【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公司應(yīng)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 ， 也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 。 但同一企業(yè)只能用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量 。 如選用公允價(jià)值計(jì)量模式 ，公司應(yīng)對(duì)其公允價(jià)值的確定方法和確定過(guò)程進(jìn)行充分披露 。 32 五、投資性房地產(chǎn) 采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)追溯調(diào)整 在首次執(zhí)行日，對(duì)有確鑿證據(jù)表明可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，并將賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。 借 ：投資性房地產(chǎn) 貸：盈余公積和年初未分配利潤(rùn) 或者作相反會(huì)計(jì)分錄。 投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則明確指出，自用房地產(chǎn)及作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。企業(yè)只能把用于出租的建筑物以及用于出租或準(zhǔn)備用于出售的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。 33 五、投資性房地產(chǎn) 公司不得隨意將成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式，也不得通過(guò)隨意變更房地產(chǎn)用途等手段進(jìn)行利潤(rùn)操縱。 公司董事會(huì)應(yīng)就重要投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)計(jì)量模式的選擇、變更以及投資性房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換等事項(xiàng)做出決議。 實(shí)施評(píng)估程序時(shí)應(yīng)履行充分的鑒證程序，就上市公司投資性房地產(chǎn)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)量模式選擇的合理性獲取充分、適當(dāng)?shù)蔫b證證據(jù)。對(duì)于上市公司變更房地產(chǎn)用途以及后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。 34 五、投資性房地產(chǎn) 判斷能否取得公允價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)需要同時(shí)滿足： （ 1）投資性房地產(chǎn)所在地 有活躍 的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)； （ 2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得 同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格 及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。 如果將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益；如果將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。 企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。 35 五、投資性房地產(chǎn) 某公司的某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 2022年 12月 31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為 270萬(wàn)元，賬面價(jià)值為 200萬(wàn)元。該公司的會(huì)計(jì)處理如下 : 借：投資性房地產(chǎn) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 上述在發(fā)生公允價(jià)值變動(dòng)損益 70萬(wàn)元時(shí)，并不應(yīng)當(dāng)將其計(jì)入應(yīng)納稅所得額。 2022年 3月 18日，上述公司決定將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的某投資性房地產(chǎn)出售，收到出售價(jià)款 290萬(wàn)元。當(dāng)日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)賬面余額為 270萬(wàn)元，取得時(shí)成本價(jià) 200萬(wàn)元，發(fā)生應(yīng)交稅費(fèi) 9萬(wàn)元。假定不考慮其他稅費(fèi)，該公司的會(huì)計(jì)處理如下： 36 五、投資性房地產(chǎn) 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn) ——成本 投資性房地產(chǎn) ——公允價(jià)值變動(dòng) 應(yīng)交稅費(fèi) 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：其他業(yè)務(wù)收入 上述會(huì)計(jì)處理時(shí)發(fā)生的收益額為 810000元，包括本期 110000元和上期公允價(jià)值變動(dòng)損益 700000元，一并計(jì)入 2022年的應(yīng)納稅所得額。 37 六、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 8號(hào) ——資產(chǎn)減值 》 只規(guī)范長(zhǎng)期資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 。 企業(yè)應(yīng)建立、健全資產(chǎn)減值準(zhǔn)備相關(guān)的內(nèi)部控制制度，形成科學(xué)合理的決策程序。 新舊體制轉(zhuǎn)換時(shí)，企業(yè)應(yīng)按照現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求充分計(jì)提相關(guān)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對(duì)于大額資產(chǎn)減值準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回，公司管理層應(yīng)向董事會(huì)提供充分表明轉(zhuǎn)回的合理性和資產(chǎn)價(jià)值恢復(fù)的證據(jù)，董事會(huì)應(yīng)就此進(jìn)行審議并形成決議。如無(wú)充分證據(jù)表明原計(jì)提減值準(zhǔn)備的合理性，應(yīng)按前期差錯(cuò)更正的原則進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。 執(zhí)行新準(zhǔn)則以后，長(zhǎng)期資產(chǎn)減值一經(jīng)計(jì)提不得轉(zhuǎn)回。 六、資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 原 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 新 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 行次 項(xiàng)目 損益科目 可轉(zhuǎn)回 項(xiàng)目 損益科目 可轉(zhuǎn)回 不可轉(zhuǎn)回 1 壞帳準(zhǔn)備 管理費(fèi)用 √ 壞帳準(zhǔn)備 資產(chǎn)減值損失 √ 2 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 管理費(fèi)用 √ 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 資產(chǎn)減值損失 √ 3 長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備 投資收益 √ 長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備 資產(chǎn)減值損失 √ 4 短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備 投資收益 √ 持有至到期投資減值準(zhǔn)備 資產(chǎn)減值損失 √ 5 委托貸款減值準(zhǔn)備 投資收益 √ 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 資產(chǎn)減值損失 √ 6 在建工程減值準(zhǔn)備 營(yíng)業(yè)外支出 √ 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 資產(chǎn)減值損失 √ 7 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 營(yíng)業(yè)外支出 √ 貸款損失準(zhǔn)備 資產(chǎn)減值損失 √ 8 無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 營(yíng)業(yè)外支出 √ 在建工程減值準(zhǔn)備 資產(chǎn)減值損失 √ 9 工程物資減值準(zhǔn)備 資產(chǎn)減值損失 √ 10 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 資產(chǎn)減值損失 √ 11 商譽(yù)減值準(zhǔn)備 資產(chǎn)減值損失 √ 12 抵債資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 資產(chǎn)減值損失 √ 13 損余物資減值準(zhǔn)備 資產(chǎn)減值損失 √ 14 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （按成本模式計(jì)量） 資產(chǎn)減值損失 √ 39 七、金融資產(chǎn) 金融資產(chǎn)核算對(duì)象 初始計(jì)量 后續(xù)計(jì)量 公允價(jià)值變動(dòng)形成的利得和損失 減值損失 交易性金融資產(chǎn) 公允價(jià)值（交易費(fèi)用借記 “ 投資收益 ” 公允價(jià)值 計(jì)入當(dāng)期損益 不考慮 減值測(cè)試 持有至到期投資 公允價(jià)值 +交易費(fèi)用 攤余成本 沒(méi)有公允價(jià)值變動(dòng) 減值損失計(jì)入當(dāng)期損益 貸款和應(yīng)收款項(xiàng) 公允價(jià)值 +交易費(fèi)用 攤余成本 沒(méi)有公允價(jià)值變動(dòng) 減值損失計(jì)入當(dāng)期損益 可供出售金融資產(chǎn) 公允價(jià)值 +交易費(fèi)用 公允價(jià)值 計(jì)入資本公積（減值損失和匯兌損益除外） 減值損失計(jì)入當(dāng)期損益 公司董事會(huì)和管理層應(yīng)嚴(yán)格依照法律法規(guī)和公司章程規(guī)定的決策權(quán)限，履行相應(yīng)決策程序并形成明確的書面結(jié)論。 劃分金融資產(chǎn)并進(jìn)行確認(rèn)與計(jì)量，實(shí)質(zhì)上是企業(yè)會(huì)計(jì)政策的選擇。 一經(jīng)確定后，不得隨意調(diào)整 。 40 七、金融資產(chǎn) 某公司 2022年 12月 31日，一項(xiàng)交易性金融資產(chǎn)的公允價(jià)值為 2022萬(wàn)元，其賬面價(jià)值為 1860萬(wàn)元。該公司的會(huì)計(jì)處理如下 : 借：交易性金融資產(chǎn) ——公允價(jià)值變動(dòng) 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 2022年 6月 10日將該項(xiàng)交易性金融資產(chǎn)出售，收到出售價(jià)款 2100萬(wàn)元。發(fā)生應(yīng)交稅費(fèi) 10萬(wàn)元。假定不考慮其他稅費(fèi)，該公司的會(huì)計(jì)處理如下： 借：銀行存款 貸：交易性金融資產(chǎn) ——成本 交易性金融資產(chǎn) ——公允價(jià)值變動(dòng) 應(yīng)交稅費(fèi) 投資收益 借：公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸：投資收益 41 七、金融資產(chǎn) 金融資產(chǎn)追溯調(diào)整 在首次執(zhí)行日，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將所持有的金融資產(chǎn)劃分為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)記入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)、持有至到期投資、貸款和應(yīng)收款項(xiàng)，或可供出售金融資產(chǎn)。不再將股票、債券投資按照持有時(shí)間長(zhǎng)短分為短期投資、長(zhǎng)期債權(quán)投資和長(zhǎng)期股權(quán)投資核算。 在首次執(zhí)行日調(diào)整時(shí)，不能簡(jiǎn)單地將“短期投資”調(diào)整為“交易性金融資產(chǎn)”，將“長(zhǎng)期債權(quán)投資”調(diào)整為“持有至到期投資”，將“長(zhǎng)期股權(quán)投資”中的股票投資調(diào)整為“可供出售金融資產(chǎn)” 。 42 七、金融資產(chǎn) （ 1）劃分為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益或可供出售金融資產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在首次執(zhí)行日將其調(diào)整為按公允價(jià)值計(jì)量，并將賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。 借：交易性金融資產(chǎn)、可供出售金融資產(chǎn) 貸：盈余公積和年初未分配利潤(rùn) 或者做相反會(huì)計(jì)分錄。 （ 2）劃分為持有至到期投資、貸款和應(yīng)收款項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)自首次執(zhí)行日起改按實(shí)際利率法，在隨后的會(huì)計(jì)期間采用攤余成本計(jì)量。 43 七、金融資產(chǎn) 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋第 1號(hào) 》 認(rèn)為： 首次執(zhí)行日劃分為可供出售金融資產(chǎn)的，其公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，在首次執(zhí)行日應(yīng)當(dāng)追溯調(diào)整，計(jì)入資本公積。 這一解釋是對(duì) 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 38號(hào) ——首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 第十四條的修改，并在 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施問(wèn)題專家工作組意見(jiàn)第一號(hào) 》 就明確了此項(xiàng)要求。 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施問(wèn)題專家工作組意見(jiàn)第一號(hào) 》 第六問(wèn)的解釋是：“劃分為交易性金融資產(chǎn)或可供出售金融資產(chǎn)的金融資產(chǎn)，在首次執(zhí)行日的公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額，應(yīng)按照 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 38號(hào) ——首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 的規(guī)定處理。其中對(duì)于可供出售金融資產(chǎn)，其公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額在調(diào)整了 首次執(zhí)行日的留存收益后，應(yīng)同時(shí)將該差額自留存收益轉(zhuǎn)入資本公積（其他資本公積） ?！? 44 八、長(zhǎng)期股權(quán)投資 （一）取得股權(quán)投資的初始計(jì)價(jià) 1. 企業(yè)合并的股權(quán)投資初始計(jì)量 （ 1）同一控制下的企業(yè)合并，以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)或承擔(dān)債務(wù)方式取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，按照合并日合并方所享有的被合并方所有者權(quán)益賬面價(jià)值的份額作為長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本。支付的現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)以及所承擔(dān)債務(wù)賬面價(jià)值與長(zhǎng)期股權(quán)投資初始投資成本之間的差額，調(diào)整資本公積；資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。 45 八、長(zhǎng)期股權(quán)投資 根據(jù)會(huì)計(jì)部與財(cái)政部會(huì)計(jì)司協(xié)調(diào)會(huì)議精神，對(duì) 同一控制條件下的企業(yè)合并的認(rèn)定應(yīng)把握從嚴(yán)控制原則， 公司通常應(yīng)將同一企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部所進(jìn)行的企業(yè)合并認(rèn)定為同一控制條件下的企業(yè)合并；對(duì)于國(guó)家或地方國(guó)資委控制下的企業(yè)之間發(fā)生的企業(yè)合并，通常應(yīng)按照個(gè)案實(shí)際情況進(jìn)行認(rèn)定。 （ 2）非同一控制下的企業(yè)合并中，在購(gòu)買日原則上以購(gòu)買方付出資產(chǎn)、發(fā)行債券或承擔(dān)債務(wù)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，確認(rèn)長(zhǎng)期股權(quán)投資的初始投資成本。如果購(gòu)買成本的公允價(jià)值 大于 合并中取得的被購(gòu)買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值的份額，差額作為 商譽(yù) 。如果購(gòu)買成本的公允價(jià)值 小于 被購(gòu)買方可辨認(rèn)凈資產(chǎn)公允價(jià)值，則應(yīng)當(dāng)作為 當(dāng)期損益 。 46 八、長(zhǎng)期股權(quán)投資 2. 非企業(yè)合并的股權(quán)投資初始計(jì)量 （