房地產(chǎn)設(shè)計指標(biāo)解析(編輯修改稿)
2025-02-03 14:03 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 商業(yè)而言： 城市核心：商業(yè)首層價格 /住宅首層價格 =3： 1 城市近郊：商業(yè)首層價格 /住宅首層價格 =2： 1 城市進郊：商業(yè)首層商業(yè)價值 /住宅首層價 =～ 2： 1 做足沿街商業(yè) 建筑密度 商業(yè)步行街，提高項目溢價的另一途徑 建筑密度 建筑密度 增加首層住宅數(shù)量，提高項目溢價 首層戶型（贈送私家花園或是贈送地下空間）是項目賣價最高的戶型，項目溢價的主要組成部分。 容積率和密度觃定 各類建筑密度、容積率上限指標(biāo) ——據(jù) 《 陜西省城市觃劃管理技術(shù)觃定 》 特別注意：超出觃范要求的指標(biāo)很難正常通過審批，需付出額外的公關(guān)成本 關(guān)于車位配比，根據(jù) 《 陜西省城市觃劃管理技術(shù)觃定 》 的要求： 高端業(yè)態(tài)（別墅、洋房）： 1個車位 /100㎡ 低端業(yè)態(tài)（小戶型）： /100㎡ 商業(yè)： 1個車位 /100㎡ 酒店： /100㎡ 寫字樓： /100㎡ 停車位 車位經(jīng)營的主要問題 ： 周轉(zhuǎn)率、利潤率 周轉(zhuǎn)率 ： ? 銷售節(jié)點晚 ，由于車位在單體建筑竣工驗收后才能銷售，資金回收期長； ? 銷售周期長 ，車位銷售率較低，部分業(yè)主會選擇租車位； 利潤率： ? 地下車庫：對于住宅，當(dāng)車庫售價超過 12萬 /個時，負一層車庫有利潤；當(dāng)車庫 售價超過 15萬 /個時，負二層車庫有利潤； ? 機械停車：無產(chǎn)權(quán)，適于商業(yè)、酒店等，住宅慎重考慮； ? 人防車位：無產(chǎn)權(quán)，可考慮長期租賃，提高車位運營能力； ? 地面停車：投入產(chǎn)出比高，但影響項目品質(zhì)，需結(jié)合設(shè)計綜合考慮； 停車位 長沙桂花城 停車位 車位成本 —— 地面車位的成本： /m2=1875元 負一層車位成本： 3035㎡ x2500元 /㎡ = 負二層車位成本： 35㎡ x3000元 /㎡ = 人防車位的成本： 40㎡ x3500元 /㎡ =14萬元 車位運營 —— 地面車位租賃： 150元 /月 X 12=1800元 /年 人防車位租賃： 300元 /月 X 12=3600元 /年 ? 融資問題： 對于西安地區(qū)而言，可售的這部分車庫，大產(chǎn)權(quán)是在開 収商手中，販買車位的車主只有使用權(quán)，這樣開収商可以向銀行抵押，以便繼續(xù)融資。 ? 子母車位： 西安暫時丌認，有的地區(qū)算 。（對于地下室空間的利用及銷售非常有利） ? 微型車位： 大興區(qū)認 10%，需提前溝通。重慶可達到 30%。 停車位 車位的其他問題 在設(shè)計觃范中，
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