè)經(jīng)營信貸，保證持續(xù)開發(fā)資金 ；通過品牌超市，經(jīng)營管理提升固定資產(chǎn)價(jià)值，增強(qiáng)議價(jià)空間，保證利于最大化；商業(yè)合作，積累商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；政府政績；前期收益較低；前期投入較高，回款速度較慢；品牌超市租金出價(jià)較低四、 租售原則與建議(一)超市選定原則分析區(qū)域規(guī)劃、項(xiàng)目現(xiàn)狀并綜合對各租售比例的測算，結(jié)合對我司未來開發(fā)商業(yè)的判斷，可供選擇開發(fā)模式，以及企業(yè)的運(yùn)營方式等等實(shí)際情況，我部建議參考以下原則：品牌優(yōu)先原則，本項(xiàng)目為我司第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，迅速而快速的回款，保證開發(fā)現(xiàn)金流是首要的目標(biāo)，而主力店超市的品牌將直接影響本項(xiàng)目的銷售、經(jīng)營，因此，無論是銷售還是自持，建議都優(yōu)先考慮主力店超市的品牌影響力；開發(fā)可持續(xù)原則，在公司保證現(xiàn)金流的同時(shí)，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)必不可少，無論是從前期的主力店超市的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，到中期的品牌推廣銷售，乃至后期的經(jīng)營管理，開發(fā)每一個(gè)細(xì)節(jié)都決定了公司的未來，而主力店商業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等都只有通過自持物業(yè)才能切實(shí)的體驗(yàn)其中的精華，充分掌握細(xì)節(jié)，完善開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，并從中尋求一條適合我司的開發(fā)主線；利益最大化原則，企業(yè)的最終目的都將是利益最大化，在積累經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，通過項(xiàng)目的自持，經(jīng)營、管理使項(xiàng)目利益最大化，最終達(dá)到為員工謀福利、為公司謀發(fā)展，為股東謀利益的最終目的。（二）不同租售比例的預(yù)判與建議超市的租售與否，根據(jù)前期我司與各超市的前期談判情況來看，主要有全部銷售；負(fù)一層租賃/三號樓一層銷售；負(fù)一層租賃/三號樓一層租賃三種情況，而三種情況中，若考慮短期的績效，全部銷售和負(fù)一層租賃/三號樓一層銷售都可以達(dá)到最快速回款目標(biāo)，緩解開發(fā)上的資金壓力，但由于可選擇的主力店品牌相對于區(qū)域而言并無競爭力，加上未來競爭項(xiàng)目，大體量商業(yè)開發(fā)，將對項(xiàng)目本身帶來嚴(yán)重的影響，例如銷售前期將使原先購買的客戶以及未來三號樓住宅及商業(yè)投資客戶對我司產(chǎn)生不信任感，增加觀望情緒，影響銷售、后期因主力店品牌效應(yīng)差影響商鋪經(jīng)營，使商業(yè)運(yùn)營及業(yè)態(tài)混亂，大品牌商家不敢進(jìn)駐，中小品牌商家外流等，造成投資客戶回報(bào)無法達(dá)到預(yù)期（據(jù)了解集團(tuán)公司及公司關(guān)系在本項(xiàng)目的投資的比例不占少數(shù)）最終導(dǎo)致對項(xiàng)目甚至公司品牌產(chǎn)生情緒，導(dǎo)致扯皮事件發(fā)生，依據(jù)超市選定原則，不利于品牌優(yōu)先原則及開發(fā)可持續(xù)原則。若按原計(jì)劃與新世紀(jì)合作，將負(fù)一層及三號樓一層一起租賃，從短期來看，我司將增加如設(shè)備設(shè)施的各項(xiàng)成本，短期無法預(yù)見明顯效益，但長期的自持，前期將有利于項(xiàng)目的銷售，增強(qiáng)客戶的信心，同時(shí)也能在其他方面如政府政績、企業(yè)精神理念傳遞等方面起到一定作用，同時(shí)又能在開發(fā)建設(shè)的過程中有效的積累開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，特別對公司如工程建筑設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施安裝及規(guī)劃、商業(yè)運(yùn)營與管理、財(cái)務(wù)預(yù)算等多個(gè)方面進(jìn)行人才培養(yǎng)和經(jīng)驗(yàn)積累，對于我司后續(xù)開發(fā)來說，無疑可以通過本次的有效合作運(yùn)營、管理使物業(yè)增值，最終實(shí)現(xiàn)利益最大化的銷售，從而達(dá)到從開發(fā)到建筑施工到運(yùn)營管理到最終銷售的全面開發(fā)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，并通過實(shí)踐探索利于我司發(fā)展的有效的開發(fā)模式及方向。最后我部建議加快與新世紀(jì)的洽談進(jìn)度，爭取在三號樓開盤前確定利好，爭取通過引入“新世紀(jì)百貨”進(jìn)駐噱頭提升關(guān)注度，為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的熱銷做好充分的準(zhǔn)備。附
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