【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 上下班， 上班時(shí)須身著整潔服裝，佩戴員工工作牌，保持良好的精神狀態(tài)，并做到文明禮貌待人。 水工必須了解和掌握小區(qū)管道走向、結(jié)構(gòu)，各種閥門的位置和布局，熟練掌握各種設(shè)備、設(shè)施的操作和使用管理。 值班時(shí)必須嚴(yán)格交接班制度，值班時(shí)發(fā)現(xiàn)情況異常，要及時(shí)處理并立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)禁在值班時(shí)脫離工作。 水工在為業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)維修項(xiàng)目服務(wù)時(shí)，要嚴(yán)格遵守公司的有關(guān)規(guī)定，按照業(yè)主委托單上維修內(nèi)容和班組簽發(fā)的工作單執(zhí)行任務(wù)，禁止承攬私活和干與工作無關(guān)的事情。 對(duì)轄區(qū)突發(fā)性的跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，應(yīng)以最快 時(shí)間修妥，減低對(duì)業(yè)主的影響。 每天應(yīng)對(duì)轄區(qū)給排水設(shè)備和設(shè)施進(jìn)行預(yù)防性日常保養(yǎng)及檢查工作，做好各階段性的設(shè)備保養(yǎng)和水箱的清潔工作。 加強(qiáng)巡檢力度，虛心聽取業(yè)主反映的情況和意見，熱心為業(yè)主服務(wù)，盡力為業(yè)主排憂解難。 任職條件：身體健康，有相關(guān)崗位上崗證，熟悉高層建筑給排水設(shè)備者優(yōu)先。 19 木工崗位職責(zé) 及 任職要求 直接上級(jí)：綜合班班長 貫徹質(zhì)量文件精神，做好各種質(zhì)量信息的記錄、反饋。 對(duì)日常工作進(jìn)行自檢和互檢，做好標(biāo)識(shí)。 堅(jiān)守工作崗位，按規(guī)定著裝并配戴工作牌， 儀表端莊，精神飽滿，隨時(shí)為業(yè)主服務(wù)。 負(fù)責(zé)修理保養(yǎng)轄區(qū)所有公共區(qū)域內(nèi)的木制固定設(shè)施木門等。 負(fù)責(zé)一些小型改造、裝飾和裝璜工作。 堅(jiān)持修舊利廢，控制木材消耗，提高效益，為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。 15 負(fù)責(zé)保養(yǎng)木工機(jī)械設(shè)備。 負(fù)責(zé)轄區(qū)所有鎖的安裝、修理、保養(yǎng)。 講文明、以禮待人，虛心接受業(yè)主的監(jiān)督，及時(shí)為業(yè)主排憂解難。 任職條件：身體健康，有相關(guān)崗位 5 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉高層建筑建筑裝璜者優(yōu)先。 20 瓦工崗位職責(zé) 及 任職要求 直接上級(jí)：綜合班班長。 貫徹質(zhì)量文件精神，做好各種質(zhì)量信息的反饋。 對(duì)日常工作進(jìn)行自檢和互檢，做好標(biāo)識(shí)。 正點(diǎn)上下班，按規(guī)定著裝并佩帶工作證，儀表端莊，精神飽滿，隨時(shí)為業(yè)主服務(wù)。 負(fù)責(zé)轄區(qū)周圍路面、溝通、水池、水坑的修筑。 負(fù)責(zé)公共洗手間等各工作區(qū)域地面、墻面的瓷磚、地磚的修理。 負(fù)責(zé)室內(nèi)、走道、樓梯等貼面的修補(bǔ)。 各種墻面、吊頂?shù)难a(bǔ)裂、清洗、修補(bǔ)、粉刷。 負(fù)責(zé)各種層面、墻面的修漏。 負(fù)責(zé)一些小型的建筑工程的施工、改造。 加強(qiáng)巡視，做好巡 檢記錄。 服從領(lǐng)導(dǎo)安排的各項(xiàng)工作。 講文明，以禮待人，接受業(yè)主的監(jiān)督，熱心為業(yè)主服務(wù)。 任職條件：身體健康，有相關(guān)崗位 5 年以上工作經(jīng)驗(yàn)，熟悉高層建筑建筑裝璜者優(yōu)先。 16 江蘇安居物業(yè)管理 公司物業(yè)管理 服務(wù)規(guī)范 RG/NJUT－ AJWG003－ 2022 1 目的 為了滿足顧客要求，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)工作，特制定本規(guī)范。 2 范圍 適用于本公司物業(yè)管轄區(qū)域。 3 總則 通過分類分項(xiàng)分級(jí)，具體明確江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn) 質(zhì)價(jià)相符 和 明明白白 消費(fèi)，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。 本標(biāo)準(zhǔn)可作為雙方當(dāng)事人選擇或提供物業(yè)管理服務(wù)的參考依據(jù)，同時(shí)作為規(guī)范服務(wù)行為的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理雙方當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)分類、分項(xiàng)、分級(jí)選擇，在委托管理合同中具體約定執(zhí)行。 4 公共服務(wù) 接待 佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔，表情自然和藹、親切；對(duì)業(yè)主（使用人）一視同仁；接待時(shí)主動(dòng)、熱情、規(guī)范；迎送接待業(yè)主（使用人）時(shí)，用語準(zhǔn)確，稱呼恰當(dāng)，問候親切，語氣誠懇，耐心細(xì)致；使用文明用語，不應(yīng)使用服務(wù)忌語。文明用 語見附錄 A，服務(wù)忌語附錄 B. 對(duì)業(yè)主（使用人）的報(bào)修與求助應(yīng)耐心細(xì)致，對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目及時(shí)說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，征求業(yè)主（使用人）的意見。 值守 有完善的值班制度和交接班制度；工作有記錄。 服務(wù)時(shí)限 急修服務(wù) 45 分鐘內(nèi)到位， 24 小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。小修 3 日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受 3 日限制）。 房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理 巡檢 每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查 1 次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)； 每半年檢查巡視 1 次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問題的部位重點(diǎn)檢查；每半年檢查清除 1 次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等； 每日巡視 1 次小區(qū)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；每年秋季對(duì)共用部位門窗做專項(xiàng) 檢修 1 次； 業(yè)主已委托管理的空置房，每周戶外巡視 1 次，發(fā)現(xiàn)門窗損壞、鎖具被撬、異味等異常情況及時(shí)通知業(yè)主，并采取必要的緊急處理措施； 巡檢有記錄； 巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員 17 會(huì)。 房屋 裝修管理 將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知裝修人； 對(duì)業(yè)主（使用人）裝修房屋的申請(qǐng)，應(yīng)在 2 個(gè)工作日內(nèi)給出同意意見或修改意見，并簽定裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議； 業(yè)主（使用人 ）裝修期間每日巡查裝修施工情況； 裝修結(jié)束組織驗(yàn)收； 驗(yàn)收合格 2 個(gè)月后組織復(fù)驗(yàn)； 復(fù)驗(yàn)合格后 3 個(gè)工作日內(nèi)退還裝修保證金； 對(duì)裝修中的違約行為及時(shí)勸阻；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。 油漆粉飾 木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾； 8 年油飾 1 次； 鋼門窗、鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或 鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后應(yīng)刷兩道銀粉；上述部件應(yīng) 5 年油飾 1 次； 樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每 8 年應(yīng)粉刷 1 次。 建筑物外立面 建筑物外立面為玻璃幕墻、瓷磚、仿石、大理石的，至少每年清洗 1 次；外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的，原則上每 5 年粉飾 1 次；外立面為其他材質(zhì)的，視材質(zhì)情況定期清洗。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。 委托合同另有約定的按合同約定執(zhí)行。 給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施 給水設(shè)施 飲用水水池（箱）半年消毒 1 次，操作人員具有相應(yīng)操作資格，按照程序操作，清洗時(shí)無二次污染，有嚴(yán)密的管理措施；水質(zhì)每半年化驗(yàn) 1 次，保持池體內(nèi)清潔，沒有對(duì)水質(zhì)構(gòu)成污染的因素，保持水池（箱）結(jié)構(gòu)完好，無滲漏，表面和支架不銹蝕，漆膜脫落處及時(shí)修補(bǔ)。每 2 個(gè)月檢查保養(yǎng)1 次水箱人孔、進(jìn)水管、溢水管、瀉水管、水位計(jì)、液位傳感器、浮球閥和各類閘門；冬季水箱有可靠的保溫措施，且不得對(duì)水質(zhì)產(chǎn)生污染。 保持泵房清潔衛(wèi)生，良好的通風(fēng)、照明和采暖，地面排水暢通，每 3 個(gè)月（結(jié)合清洗水池）清洗 1 次泵房；水泵運(yùn)行正常，每 2 小時(shí) 巡查泵房 1 次，以防低位水池液壓閥（浮球閥）失靈，各種儀表指示穩(wěn)定正常，閥門開關(guān)靈活，發(fā)現(xiàn)滴漏及時(shí)維修；消防泵、噴淋泵、污水泵等不經(jīng)常啟動(dòng)的水泵，每月啟動(dòng) 1 次，保持水泵能正常運(yùn)行，每月檢查 1 次消防泵及管道閥門，使之處于完好和正常開啟狀態(tài)；水泵運(yùn)轉(zhuǎn)部件經(jīng)常加油，保持潤滑靈活；每年對(duì)水泵機(jī)組清潔保養(yǎng) 1 次；泵房內(nèi)設(shè)備2 年后，每年更新各種標(biāo)志 1 次；每日填寫水泵運(yùn)行記錄，建檔備查； 每年對(duì)共用明裝給水管道進(jìn)行 1 次全面檢查維修，對(duì)輕度銹蝕應(yīng)將脫皮清理干凈，在管道干燥的情況下，涂刷防銹漆兩遍，然后在刷兩遍面漆。各類閥門定期 開關(guān)，出現(xiàn)故障的閥門及時(shí)修復(fù)，閥門應(yīng)開關(guān)靈活； 18 樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時(shí)修復(fù)；定期維護(hù)保養(yǎng)。 排水設(shè)施 化糞池每年清理 2 次，出入口暢通，井內(nèi)無積物浮于面上，池蓋無污漬、污物，清理后及時(shí)清潔現(xiàn)場(chǎng)； 樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換，定期檢查； 每旬清掃 1 次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草；排水暢通，無積水，無雜草； 每半年對(duì)地下管井清理 1 次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每年對(duì)地下管井徹底疏通 1 次，清理結(jié)束地面沖洗干凈。清理 時(shí)地面豎警示牌，必要時(shí)加護(hù)攔。清理后達(dá)到水流暢通，井底無沉淀物，井蓋上無污漬、污物。 供配電系統(tǒng) 建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度； 值班人員具備變配電運(yùn)行知識(shí)和技能，具備上崗資格，持有上崗證書； 保持配電房清潔衛(wèi)生，每周清掃地面及擦拭配電柜表面，要求地面干燥無積灰，配電柜表面無污漬； 每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導(dǎo)線等供配電系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，并定時(shí)抄表做好記錄， 出現(xiàn)異常及時(shí)處理； 每年委托專業(yè)單位對(duì)變壓器、高壓開關(guān)柜進(jìn)行 1 次測(cè)試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)；每年對(duì)變壓器外部、低壓配電柜進(jìn)行 2 次清潔、保養(yǎng)；保證正常電力供應(yīng)，限電、停電按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主（使用人）；每年檢測(cè) 1 次保安接地電阻；每年檢測(cè) 1 次配電房主要電器設(shè)備的絕緣強(qiáng)度；每年檢測(cè) 2 次配電房內(nèi)消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高壓操作工具，并每年送供電部門檢測(cè) 1 次； 潮濕天氣時(shí)，采用安全有效措施，保持配電房內(nèi)主要電器設(shè)備干燥； 每月檢測(cè) 1 次配電房內(nèi)有無蛙、鼠、蟻等蟲害，如發(fā)現(xiàn)馬上采取措施杜絕； 每日填寫運(yùn)行記錄， 建檔備查。 弱電系統(tǒng) 操作人員受過專業(yè)培訓(xùn)，持證上崗； 工作時(shí)認(rèn)真負(fù)責(zé)，精神集中，對(duì)異常情況能及時(shí)識(shí)別；發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)處理； 有切實(shí)可行的維修保養(yǎng)計(jì)劃；保養(yǎng)、檢修及時(shí)； 對(duì)相關(guān)設(shè)備、設(shè)施定期進(jìn)行調(diào)試，使系統(tǒng)處于最佳工作狀態(tài)； 工作、維修、養(yǎng)護(hù)有記錄，特殊系統(tǒng)、設(shè)備的進(jìn)入經(jīng)過授權(quán)，密碼有有效保護(hù)； 分系統(tǒng)定時(shí)檢查和記錄各部分、各監(jiān)控點(diǎn)的工作及運(yùn)行狀態(tài)，定期對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成日、月報(bào)表。 避雷接地系統(tǒng) 每年雨季來臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過后也要 及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。 電梯運(yùn)行與管理 安裝、維修、保養(yǎng)人員和電梯司機(jī)均應(yīng)持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的特種作業(yè)操作證上崗， 19 并定期參加復(fù)審；建立健全電梯管理制度，至少包括：《崗位安全操作規(guī)程》、《維修保養(yǎng)制度》、《崗位責(zé)任制度》、《交接班制度》、《設(shè)備檔案管理制度》、《安全使用管理制度》和詳細(xì)的《維修保養(yǎng)計(jì)劃》。 安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好；在電梯轎廂內(nèi)明顯位置張貼《電梯安全使用許可證》，注明：注冊(cè)登記及檢驗(yàn)合格標(biāo)志、電 梯管理部門、管理人員、安裝企業(yè)、維修保養(yǎng)企業(yè)以及相應(yīng)的應(yīng)急報(bào)警、投訴電話號(hào)碼。 與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認(rèn)可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。如需自行維護(hù)保養(yǎng)電梯，應(yīng)按電梯數(shù)量及工作狀況配備足夠的維護(hù)保養(yǎng)人員，其管理部門應(yīng)將電梯管理人員、維護(hù)保養(yǎng)人員、聯(lián)系電話及有關(guān)資料報(bào)送設(shè)備所在區(qū)（縣）有關(guān)行政主管部門，經(jīng)核準(zhǔn)后，方可自行維護(hù)保養(yǎng)。 電梯及其安全設(shè)施每周不少于 1 次，進(jìn)行清潔、潤滑、調(diào)整和檢查等例行保養(yǎng)；每年對(duì)小區(qū)所有電梯進(jìn)行 1 次全面 綜合檢查、清洗、潤滑、修理、調(diào)整和測(cè)試；年度檢測(cè)由維修保養(yǎng)企業(yè)的注冊(cè)安全檢測(cè)員實(shí)施并簽署檢測(cè)報(bào)告；每臺(tái)電梯每隔 2－ 3 年必須進(jìn)行 1 次負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)，負(fù)荷校調(diào)試驗(yàn)由注冊(cè)安全檢測(cè)員實(shí)施并簽署試驗(yàn)報(bào)告。試驗(yàn)報(bào)告副本應(yīng)送有關(guān)行政主管部門備案。 保持電梯機(jī)房清潔，每周 1 次清掃地面和擦拭控制柜、主機(jī)表面，地面無積灰，控制柜、主機(jī)表面無污漬；保持電梯機(jī)房消防設(shè)施完好；每年檢查 2 次電梯井底，清除垃圾雜物。 確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間，隨時(shí)監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，適時(shí)降溫、通風(fēng)、防雨，做好 運(yùn)行服務(wù)，經(jīng)常巡查樓層，防止地面水流入電梯井，值班監(jiān)督，防止違章使用電梯；記錄每日電梯運(yùn)行情況，建檔備案。 電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對(duì)業(yè)主（使用人）正常生活的影響。建立電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容；住宅電梯年故障率低于 7%. 制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào) 45 分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。 使用有關(guān)行政主管部門統(tǒng)一制定的《起重機(jī)械安全技術(shù)檔案（電梯類）》，對(duì)電梯逐臺(tái)建檔、建卡、注冊(cè)登記。電梯技術(shù)檔案資 料應(yīng)包括：《起重機(jī)械安全技術(shù)檔案（電梯類）》和《起重機(jī)械登記卡片（電梯類）》；產(chǎn)品質(zhì)量合格證明；大中修更新改造后的電梯應(yīng)有質(zhì)量驗(yàn)收證明（或質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告）；更改部分須有變更設(shè)計(jì)的證明文件；電梯安裝驗(yàn)收證明和報(bào)告；運(yùn)轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機(jī)文件，至少包括：井道及機(jī)房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設(shè)圖、電器元件代號(hào)說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護(hù)說明書、出廠明細(xì)表（裝箱單）等技術(shù)資料。 按照國家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢和電梯準(zhǔn)用證。