【文章內(nèi)容簡介】 型城市的市場經(jīng)驗與總結(jié)，城市中心大盤項目只要在產(chǎn)品和營銷上運作得好，其售價可比同區(qū)內(nèi)其他項目樓價高出15%—30%；216。 在設(shè)計產(chǎn)品結(jié)構(gòu)時，一方面必須打造高品質(zhì)的產(chǎn)品，另一方面必須適應(yīng)目標客戶群體的心理特點，在較高品質(zhì)的基礎(chǔ)上合理控制總價。216。 根據(jù)凱里目前的房價水平，凌峻認為，項目如要較大程度實現(xiàn)自身價值，其售價應(yīng)比周邊項目高出15%—20%，并以城市里中高收入以上群體為主要銷售對象。那么，如何實現(xiàn)項目的高價值，確保項目銷售價格比周邊項目高出15%—20%呢？三、設(shè)計項目的核心開發(fā)理念（一）解構(gòu)現(xiàn)代生活方式物質(zhì)是生活方式改變的主導(dǎo)因素，從溫飽到富足，從富足到小康，隨著人們物質(zhì)生活的豐富，人們對生活質(zhì)量的要求也越來越高，在生活方式、消費觀念、思維方式等各個方面都發(fā)生了根本性的變化，人們的生活價值取向也發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變。同時，跨地域創(chuàng)業(yè)的工作模式也導(dǎo)致了全新的生活觀念正在形成：216。 人們的興趣越來越廣泛，多元化趨勢明顯216。 社會交往趨于頻繁216。 合理享受與量入為出相結(jié)合的消費觀216。 勇于追求奮發(fā)向上的人生觀216。 講究計劃和效率的時間觀念216。 勇于創(chuàng)新的自主觀念（二）現(xiàn)代人的居住需求為理想而生活現(xiàn)代生活的需求特征是，在物質(zhì)和精神兩方面同時獲得最大滿足。購物娛樂、醫(yī)療保養(yǎng)、文化教育、商務(wù)往來等等物質(zhì)方面的需求只是實現(xiàn)生活理想的基礎(chǔ)。富足階層的更高層次的生活追求是：高層次社交的需求、身份的識別、自我實現(xiàn)的需求等等，這也是社區(qū)建設(shè)的責任所在。相信在凱里市有能力購房的都是精英群體，他們已經(jīng)不再為基本生活而擔心，生活態(tài)度更積極進取，更加注重內(nèi)心對自己的認同，所以，營造一個符合他們理想的社區(qū)價值觀和人文形象非常關(guān)鍵。小結(jié)：現(xiàn)代人的生活需求（生活理想）已經(jīng)集中體現(xiàn)在追求“生活質(zhì)量”上?？梢哉f凱里不缺文化，但是卻未能在此基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)化為對“生活質(zhì)量”的提升?，F(xiàn)在市場還停留在“概念時代”，巴厘島社區(qū)也好、北歐風情社區(qū)也好，其實還只是停留在圖紙上，只是某一階段營銷的需要，對于項目所營造或者將會為購房者提供什么樣的生活，根本沒有去認真考慮，這樣做一個短平快的小型項目或許還能蒙混過關(guān)，如果開發(fā)城市大盤，沒有實在的、超前的生活理念，項目開發(fā)必將困難重重。生活質(zhì)量是對理想化的生活的綜合概括，包括良好的社區(qū)文化，多元化的生活享受、積極的生活態(tài)度、開放的生活空間等等。（三）項目的核心思考通過對中國房地產(chǎn)城市大盤、凱里城市發(fā)展和現(xiàn)代生活的分析，我們發(fā)現(xiàn)草坪寨項目要實現(xiàn)銷售效益、品牌效益和社會效益三贏，必須做到：物質(zhì)：完善社區(qū)功能規(guī)劃，全面提升社區(qū)生活質(zhì)量大多數(shù)的中國房地產(chǎn)開發(fā)商在“城市大盤”時盲目追求大而全，其結(jié)果是往往難以兼顧各方面的需要。因此，我們倡導(dǎo)大盤的規(guī)劃應(yīng)該包括社區(qū)規(guī)劃與市政規(guī)劃的協(xié)調(diào)，社區(qū)規(guī)劃與市政規(guī)劃形成互補；社區(qū)必須建立在體察人的生活需求、就業(yè)發(fā)展等的基礎(chǔ)上，有重點地完善社區(qū)的實際功能需要，克服中國城市大盤所普遍呈現(xiàn)的功能缺陷，最終達到全面提升社區(qū)生活質(zhì)量的目的。精神：社區(qū)規(guī)劃貫穿人文精神，構(gòu)筑理想的精神家園中國房地產(chǎn)開發(fā)商“城市大盤”的致命誤區(qū)是人文精神的缺失。社區(qū)規(guī)劃在完善功能規(guī)劃時必須貫穿著人文精神，包括在社區(qū)整體規(guī)劃、社區(qū)形態(tài)、社區(qū)環(huán)境，甚至在園林、建筑等細節(jié)的規(guī)劃上貫穿人文精神，營造社區(qū)文化、社區(qū)歸屬感，并形成社區(qū)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的生命線。社會意義：與城市同步協(xié)調(diào)發(fā)展，塑造房地產(chǎn)開發(fā)典范模式本項目的開發(fā)代表著凱里未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向。因此，草坪寨項目必須以前瞻性的眼光，適度超前地開發(fā)策略，實現(xiàn)與凱里市同步協(xié)調(diào)發(fā)展，為凱里市的可持續(xù)性發(fā)展提供支持，并形凱里乃至黔東南房地產(chǎn)開發(fā)的典范和示范生活模式，實現(xiàn)項目的社會意義和社會價值。（四）項目核心理念的設(shè)計草坪寨項目的核心理念核心理念一是要有鮮明獨特、符合市場需求的社區(qū)主題概念，有構(gòu)筑支撐這一主題概念的技術(shù)與服務(wù)體系；二是要樹立的社區(qū)品牌能使業(yè)主擁有強烈的認同感和自豪感；三是要營造的社區(qū)文化和生活方式，使業(yè)主獲得歸屬感與親和感。在這里，我們用“設(shè)計”來規(guī)劃項目的核心理念，是希望能在結(jié)合考慮凱里市場發(fā)展情況和引導(dǎo)目標消費者需求的方向，預(yù)先在項目規(guī)劃設(shè)計時，制定好開發(fā)戰(zhàn)略。因此，草坪寨項目的核心理念應(yīng)該體現(xiàn)為：實現(xiàn)生活夢想的平臺這是一個理想的居住環(huán)境，它足以解救人文精神缺失的弊病，滿足每顆有夢的心，同時也孕育著夢想！216。 理想化的生活環(huán)境：開放的建筑、自由的空間、適合工作的地方、適合居住的地方；216。 全面提高購買者的居住質(zhì)量：自然的環(huán)境、完善的配套、便捷的交通、和諧的居住氛圍；216。 精英人士聚居地，每天都有驚喜，每天都有追求；216。 對于每一個富有激情的成功人士具有與生俱來的吸引力；“實現(xiàn)生活夢想的平臺”切中目標消費者的購房心理，是一個實實在在的生活理念，而不是空洞無物的、概念化的口號?？傊?，一切生活的夢想都可以在這里尋找，這個為每一位有夢的人提供理想的實現(xiàn)平臺。項目命名建議216。 借勢方案：F天下F天下通過縱橫集團幾年的運作，以其卓越的品質(zhì)，致力打造國際和諧人居環(huán)境，吸引了大批精英階層的追捧，而今F天下已成為華中乃至全國別墅市場的品質(zhì)之作，其品牌在不同的地域、不同的文化背景下，都展現(xiàn)出同樣巨大的魔力，成為群英群體共同追求高品質(zhì)生活的選擇。借F天下享譽業(yè)界的美名，能高效地在凱里市樹立項目高品質(zhì)的地位，推廣事半功倍。216。 造勢方案：縱橫美林湖建造人工湖是政府的規(guī)劃，也是項目的資源配套，目前凱里市民正熱切期待著這個市中心人工湖的誕生，“湖”是項目最容易讓目標消費者感受到的、獨一無二的優(yōu)勢，因此，直接以“湖”來項目命名，將更加容易突出項目的核心優(yōu)勢。“美林”喻意美好環(huán)境空間。主題廣告語：品味有湖的生活216。 依水而居，是中國人的夢想。夢想因其美好而根藏于每個人的心中，直接溝通核心購買群；216。 很好地回應(yīng)了“實現(xiàn)生活夢想的平臺”；216。 易于產(chǎn)生美妙聯(lián)想、富有浪漫品味；216。 生動形