【文章內(nèi)容簡介】 的租賃期，如南京港與南京港務(wù)管理局簽署的《土地租賃協(xié)議》，約定的租賃期限為自公司成立之日起四十五年，其他如馬應(yīng)龍、陜西建設(shè)等公司的招股文件中也披露了類似的租賃期限。事實(shí)上，上述超過 20 年的租賃期限是無效的，因?yàn)楦鶕?jù) 1999 年 10 月實(shí)施的《合同法》第二百一十四條：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年”由于《合同法》相比《規(guī)范國有土地租賃若干意見》是上位法、后法，《規(guī)范國有土地租賃若干意見》關(guān)于最長租賃期限的規(guī)定是無效的，因此，要提請企業(yè)注意租賃期限不得超過 20 年與該幅土地剩余使用年限中的較短者。 （ 3）租賃土地上的建筑物“房地分離”問題 根據(jù)我國《房地產(chǎn)法》第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi) 的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”；《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓”；第二十四條“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。 土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外”。這些規(guī)定反映了我國的“房地一體”主義。國土資源部 1999 年 6 月 18 日發(fā)布的《關(guān)于企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置有關(guān)問題的通知》也規(guī)定“為降低土地資產(chǎn)管理 的復(fù)雜性，對于以土地房屋為生產(chǎn)場地的企業(yè)，企業(yè)改制時(shí)可選擇房地整體出租或整體出讓、入股等方式處置土地資產(chǎn)”。 土地權(quán)利人以出讓、受讓方式獲得土地使用權(quán)后，在土地上建筑房屋，或者房地均以租賃方式取得，自然不存在“房地分離”的問題，但如果在租賃的土地上擁有建筑物的所有權(quán)，房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的權(quán)利主體就會(huì)不一致，如果有一方處置權(quán)利，會(huì)影響到另一方的穩(wěn)定經(jīng)營，特別是土地使用權(quán)人處置權(quán)利時(shí)，如土地權(quán)利權(quán)人將土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)給租賃權(quán)人帶來風(fēng)險(xiǎn)。 對于此類問題，我們應(yīng)當(dāng)關(guān)注： ① 土地租賃期限 在法律規(guī)定的范圍內(nèi)盡可能長，如雙方約定 20 年的承租期，期滿后可再續(xù)租 20 年，使租賃土地的使用權(quán)相對穩(wěn)定。 ② 要考察土地使用權(quán)出租主體（一般是企業(yè)的控股股東或其他關(guān)聯(lián)方）是否設(shè)定了抵押，如果設(shè)定抵押應(yīng)當(dāng)通過符合法律規(guī)定的方式解除。 ③ 房地分割的合法性。《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條第二款“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記”，確認(rèn)了房地一體的例外，但要求有權(quán)部門批準(zhǔn)。《關(guān)于企業(yè)改 制中土地資產(chǎn)處置有關(guān)問題的通知》規(guī)定“只有在新設(shè)公司向母公司租賃土地后再興建地上建筑物和地上只有機(jī)器設(shè)備而沒有房屋等建筑物，母公司將相應(yīng)機(jī)器設(shè)備作價(jià)投入新公司但又不愿放棄土地使用權(quán)這兩種情況下，才可按照房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)可分離的原則，保留先出讓再出租的土地處置方式，但要相應(yīng)加強(qiáng)土地資產(chǎn)嚴(yán)格監(jiān)管。包括出讓金的征收管理，取消各類隨意性優(yōu)惠政策等；同時(shí)對采取先出讓再出租的方式處置土地的改制企業(yè)，在上報(bào)審批時(shí)要同時(shí)上報(bào)草簽的土地出讓合同和土地租賃合同，嚴(yán)格審核其中的土地收益關(guān)系”。這說明在企業(yè)改制的實(shí)踐中，國家 土地管理部門認(rèn)可“房地分離” 的做法，但要在批準(zhǔn)與登記程序方面符合上述規(guī)定。 【案例 5】 2022 年和 2022 年，貴繩股份向集團(tuán)公司租賃土地，在省國土資源廳進(jìn)行了備案，又于 2022年 11 月購買了集團(tuán)公司在該幅土地上的廠房及辦公用房，并取得了遵義市房管局發(fā)的房屋所有權(quán)證，出現(xiàn)了土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人的不一致。 律師解釋如下： ① 貴繩股份土地他項(xiàng)權(quán)利的取得和房屋所有權(quán)的取得，已經(jīng)主管部門批準(zhǔn)； ② 和集團(tuán)公司簽訂了長期租賃協(xié)議并有續(xù)租條款，保證了股份公司的長期使用； ③ 集團(tuán) 公司若抵押則需取得股份公司書面同意； ④ 在國內(nèi)上市公司中存在先例； ⑤ 引用了國家土地管理局 1996 年 5 月 17 日發(fā)布的《關(guān)于 城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 有關(guān)問題的批復(fù)》第一條規(guī)定“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記”，來證明房地分割的合法性。 最后，律師認(rèn)為“公司所購房屋的所有權(quán)人與其占用的土地的實(shí)際使用人一致，符合國有企業(yè)改革的一般慣例，未違反我國相關(guān)法律法規(guī)的基本原則，不存在重大的潛 在糾紛”。 事實(shí)上，貴繩股份的律師可直接引用《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條第二款的規(guī)定，這是國務(wù)院頒布的法規(guī)，其效力高于該律師所引用的文件。 一些以出讓方式取得土地使用權(quán)有困難的企業(yè)，廠房、倉庫、辦公用房也按《關(guān)于企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置有關(guān)問題的通知》規(guī)定，采取向集團(tuán)公司租賃的方式，以避免“房地分離”，如同仁堂，該股份公司的土地使用權(quán)、生產(chǎn)制劑樓、辦公樓、倉庫均向同仁堂集團(tuán)租賃，其他還有濟(jì)南鋼鐵等公司，這樣，房地關(guān)系就簡單了，但會(huì)發(fā)生比較大額的關(guān)聯(lián)交易。 （ 4）租金繳納問題 對于 直接向土地管理部門租賃土地使用權(quán)的情況，有些地方政府為了扶持企業(yè)上市，會(huì)在租金繳納方面制定一些優(yōu)惠政策，如《無錫市人民政府關(guān)于企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置的意見》(錫政發(fā) [ 1998 ] 169 號文 ) ，該市 50 家重點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)在改制時(shí)以租賃方式取得土地使用權(quán)，交納土地租金確有困難的，經(jīng)審核、批準(zhǔn)，在三年內(nèi)可給予減免租金優(yōu)惠等。因此，要關(guān)注企業(yè)取得土地租金的優(yōu)惠，是否在改制時(shí)經(jīng)過審核與批準(zhǔn)。 （ 5）其他問題 租賃權(quán)是設(shè)定在土地使用權(quán)上的他項(xiàng)權(quán)利，因此，應(yīng)當(dāng)在縣市級以上土地管理部門備案，并取得《他項(xiàng)權(quán)利證書》 。 國有土地使用權(quán)作價(jià)入股 我國公司法第二十四條規(guī)定“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價(jià)出資”；《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第七條規(guī)定：“根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策，須由國家控股的關(guān)系國計(jì)民生、國民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的，涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)省級以上人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，可以采取國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式處置”；《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干 意見》規(guī)定：“對于自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營和國家作價(jià)出資（入股）方式配置土地，國家以作價(jià)轉(zhuǎn)為國家資本金或股本金的方式，向集團(tuán)公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)”。 因此，股份公司可以通過股東以土地使用權(quán)作價(jià)出資的方式取得土地的使用權(quán)，通過這種方式取得的土地使用權(quán)可以抵押、出租、轉(zhuǎn)讓。這種方式有兩種具體的做法，一是將土地使用權(quán)折成國家股，由國土資源管理部門委托國有股持有單位持有；二是發(fā)起人以出讓方式獲得國有土地使 用權(quán)，然后將其注入股份公司。由于土地使用權(quán)折股后會(huì)攤薄利潤，因此，很少有公司采取這種獲得土地使用權(quán)的方式。登海種業(yè)、久聯(lián)發(fā)展等采取這種方式。 【案例 6】 久聯(lián)發(fā)展在股份公司設(shè)立時(shí)，集團(tuán)公司將位于貴陽市花溪區(qū)總面積為 181660 平方米的兩宗土地投入到股份公司， 2022 年 7 月 14 日，該兩宗土地辦理完畢產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)；另一發(fā)起人五峰化工將位于貴州思南縣思唐鎮(zhèn)城北街面積為 33779 平方米的一宗土地投入到股份公司， 2022 年 11 月 15 日，該宗土地辦理完畢產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。集團(tuán)公司投入股份公司的上 述兩宗土地系經(jīng)貴州省國土資源廳黔國土函 [2022]第 533 號文同意，由貴州省人民政府作為出資人，按照當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，以轉(zhuǎn)增國家資本金方式投入到集團(tuán)，集團(tuán)于 2022 年 3 月 20 日取得上述土地的使用權(quán)證。思南五峰投入股份公司的上述一宗土地系經(jīng)貴州省思南縣人民政府思府函 [2022]17 號文同意，由貴州省思南縣人民政府按照當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，以轉(zhuǎn)增國家資本金方式投入到五峰公司，五峰公司于 2022 年 12 月 20 日取得上述土地的使用權(quán)證。 股份公司采用此種方式取得土地使用權(quán)，需要關(guān) 注： （ 1）發(fā)起人土地使用權(quán)的取得是否有瑕疵 發(fā)起人必須是以出讓、受讓或授權(quán)經(jīng)營的方式取得的土地使用權(quán)，才能折為股份投入公司，劃撥土地使用權(quán)是不能作為出資的。 【案例 7】 綠大地股份公司擁有位于河口縣沙壩熱作所使用面積分別為 10,578 平方米、 9, 平方米，國有土地使用證編號分別為河國用（ 2022）字第 1903 號、河國用（ 2022）字第 1904 號的兩宗國有土地使用權(quán)。這兩宗土地為國有荒地，系發(fā)起人云南農(nóng)墾紅河州熱帶作物研究所（現(xiàn)云南省紅河熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)研究所）以劃撥方式取得，該所于 1996 年將 這兩幅土地使用權(quán)作價(jià)人民幣 40 萬元出資投入到綠大地。由于該所出資當(dāng)時(shí)并未辦理出讓手續(xù)，以劃撥土地使用權(quán)直接出資，所以其出資程序存在瑕疵。 2022 年 4 月 15 日，發(fā)行人按國家土地管理局《關(guān)于劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)及辦理土地登記程序的通知》與河口瑤族自治縣土地管理局簽訂《出讓國有荒山土地使用權(quán)合同書》，補(bǔ)辦了出讓手續(xù)，并由云南省紅河熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)研究所補(bǔ)交土地出讓金 22,725 元。 2022 年 4 月30 日，發(fā)行人取得河口瑤族自治縣土地管理局頒發(fā)的上述兩宗土地的國有土地使用證，消除了上述瑕疵 如果發(fā)起人系以出讓方式取 得土地使用權(quán)，并已取得了土地使用權(quán)證，但卻沒有繳納土地出讓金或沒有足額繳納土地出讓金，在此情形下，土地使用權(quán)作為出資的行為是否有效，是實(shí)踐中頗有爭議的問題。 根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的一般原理，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移應(yīng)以登記公示為生效的要件，如果土地使用權(quán)已登記于發(fā)起人名下，則作為物權(quán)的土地使用權(quán)即已由發(fā)起人享有，因而該發(fā)起人以之對外進(jìn)行投資就是有效的處分行為，其沒有繳納土地出讓金或繳納不足，只是違反土地出讓合同的違約行為，土地管理部門可依合同規(guī)定要求發(fā)起人履行繳納義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任。如物權(quán)制度中的善意保護(hù)制度一樣， 在股份公司善意接受該土地使用權(quán)出資的情況下，股份公司土地使用權(quán)的取得就是合法有效的。 （ 2）折股金額的問題 由于土地出讓金一般按照評估值的 15―― 30％計(jì)繳，所以，有的公司在折股的時(shí)候，也把這一金額作為折股的依據(jù)，這實(shí)際上是以土地使用權(quán)出讓價(jià)格代替了土地使用權(quán)的價(jià)值，監(jiān)管部門認(rèn)為會(huì)造成國有資產(chǎn)的流失，因此，會(huì)對企業(yè)的發(fā)行上市造成法律障礙，如下福建南紡案例。 【案例 8】 1993 年 12 月，福建省南平市地產(chǎn)評估中心出具了《土地估價(jià)報(bào)告》，南平紡織廠的工業(yè)用地總地價(jià)為人民幣 800 萬元。隨后，南平地區(qū)土 地管理局以南署土（ 1993） 21 號《關(guān)于南平紡織廠股份制改組的土地評估請示報(bào)告的批復(fù)》，同意南平紡織廠按不低于簽訂合同之日的標(biāo)定地價(jià)的 30%補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，土地總價(jià)格為 240 萬元。 1993 年 12 月 28 日，福建省南平地區(qū)財(cái)政局以（ 93）南署財(cái)國資字第 025 號《關(guān)于南平紡織廠股份制改組國有資產(chǎn)評估結(jié)果的確認(rèn)通知》，確認(rèn)南平紡織廠截至 1993 年 6 月 30 日的資產(chǎn)總額為136,263, 元，其中包括土地?zé)o形資產(chǎn) 2,400, 元，凈資產(chǎn) 42， 378， 元。但是福建 南平紡織廠并未實(shí)際履行支付出讓金的手續(xù)，而是由南平地區(qū)財(cái)政局以（ 93）南署財(cái)國資字第 026 號《關(guān)于確認(rèn)國家股股本的批復(fù)》將應(yīng)交的土地出讓金作為南平紡織廠無形資產(chǎn)折為國家股股本。 南平紡織廠在上述土地資產(chǎn)的處置過程中，存在如下違法之處： 根據(jù) 1992 年 7 月 9 日國家土地管理局、國家體改委《股份制試點(diǎn)企業(yè)國有土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》（ 1994 年 12 月廢止，但當(dāng)時(shí)有效），“改組或新設(shè)股份制企業(yè)時(shí)，涉及的國有土地使用權(quán)必須作價(jià)入股。土地使用權(quán)的價(jià)格由縣級以上人民政府土地管理部門組織評估，并報(bào)縣