【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 開(kāi)標(biāo)會(huì)議 ，按照招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)規(guī)定的日期、地點(diǎn)，在公證員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)證的情況下，當(dāng)眾開(kāi)標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)，宣布不符合投標(biāo)規(guī)定的標(biāo)書(shū)無(wú)效。 ⑥ 由土地管理部門(mén)組織招標(biāo)機(jī)構(gòu) 評(píng)標(biāo)、定標(biāo) 。 ⑦ 中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后，按規(guī)定的時(shí)間與土地管理部門(mén) 簽訂 土地使用權(quán)出讓 合同 。 ⑧ 中標(biāo)人按土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定付清地價(jià)款后，持土地管理部門(mén)出具的付清地價(jià)款的憑證，辦理土地使用權(quán) 登記 手續(xù)， 領(lǐng) 取市、縣人民政府頒發(fā)的 《 國(guó)有土地使用 證 》 ，取得土地使用權(quán)。 37?拍賣(mài)出讓?zhuān)?是由市、縣土地管理部門(mén)或者所委托的合法的拍賣(mài)機(jī)構(gòu)，在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，向符合規(guī)定條件的用地需求者公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，并以競(jìng)投的最高報(bào)價(jià)向該出價(jià)人出讓土地使用權(quán)的活動(dòng)。?拍賣(mài)出讓的一般程序是： ① 土地管理部門(mén)印刷好土地使用權(quán)拍賣(mài)須知、土地使用權(quán)出讓合同樣式等 文件 ，并在拍賣(mài)前不少于三十天的時(shí)間里將土地使用權(quán)拍賣(mài)的有關(guān)事宜登報(bào) 公告 。 ② 有意參加拍賣(mài)競(jìng)投者按公告指示 領(lǐng)取 有關(guān) 文件 。 ③ 拍賣(mài)主持人按公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)主持 拍賣(mài)活動(dòng) 。 ④ 竟得人應(yīng)即時(shí)與土地管理部門(mén) 簽訂 拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)、土地使用權(quán)出讓合同并按規(guī)定交付定金，余額按出讓合同規(guī)定的時(shí)間、方式交付。 ⑤ 競(jìng)得人付清地價(jià)款后，持土地管理部門(mén)出具的付清地價(jià)款的憑證，辦理土地使用權(quán) 登記 手續(xù)， 領(lǐng) 取市、縣人民政府頒發(fā)的 《 國(guó)有土地使用 證 》 ，取得土地使用權(quán)。38?掛牌出讓?zhuān)?是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。?掛牌出讓程序：　　 ① 發(fā)布掛牌公告 ：出讓人至少在掛牌開(kāi)始日前 20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時(shí)間、地點(diǎn)。 ② 出售掛牌文件 ：在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘?！?③ 受理競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng) ：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，競(jìng)買(mǎi)人持競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證明 (另有規(guī)定除外 )、法定代表人身份證復(fù)印件 (或授權(quán)委托書(shū)、委托代理人身份證復(fù)印件 )辦理競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)，并繳納競(jìng)買(mǎi)保證金。 ④ 審查掛牌資格 ：根據(jù)掛牌文件要求，對(duì)競(jìng)買(mǎi)人的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、誠(chéng)信紀(jì)錄等進(jìn)行審查，對(duì)符合條件的通知其參加掛牌活動(dòng)。 ⑤ 掛牌 ：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間和交易場(chǎng)所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報(bào)價(jià)情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價(jià)、更新顯示掛牌報(bào)價(jià)?！?⑥ 揭牌 ：在掛牌公告規(guī)定的截止時(shí)間確定競(jìng)買(mǎi)人，競(jìng)得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書(shū)，同時(shí)繳納定金。　 ⑦ 公布成交結(jié)果 ：掛牌活動(dòng)結(jié)束后 10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布，并退還競(jìng)買(mǎi)保證金?！?⑧ 簽訂出讓合同 ：按照成交確認(rèn)書(shū)約定的時(shí)間，簽訂 《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 》 。 39?劃撥出讓劃撥出讓 :是政府以行政劃撥方式進(jìn)行的土地出讓。劃撥的土地僅繳納土地征收補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，或者無(wú)償使用，而且沒(méi)有使用期限的限制。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，城鎮(zhèn)土地一般都是通過(guò)劃撥進(jìn)行配置的。?協(xié)議出讓協(xié)議出讓 :供方（政府）和需方（開(kāi)發(fā)商）在議定條款時(shí)，特別是確定土地使用費(fèi)方面，都有較大的靈活性。因此，這種協(xié)議方式一般用于以 公益事業(yè)或福利事業(yè) 為目的的用地的出讓。相比于劃撥出讓?zhuān)瑓f(xié)議出讓已經(jīng)有市場(chǎng)參與的因素，土地價(jià)格的確定經(jīng)過(guò)了土地供給方和土地需求方雙方的談判，并確定了土地出讓后的使用方式。?掛牌出讓掛牌出讓 :掛牌出讓的方式綜合了招標(biāo)、拍賣(mài)和協(xié)議方式的優(yōu)點(diǎn)，具有交易便捷、成本低廉、公開(kāi)性強(qiáng)的特點(diǎn)；從市場(chǎng)參與程度上看，掛牌既保證了較高的市場(chǎng)參與程度，又給了需求方充分的時(shí)間分析和考慮掛牌條件。 ?招標(biāo)出讓招標(biāo)出讓 :招標(biāo)是指代表國(guó)家出讓土地使用權(quán)的土地管理部門(mén)向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請(qǐng)，招引他人投標(biāo)，然后根據(jù)一定的要求從投標(biāo)者中擇優(yōu)確定土地使用權(quán)受讓人的出讓方式。以招標(biāo)方式訂立土地使用權(quán)出讓合同，引進(jìn)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，有助于選擇合適的受讓人。這種方式一般適用于 開(kāi)發(fā)性或有較高技術(shù)性要求 的建設(shè)性用地。?拍賣(mài)也叫拍賣(mài)也叫 ““ 拍讓拍讓 ”” :是指土地所有者代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就某一土地的使用權(quán)公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)買(mǎi)，按價(jià)高者得的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。以拍賣(mài)方式訂立土地使用出讓合同，國(guó)家可以獲得較高的土地使用費(fèi)，因此，這種方式適用于 已經(jīng)開(kāi)發(fā)成熟的商業(yè)性用地 使用權(quán)的出讓。?招標(biāo)、掛牌和拍賣(mài)都是市場(chǎng)參與程度較高的出讓方式。招標(biāo)、掛牌和拍賣(mài)都是市場(chǎng)參與程度較高的出讓方式。劃撥與幾種出讓方式的比較 補(bǔ)充內(nèi)容4012補(bǔ)充內(nèi)容41三、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念及其特征? 概念： 是指以出讓方式取得的自有土地使用權(quán)在民事主體之間再轉(zhuǎn)移的行為，是平等民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系?；拘问接?出售 、 交換 和 贈(zèng)與 。? 特征：? ① 是發(fā)生在平等民事主體之間的民事法律行為；? ② 只是轉(zhuǎn)讓一定年限（有效出讓年限內(nèi)）的國(guó)有土地使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國(guó)家；? ③ 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；? ④ 土地使用權(quán)與其地上建筑物、附著物在轉(zhuǎn)讓時(shí)不可分離。42土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件、內(nèi)容和程序(1)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件情況 1： 直接通過(guò)出讓取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件 (《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 38條 )216。 按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書(shū)；216。 按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建筑工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的 25%以上；216。 屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；216。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。43情況 2： 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件216。 首先應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批 。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，有 兩種處置方式 ： 一是由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，受讓方由此取得出讓土地使用權(quán)； 二是有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。 劃撥土地使用者不得非法轉(zhuǎn)讓土地漁利 。否則，要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。44(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容216。 權(quán)利 、 義務(wù) 的轉(zhuǎn)移216。 建筑物 、 附著物 的轉(zhuǎn)讓216。 使用期限 (原使用者已使用年限的 剩余年限 )216。 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，如明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)45(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序 法律雖沒(méi)有對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序作出具體的規(guī)定，但規(guī)定了以下幾項(xiàng)轉(zhuǎn)讓的必經(jīng)程序： ① 轉(zhuǎn)讓方與受讓方 簽訂 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 合同 。 ② 轉(zhuǎn)讓方協(xié)同受讓方辦理土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的 過(guò)戶(hù)登記 及轉(zhuǎn)讓方辦理 注銷(xiāo)登記 。 ③ 分割轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)以及 轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán) ，向市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén) 申請(qǐng)批準(zhǔn) 。 ④ 經(jīng)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng) 補(bǔ)辦 土地使用權(quán)出讓 手續(xù) ，補(bǔ)簽出讓合同及 補(bǔ)交出讓金 ，或者將轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所獲土地 收益上繳國(guó)家。 46四、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出租管理土地使用權(quán)出租的概念?是指合法取得國(guó)有土地使用權(quán)的民事主體（即出租人）將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人（承租人）使用，承租人為此而支付租金的行為。土地使用權(quán)出租的法律特征?① 遵循平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)、信用等民法原則；?② 不發(fā)生作為物權(quán)的整個(gè)轉(zhuǎn)移；?③ 出租地塊必須是合法取得且法律允許出租的地塊；?④ 出租后，出租人仍需繼續(xù)履行出讓合同規(guī)定的義務(wù)；?⑤ 出租主體（出租人）是通過(guò)出讓或者轉(zhuǎn)讓而取得土地使用權(quán)的受讓人，不同于土地所有人；?⑥ 必須將出租地上的建筑物、其他附著物連同土地使用權(quán)一并出租。 47五、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)抵押管理土地使用權(quán)抵押的概念? 是指土地使用權(quán)人以土地使用作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人享有從變賣(mài)土地使用權(quán)的價(jià)款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式。土地使用權(quán)抵押的法律規(guī)定（ 1）抵押權(quán)的設(shè)立與登記（ 2）抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后登記 252。抵押權(quán)因債務(wù)如期履行或者其他