【文章內(nèi)容簡介】 、名品店、星級酒店、寫字樓、酒店式公寓、高檔住宅； ?尚未動工； 合肥喜來登 ?超五星級酒店，會展中心南面； ?28層， 8萬㎡， 228間客房，設(shè)計階段 中環(huán)城 ?50萬㎡，綜合體項目，區(qū)域大配套 ?高檔住宅、中環(huán)藝術(shù)館、五星級文化主題酒店、 5A級商務(wù)寫字樓、精英公寓、創(chuàng)業(yè)中心、購物廣場 中環(huán)城 丹霞天地匯 喜來登酒店 百樂門 國耀廣場 名門 奧特萊斯 寫字樓 公寓 酒店 商業(yè) 本項目 新大學(xué)城商圈 品質(zhì)升級、規(guī)模優(yōu)勢 明珠廣場 成熟商圈、專業(yè)賣場、 交通優(yōu)勢 工業(yè)區(qū) 業(yè)態(tài)細分、 差異化定位 區(qū)域研究總結(jié)： 區(qū)域商務(wù)規(guī)劃指向明確，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚；現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施配套不能滿足區(qū)域發(fā)展需要，商業(yè)、商務(wù)配套存在市場機會； 區(qū)域商業(yè)未來由一核向多中心演變，商業(yè)定位差異化；核心商業(yè)區(qū)商業(yè)、商務(wù)配套目前無新增供應(yīng)，市場短暫性饑渴； 核心區(qū)商業(yè)、公寓產(chǎn)品溢價能力高，去化速度快；經(jīng)濟型酒店存在市場機會，高檔酒店日趨飽和；寫字樓產(chǎn)品價值嚴(yán)重低估，溢價能力低，去化速度緩慢。 市場機會判斷 ? 區(qū)域研究 ? 產(chǎn)品機會判斷 客戶目標(biāo)：規(guī)避市場風(fēng)險，快速回現(xiàn)是首要目標(biāo) 客戶目標(biāo)排序 規(guī)避風(fēng)險＞快速回現(xiàn)＞利潤最大化＞通過項目帶動公司品牌 客戶設(shè)想 所有物業(yè)盡可能變現(xiàn)，不打算物業(yè)的自我持有 客戶困惑 為達到目標(biāo)本項目該如何進行產(chǎn)品規(guī)劃？ 問題：如何實現(xiàn)低風(fēng)險、快速銷售的 綜合體產(chǎn)品規(guī)劃 本項目的產(chǎn)品定義：基于快速去化、降低風(fēng)險的目標(biāo)，結(jié)合區(qū)域市場分析，項目通過商業(yè)完善區(qū)域商業(yè)、商務(wù)配套，通過公寓實現(xiàn)快速銷售，化解市場風(fēng)險 需求 價值 風(fēng)險 去化速度 寫字樓 需求存在不確定性 低 需求少，風(fēng)險高 緩慢 酒店 經(jīng)濟型需求 較高 涉及售后返租等較繁瑣 一般 商業(yè) 核心區(qū)短時饑渴、完善區(qū)域配套 高 合理業(yè)態(tài)規(guī)劃化解 快 商務(wù) 公寓 區(qū)域目前供應(yīng)少 高 投資、自住、辦公皆可，風(fēng)險低 快 主題商業(yè) +公寓 +一期賣場城市綜合體產(chǎn)品體系 產(chǎn)品建議 ? 產(chǎn)品組合 ? 物業(yè)形態(tài) ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 規(guī)劃布局 ? 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品組合：一期賣場 +主題商業(yè) +商務(wù)公寓，項目以賣場帶動人氣；主題商業(yè)完善配套、提升品質(zhì)；商務(wù)公寓產(chǎn)品化解銷售壓力，實現(xiàn)現(xiàn)金流； 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 賣場 主題商業(yè) 商務(wù)公寓 人氣 品質(zhì) 現(xiàn)金流 公園式購物 SHOPPING PARK 產(chǎn)品建議 案例借鑒：基于與項目本體屬性吻合，或者在產(chǎn)品創(chuàng)新、概念創(chuàng)新上具有借鑒意義的案例選擇 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 ?本體屬性吻合：海上海（非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)）、全部（綜合體項目） ?產(chǎn)品創(chuàng)新：海上海（ LOFT）、建外 SOHO、SOHO現(xiàn)代城（ SOHO）、街區(qū)商業(yè)應(yīng)用 ?概念創(chuàng)新：創(chuàng)意 LOFT、 SOHO、公園式購物體驗（ shopping park） 案例分析 —— 上海海上海新城 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 案例分析 —— 海上海新城：寫字樓 +住宅 +商業(yè)街區(qū)綜合功能定位消除區(qū)域抗性、細分市場、演繹創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的核心主題 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 案例分析 —— 北京建外 SOHO 寫字樓面向高端商務(wù)客戶，開放式街區(qū)成為區(qū)域級商業(yè)活力中心面向區(qū)域消費者，商務(wù)公寓面向 SOHO客戶，多種產(chǎn)品滿足不同客戶，分散市場風(fēng)險 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 案例分析 —— 北京建外 SOHO 開放式街區(qū)規(guī)劃，造街實現(xiàn)商業(yè)規(guī)模最大化，實現(xiàn)可銷售面積最大，實現(xiàn)快速回現(xiàn) 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 案例分析 —— 北京 SOHO現(xiàn)代城 借助核心 CBD價值、產(chǎn)品創(chuàng)新、產(chǎn)品節(jié)奏實現(xiàn)價值提升 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 產(chǎn)品建議 案例分析 —— 煙臺陽光 100國際廣場 城市核心地段、體驗式街區(qū)商業(yè)、寫字樓、精裝公寓致力打造公園式購物體驗 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 ?海景寫字樓： 滿足高端商務(wù)需求，品質(zhì)提升 ； ?體驗式街區(qū)商業(yè)： 運用街區(qū)式的建筑設(shè)計，制造街區(qū)式商業(yè)，多層空間交錯疊加、隨意緊湊的店鋪排列、便于人流穿行的步行街和廣場，營造出一種公園式的空間氣氛； ?精裝公寓： 核心區(qū)位，滿足成功人士居住和小型辦公需求；戶型方正、結(jié)構(gòu)實用、廳堂開敞豁達、注重采光寄海景效果，兼顧舒適與商務(wù)； 產(chǎn)品建議 物業(yè)形態(tài)定義：通過公園式開放街區(qū)規(guī)劃，項目以塔樓 +獨棟 +街區(qū)結(jié)合的方式，以多產(chǎn)品組合、部分拆分物業(yè)形態(tài)達到降低風(fēng)險，快速回現(xiàn)的目標(biāo) 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 快速銷售 海上海： 開放式街區(qū) 、產(chǎn)品改變 區(qū)域價值； 建外 SOHO：新生活方式、 產(chǎn)品創(chuàng)新 ， 開放式商業(yè)街商業(yè)規(guī)模最大化，快速去化 ； SOHO現(xiàn)代城： 小面積公寓化解高容積率壓力 、功能互補、價值帶動； 煙臺陽光 100：核心商業(yè)規(guī)模效應(yīng)、 公寓兼容性 、 公園式開放商業(yè)規(guī)劃理念； 開放式 街區(qū)商業(yè) 兼容性 商務(wù)公寓 分拆物業(yè)形態(tài) 塔樓（部分集中式 商業(yè)） +獨棟（ BLOCK街區(qū)建筑） +街區(qū) 銷售型均衡發(fā)展模式綜合體 （產(chǎn)品組合降低風(fēng)險、快速銷售現(xiàn)金為王） 產(chǎn)品建議 競爭：區(qū)域未來商業(yè)競爭激烈，本項目作為區(qū)域核心地段人氣聚集性最強商業(yè)項目，應(yīng)搶占先機，強化自身對于區(qū)域商業(yè)、商務(wù)配套，升級業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，并與區(qū)域現(xiàn)有業(yè)態(tài)進行有效互動 產(chǎn)品組合 物業(yè)形態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 規(guī)劃布局 名門奧特萊斯 ?㎡ OUTLETS，城市級品牌折扣店 ； ?目的性消費業(yè)態(tài)，主力為品牌服飾； ?招商銷售期； 國耀銅鑼灣廣場 ?16萬㎡，包括 5萬㎡商業(yè)、區(qū)域高端商業(yè)配套 ?華東首個主題 mall，蘋果數(shù)碼城、新思路會館、中國蘭花會館，現(xiàn)代時尚路線 ； ?尚未動工； 丹霞天地匯 ?3萬㎡， 居住區(qū)級商業(yè)配套， 居住區(qū)輻射 ?合家福超市、小蒙羊、彩蝶軒、肥西老母雞老樹咖啡等餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)； ?招商發(fā)售階段； 合肥百樂門國際名品廣場 ?23萬㎡城市級綜合體，中高檔休閑娛樂定位 ?演藝廣場、美食街、名品店、星級酒店、寫字樓、酒店式公寓、高檔住宅； ?尚未動工； 桐山國際購物廣場 ?總體量 10萬㎡，一期 4萬㎡，二期 ㎡； ?區(qū)域商業(yè)中心，資源