理念行銷-2008年沈陽(yáng)華潤(rùn)丁香湖項(xiàng)目提案最后稿-關(guān)于華潤(rùn)項(xiàng)目的營(yíng)銷思考(編輯修改稿)
2025-02-08 15:11 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主題文化 湖 的文化 主題概念 樹 干 地緣條件 人群消費(fèi)心理 項(xiàng)目最大優(yōu)勢(shì) 樹 冠 主題規(guī)劃、建筑、空間、情景、商業(yè)、傳播 主題建筑策劃 主題社區(qū)概念 國(guó)際濱湖主題社區(qū) 主題項(xiàng)目規(guī)劃 主題建筑規(guī)劃 主題營(yíng)銷情景 主題室內(nèi)空間 主題商業(yè)策劃 可持續(xù)性發(fā)展生態(tài)建筑群落 整體規(guī)劃 建筑布局 風(fēng)格描述 建筑形式 空間建議 與 戶型配比建議 精裝修建議 銷售環(huán)節(jié)包裝建議 樣板示范區(qū)建議 主題項(xiàng)目規(guī)劃 樹 冠 主題傳播 主題規(guī)劃＞ 整體規(guī)劃 樹 冠 湖 的文化 親湖 觀湖 感湖 如何演繹湖的文化 從 “ 湖 ” 文化核心出發(fā)我們找到 “ 親湖 ”“ 觀湖 ”“ 感湖 ” 三個(gè)關(guān)鍵詞， 讓建筑與湖連接的更緊密。 湖畔漫步、游湖、休憩、居住 觀景 呼吸，休養(yǎng)，度假 ；節(jié)能，無噪聲等污染 主題規(guī)劃＞ 整體規(guī)劃 樹 冠 此主題項(xiàng)目規(guī)劃讓客戶體會(huì)到了 “ 親湖 ”“ 觀湖 ”“ 感湖 ” 的客戶最大價(jià)值 三湖九溪與建筑共融共生形成 可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)建筑群落 三湖九溪，戶戶水景 湖溪與丁香湖，內(nèi)外呼應(yīng)，營(yíng)造出戶戶水景的碧水環(huán)境。 “ 三湖九溪 ” 規(guī)劃，整個(gè)項(xiàng)目共分大三期開發(fā)，圍繞每一期營(yíng)造一個(gè)核心景觀內(nèi)湖，并根據(jù)具體水文特征與地勢(shì)地貌每期各提出一個(gè)核心概念，從而使三期各有不同，同時(shí)三期又互相連接。 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹 冠 示意圖 湖、樓、溪之間的關(guān)系真正達(dá)到戶戶水景的整體規(guī)劃效果 樓繞湖 , 溪繞樓 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹 冠 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹 冠 各區(qū)域亮點(diǎn)布局（一）：每期主題廣場(chǎng)或建筑 一期： “ 愛琴港 ” 碼頭 二期：情人教堂 三期：水上咖啡屋 在每一期設(shè)置主題廣場(chǎng)或建筑，以達(dá)到休閑新選擇與園區(qū)人氣的雙重統(tǒng)一。 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹 冠 各區(qū)域亮點(diǎn)布局（二）：航道與碼頭 圍繞 “ 三湖九溪 ” 的主題規(guī)劃，建議在每一期規(guī)劃出一條航道，建一座碼頭， 通過航道可以直接劃入丁香湖 。 因?yàn)榇a頭就在組團(tuán)中建成，最終可以實(shí)現(xiàn) “ 出門可以直接劃船去丁香湖 ” 航道 碼頭 在園區(qū)內(nèi)三湖九溪的規(guī)劃中，湖與岸的連接處采用軟堤形式，整體規(guī)劃上更接近自然本色，喚起客戶童年的記憶與親切感。 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹 冠 各區(qū)域亮點(diǎn)布局（三）： 軟堤與棧道 對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目宗地西側(cè)的被污染的河溝進(jìn)行改造與治理，形成本案的外部濕地公園，消除項(xiàng)目周邊環(huán)境差的劣勢(shì)，提升項(xiàng)目附加值。 主題規(guī)劃＞ 建筑布局 樹 冠 各區(qū)域亮點(diǎn)布局（四）：濕地公園 北 二 環(huán) 臨北二環(huán) LOFT 中心區(qū)域規(guī)劃小高層（四居室以上的大戶型） 次中心區(qū)域規(guī)劃洋房，用水系景觀包圍洋房 臨街的高層 西側(cè)的湖景大宅 主題規(guī)劃＞ 產(chǎn)品布局 樹 冠 ● 園區(qū)的中心位置規(guī)劃大面積的小高層 四居室以上小高層放置在園區(qū)中心位置，該類房源的消費(fèi)群體注重樓宇所在的園區(qū)位置，享受最好的園區(qū)景觀。對(duì)價(jià)格不太計(jì)較。 ● 建議項(xiàng)目?jī)?nèi)臨近丁香湖公園的園區(qū)西側(cè)規(guī)劃高層湖景大宅 在園區(qū)西側(cè)部分規(guī)劃有湖景大宅，可以遠(yuǎn)觀丁香湖，使購(gòu)買者感知丁香湖的魅力，讓購(gòu)買者實(shí)實(shí)在在的享受到丁香湖景觀的附加值和園區(qū)內(nèi)在的水系景觀。 ● 在臨北二環(huán)位置規(guī)劃 LOFT產(chǎn)品 臨北二環(huán)產(chǎn)品為難點(diǎn)戶型，萬科魅力之城和金地國(guó)際花園其臨街的 80— 90多平方米的戶型出現(xiàn)滯銷。原因：高端、中高端人群不喜歡臨街戶型，中端人群被單價(jià)屏蔽。萬科新榆公館通過規(guī)劃 LOFT小戶型化解了這一問題。該類產(chǎn)品成為高端群體的“玩具”和追求華潤(rùn)品牌的高收入、低儲(chǔ)蓄青年群體追崇對(duì)象。 ● 次中心（非臨街）位置規(guī)劃洋房 洋房產(chǎn)品為熱銷產(chǎn)品，規(guī)劃位置為不臨街的次中心位置，建議可以被水系景觀圍繞，形成建筑與景觀交融的風(fēng)景線，即提升了洋房檔次，有提升園區(qū)園區(qū)整體的景觀效果。 主題規(guī)劃＞ 產(chǎn)品布局 樹 冠 關(guān)于戶型面積的建議 洋房產(chǎn)品的戶型面積類似萬科洋房，高層產(chǎn)品除規(guī)劃 90— 130平方米市場(chǎng)熱銷戶型外，可以嘗試四居室以上的大戶型和 LOFT產(chǎn)品。 一居室 兩居室 三居室 四居室以上 萬科魅力之城 60— 66 97— 111 120— 136 市場(chǎng)空白點(diǎn) 保利上林灣 81— 94 三居室 四居室 萬科魅力之城 138— 156 185 保利上林灣 130— 145 高層產(chǎn)品 洋房產(chǎn)品 市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品為 97— 136平方米市場(chǎng)熱銷產(chǎn)品，缺少四居戶型和LOFT產(chǎn)品。 魅力之城面積段為熱銷產(chǎn)品，是本項(xiàng)目洋房產(chǎn)品的戶型面積區(qū)間。 主題空間＞ 戶型配比 樹 冠 本項(xiàng)目 對(duì)應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象 小高以面積段 90— 130平方米四明 戶型為主（內(nèi)部配有花廳配有入戶花房） 萬科魅力之城臨街小高層，保利高層和小高層產(chǎn)品 中心景觀區(qū)小高層規(guī)劃 150— 170平方米大面積寬 HUOSE產(chǎn)品（內(nèi)部配有花廳） 萬科魅力之城 U5產(chǎn)品及未來的 u8產(chǎn)品 洋房 130— 180平方米 萬科魅力之城洋房 LOFT產(chǎn)品 55平方米 市場(chǎng)空白 ● 不同戶型的亮點(diǎn)及對(duì)應(yīng)競(jìng)品 主題空間＞ 戶型配比 樹 冠 具體戶型建議 —— 四明戶型
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